<<
>>

§ 1. Предоставление жилого помещения на время капитального ремонта или реконструкции дома

Как уже говорилось, жилищное законодательство традиционно относит к изменению жилищного правоотношения те случаи, когда жилищное отношение в действительности прекращается и на его основе возникают новые жилищные правоотношения (ст.

86 ЖК РСФСР), а также те случаи, когда на основе нескольких существующих жилищных правоотношений возникает одно новое жилищное правоотношение (ст. 82 ЖК РФ). С другой стороны, предоставление жилого помещения на время производства капитального ремонта или реконструкции жилого дома (ст. 88 ЖК РФ) закон не именует изменением жилищного правоотношения. Наоборот, из местоположения данной статьи в ЖК РФ можно сделать вывод, что она, скорее, относится к институту прекращения правоотношений по договору социального найма, чем к изменению данного договора, хотя при этом и указано, что жилое помещение на время капитального ремонта или реконструкции предоставляется без расторжения прежнего договора социального найма (ч. 1 ст. 88 ЖК РФ).

Представляется, однако, что предоставление жилого помещения на время капитального ремонта или реконструкции дома следует отнести именно к изменению жилищного правоотношения, поскольку оно влечет изменение прав и обязанностей сторон существующего правоотношения, то есть изменение его содержания, без прекращения самого правоотношения, хотя бы потому, что в его основе продолжает существовать

U 1              U

все тот же юридический факт - договор социального найма.

Правила предоставления другого жилого помещения на время проведения капитального ремонта или реконструкции изложены в статьях 88 и 89 ЖК РФ. Помимо этого, в настоящее время действует Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года № 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»[214], в котором также содержатся некоторые положения, посвященные правилам проведения капитального ремонта жилых домов.

Кроме того, на основе ранее действующего законодательства сформировалась определенная правоприменительная практика, положения которой, как представляется, не утратили своего значения и в настоящее время, хотя некоторые из постановлений Пленума Верховного Суда РФ, о которых будет идти речь в настоящем параграфе, и были признаны утратившими силу[215].

При анализе указанных положений следует, прежде всего, отметить, что они имеют ограниченную сферу действия и распространяются на отношения по договору социального

«_»              ті              «-»

найма. В этой связи возникает вопрос: следует ли по аналогии применять указанные положения к договору коммерческого найма жилого помещения. По мнению Ю.К. Толстого, поскольку наниматели жилого помещения по договору коммерческого найма не должны ставиться в худшее положение по сравнению с нанимателями жилого помещения по договору социального найма, то они также должны обеспечиваться жилыми помещениями на время капитального ремонта. В то же время, по мнению автора, если жилое помещение, сдаваемое в коммерческий наем, принадлежит на праве собственности гражданину, то на него не может быть возложена обязанность обеспечить нанимателя на время ремонта другим жильем1. Подтверждение своих выводов автор видит в том, что капитальный ремонт жилого помещения является обязанностью наймодателя как по договору коммерческого найма, так и по договору социального найма (п. 2              ст. 681 ГК). Кро

ме того, в соответствии с п. 20 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 11 октября 1991 г. № 11 собственник квартиры в доме кооператива в случае необходимости капитального ремонта дома может быть выселен из нее с предоставлением другой жилой площади на время ремонта, если он не может быть произведен без выселения из квартиры.

Представляется, что с таким мнением согласиться нельзя, и не только потому, что оно является не слишком последовательным, так как ставит уже в неравное положение наймодателей жилых помещений по договору коммерческого найма в зависимости от того, является ли ими юридические лица или граждане.

По нашему мнению, при решении данного вопроса необходимо исходить из следующего. Капитальный ремонт жилых помещений должен проводиться в определенные сроки, которые, как правило, составляют более пяти лет. При этом если договор социального найма является бессрочным договором, то договор коммерческого найма - всегда срочный и заключается на срок не более пяти лет (ст. 683 ГК). Отсюда следует, что наймодатель до заключения договора коммерческого найма должен произвести капитальный ремонт жилого помещения, с тем, чтобы в течение действия договора не возникало необходимости выселения нанимателя для проведения капитального ремонта. Если же договор коммерческого найма заключается на новый срок, то порядок проведения капитального ремонта (в том числе порядок освобождения жилого помещения для проведения капитального ремонта) должен определяться самими сторонами договора. При этом в целях сохранности принадлежащего наймодателю жилого помещения за ним должно быть сохранено право требовать принудительного изменения договора коммерческого найма жилого помещения на время капитального ремонта с возмещением нанимателю убытков, возникающих при освобождении жилого помещения на время капитального ремонта и (или) с предоставлением ему другого жилого помещения. Таким образом, правила, предусмотренные ст. 88 ЖК РФ, по нашему мнению, не могут применяться к договору коммерческого найма вне зависимости от того, кто является наймодателем по этому договору, а потому они имеют ограниченную сферу действия и распространяются только на договор социального найма.

