<<
>>

Статья 671. Договор найма жилого помещения

1. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством и ЖК (п.2 ст.30 ЖК).

Основные правила сдачи жилья в коммерческий наем установлены гл.35 ГК "Наем жилого помещения".

Очевидно, что нормы данной главы рассчитаны в первую очередь на наем жилых помещений, находящихся в частной собственности. Вместе с тем с учетом того что вопросы пользования жилой площадью государственного или муниципального жилищного фондов, предназначенной для коммерческого использования, действующим ЖК специально не урегулированы, правила гл.35 ГК подлежат применению и к сдаче в коммерческий наем государственной и муниципальной жилой площади. Вряд ли это оправдано, поскольку правовой режим государственной или муниципальной жилой площади, даже если последняя предназначена для сдачи в коммерческий наем, отличается от правового режима частного жилья.

2. Пункт 1 коммент. ст. содержит легальное определение договора найма жилого помещения. Данный договор нередко именуют также договором коммерческого найма, чтобы подчеркнуть его отличие от договора социального найма жилой площади. Сторонами договора являются наймодатель - собственник жилого помещения или уполномоченные им лица (например, агентство недвижимости) и наниматель - одно или несколько физических лиц, которые будут владеть и пользоваться жилым помещением в течение определенного договором времени (подробнее о нанимателе см. коммент. к ст.677 ГК).

Данный договор носит консенсуальный, возмездный и взаимный характер. По общему правилу он заключается по свободному усмотрению сторон без учета критериев нуждаемости в жилом помещении и материального положения нанимателя. Однако если в коммерческий наем сдается жилая площадь, относящаяся к государственному или муниципальному жилищному фонду, условия и порядок ее сдачи должны быть определены в нормативном порядке. В настоящее время этот вопрос на федеральном уровне никак не урегулирован.

3. Наряду с гражданами приобретать права на временное использование жилых помещений могут и юридические лица. Например, организация, пригласившая на работу иногороднего гражданина, может арендовать для него жилую площадь. Пункт 2 ст.671 допускает такую возможность; подчеркивается при этом, что жилое помещение может использоваться только для проживания граждан.

Условия использования жилого помещения определяются договорами, которые заключаются между его собственником и юридическим лицом, а также между юридическим лицом и гражданином, который будет проживать в данном помещении. Условия обоих договоров не могут вступать в противоречие с действующим жилищным законодательством. Так, договор между собственником помещения и его арендатором может предусматривать возможность использования помещения в течение всего периода его аренды одним лицом (лицами) или допускать возможность краткосрочного проживания в помещении отдельных граждан (например, лиц, командированных на предприятие арендатора). Но не допускается заселение помещения с нарушением действующих санитарно-технических норм или фактическое превращение помещения в гостиницу или общежитие.

Статья 672.

Договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования

1. Наличие коммент. ст.в гл.35 ГК, содержащей правила о коммерческом найме, было в какой-то мере оправданным до вступления в действие ЖК. В настоящее время, когда основания и порядок предоставления жилых помещений по договорам социального найма, а также элементы и содержание этих договоров урегулированы ЖК, какой-либо надобности в ее существовании не имеется. Впрочем, и раньше данная статья не несла в себе большой смысловой нагрузки, так как она содержит достаточно банальные положения.

2. Легальное определение договора социального найма, о котором говорится в п.1 коммент. ст., содержится в п.1 ст.60 ЖК. В данном определении, в отличие от коммент. ст., не указывается на то, что договор социального найма заключается в отношении помещений государственного и муниципального фондов социального использования. Это объясняется, по всей видимости, тем, что составители проекта ЖК, выделившие в ст.19 ЖК жилищный фонд коммерческого использования, в дальнейшем "забыли" о его существовании, в том числе в составе государственного и муниципального жилищных фондов.

3. Пункт 3 коммент. ст.подчеркивает, что при социальном найме жилья все постоянно проживающие в жилом помещении лица пользуются равными правами и несут равные обязанности безотносительно к тому, кто из них является нанимателем. Это положение является традиционным для отношений, связанных с наймом жилья в государственном и муниципальных фондах (ныне - при договоре социального найма).

