Статья 73. Условия, при которых обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается

Комментарий к статье 73

1. В комментируемой статье приведен исчерпывающий перечень условий, при которых обмен жилыми помещениями, занимаемыми по договорам социального найма, не допускается.

2. Указанные в коммент. Кодексе условия в значительной мере аналогичны нормам ранее действовавшего жилищного законодательства. Однако имеются и нововведения. Так, новым в сравнении с условиями, содержавшимися в ст. 73 ЖК РСФСР, является запрет на обмен, если в судебном порядке оспаривается право пользования обмениваемым жилым помещением, а также если в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном п. 4 ч. 1 ст. 51 коммент. закона перечне. Перечень названных заболеваний утвержден Постановлением Правительства РФ от 16 июня 2006 г. N 378 "Об утверждении перечня тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире" (СЗ РФ. 2006. N 25. Ст. 2736).

По ранее действующему законодательству не допускались и так называемые корыстный, или фиктивный, обмен (п. 2 ст. 73 ЖК РСФСР), т.е. сделки, истинной целью которых было либо извлечение прибыли, либо стремление прикрыть собой другую сделку. В качестве примера фиктивного обмена с корыстным умыслом приведем некогда (в период действовавшего запрета на приватизацию комнат в коммунальных квартирах) существовавшую практику маскировать под обмен сделки по купле-продаже таких комнат.

3. Современное жилищное законодательство не нуждается в отдельном упоминании подобного условия, так как ст. 170 ГК РФ уже продекларирована ничтожность мнимых и притворных сделок.

Не допускается и обмен признанными в установленном порядке непригодными для проживания жилыми помещениями. Причина такого запрета вытекает из содержания ч. 2 ст. 15 и ч. 2 ст. 57 коммент. закона, в силу которых, во-первых, непригодные для проживания помещения не являются объектами жилищных прав и, следовательно, не могут быть предметом какой-либо сделки, а во-вторых, вовлечение непригодных для проживания жилых помещений в гражданский оборот потенциально может привести к заключению рассматривавшихся выше мнимых и притворных сделок, целью которых будет не обмен жилыми помещениями, а стремление "попасть под расселение" и получить во внеочередном порядке другое жилое помещение по договору социального найма.

4. На достижение той же цели направлен и запрет на обмен помещениями, если принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях, а также о капитальном ремонте дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме.

Положениями ч. 2 ст. 94 коммент. закона, например, допускается возможность переоборудования жилых домов под общежития.

Проведение капитального ремонта жилого дома осуществляется при соблюдении условий, регламентированных ст. 88 коммент. закона.

Вопросам переустройства и перепланировки жилых помещений посвящены положения главы 4 коммент. закона.

5. Порядок признания жилого помещения непригодным для проживания и, в частности, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу регламентирован Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу" (СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 702).