<<
>>

ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ НА СТРОИТЕЛЬСТВО ЖИЛОГО ДОМА ИЛИ КВАРТИРЫ, НА ИХ КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ ИЛИ ИНОЕ УЛУЧШЕНИЕ ЖИЛИЩНЫХ УСЛОВИЙ

В наше время, когда стоимость квадратного метра недвижимости постоянно растет, накопить необходимые средства на собственное жилье практически невозможно. Подходящим способом приобрести жилое помещение или существенно улучшить условия проживания в нем становится ипотека.

С помощью ипотечного кредита можно приобрести квартиру в многоквартирном доме, комнату, жилой дом, погасить ранее выданный кредит для покупки жилья, приобрести жилое помещение на этапе строительства путем участия в долевом строительстве многоквартирных домов.

Как правило, используя в обыденной жизни слова "ипотека", "взять квартиру в ипотеку", "надо расплатиться за ипотеку", "ипотечный кредит", люди подразумевают одно и то же. Стоит отметить, что "ипотека" и "ипотечный кредит" - это совершенно разные понятия.

В Древней Греции ипотекой обозначали форму ответственности должника перед кредитором своей землей. На границе земельного участка заемщика ставили столб с надписью, которая гласила, что эта земля обеспечивает долг. Такой столб и назывался ипотекой, в переводе с древнегреческого - "подпорка", "подставка" . Если заемщик не мог выплатить долг, ипотека давала право кредитору забрать застолбленную часть земельного участка.

--------------------------------

См.: Новый юридический словарь / Под ред. А.Н. Азрилияна. М., 2006.

В настоящее время действует Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), в наименовании которого ставится знак равенства между ипотекой и залогом недвижимости. Анализ норм других федеральных законов также показывает, что ипотека - это залог недвижимости (см. п. 2 ст. 334 ГК РФ, ст. 42 Закона РФ от 29.05.1992 N 2872-1 "О залоге").

Так, в п. 2 ст. 334 ГК РФ прямо указано, что залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется Законом об ипотеке.

К ипотеке применяются общие правила о залоге, установленные ГК РФ (если Законом об ипотеке не определены иные требования).

Такая форма залога наиболее оптимальна для кредиторов, так как с его помощью можно принудительно взыскать долг. Но не менее привлекательной выглядит ипотека и для тех, кто планирует стать собственником жилого помещения, так как с помощью кредитных денег появляется возможность приобрести жилье. По мнению известного адвоката П.А. Астахова, участвовать в ипотечном проекте выгоднее, чем снимать жилье или копить деньги постепенно. Во-первых, из-за роста цен копить можно бесконечно. Во-вторых, купив квартиру с помощью ипотечного кредита, можно будет расплачиваться с банком, живя в собственной квартире. В-третьих, снимая квартиру, придется платить арендную плату собственнику квартиры, та же сумма может идти на оплату уже своей собственной квартиры .

--------------------------------

См.: Астахов П.А. Жилье: юридическая помощь с вершины адвокатского профессионализма. М., 2011. С. 173.

В законодательстве четко определено имущество, которое может выступать в качестве предмета ипотеки. Итак, заложено может быть только недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а именно: земельные участки; предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат, объекты незавершенного строительства; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты (п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке; п. 1 ст. 130, п. 2 ст. 334 ГК РФ, ст. 42 Закона РФ "О залоге"). Как следует из ст. 9 Закона об ипотеке, "если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды".

Предметом залога не может быть требование, носящее личный характер, а также иные требования, залог которых запрещен (п. 1 ст. 336 ГК РФ). Не могут быть предметом залога (заложены) дома и квартиры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и имущество, которое нельзя приватизировать (например, служебные жилые помещения и др.). При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого в соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом (ст. 75 Закона об ипотеке).