Нанимателем может быть любой член семьи. В настоящее время ни ГК, ни ЖК не содержат требований о том, чтобы наниматель достиг совершеннолетия и имел самостоятельный заработок.

4. Хотя вопрос о том, кто из членов семьи при социальном найме является нанимателем, не имеет практически никакого юридического значения, он решается совместно всеми членами семьи, а в случае спора может быть передан на рассмотрение суда.

5. Указание в п.3 коммент. ст.на то, что к договору социального найма применяется ряд статей гл.35 ГК, было актуальным лишь в условиях действия устаревшего жилищного законодательства, т.е. до момента вступления в силу ЖК. В настоящее время данное указание не только утратило всякий смысл, но и создает ненужные коллизионные проблемы. При расхождении положений указанных статей ГК с нормами жилищного законодательства приоритет следует отдавать нормам ЖК.

6. Недостаточность правового регулирования отношений, связанных с коммерческим наймом жилья, порождает другую, более актуальную проблему, а именно: возможно ли применение к этим отношениям норм жилищного законодательства, рассчитанных на социальный наем жилья?

Представляется, что такая возможность существует, причем не только в тех случаях, когда на этот счет имеется специальное указание в законе (см., например, п.1 ст.673, п.3 ст.687 ГК). Разумеется, при применении по аналогии закона к коммерческому найму норм о социальном найме должны учитываться имеющиеся различия в правовом режиме жилых помещений.

<< | >>
Источник: Абрамова Е.Н., Аверченко Н.Н., Арсланов К. М. [и др.]. Комментарии к Гражданскому Кодексу Российской Федерации. Часть вторая: учебно-практический комментарий (под ред. Сергеева А.П.). - "Проспект", 2010 г.. 2010

Еще по теме Статья 671. Договор найма жилого помещения:

  1. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на
  2. 248. Не противоречит ли нормам ст. 671 ГК указание в качестве места нахождения юридического лица жилого помещения?
  3. §4. Аренда зданий и сооружений Статья 650. Договор аренды здания или сооружения
  4. Статья 671. Договор найма жилого помещения
  5. Статья 677. Наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане
  6. Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон
  7. Статья 671. Договор найма жилого помещения
  8. Понятие договора коммерческого найма
  9. 3.1. Договор найма жилого помещения в государственном, общественном и муниципальном жилом фонде социального использования
  10. 5.1. Основания и порядок расторжения договора найма жилого помещения
  11. ПРИЛОЖЕНИЕПрограмма курсаIЖИЛИЩНОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО:ПРАКТИКА ПРИМЕНЕНИЯ,ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ВОПРОСЫ
  12. §1. Фактический состав, необходимый для возникновения отношений по договору социального найма жилого помещения
  13. Комментарий к статье 19. Жилищный фонд
  14. Соотношение договора социального найма и договора коммерческого найма
  15. Статья 19. Жилищный фонд Комментарий к статье 19
- Авторское право России - Аграрное право России - Адвокатура - Административное право России - Административный процесс России - Арбитражный процесс России - Банковское право России - Вещное право России - Гражданский процесс России - Гражданское право России - Договорное право России - Европейское право - Жилищное право России - Земельное право России - Избирательное право России - Инвестиционное право России - Информационное право России - Исполнительное производство России - История государства и права России - Конкурсное право России - Конституционное право России - Корпоративное право России - Медицинское право России - Международное право - Муниципальное право России - Нотариат РФ - Парламентское право России - Право собственности России - Право социального обеспечения России - Правоведение, основы права - Правоохранительные органы - Предпринимательское право - Прокурорский надзор России - Семейное право России - Социальное право России - Страховое право России - Судебная экспертиза - Таможенное право России - Трудовое право России - Уголовно-исполнительное право России - Уголовное право России - Уголовный процесс России - Финансовое право России - Экологическое право России - Ювенальное право России -