Общие положения о ренте и пожизненном содержании с иждивением

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в ви­де определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (п.

Развитие рентных отношений. Договорный институт ренты (от фр. rente — от­давать назад, возвращать) является новеллой для отечественного гражданского законодательства. Несмотря на то что история развития правового регулирования рентных отношений достаточно длительна, возможность заключения подобных договоров до момента принятия действующего ГК прямо не закреплялась.

Юридическая природа и юридические характеристики договора ренты. Как сле­дует из норм действующего законодательства, договор ренты является самостоя­тельным видом договора.

Договор ренты относится к группе договоров, предусматривающих отчужде­ние имущества. Как отмечают исследователи, у него имеется сходство с догово­рами купли-продажи, мены и дарения, поскольку в нем также опосредуется пе­редача имущества в собственность.

Отличие договора ренты от договора дарения состоит в том, что при дарении имущество отчуждается безвозмездно, а по договору ренты ее получатель совер­шает взамен рентных платежей имущественное предоставление. Основное разли­чие договора ренты и договоров купли-продажи и мены состоит в отсутствии в договоре ренты заранее определенного сторонами или определимого размера встречного предоставления.

Также, в отличие, например, от договора купли-продажи, который, по общему правилу, опосредует эквивалентный товарообмен, договор ренты сопряжен с рис­ком того, что размер рентных платежей окажется больше или, напротив, меньше стоимости отчужденного под выплату ренты имущества. Считается, что, заключая рентный договор, стороны осознают данное обстоятельство и с ним соглашаются.

Риск состоит и в том, что каждая из сторон может оказаться перед лицом преждевременного прекращения договора другой стороной, а в пожизненной ренте — по требованию ее получателя.

Отчуждение имущества под выплату ренты может быть осуществлено либо за плату (по модели отношений купли-продажи), либо бесплатно (по модели отношений дарения). Следовательно, к договору ренты возможно применение в субсидиарном порядке норм о договорах купли-продажи и дарения, если это не противоречит существу данного договора (п. 2 ст. 585 ГК). Указанным об­стоятельством и определяется реальный или консенсуальный характер догово­ра ренты.

Договор ренты является реальным при передаче (отчуждении) движимого имущества под выплату ренты в собственность плательщика ренты бесплатно, так как в этих случаях к отношениям по передаче применяются нормы гл. 32 ГК о договоре дарения, в большинстве случаев являющемся реальным договором. Договор ренты является консенсуальным, если передача движимого имущества в собственность плательщика ренты осуществляется за плату, так как в этих случа­ях к отношениям по передаче применяются нормы гл. 30 ГК о консенсуальном договоре купли-продажи. Таким образом, договоры ренты, заключенные под от­чуждение движимого имущества, могут обладать реальным и консенсуальным характером — в зависимости от того, за плату или бесплатно отчуждено движи­мое имущество под выплату ренты.

В силу изложенного договоры ренты могут иметь односторонний или взаим­ный характер. Реальные договоры ренты, по которым передача движимого иму­щества осуществляется по модели договора дарения, являются односторонне обя­зывающими, а консенсуальные договоры ренты, когда передача движимого иму­щества осуществляется по модели договора купли-продажи, — двусторонне обя­зывающими.

Договор ренты является возмездным.

Стороны в договоре ренты: общие положения. Сторонами договора ренты являются: а) получатель ренты (рентный кредитор) — лицо, передающее свое имущество в собственность другого лица в целях получения от последнего в течение длительного периода дохода (ренты); б) плательщик ренты (рентный должник) — лицо, обязанное в обмен на полученное в собственность имуще­ство выплачивать передавшему его лицу в течение длительного времени доход (ренту).

В § 1 главы 33 ГК «Общие положения о ренте и пожизненном содержании с иждивением» какие-либо указания, ограничивающие участие в данном договоре отдельных субъектов гражданского права, отсутствуют.