Несмотря на исчерпывающий перечень, к имуществу, которое выступает залогом, предъявляется ряд требований. В соответствии со ст. 74 Закона об ипотеке допускается ипотека индивидуального жилого дома (части жилого дома) или квартиры (части квартиры) в многоквартирном доме, если они предназначены для постоянного проживания и принадлежат на праве собственности гражданам или юридическим лицам. Вместе с тем помещения, принадлежащие гражданам на праве собственности, но не предназначенные для постоянного проживания, например гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики и другие строения, также могут быть предметом ипотеки.

Как правило, банки устанавливают дополнительные требования к залоговому имуществу. Это связано с тем, что имеющаяся в наличии недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата кредита. И в случае, если должник не сможет выполнить свое обязательство по выплате кредита, кредитор (обычно банк) имеет право реализовать заложенное недвижимое имущество. Из вырученных средств взыскивается задолженность перед банком, включая проценты за пользование кредитом. Именно поэтому банк заинтересован в том, чтобы недвижимость была ликвидна на протяжении долгого времени и при необходимости ее можно было продать. От состояния и благоустроенности ипотечной недвижимости будут зависеть впоследствии и размер кредита, и процентная ставка, и срок погашения кредита.

Основные требования к залоговому жилью заключаются в следующем. Во-первых, банками рассматривается год постройки и техническое состояние жилья. В нем не должно быть незарегистрированной перепланировки в техническом паспорте. Некоторые банки выдвигают требования, чтобы в жилом помещении обязательно была отдельная кухня, наличие системы водоснабжения и водоотведения, газоснабжения, электричества, отопления. Несмотря на внешнюю привлекательность, квартиры-студии - спорный предмет залога, так как в них отсутствует кухня. Привлекательным выглядит любой этаж, кроме первого и последнего. Подъезд должен быть в хорошем техническом состоянии. Дом, в котором находится квартира, должен иметь удобное расположение, не может быть в аварийном состоянии, ветхим, стоять в очереди на капитальный ремонт. Срок службы многоквартирного дома не должен превышать 10 - 15 лет. Во-вторых, залоговое жилье должно сохранять ликвидность на весь срок выплаты заемщиком ипотечного кредита. Фундамент залогового жилья должен быть кирпичным, железобетонным или каменным. Именно поэтому банки часто отказывают в ипотеке, если речь идет о залоге жилья с деревянными перекрытиями, продать которое практически невозможно. В-третьих, наличие возможных обременений. Многие банки не рассматривают в качестве залогового жилья дома, квартиры или комнаты в коммуналках, в которых зарегистрированы несовершеннолетние дети, инвалиды или престарелые граждане. Желательно, чтобы в жилом помещении был один собственник и никто не прописан. Если продавец квартиры получил ее в наследство или на момент приватизации в ней были зарегистрированы дети, то кредитная комиссия банка, скорее всего, откажет в ипотеке.

Залогом могут стать как имеющаяся в собственности заемщика недвижимость, так и приобретаемое по ипотечному кредиту жилье. При этом объект недвижимости может быть готовой квартирой в новостройке, на вторичном рынке недвижимости, а также находящимся еще только на этапе возведения фундамента. Если предметом ипотеки становится строящееся жилое помещение в многоквартирном жилом доме, то заемщик не может предоставить банку залог в виде покупаемой квартиры, так как она еще отсутствует физически.

В соответствии с п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Закона о долевом участии в строительстве, т.е. банку в этом случае передается в залог лишь право требования на квартиру по договору долевого участия в строительстве. И только после сдачи дома в эксплуатацию, государственной регистрации права собственности заемщика на жилье банк может переоформить это право и получить ликвидное обеспечение по кредиту. Таким образом, технические и иные параметры будущей недвижимости не имеют значения для банка. Здесь принципиальным является гарантия того, что дом будет достроен в срок и сдан в эксплуатацию. Поэтому банк выдвигает определенные требования не к самому залогу, а к пакету разрешительной документации на строительство. В частности, проверяется платежеспособность не только заемщика, но и финансовая устойчивость застройщиков. Удачной можно считать схему, при которой банк, который выдает кредит, сам финансирует строительство дома. Во-первых, это сократит срок рассмотрения заявления о выдаче кредита, так как банк уже имеет всю необходимую строительную документацию, знает все характеристики строящегося жилья. Во-вторых, партнерская ипотечная программа является определенной страховкой для заемщика, так как вряд ли банк будет финансировать мошенников на строительном рынке. Если заемщик не сможет выплатить кредит, например, когда строительство замораживается и новый дом не сдается в положенный срок, то он передает банку право требования. Однако реализовать квартиру в недостроенном доме банку вряд ли удастся. Поэтому в случае со строящимся жильем и банк, и заемщик взаимно заинтересованы в юридической и финансовой чистоплотности строительной организации.

