Предисловие
Всем известна булгаковская мысль об обыкновенных людях, которых испортил квартирный вопрос. Сказанная много лет назад фраза не потеряла своей актуальности до сих пор. Казалось бы, значительное количество принятых нормативных правовых актов, регулирующих жилищные отношения, должно было бы снять напряженную ситуацию в этой области, однако с каждым годом она становится все острее.
Недвижимость считается одним из самых ценных объектов гражданских прав, так как сделки с ней затрагивают интересы большинства граждан и юридических лиц и, таким образом, имеют высокую социальную значимость. Но человек, не являющийся специалистом в этой области знаний, с трудом может разобраться в многочисленных актах. Данная книга состоит из пяти статей, которые помогут вам ориентироваться в тонкостях приобретения жилых помещений и возможных последствиях заключения таких сделок.Первая статья посвящена особенностям приобретения жилья на вторичном рынке недвижимости. К сожалению, при всей его привлекательности после покупки могут обнаружиться проблемы, решение которых будет связано с серьезными материальными и временными затратами. В данной статье анализируются наиболее типичные проблемы, с которыми может столкнуться покупатель недвижимости на "вторичке". Кроме того, рассматриваются распространенные схемы, к которым прибегают мошенники, продавая жилье в данном секторе. В связи с этим особенно полезными будут практические рекомендации, позволяющие застраховаться от обмана. В частности, особое внимание уделяется заключению предварительного договора купли-продажи, договора аренды банковской ячейки, оформлению акта приема-передачи квартиры.
Улучшить жилищные условия можно путем обмена жилых помещений. На практике в отношении договоров мены часто возникают споры о недействительности или незаключенности договора. Как правило, это связано с тем, что после обмена какая-либо из сторон решает, что предыдущее жилье стоило дороже.
В связи с этим авторы книги обращают внимание на те условия договора мены, которые впоследствии могут оспариваться сторонами.Самым распространенным и наименее затратным способом приобретения жилья является дарение. Под договором дарения понимается безвозмездная передача вещи в собственность другому лицу. При внешней простоте данного способа он вызывает самые многочисленные споры не только между родственниками, но и совершенно чужими людьми. Так, оказался вовлеченным в скандал с дарением своего жилого дома и участка известный артист Алексей Баталов. Даже его популярность не помогла ему отменить договор дарения. Авторы объясняют правила заключения такого договора.
Учитывая, что большая часть граждан хотят жить в новом жилом помещении, но при этом не имеют достаточных средств, во второй статье книги рассматривается ряд проблем, связанных с нарушением прав и законных интересов участников долевого строительства. С точки зрения цены приобретение квартиры в строящемся доме является наиболее привлекательной возможностью стать обладателем заветных квадратных метров. Вместе с тем именно такие сделки сегодня считаются самыми рискованными. Многоквартирные дома редко сдаются в эксплуатацию вовремя, часто строительство вообще "замораживают" по разным причинам, нередки случаи обмана граждан, когда одна и та же квартира продается нескольким покупателям. К сожалению, примерно каждый десятый участник долевого строительства оказывается и без денег, и без квартиры. Чтобы не пополнить ряды обманутых дольщиков, необходимо понимать, каким образом урегулированы правоотношения между застройщиком и участником долевого строительства, как оформляются их отношения и какие права и обязанности возникают у сторон. В этой статье указано, какими законодательными нормами регулируется процедура приобретения жилья на этапе строительства, разъясняется, на какие положения в договоре долевого участия необходимо обратить внимание, чтобы избежать обмана. Приводится перечень обязательной документации, которая должна быть у застройщика, а также называются доступные способы ее проверки.
Как правило, радость покупателей после того, как новый дом сдан в эксплуатацию, не позволяет трезво оценить дальнейшую ситуацию, которая также может таить в себе подводные камни, и в результате новосел получит в собственность жилой объект, не соответствующий обязательным требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов. Во второй статье выделены особенности процедуры передачи квартиры участнику долевого строительства, а также условия и порядок расторжения договора, если были выявлены нарушения.
Подходящим способом приобрести жилое помещение или существенно улучшить условия проживания в нем считается ипотека. Как правило, используя в обыденной жизни слова "ипотека", "взять квартиру в ипотеку", "надо расплатиться за ипотеку", "ипотечный кредит", люди подразумевают одно и то же. В третьей статье авторы в доступной форме показывают различия между ипотекой и ипотечным кредитом, приводят практику оформления ипотечных кредитов банками, раскрывают особенности заключения договора об ипотеке.
Четвертая статья посвящена способам улучшения жилищных условий с помощью средств материнского (семейного) капитала:
- покупке жилого помещения или индивидуального жилого дома;
- строительству или реконструкции жилого помещения своими силами либо с привлечением подрядной строительной организации;
- оплате первоначального взноса при получении кредита (в том числе ипотечного) или займа на приобретение или строительство жилья;
- погашению основного долга и уплате процентов по кредитам (в том числе ипотечным) или займам на приобретение или строительство жилья;
- оплате участия в долевом строительстве;
- оплате вступительного взноса в качестве участника жилищных, жилищно-строительных, жилищных накопительных кооперативов.
Несмотря на широкие возможности, предоставленные законодателем, для того чтобы направить средства материнского капитала на улучшение жилищных условий, необходимо собрать достаточно весомый пакет документов.
Чтобы поход в Пенсионный фонд РФ не превратился в вечный диалог с нерадивыми чиновниками, авторы книги разъяснили возможные причины отказа, а также привели исчерпывающий перечень таких документов.У получившего долгожданное жилье возникает потребность в создании благоприятных и безопасных условий проживания, в обеспечении надлежащего содержания общего имущества и прилегающей территории. В соответствии с жилищным законодательством бремя расходов, связанных с содержанием общего имущества, несут собственники помещений, находящихся в многоквартирном доме. Рекомендации, приведенные в пятой статье, помогут определиться с тем, какой способ управления своим домом стоит выбрать:
- непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
- управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
- управление управляющей организацией.
Показаны очевидные преимущества, а также недостатки перечисленных способов. Безусловным лидером сегодня является управление домом управляющей организацией. Но надо понимать, что эффективность этого способа зависит, в первую очередь, от того, насколько юридически грамотно составлен письменный договор, заключаемый управляющей организацией с каждым собственником помещений. Именно от содержания договора управления многоквартирным домом будут зависеть и качество предоставляемых жилищно-коммунальных услуг, и порядок начисления платежей за эти услуги, и объем той работы, которую возьмет на себя управляющая организация.
Анализ законодательства дается с учетом изменений, которые вступят в силу с 1 января 2014 г.
В.С. КОСТКО