Такие ограничения установлены применительно к отдельным видам (под­видам) договора ренты. При этом законодатель ограничивает субъектный со­став только на стороне получателя ренты. Плательщиками же ренты, как отмечал

С.А. Хохлов, «могут фактически стать любые граждане, коммерческие или не­коммерческие организации, заинтересованные в приобретении имущества, пред­лагаемого получателем ренты, и способные выполнить императивные требова­ния, предъявляемые законом к содержанию договора ренты и обеспечению ее выплаты»¹.

Итак, получателями ренты по договору пожизненной ренты и его разновид­ности — договору пожизненного содержания с иждивением — в силу самой сущ­ности этих договоров могут быть только граждане. Получателями же постоянной ренты, как указано в п. 1 ст. 589 ГК, могут быть граждане, а также некоммерче­ские организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. Получатель ренты может не совпадать с лицом, передающим иму­щество под выплату ренты.

Способность выполнить требования, предъявляемые законом к содержанию договора ренты и обеспечению ее выплаты, является свойством фактического порядка и определяется в период заключения договора с конкретным субъектом. Вместе с тем эта способность может определяться и юридическими критериями (например, в случаях, когда уставом юридического лица запрещена возможность заключения договоров ренты).

Предмет договора ренты. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а пла­тельщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически вы­плачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предос­тавления средств на его содержание в иной форме (п. 1 ст. 583 ГК).

Предмет договора ренты определен в п. 1 ст. 583 ГК как имущество. Четко определен предмет в договоре ренты с условием пожизненного содержания с иж­дивением, которым законодатель называет исключительно недвижимое имущест­во (п. 1 ст. 601 ГК).

Как следует из буквального толкования п. 1 ст. 583 ГК, получатель ренты пе­редает плательщику ренты имущество в собственность. Поскольку объектом пра­ва собственности являются только индивидуально-определенные вещи, предме­том договора ренты могут быть вещи (как движимые, так и недвижимые), налич­ные деньги и документарные ценные бумаги.

Вопрос о том, могут ли являться предметом договора ренты безналичные деньги, бездокументарные ценные бумаги и иные имущественные права, дол­жен разрешаться после завершения теоретического спора о понятии объекта права собственности, о природе и сущности безналичных денег и бездокумен­тарных ценных бумаг. Буквальное прочтение закона и классические представ­ления об объекте права собственности диктуют вывод о том, что подобного ро­да имущество не может передаваться под выплату ренты. По этой же причине в качестве предмета договора ренты не могут выступать работы, услуги, инфор-

мация, исключительные права на средства индивидуализации предприятия и его продукции (услуг), исключительные права на результаты творческой дея­тельности, нематериальные блага.

Различия в правовом режиме имущества, которое может быть предметом до­говора ренты, предопределяют особенности порядка передачи (отчуждения) того или иного имущества под выплату ренты. Так, возмездное отчуждение под вы­плату ренты недвижимого имущества происходит в порядке, предусмотренном для исполнения договоров купли-продажи недвижимости (ст. 556 ГК); отчужде­ние под выплату ренты, предположим, ценных бумаг потребует правил, установ­ленных для передачи прав по ценным бумагам и т.д.

Форма и государственная регистрация договора ренты. Для договоров ренты за­конодательством предусмотрена обязательная нотариальная форма. В соответст­вии со ст. 584 ГК договор ренты подлежит нотариальному удостоверению; дого­вор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату рен­ты, подлежит также государственной регистрации. Соответствующее обременение недвижимого имущества должно регистрироваться в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании п. 6 ст. 12 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое иму­щество и сделок с ним» как обременение права собственности в соответствии с п. 59 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним^[24].

Договор ренты относится к числу немногих гражданско-правовых договоров, которые подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Повышенные требования законодателя к его оформлению призваны максимально гарантиро­вать интересы получателя ренты.

Нотариус в соответствии с Основами законодательства о нотариате свиде­тельствует законность сделки и соответствие ее воле сторон. Он должен также проверить личность участников сделки и указать дату ее заключения. Проверяя личность участников сделки, нотариус фактически исключает возможность спо­ра в будущем о том, что лицо неправильно указано в качестве участника сдел­ки, не имело права заключать сделку.