В качестве обеспечения по ипотечному обязательству может выступать строящийся индивидуальный жилой дом. Согласно ст. 135 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями, поэтому материалы и оборудование, которые заготовлены для строительства дома, также будут рассматриваться в качестве залога (ст.

76 Закона об ипотеке). Законодательство разрешает объекты незавершенного строительства считать недвижимостью и рассматривать в качестве предмета ипотеки.

Так, ВАС РФ, определяя объекты незавершенного строительства как недвижимость, указывает следующее: "По смыслу статьи 130 ГК РФ и статьи 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу. Поэтому при разрешении споров о праве собственности на не завершенные строительством объекты судам необходимо руководствоваться нормами, регулирующими правоотношения собственности на недвижимое имущество и совершение сделок с ним, с учетом особенностей, установленных для возникновения права собственности на не завершенные строительством объекты и распоряжения ими" (Постановление Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав") .

--------------------------------

Утратило силу.

Вместе с тем практика показывает, что банки неохотно оформляют ипотечный кредит, если в качестве залога выступает недостроенная недвижимость. Во-первых, очень трудно определить в этом случае степень завершенности объекта (если только вырыт котлован для фундамента, какой процент готовности жилья будет в этом случае?). Во-вторых, практически невозможно составить его описание в силу постоянно меняющейся стоимости и степени готовности. В-третьих, пока еще не выработана методика определения существенных признаков недвижимого имущества на том или ином этапе строительства применительно к конкретным его разновидностям. Как правило, банки требуют, чтобы недостроенное жилье было зарегистрировано в бюро технической инвентаризации и в Росреестре как "объект незавершенного строительства"; степень готовности должна составлять не менее 50%; желательно, чтобы к участку, на котором возводится жилой объект, уже были подведены все коммуникации, необходимые для сдачи в эксплуатацию; земля под домом должна быть в собственности. По завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается (ст. 76 Закона об ипотеке).

Индивидуальное строительство сопряжено с большими рисками для залогодержателя (банка-кредитора), потому что в качестве залога выступает фактически отсутствующий объект недвижимости и возместить возможные потери за счет продажи недостроя будет достаточно сложно. Именно поэтому реально существующие и введенные в эксплуатацию дома являются более надежным видом залогового имущества. Под залог самого строительства получить кредит не только сложно, но и финансово невыгодно. Ведь, стараясь обезопасить кредитные средства, банковские учреждения при кредитовании объекта строительства устанавливают процентные платежи выше, чем при кредитовании объекта, уже сданного в эксплуатацию. Таким образом, наиболее простой способ обеспечить себя деньгами в случае строительства - взять потребительский кредит либо предоставить в банк в качестве залога какую-то другую недвижимость, например квартиру или землю.

Как уже было сказано, ипотека есть определенная форма залога, в связи с этим к ней применимы нормы о залоге. Так, согласно п. 3 ст. 334 ГК РФ залог возникает в силу договора, а также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. Следовательно, в соответствии с гражданским законодательством можно выделить также и два основания возникновения ипотеки:

1) в силу закона;

2) в силу договора.

Ипотека жилого помещения в силу закона (легальная, или законная, ипотека) - ипотека, возникающая при наступлении определенных фактов, указанных в законе, независимо от воли сторон.

В этом случае договор об ипотеке между залогодателем и залогодержателем, направленный на установление залога недвижимости (ипотеки), отсутствует.

