Статья 74. Оформление обмена жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма

Комментарий к статье 74

1. Комментируемая статья подробно описывает процедуру оформления обмена жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов.

Порядок осуществления и оформления обмена кроме положений коммент. закона регламентируется Инструкцией о порядке обмена жилых помещений, утвержденной Приказом Министра коммунального хозяйства РСФСР от 9 января 1967 г. N 12 (Советская юстиция. 1967. N 6), действующей в настоящее время в части, не противоречащей ст. ст. 72 - 75 ЖК РФ.

2. В силу положений коммент. ст. обмен жилыми помещениями между нанимателями осуществляется на основании договора, который должен соответствовать ряду указанных в коммент. ст. условий, а именно:

- должен быть оформлен в письменной форме путем составления единого документа, подписанного всеми нанимателями, участвующими в данной сделке, а также одобрен проживающими с нанимателями членами семьи каждого нанимателя, имеющими, согласно ч. 2 ст. 69 коммент. закона, с нанимателями равные права;

- должен быть представлен сторонами договора каждому из наймодателей, количество которых зависит от числа участников договора;

- должен быть письменно одобрен каждым из наймодателей в установленный коммент. ст. срок - 10 рабочих дней со дня обращения нанимателя.

Требований о государственной регистрации сделки обмена в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594), коммент. ст. не содержит.

Положениями ч. 4 коммент. ст. наймодателю при отказе в согласовании представленного договора обмена предписано руководствоваться положениями ст. 73 коммент. закона, содержащей исчерпывающий перечень оснований для такого отказа.

Дополнительной гарантией нанимателям - сторонам договора обмена служит указание на возможность обжалования действий наймодателя по отказу в даче согласия на обмен в судебном порядке.

3. Часть 5 коммент. ст. посвящена правовым последствиям заключенного договора обмена. Такой договор является основанием расторжения ранее заключенных договоров социального найма с гражданами, обменивающимися жилыми помещениями и одновременного заключения каждым из наймодателей нового договора социального найма жилого помещения с гражданином, который вселяется в данное жилое помещение в связи с обменом. Во вновь заключенном договоре социального найма, согласно ч. 3 ст. 69 коммент. закона, должны быть указаны и члены семьи нанимателя, вселяющиеся в обменянное жилое помещение.

Для соблюдения всей указанной процедуры отведен срок - 10 рабочих дней со дня обращения соответствующего гражданина и представления им указанных в настоящей части документов, т.е. самого договора обмена и письменного согласия наймодателей.