Договоры ренты, предполагающие отчуждение недвижимого имущества, должны удостоверяться по месту его нахождения, причем независимо от того, является оно жилым или нет. Удостоверение договоров об отчуждении этого имущества обязательно должно производиться нотариусом, на территории дея­тельности которого оно находится.

Несоблюдение нотариальной формы влечет недействительность договора рен­ты, такая сделка считается согласно ст. 165 ГК ничтожной. Однако в некоторых случаях, если содержание сделки непротивозаконно, стороны четко выразили волю и одна из сторон частично или полностью исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостовере­ния, суд вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее но­тариальное удостоверение сделки не требуется.

При удостоверении договора нотариус обязан проверить, включены ли в со­держание договора существенные условия, а при их отсутствии разъяснить сто­ронам необходимость внесения в проект договора соответствующих изменений. Он должен разъяснить сторонам порядок реализации плательщиком ренты пра­ва отчуждения имущества, переданного ему в обеспечение пожизненного со­держания¹.

Как сказано выше, договор ренты, предусматривающий отчуждение недви­жимого имущества под выплату ренты, помимо нотариального удостоверения подлежит также государственной регистрации (ст. 584 ГК).

При осуществлении государственной регистрации договора ренты, на ос­нове которого происходит переход прав на недвижимость, такому акту подле­жат и сам факт перехода имущества в собственность соответствующей сторо­ны, и лежащее на этом имуществе обременение, связанное с необходимостью выплачивать ренту.

Статья 12 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» позволяет сделать вывод, что при за­ключении договора ренты производится запись о переходе права собственно­сти на определенную недвижимость к новому правообладателю. В подразделах II и III Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сде­лок с ним осуществляется запись об ограничении (обременении) права собст­венности в связи с существованием договора ренты. Среди прочих данных в подразделе III Единого государственного реестра определяются лица, в пользу которых производится ограничение получателя ренты, а также обозначена сумма ренты.

Таким образом, при заключении договора ренты, предполагающего передачу под выплату ренты недвижимого имущества, в Единый государственный реестр вносятся записи о регистрации: 1) договора; 2) права собственности плательщика ренты; 3) обременения рентой; 4) залога в пользу получателя ренты.

На основании сказанного можно сделать вывод, что договор ренты признает­ся заключенным и тем самым породившим соответствующие права и обязанно­сти для сторон только после нотариального удостоверения, а договор, предусмат­ривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, — с момента его государственной регистрации.

Последствием отсутствия государственной регистрации в тех случаях, когда таковая является обязательной, могут быть названы: для права — отсутствие са­мого права; для договора — его незаключение. Если договор, подлежащий госу-

дарственной регистрации, не зарегистрирован в установленном законом порядке, то он не считается заключенным (п. 3 ст. 433 ГК), следовательно, его исполнение не может быть обеспечено принудительной силой государства.

Таким образом, если стороны нарушат требования о нотариальном удостове­рении договора ренты, подобный договор будет считаться недействительной сделкой на основании п. 1 ст. 165 ГК. Если же договор о передаче под ренту не­движимого имущества будет нотариально удостоверен, но не подвергнут государ­ственной регистрации, он будет считаться в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК неза­ключенной сделкой, поскольку ст. 584 ГК не содержит указаний на его недейст­вительность.

Сказанное свидетельствует о наличии существенного противоречия в фор­мулировке ст. 584 ГК, на которое обращают внимание современные исследова­тели. Получается, что если стороны нотариально удостоверят договор на отчуж­дение под выплату ренты недвижимого имущества, но не подвергнут его госу­дарственной регистрации, то они, как участники незаключенного договора, не могут требовать применения норм о недействительности сделки, хотя могли бы требовать этого при игнорировании правил о нотариальном удостоверении до­говора ренты.

