Статья 64. Сохранение договора социального найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления жилым помещением

Комментарий к статье 64

Комментируемая статья содержит важное правило, направленное на защиту интересов нанимателей, пользующихся жилым помещением по договору социального найма.

В Постановлении Конституционного Суда РФ от 16 мая 2000 г. по делу о проверке конституционности отдельных положений п. 4 ст. 104 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" в связи с жалобой компании "Timber Holdings International Limited" было отмечено, что жилищный фонд социального использования наряду с другими объектами используется в том числе и в интересах населения, подлежащих защите со стороны государства. Поэтому отношения, связанные с обеспечением функционирования и сохранения целевого назначения такого объекта, носят публично-правовой характер <1>.

<1> См.: Конституционный Суд Российской Федерации: Постановления. Определения. М.: Юристъ, 2001. С. 109.

В силу этого законодатель предусмотрел, что переход права собственности, права хозяйственного ведения или права оперативного управления жилым помещением, занимаемым по договору социального найма, не может вести ни к выселению нанимателей, ни к изменению каких-либо условий договора социального найма жилого помещения, в частности, срока его действия, оплаты занимаемого помещения и иных условий пользования им.

Статья 65. Права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору социального найма

Комментарий к статье 65

Комментируемая статья в обобщенном виде содержит              перечень              прав              и обязанностей

наймодателя жилого помещения по договору социального найма.

Поскольку указанный договор относится к числу возмездных, основное право наймодателя заключается в требовании своевременного внесения нанимателем платы за жилое помещение и коммунальные услуги. В соответствии со ст. 155 (ч. 1) ЖК РФ              плата              за              жилое помещение и

коммунальные услуги должна вноситься ежемесячно до 10-го              числа              месяца,              следующего за

истекшим месяцем. В отношении многоквартирных домов этот срок может быть изменен договором управления многоквартирным домом.

Несвоевременное внесение либо внесение не полностью платы за жилое помещение и коммунальные услуги влечет за собой гражданско-правовую ответственность по уплате пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно (см. комментарий к ст. 155 ЖК).

Иных прав наймодателя ЖК РФ в комментируемой статье не называет. Однако это не означает, что они не существуют. Фактически правом наймодателя является требование соблюдения нанимателем по договору социального найма жилого помещения всех возложенных на него обязанностей, которые перечислены, в частности, в действующих в настоящее время Правилах пользования жилыми помещениями, утвержденных Постановлением Правительства РФ 21 января 2006 г. N 25 (см. комментарий к ст. 61 ЖК).

Так, например, наймодатель вправе требовать от нанимателя обеспечивать сохранность жилого помещения, не допускать выполнение в жилом помещении работ или совершение других действий, приводящих к его порче, допускать в заранее согласованное время в жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, а также для выполнения необходимых ремонтных работ.

Обязанностью наймодателя по договору социального найма является передача нанимателю свободного от прав иных лиц жилого помещения. Это означает, что наймодатель не может предоставить в пользование по договору социального найма помещение, на которое, к примеру, уже заключен аналогичный договор.

Наймодатель обязан принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение.

В обязанности наймодателя входит капитальный ремонт жилого помещения. Правовые и организационные основы предоставления финансовой поддержки субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям на проведение капитального ремонта многоквартирных домов определяет ФЗ от 21 июля 2007 г. "О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства".

Предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества - еще одна обязанность наймодателя. К коммунальным услугам относится холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро-, газоснабжение (в том числе поставка бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение и т.п.). При предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, допускается изменение размера платы, вносимой за эти услуги (см. комментарий к ст. 157 ЖК).

Другие обязанности наймодателя могут быть предусмотрены иными, кроме ЖК РФ, нормативными актами, а также самим договором социального найма жилого помещения.