§ 1. Расторжение договора социального найма по инициативе нанимателя Выезд нанимателя и членов его семьи в другое место жительства

Принцип «pacta sunt servanda», известный еще римскому праву, не мог не найти своего отражения и в новом гражданском законодательстве. Так, в соответствии со ст. 310 ГК односторонний отказ от исполнения обязательства допускается только в случаях, предусмотренных законом.

Как правило, в литературе объяснение этому видится в «существе жилищной потребности граждан»[233] либо в том, что именно в интересах нанимателя в первую очередь осуществляется деятельность, опосредуемая данным правоотношением[234]. Дело однако, не только в этом. Предоставляя жилое помещение по договору социального найма, государство не преследует никаких иных целей, кроме как удовлетворение жилищной потребности нанимателя. Иными словами, договор социального найма жилого помещения относится к числу немногих договоров, интересы сторон которых не противоречат друг другу, а, напротив, простираются практически в одинаковом направлении. Именно поэтому наличие у нанимателя права в любое время расторгнуть договор социального найма жилого помещения в одностороннем порядке никоим образом не может нарушить интересы наймодателя. В то же время по договору коммерческого найма интересы нанимателя входят в противоречие с интересами наймодателя, преследующего в данном случае, как правило, цель получения прибыли от сдачи жилого

и              тэ              «-*              «J

помещения в коммерческий наем. В этой связи неслучайно ст. 687 ГК РФ предусматривает норму, направленную в том числе и на защиту интересов наймодателя, обязывая нанимателя предупредить своего контрагента о расторжении договора не менее чем за три месяца.

Следует, однако, заметить, что действия нанимателя, непосредственно направленные на расторжение договора, весьма редко встречаются на практике, хотя Типовой договор социального найма и устанавливает обязанность нанимателя при расторжении договора освободить в установленные сроки и сдать по акту наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, оплатить стоимость не произведенного нанимателем и входящего в его обязанности ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, или произвести его за свой счет, а также погасить задолженность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги.

Гораздо чаще имеет место фактический выезд нанимателя и членов его семьи на постоянное жительство в другое место. В этом случае договор найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда (ч. 3 ст. 83 ЖК РФ). Указанный юридический факт следует отнести к числу юридических поступков, то есть действий, влекущих наступление юридических последствий независимо от воли лица, их совершившего. Иного мнения по поводу юридической природы данного обстоятельства придерживался В.С. Толстой, считая его односторонней сделкой, совершаемой путем конклюдентных действий[235]. Для доказательства ошибочности указанной позиции следует отметить, что от юридического поступка юридический акт отличается тем, что он представляет собой осознанное юридическое действие, охватывающее своим осознанием не только само действие как таковое, но и неизбежность или возможность наступления юридических последствий. Выезжая на постоянное жительство в другое место, наниматель и члены его семьи могут не только не предполагать прекращения их прав на ранее занимаемое ими жилое помещение, но и желать сохранить за собой указанные права. Однако в соответствии со ст. 83 ЖК РФ договор найма в этом случае с ними считается расторгнутым, и, следовательно, их права на это жилое помещение - прекращенными.

С другой стороны, при применении ст.

Таким образом, мы наблюдаем в данном случае следующие элементы фактического состава: 1) факт выезда нанимателя; 2) факт приобретения им права на другое жилое помещение.

Еще сложнее обстоит ситуация, когда гражданин выехал из ранее занимаемого им жилого помещения, вселился в другое помещение, а позднее выяснилось, что юридическое основание такого вселения порочно. Речь идет, например, о том, что решение о предоставлении данного жилого помещения было принято при отсутствии к тому оснований либо о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения или иного гражданско-правового договора о передаче прав на это помещение.

ГК, в тех случаях, когда приобретатель имущества действовал разумно и добросовестно, а имущество выбыло из владения собственника помимо его воли и приобретено от неупра- вомоченного отчуждателя возмездно. Дело в том, что и в науке гражданского права, и в судебной практике глубоко укоренилось мнение о том,              что              добросовестность              может

иметь место только в силу незнания факта, но не закона, и что при приобретении имущества от неуправомоченного отчуждателя сделка не соответствует законодательству, поскольку только собственник вправе распоряжаться принадлежащим ему имуществом[238]. Таким образом, есть все основания полагать, что в правоприменительной практике сохранится та ситуация, при которой сделка признается недействительной по статье

ГК без выяснения вопросов о добросовестности приобретателя, и,              следовательно,              не будет препятствий для при

менения статьи 167 ГК.