Правовое регулирование договора ренты. С учетом имеющегося в ГК подразде­ления договоров ренты на три разновидности к каждой из них применимы нор­мы о соответствующем виде (подвиде) договора, а в ситуации неурегулированно­сти специальными нормами — положения § 1 главы 33 ГК «Общие положения о ренте и пожизненном содержании с иждивением».

В зависимости от того, возмездно или безвозмездно передается имущество под выплату ренты, исходя из прямых указаний, содержащихся в п. 2 ст. 585 ГК, к возникающим отношениям применяются соответственно нормы о купле- продаже (при возмездной передаче имущества в собственность плательщику рен­ты) либо о дарении (если передача такого имущества совершалась безвозмездно). Эти нормы имеют восполнительный характер и применяются в случае, когда иное не установлено правилами о договоре ренты вообще и отдельных ее видов (подвидов) в частности или не противоречит существу самого договора ренты.

Так, из норм о купле-продаже могут быть указаны в числе подлежащих при­менению те, в которых предусмотрены момент перехода риска случайной гибели передаваемого имущества (ст. 459 ГК), обязанность передать вещь свободной от прав третьих лиц (ст. 460 ГК), обязанности сторон при предъявлении третьим лицом иска об изъятии у покупателя переданной ему вещи (ст. 462 ГК).

Среди субсидиарно применяемых норм о дарении могут быть выделены ст. 580 ГК (о последствиях причинения вреда, вызванного недостатком подарен­ной вещи) и п. 2 ст. 576 (о передаче в дар имущества, находящегося в общей со­вместной собственности).

Обеспечение выплаты ренты и ответственность за его нарушения: общие поло­жения. В § 1 главы 33 ГК, устанавливающем единые правила для всех разновид­ностей договора, законодатель урегулировал вопросы, связанные только с обес­печением выплаты рентных платежей и ответственностью за нарушения этих обя­зательств. Иные права и обязанности сторон по договорам постоянной ренты, пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением весьма специ­

фичны, связаны с конкретной разновидностью договора и урегулированы соот­ветственно § 2, 3, 4 главы 33 ГК.

Итак, что является общим для всех видов договора? В содержание договора в любом случае входит обязанность плательщика выплачивать ренту в указанном порядке и размере. Эта общая норма конкретизируется § 2, 3, 4 главы 33 ГК при­менительно к каждому из видов договора ренты, в связи с чем общие положения о договоре ренты не содержат указания на эту основную обязанность плательщика.

Общие положения, однако, четко устанавливают требования к способам обеспечения прав получателя ренты.

В соответствии с положениями ст. 586 ГК рента обременяет земельный уча­сток, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, пере­данное под ее выплату. При этом в случае отчуждения такого имущества огово­ренные договором обязательства плательщика ренты переходят на приобретателя имущества.

Пункт 2 ст. 586 предусматривает, что в случае отчуждения имущества лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность друго­го лица, несет субсидиарную с ним ответственность (ст. 399) по требованиям по­лучателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты, если Граж­данским кодексом, другим законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству.

Итак, основная гарантия для получателя ренты состоит в том, что рента об­ременяет возникшее у плательщика право собственности на полученное им под выплату ренты имущество. Обременение такого рода, как и все прочие обреме­нения вещных прав, следует за вещью. При этом законодательно установлена дополнительная гарантия для получателя ренты в случаях, когда плательщик ренты отчуждает переданное ему в собственность получателем недвижимое имущество. Перед получателем ренты появляются сразу два лица, несущие от­ветственность по договору: тот, кто приобрел обремененную рентой недвижи­мость у ее плательщика, и сам плательщик — лицо, заключившее договор с полу­чателем ренты (п. 2 ст. 586 ГК), который отвечает, по общему правилу, в субси­диарном порядке, при этом в ряде случаев может иметь место и солидарная от­ветственность.