Предусмотрены следующие случаи возникновения ипотеки в силу закона:

- рента (ипотека возникает помимо воли сторон в силу закона, при этом заключается договор ренты, по которому при передаче под выплату ренты недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика приобретает право залога на передаваемое по договору имущество) (п. 1 ст. 587 ГК РФ);

- продажа в кредит (заключается договор купли-продажи, в соответствии с которым при продаже товара в кредит проданный товар признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара) (п. 5 ст. 488, п. 3 ст. 489 ГК РФ);

- приобретение жилых домов, квартир с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа (заключаются договор купли-продажи объекта недвижимости, кредитный договор либо договор займа с условием об использовании заемной суммы на цели приобретения объекта недвижимости; ипотека жилых домов и квартир возникает в силу закона без какого-либо дополнительного соглашения) (ст. 64.1, п. 1 ст. 77 Закона об ипотеке);

- строительство жилых домов, зданий, сооружений или квартир с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа (заключается договор о долевом строительстве, жилое помещение находится в залоге) (ст. 13 Закона об ипотеке, Закон о долевом участии в строительстве);

- залог права аренды, права требования участника при долевом строительстве.

Следует отметить, что в соответствии с п. 1 ст. 77 Закона об ипотеке приобретенное, т.е. купленное или построенное с использованием кредитных (заемных) средств жилое помещение, считается находящимся в залоге у банка или иной кредитной организации с момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРП. Это существенное положение отражает смысл ипотечного кредитования, заключающийся в том, что именно приобретаемое имущество является основным обеспечением возвратности кредитных средств.

В судебно-арбитражной практике возникал вопрос о возможности распространения п. 1 ст. 77 Закона об ипотеке при использовании кредитных средств либо средств целевого займа, предоставленного на осуществление оплаты по договору участия в долевом строительстве. Ведь в этом случае жилое помещение не является готовым, а находится в процессе строительства. Рассматривая дело о признании незаконным уклонения Управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области от государственной регистрации залога (ипотеки) прав требования участника долевого строительства в пользу банка, который возник в силу закона, суд пришел к следующему выводу: "Абзацем вторым пункта 5 статьи 5 Закона об ипотеке, определяющей имущество, которое может быть предметом ипотеки, установлена возможность передать в ипотеку права требования участника долевого строительства, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"... При этом согласно указанной норме к залогу таких прав применяются правила об ипотеке недвижимого имущества. Поскольку из приведенной нормы, а также иных положений Закона об ипотеке не следует, что правила о возникновении ипотеки в силу закона не применяются к ипотеке прав требования участника долевого строительства, вытекающих из соответствующего договора, действие всех положений Закона об ипотеке, в том числе и положений статьи 77, распространяются на залог прав требования участника долевого строительства" (Постановление Президиума ВАС РФ от 25.01.2011 N 13905/10).

Сложившаяся практика государственной регистрации ипотеки в силу закона происходит в следующем порядке: продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи, в котором для государственной регистрации ипотеки помимо существенных условий, установленных для договора купли-продажи, обязательно указывается (обычно на включении таких положений в договор настаивают банки), что объект недвижимости приобретается покупателем за счет кредитных средств, либо на государственную регистрацию помимо договора купли-продажи представляются документы, подтверждающие факт получения кредита на приобретение объекта недвижимости (договор займа, кредитный договор).

Факт получения кредита в банке будет являться основанием для государственной регистрации возникновения ипотеки в силу закона одновременно с государственной регистрацией права собственности залогодателя. При этом покупатель будет являться залогодателем по отношению к лицу, предоставившему ему кредит, без каких бы то ни было других заявлений и документов.

Таким образом, для государственной регистрации ипотеки в силу закона не требуется заключать и представлять в регистрирующий орган договор ипотеки и какие-либо другие документы, которые не являются основанием возникновения ипотеки в силу закона .

--------------------------------

См.: Хуснетдинова Л.М. Порядок оформления ипотеки жилого помещения // Жилищное право. 2010. N 12. С. 75 - 98.

