Статья 684. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок
1. Коммент. ст.посвящена преимущественному праву нанимателя на заключение именно с ним договора жилищного найма на новый срок, если наймодатель по-прежнему намерен сдавать помещение внаем.
Данное право предоставлено законом всем нанимателям, включая и тех из них, которые допускали нарушения своих обязанностей по договору, что вряд ли оправдано. Поэтому наймодатель может избавиться от неугодного ему нанимателя лишь посредством воздержания от сдачи помещения внаем в течение одного года. Кроме того, он должен предупредить нанимателя не менее чем за три месяца до окончания срока действия договора о том, что не намерен более сдавать помещение.2. Наличие у нанимателя преимущественного права на пролонгацию договора найма не означает, что он вправе настаивать на заключении с ним договора на тех же условиях, которые действовали ранее. Обе стороны вправе выдвигать новые условия, не допуская при этом злоупотребления своими правами. При недостижении соглашения спор между сторонами по смыслу закона может быть передан на рассмотрение суда. При этом специально подчеркивается, что при согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.
Однако и в данном случае инициатива по согласованию новых условий найма должна исходить от наймодателя. Если в течение трех месяцев до момента истечения срока действия договора он не предложит нанимателю новые условия найма, договор будет считаться возобновленным на прежних условиях. Разумеется, предлагать новые условия найма может и наниматель.
3. Если наймодатель нарушит свое решение не сдавать помещение внаем в течение года, он рискует быть привлеченным к ответственности за убытки, причиненные отказом возобновить договор с прежним нанимателем. Кроме того, договор с новым нанимателем может быть признан недействительным, и поскольку виновником этого будет наймодатель, ему придется также возмещать убытки новому нанимателю.
По смыслу закона и, конечно, если на этом будет настаивать наниматель, договор с ним должен считаться возобновленным на прежних условиях.
Статья 685. Поднаем жилого помещения
1. Наниматель жилого помещения вправе не только поселять в помещение временных жильцов (ст.680 ГК), но и сдавать всё или часть занимаемого им помещения в поднаем. Условия сдачи жилья в поднаем в основном совпадают как при коммерческом, так и при социальном найме (ст.76-79 ЖК) с той лишь разницей, что сдача в поднаем жилья социального назначения урегулирована более детально.
2. Для сдачи жилья в поднаем необходимо соблюдение следующих условий.
Во-первых, требуется получить согласие наймодателя. Поскольку речь идет о коммерческом жилье, отказ наймодателя от дачи согласия может быть немотивированным и не подлежит обжалованию в судебном порядке.
В отличие от поселения на площади временных жильцов, закон не требует получать согласие на сдачу помещения в поднаем других лиц, постоянно проживающих на площади. Это является очевидной ошибкой, которая нуждается в исправлении.
Другим пробелом является неурегулированность вопроса о том, требуется ли при сдаче в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, согласие на это других нанимателей, собственников и проживающих совместно с ними членов их семей. Хотя необходимость получения такого согласия является достаточно очевидной, закон об этом умалчивает.
Во-вторых, сдача жилого помещения в поднаем возможна лишь при соблюдении требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Поскольку такой нормы в жилищном праве не существует, следует по аналогии со ст.76 ЖК исходить из того, что после заключения договора поднайма общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего должна составлять не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире - не менее нормы предоставления.
В-третьих, по смыслу закона при сдаче жилого помещения в поднаем должны соблюдаться и иные требования жилищного законодательства, о которых в коммент.
ст., к сожалению, тоже умалчивается. В частности, не вызывает сомнений, что передача жилого помещения в поднаем не допускается, если в этом жилом помещении проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в утвержденном Правительством РФ перечне.3. В соответствии с коммент. ст.сдаваться в поднаем может как всё жилое помещение, так и его часть. Поэтому предметом поднайма может быть и неизолированное жилое помещение, например часть комнаты.
4. Поднаниматель не приобретает самостоятельное право пользования жилым помещением. Смысл этой традиционной фразы - в том, что при прекращении договора поднайма он обязан освободить площадь, а при отказе сделать это подлежит выселению без предоставления другой жилой площади.
Вместе с тем закон признает и защищает приобретенные им по договору поднайма права на пользование жилым помещением. Другое дело, что его жилищные права существенно ограничены законом. Хотя в коммент. ст.упоминается лишь о том, что поднаниматель не пользуется преимущественным правом на заключение договора на новый срок, в действительности он не обладает и многими другими правами, в частности правом на вселение в помещение других граждан, в том числе временных жильцов.
5. Указание на то, что договор поднайма носит возмездный характер, вовсе не означает, что стороны не могут договориться о том, что пользование жилым помещением на условиях его поднайма будет безвозмездным, в чем могут быть заинтересованы обе стороны. Запрет на это, равно как и утверждение, что в этом случае пользователь помещения должен рассматриваться в качестве временного жильца, не могут быть оправданы никакими разумными соображениями и представляют собой ограничение принципа свободы договора. Поэтому возмездность договора поднайма в соответствии с коммент. ст.лишь презюмируется, но отнюдь не является его конститутивным признаком.
6. Договор поднайма, как и сам договор коммерческого найма, носит срочный характер. Однако в отличие от сдачи в поднаем жилья социального назначения закон не устанавливает, что в случае отсутствия в договоре указания на конкретный срок он считается заключенным на один год. Предельным сроком для поднайма служит срок действия самого договора коммерческого найма, который не может превышать пять лет.
Поскольку договор поднайма производен от договора найма, с досрочным прекращением договора найма прекращается и договор поднайма.
7. В коммент. ст.не содержится указаний на иные основания досрочного прекращения договора поднайма, что также является ее недостатком. Не вызывает сомнений, что договор может быть расторгнут при невыполнении нанимателем его условий, а также при нарушении поднанимателем правил проживания.