Статья 682. Плата за жилое помещение
1. Коммент. ст.исходит из того, что плата за пользование жилым помещением при коммерческом найме определяется соглашением сторон. Вместе с тем установлена потенциальная возможность того, что законом может быть предусмотрен максимальный размер платы за жилое помещение.
В настоящее время в каком-либо законе эта возможность не реализована.Поскольку в коммерческий наем могут сдаваться и жилые помещения государственного и муниципального фондов, плата за наем таких помещений должна не устанавливаться соглашением сторон, а определяться на основе утвержденных правил.
2. Запрет на одностороннее изменение размера платы за жилое помещение совпадает с общегражданским требованием о невозможности одностороннего изменения условий обязательства (ст.310, п.2 ст.424 ГК). Однако в случаях, предусмотренных законом или договором, это возможно. Например, наниматель может на основании ст.451 ГК потребовать уменьшения платы за наем, если по не зависящим от сторон обстоятельствам условия пользования помещением существенно ухудшились. Договор жилищного найма может предусматривать увеличение платы за жилое помещение, если наймодатель в порядке переустройства помещения оборудует его дополнительными коммунальными или иными удобствами и т.п.
3. Вопрос о сроках внесения платы за жилое помещение решается самими сторонами. Обычно при коммерческом найме плата взимается вперед, нередко с внесением нанимателем особого обеспечительного платежа, который либо возвращается по окончании найма, либо засчитывается за последний расчетный период.
Однако если срок и периодичность внесения платы за жилое помещение договором не предусмотрены, плата за наем должна вноситься в таком же порядке, что и при социальном найме, т.е. ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за прожитым.
Статья 683. Срок в договоре найма жилого помещения
1.
В отличие от договора социального найма договор коммерческого найма носит сугубо срочный характер. Правда, закон не относит срок к числу существенных условий договора жилищного найма, а устанавливает лишь максимальный срок, на который жилое помещение может быть сдано внаем. При этом если в договоре найма срок не указан, то считается, что он заключен на максимальный срок в пять лет.Указанное правило направлено прежде всего на охрану интересов собственника жилого помещения, который должен иметь возможность получить жилое помещение в свое распоряжение хотя бы по истечении срока действия договора. Интересы нанимателя в известной мере ограждаются тем, что ему не грозит выселение до истечения срока действия договора и он пользуется преимущественным правом на заключение с ним договора найма на новый срок (см. ст.684 ГК и коммент. к ней).
2. Пункт 2 коммент. ст.позволяет сторонам заключить краткосрочный договор жилищного найма на срок до одного года, который отличается от обычного найма более жестким правовым режимом. В частности, наниматель не пользуется правом на вселение в помещение других граждан (п.2 ст.677 ГК), не может поселять временных жильцов (ст.680 ГК), сдавать нанимаемое помещение в поднаем (ст.685 ГК), заменить себя в договоре другим нанимателем (ст.686 ГК), а также не имеет преимущественного права на заключение договора найма на новый срок (ст.684 ГК). Однако указанные ограничения действуют лишь в том случае, если договором не предусмотрено иное.