Кроме того, при проведении государственной регистрации договоров купли-продажи жилых помещений, приобретенных или построенных с использованием кредитных средств, в случаях, установленных действующим законодательством, необходимо представление дополнительных документов, например нотариально удостоверенного согласия супруга, предварительного разрешения органов опеки и попечительства, письменного согласия всех собственников жилого помещения.

Ипотека жилых помещений должна быть зарегистрирована не позднее пяти рабочих дней со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации. Это применимо и к договорам купли-продажи, заключенным с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом (ипотека в силу закона).

В соответствии с п. 2 ст. 22 Закона об ипотеке государственная регистрация ипотеки в силу закона удостоверяется путем надписи на документе, являющемся основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, обременяемое ипотекой. Надпись должна содержать полное наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, дату, место государственной регистрации ипотеки и номер, под которым она зарегистрирована. Эти данные заверяются подписью должностного лица и скрепляются печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию прав.

По мнению адвоката П.А. Астахова, законная ипотека имеет подводные камни, которые могут приводить к возникновению множества скрытых, негласных ипотек, допускающих двойную продажу недвижимости . Так, например, согласно, п. 3 ст. 7 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" содержание правоустанавливающих документов может быть раскрыто лишь ограниченному кругу лиц. Это означает, что заинтересованное лицо лишено возможности установить, имеется ли в договоре купли-продажи недвижимости условие о рассрочке оплаты и, соответственно, о наличии обременения недвижимости залогом. Более того, даже если заинтересованное лицо знает об условии оплаты в рассрочку, то вывод о наличии обременения будет все равно предположительным, поскольку сведения об исполнении обязательств не вытекают из договора.

--------------------------------

См.: Астахов П.А. Указ. соч. С. 187.

Таким образом, ипотека недвижимого имущества, возникающая в силу закона, может нести и неблагоприятные последствия в силу негласности для третьих лиц, которые могут выступать сторонами в последующих сделках отчуждения недвижимого имущества .

--------------------------------

См.: Там же. С. 189.

<< | >>
Источник: В.С. КОСТКО и др.. ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ: ПРАВА ГРАЖДАН ПРИ ПРИОБРЕТЕНИИ И УПРАВЛЕНИИ КОММЕНТАРИИ И РАЗЪЯСНЕНИЯ СПЕЦИАЛИСТОВ ЮРИДИЧЕСКОЙ ФИРМЫ "АВЕЛАН". 2015

Еще по теме ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ НА СТРОИТЕЛЬСТВО ЖИЛОГО ДОМА ИЛИ КВАРТИРЫ, НА ИХ КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ ИЛИ ИНОЕ УЛУЧШЕНИЕ ЖИЛИЩНЫХ УСЛОВИЙ:

  1. Список рекомендуемой литературы
  2. ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ НА СТРОИТЕЛЬСТВО ЖИЛОГО ДОМА ИЛИ КВАРТИРЫ, НА ИХ КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ ИЛИ ИНОЕ УЛУЧШЕНИЕ ЖИЛИЩНЫХ УСЛОВИЙ
  3. Закладная
- Авторское право России - Аграрное право России - Адвокатура - Административное право России - Административный процесс России - Арбитражный процесс России - Банковское право России - Вещное право России - Гражданский процесс России - Гражданское право России - Договорное право России - Европейское право - Жилищное право России - Земельное право России - Избирательное право России - Инвестиционное право России - Информационное право России - Исполнительное производство России - История государства и права России - Конкурсное право России - Конституционное право России - Корпоративное право России - Медицинское право России - Международное право - Муниципальное право России - Нотариат РФ - Парламентское право России - Право собственности России - Право социального обеспечения России - Правоведение, основы права - Правоохранительные органы - Предпринимательское право - Прокурорский надзор России - Семейное право России - Социальное право России - Страховое право России - Судебная экспертиза - Таможенное право России - Трудовое право России - Уголовно-исполнительное право России - Уголовное право России - Уголовный процесс России - Финансовое право России - Экологическое право России - Ювенальное право России -