В качестве особенностей последствий признания сделки по приобретению жилого помещения недействительной можно предложить, например, создание особого резервного фонда, из которого бы предоставлялись жилые помещения гражданам в связи с признанием совершенных ими сделок по приобретению жилых помещений недействительными и невозможности исполнения судебного решения о взыскании в их пользу стоимости жилого помещения. Собственно говоря, создание фонда жилья для временного поселения, в которое переселяются в том числе и граждане, утратившие жилье в результате обращения взыскания на жилое помещение, приобретенное за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилья, если на момент обращения взыскания такое жилье является для них единственным пригодным для проживания, уже предусмотрено жилищным законодательством (ст. 95 ЖК РФ)[239]. По нашему мнению, аналогичный порядок следует предусмотреть и для иных граждан, утративших единственное для них пригодное для проживания жилое помещение.

Определенные сложности может вызвать и вопрос о том, что следует понимать под «другим местом жительства», о выезде в которое идет речь в ст. 83 ЖК РФ. Будет ли считаться выездом в другое место факт вселения в другое жилое помещение в этом же населенном пункте? Следует отметить, что практика единодушна во мнении, что под данное понятие подпадает вселение в жилое помещение как в ином, так и в этом же населенном пункте. В этой связи разработчикам нового ЖК РФ следовало бы принять во внимание нормы, которые содержались в жилищном законодательстве бывших союзных республик, ранее входивших в состав СССР (ст. 105 ЖК Белорусской ССР, ст. 92 ЖК Молдавской ССР), где употреблялись оба эти понятия, что исключило бы всякого рода недоразумения.

Наконец, самая главная проблема при рассмотрении вопроса об элементах данного правопрекращающего фактического состава заключается в том, является ли судебное решение о признании лица утратившим право пользования жилым помещением необходимым его элементом.

Ответ на данный вопрос непосредственно связан с вопросом о том, какие правовые последствия порождает судебное решение как процессуальный акт применительно к материальному праву, следует ли его рассматривать как обстоятельство, с которым нормы материального права могут связывать возникновение, изменение или прекращение правоотношений.

По данному вопросу в литературе высказывались самые различные точки зрения. Как указывал О.А. Красавчиков, различие этих точек зрения обусловлено тем, признают или не признают их авторы существование так называемых преобразовательных исков. Так, например, те, кто полагал что в процессуальном праве существуют только иски о признании и иски о присуждении, одновременно вынуждены констатировать, что судебное решение с фактической стороны ничего в материальное правоотношение не привносит, а только констатирует наличие или отсутствие права истца и обязанности ответчика (то есть сторон спорного материального правоотношения)[240].

Авторы, отстаивающие самостоятельное значение преобразовательных исков, напротив, считали, что судебное решение может являться и зачастую является самостоятельным юридическим фактом в материальном праве[241]. Например, в настоящее время, в соответствии со ст. 446 ГК, при передаче преддоговорных споров в определенных случаях на рассмотрение суда, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются именно решением суда. Наконец, высказывалось также мнение, согласно которому судебное решение во всех случаях является юридическим фактом, поскольку оно не только направлено на защиту существующего субъективного права, но и на его принудительное исполнение, то есть благодаря судебному решению правомочие на собственные активные действия, входящее в содержание субъективного права, преобразуется в право притязания[242].

Казалось бы, в настоящее время в связи с принятием нового ГК, в ст. 8 которого указано, что одним из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей является судебное решение, утрачены основания для какой-либо дискуссии о тех правовых последствиях, которые порождает судебное решение применительно к материальному правоотношению. Действительно ГК явно и недвусмысленно дает понять, что решение, вынесенное по преобразовательному иску, является юридическим фактом. В то же время некоторыми авторами высказано мнение, что решение суда и по иным искам, понимаемое как судебный акт-документ, является элементом сложного фактического состава, поскольку он оказывает опреде-

ленное воздействие на участников материального правоотношения, обязанных действовать в соответствии с предписаниями, содержащимися в этом документе[243]. Представляется, что данная позиция не учитывает несколько важных методологических моментов.              Во-первых, точно так же как у О.А.

Красавчикова, здесь смешиваются понятия «право притязания», являющееся элементом материального субъективного права (или правом на иск в материальном смысле), и «право на иск в процессуальном смысле». Иными словами, если участниками материального правоотношения являются только его стороны (выражаясь терминами обязательственного права - кредитор и должник), то одной из сторон процессуальных правоотношений всегда является государство в лице уполномоченного им органа судебной власти. Именно предписаниям этого органа обязаны следовать участники процессуальных правоотношений. Во-вторых, отождествление решения как правоприменительного акта, как «одностороннего волеизъявления, вытекающего из общей, установленной законом компетенции суда осуществлять правосудие»[244], с судебным решением как документом методологически неверно потому, что в данном случае содержание явления отождествляется с его формой. Указанная ошибка подобна той, когда отождествляются понятия договор-сделка, договор-правоотношение и договор- документ[245].