В виде общего правила предполагается, что ответственность первоначального плательщика перед получателем ренты по отношению к приобретателю обреме­ненного рентой имущества является субсидиарной. Получатель ренты должен в обязательном порядке предварительно заявить требования к основному должнику (в данном случае приобретателю) о возврате переданного под выплату ренты не­движимого имущества, а затем, в случае отказа удовлетворить это требование ли­бо неполучения ответа на предъявленное требование в разумный срок, обратить­ся с таким же требованием к субсидиарному должнику (плательщику, заключив­шему в свое время договор ренты).

При этом законодатель в п. 2 ст. 586 ГК предусмотрел, что плательщик по первоначальному договору ренты может нести и солидарную ответственность с лицом, которому передана вещь, в том числе и на основании договора. Надо по­лагать, что в данном случае речь идет не о любом договоре, в котором может быть установлено такое правило, а о договоре ренты.

И при солидарной, и при субсидиарной ответственности у получателя ренты все равно будут два должника. В то же время его интересы, как интересы любого иного кредитора, оказываются гарантированными в большей степени при соли­дарной ответственности содолжников. Подобного рода дополнительную гарантию получатель ренты и получает, закрепив в договоре ренты на случай продажи со­ответствующего имущества солидарную ответственность продавца (плательщика ренты) и покупателя.

При определенных условиях форма ответственности может устанавливаться и без участия должников — автоматически, на основе положений законодательства. Имеется в виду, что солидарная ответственность первого и последнего приобре­тателя имущества, переданного в виде платы, может возникнуть, например, в си­туации, предусмотренной п. 3 ст. 60 ГК для случаев реорганизации юридического лица — плательщика ренты, когда разделительный баланс не дает возможности определить правопреемника в обязательстве выплачивать ренту.

Законодатель предусматривает особые гарантии для защиты интересов полу­чателя ренты в случае, если, помимо прочего, им было передано для выплаты ренты определенное имущество.

Прежде всего, речь идет о передаче под выплату ренты недвижимого имуще­ства (земельного участка, строения и т.п.). Исходя из п. 1 ст. 587 ГК у такого по­лучателя ренты без всякого договора, в силу прямого указания закона возникает на это имущество залоговое право.

В соответствии с положениями ст. 334 ГК РФ кредитор по обеспеченному за­логом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения долж­ником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому при­надлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Во всех случаях, когда под выплату ренты передается денежная сумма или иное движимое имущество, в договор ренты должно быть внесено условие, кото­рое предусматривает либо использование определенного способа обеспечения исполнения обязательства (имеются в виду неустойка, залог, удержание имущест­ва должника, поручительство, банковская гарантия, задаток или другой способ, обозначенный в законе или договоре), либо страхование в пользу получателя ренты риска ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства выплатить ренту. При этом законодатель указывает на это условие как на существенное, придавая ему особое значение; при отсутствии же указан­ного условия договор не будет считаться заключенным.

Отметим здесь также, что если в отношении недвижимости, принадлежащей получателю ренты, возникает в силу закона залог, то в отношении движимости получатель ренты вправе использовать любой способ обеспечения исполнения, в том числе залог. В отличие от ипотеки здесь речь пойдет об обычном залоге, ко­торый возникает из договора и соответственно подчиняется требованиям ст. 339 ГК к форме договора о залоге и круге его существенных условий.

Правила о залоге позволяют дополнительно обеспечивать интересы получате­ля ренты. В соответствии с положениями ст. 604 ГК плательщику ренты запре­щается сдавать недвижимое имущество, переданное в обеспечение пожизненного содержания с иждивением, в залог, не имея на то согласия получателя ренты.

При просрочке исполнения обязательства по выплате ренты плательщиком с него взыскиваются проценты в установленном договором размере. Если в до­говоре нет указаний относительно размера процентов, взысканию в соответст­вии со ст. 588 ГК подлежат проценты, предусмотренные в ст. 395. Размер про­центов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кре­дитор — юридическое лицо, то в месте его нахождения, учетной ставкой бан­ковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соот­ветствующей части.

32.2.