3. Аренда и субаренда жилых помещений
В случае отсутствия пригодных для временного проживания жилых помещений или общежитий воинские части арендуют их для обеспечения военнослужащих и совместно проживающих с ними членов их семей (п.
3 ст. 15 Федерального закона "О статусе военнослужащих").Для выполнения данного требования воинская часть должна обладать статусом юридического лица. Это следует из п. 2 ст. 671 ГК РФ, в соответствии с которым юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан, которым оно сдается по договору субаренды.
Порядок, сроки и условия аренды определяются договором между арендатором и собственником либо уполномоченным собственником лицом (органом), субаренды - между арендатором и субарендатором (гражданином).
Договор аренды жилого помещения заключается в простой письменной форме и, в отличие от договора найма, подлежит обязательной государственной регистрации. Исключение составляют договоры, заключаемые на срок менее года.
Как следует из ст. 610 ГК РФ, срок действия договора аренды жилого помещения определяется соглашением сторон. Если же срок в договоре аренды не указан, то считается, что он заключен на неопределенный срок. В последнем случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за три месяца. При этом договором может быть установлен другой срок для предупреждения.
Арендатор имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора на новый срок (ст. 621 ГК РФ). Однако данное право несколько отличается от права нанимателя жилого помещения. Для соблюдения преимущественного права арендатору необходимо не позднее времени, указанного в договоре, предложить арендодателю заключить договор на тех же или иных условиях.
Если арендодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение в аренду, но в течение года со дня истечения срока договора заключил аналогичный договор с другим лицом, арендатор вправе потребовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.
Не подлежат передаче в аренду иным лицам заселенные дома государственного и муниципального жилищных фондов без согласия всех проживающих в них совершеннолетних граждан, а также специализированные дома и жилые помещения в них.
Оплата жилья и коммунальных услуг по договору аренды устанавливается договором между арендатором и собственником либо уполномоченным собственником лицом.
В соответствии с п. 59 Положения о квартирно-эксплуатационной службе и квартирном довольствии Советской Армии и Военно-Морского Флота <46> аренда помещений для временного размещения воинских частей допускается в исключительных случаях с разрешения ГлавКЭУ Министерства обороны по представлению КЭУ (КЭО) военных округов. Договор на аренду помещений утверждается начальником КЭУ (КЭО) военного округа и является для воинской части основанием для истребования денежных средств на оплату аренды. Здания и сооружения, арендованные Министерством обороны на срок свыше одного года, подлежат учету и паспортизации.
--------------------------------
<46> Введено в действие Приказом Министра обороны СССР 1977 г. N 75.
Органы местного самоуправления обязаны оказывать содействие воинским частям в предоставлении в аренду жилых помещений, пригодных для временного проживания военнослужащих и членов их семей.
Перепланировка помещений и конструктивные переделки в зданиях, отведенных Министерству обороны местными органами власти и другими министерствами и ведомствами для временного расквартирования воинских частей (без передачи их Министерству обороны на баланс или учет), могут производиться лишь с разрешения организаций, которыми эти здания временно отведены Министерству обороны (п. 54 вышеназванного Положения о квартирно-эксплуатационной службе и квартирном довольствии).