Отталкиваясь от данных теоретических позиций, для решения вопроса о том, является ли решение суда необходимым элементом правопрекращающего фактического состава при

выезде нанимателя в другое место, нам предстоит, таким образом, выяснить, к какому виду исков относится в данном случае требование наймодателя              об              освобождении              принадлежащего ему жилого помещения. Ч. 3              ст. 83 ЖК РФ в от

личие от ее части первой говорит о том, что договор с момента выезда нанимателя считается расторгнутым. Исходя из этого, можно сделать вывод, что правоотношение найма жилого помещения в данном случае прекращается при накоплении двух вышеуказанных элементов фактического состава - выезда нанимателя на постоянное жительство в другое место и приобретение им права на другое жилое помещение. Отсюда, именно при наступлении указанных обстоятельств право нанимателя на жилое помещение прекращается, а наймодатель вправе распорядиться им по своему усмотрению (разумеется в пределах своей компетенции). Судебное решение необходимо здесь лишь в том случае, если наниматель, несмотря на прекращение своего права, не освобождает в добровольном порядке ранее занимаемое им помещение (например, не возвращает ключи наймодателю от ранее занимаемого жилого помещения, делая таким образом невозможным осуществление его прав, оставляет там свои вещи, если, конечно же, в совокупности с другими обстоятельствами это не свидетельствует о временном характере отсутствия нанимателя). В этом случае судебное решение направлено на обеспечение принудительного исполнения обязанности прежнего нанимателя по освобождению ранее занимаемого им жилого помещения и защиту прав наймодателя на это помещение. Кроме того, судебная процедура позволяет защитить здесь и права прежнего нанимателя, например, право собственности на оставленные им в квартире вещи. По своим юридическим последствиям оно практически не отличается от решения, выносимого по иску собственника об устранении нарушений его права, не связанных с лишением владения.

Следовательно, наниматель в данном случае обращается с иском о присуждении (с иском о выселении), и решение суда не может являться здесь ни самостоятельным юридическим фактом, ни элементом фактического состава применительно к спорному материальному правоотношению. Не исключено, конечно же, что наймодатель сначала обратиться с иском о признании прежнего нанимателя утратившим право пользования жилым помещением. Однако, и в этом случае это будет иск о признании, а не преобразовательный иск, и поэтому решение по данному иску также не может являться элементом рассматриваемого правопрекращающего фактического состава. При этом следует учитывать, что решение суда по данному иску не может быть принудительно исполнено: суд в этом решении только констатирует тот факт, что прежний наниматель утратил право пользования жилым помещением и не обязывает кого-либо совершить какие-либо действия, поэтому с практических позиций наймодателю необходимо предъявлять иск именно о выселении нанимателя, а не о признании его утратившим право пользования жилым помещением[246].

При этом возникает вопрос, может ли с подобным иском обратиться сам наниматель в случае, если один из членов его семьи выехал на постоянное жительство в другое место. Буквальное толкование ч. 3 ст. 83 ЖК РФ позволяет прийти к выводу, что договор социального найма может считаться расторгнутым только в том случае, если жилое помещение покинули все проживающие в нем граждане. Однако судебная

практика, сформировавшаяся на основе применения аналогичной ст. 89 ЖК РСФСР, исходя из того, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги взимается в зависимости от количества проживающих в нем лиц, практически единодушно признает возможность подобных исков. В этой связи следует отметить, что в проекте нового ЖК РФ имелась норма (п. 2 ст. 55), в которой указывалось, что в случае отсутствия одного из сонанимателей в принадлежащем ему по договору социального найма помещении он может быть признан утратившим право на жилое помещение как по иску наймодателя, так и по иску нанимателя и других членов его семьи, если он приобрел право на другое жилое помещение. Как видим, в отличие от ч. 3 ст. 83 ЖК РФ здесь шла речь о том, что договор не считается расторгнутым со дня выезда, а о том, что выехавший член семьи может быть признан утратившим право на жилое помещение. Однако юридическая природа решения суда от этого не меняется, и оно также не является элементом рассматриваемого фактического состава, поскольку член семьи нанимателя признается утратившим право на жилое помещение именно со дня выезда.              С              другой стороны, представ

ляется, что наймодатель не вправе обращаться с иском о признании гражданина утратившим право пользования жилым помещением в данном случае, так как степень участия каждого члена семьи в исполнении обязанностей по договору социального найма должна определяться семьей самостоятельно, и посторонние лица не должны вмешиваться во внутренние дела семьи.