7.3. Ипотека на первичном рынке жилья

риски банкротства или ликвидации компании-застройщика в судебном порядке;

риски непригодности построенного объекта недвижимости для проживания;

ошибки, допущенные при проектировании, проведении строительно-монтажных работ;

нарушения, допущенные при оформлении документов на проведение строительства объекта недвижимости;

мошенничество застройщика, кража, растрата денежных средств, некомпетентность, неосмотрительность или халатность сотрудников застройщика.

Тариф зависит от сроков окончания строительства, места расположения строящегося объекта недвижимости и в среднем составляет около 1 - 1,5% от суммы инвестиций.

Страховщики в общей своей массе предпочитают страховать только жизнь и здоровье заемщика, отказывая в предоставлении страховой защиты по финансовым рискам. Они тщательно проверяют достоверность сведений о застройщике и объекте застройки, разрешительную и проектную документацию на строительство. Нередки и случаи отказа в страховании. В основном страхованию подлежат те объекты недвижимости, которые не вызывают опасений у банков- кредиторов.

Помните: многое зависит от конкретного банка, программы страхования, репутации застройщика, а также непосредственно от объекта инвестиций.

Пример.

Многопрофильный частный финансовый институт, один из лидеров российской банковской системы ОАО "Акционерный коммерческий банк "Росбанк" не разделяет своих партнеров из числа страховых компаний на тех, кто страхует только первичный или только вторичный рынок жилья.

Есть несколько условий, которые делают систему страхования риска утраты права собственности выгодной и для покупателя жилья, и для страховой компании. Вот эти условия:

информированность покупателя жилья о рисках, связанных с возможной потерей права собственности, и о том, как этого избежать;

возможность выбора страховой компании, осуществляющей страховую защиту по данным рискам;

предоставление страховой компании возможности проведения правовой экспертизы ожидаемой сделки (проверки документов и проч.);

признание вступившего в законную силу решения суда о признании сделки недействительной страховым случаем, влекущим выплату страховки;

единовременная выплата страховой компанией страхового возмещения покупателю, что позволяет ему приобрести другое жилье без потерь времени.

Подробнее риски ипотеки на рынке первичного жилья представлены в табл. 4.

Таблица 4

Риски ипотеки на рынке первичного жилья Страховые Возможные последствия рисков для субъектов ипотеки риски Кредитор (банк) Заемщик

(покупатель

недвижимости) Застройщик

(строительная

компания) Инвестор (сам застройщик или иная организация - заказчик строительства) Снижение Утрата части Нет Нет Утрата части до ставок по кредитного хода от инвести кредиту дохода ций (вложений) в связи с попутным снижением ставок Повышение Утрата части Невозможность Удорожание Нет ставок по клиентов выплаты строительства, кредиту ипотечного кредита увеличение его сроков

Изменение валютного курса рубля Потери или прибыль Потери или прибыль Потери или прибыль Потери или прибыль Снижение Утрата Утрата Утрата дохода Утрата части или ликвидности кредита приобретенного всего дохода от и утрата имущества, инвестиций залога дополнительные расходы Увеличение Утрата части Дополнительные Утрата части Утрата части сроков кредитного расходы дохода инвестиционного оформления собствен- дохода дохода ности Снижение Утрата Утрата Утрата части Утрата части платежеспо- дохода и приобретенного или всего или всего собности кредита имущества , дохода дохода заемщика дополнительные (покупателя расходы недвижимости) .