Отсюда - первым элементом данного фактического состава является необходимость проведения капитального ремонта жилого дома, жилые помещения в котором используют- ся по договору социального найма. Упомянутые правила технической эксплуатации жилищного фонда (пункт 2.4.4) устанавливают, что плановые сроки начала и окончания капитального ремонта жилых зданий должны устанавливаться по нормам продолжительности капитального ремонта жилых и общественных зданий и объектов городского хозяйства. При этом закон прямо указывает на то, что изменение договора в этом случае влечет лишь необходимость такого капитального ремонта, который не может быть произведен без переселения нанимателя.

Данный элемент рассматриваемого фактического состава можно отнести к числу фактических состояний.

Необходимость проведения капитального ремонта жилого дома влечет, во-первых, обязанность наймодателя по проведению такого ремонта, на что недвусмысленно указывает статья 65 ЖК, и, следовательно, возникновение права у нанимателя требовать проведения такого ремонта (хотя и указание на данное право в тексте ЖК отсутствует, но это отнюдь не является недостатком ЖК, поскольку данное право корреспондирует обязанности наймодателя обеспечить проведение такого ремонта, а потому особая необходимость в специальном указании на такое право отсутствует).

В то же время, в соответствии с пунктом 2.4.3 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, капитальный ремонт в домах, подлежащих сносу, восстановление и благоустройство которых выполнять нецелесообразно, в течение ближайших 10 лет допускается производить в виде исключения только в объеме, обеспечивающем безопасные и санитарные условия проживания в них на оставшийся срок. Таким образом, Правила устанавливают некий правопрепятствующий факт для возникновения обязанности по проведению капитального ремонта - принятие решения о сносе дома в течение ближайших 10 лет, при наличии которого вопрос о проведении капитального ремонта решается исключительно по усмотрению наймодателя. Представляется, что подобным образом существенно нарушаются права противоположной стороны договора социального найма, и поэтому указанные положения подзаконного акта, каковым являются упомянутые Правила, не должны применяться.

При возникновении необходимости проведения капитального ремонта жилого дома наймодатель обязан заблаговременно предупредить нанимателя о сроках начала и завершения такого ремонта (п. 2.5.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда) и предоставить нанимателю другое благоустроенное жилое помещение на время его проведения, а также предоставить средства, за счет которых будет осуществлено переселение (п. 1 ст.

88 ЖК). С исполнением этого требования нанимателем и членами его семьи происходит накопление всех необходимых элементов рассматриваемого фактического состава, следовательно, с этого момента правоотношение является измененным, поскольку п. 1 ст. 88 ЖК прямо указывает, что жилое помещение в этом случае предоставляется без расторжения действующего договора социального найма. В том случае, если наниматель и члены его семьи откажутся выполнить требование наймодателя, последнему предоставлена возможность обращения в суд с требованием о принудительном переселении нанимателя. Поэтому в данном случае рассматриваемый фактический состав может иметь несколько усложненный характер и в него будет включаться решение суда о принудительном переселении нанимателя и членов его семьи.

В то же время интересно отметить, что ранее Пленум Верховного Суда РФ в своем постановлении от 26 декабря 1984 года (п. 13) указывал, что помимо всего прочего решением суда о принудительном переселении нанимателя и членов его семьи должен быть определен срок, на который осуществляется такое переселение. При этом как ранее ст. 82 ЖК РСФСР, так и в настоящее время ст. 88 ЖК РФ не ограничивает переселение нанимателя и членов его семьи определенными временными рамками. В ней говорится лишь о том, что переселение осуществляется на время капитального ремонта, из чего следует, что возникновение у нанимателя права требовать обратного переселения связано не с истечением определенного срока, а с окончанием капитального ремонта. С другой стороны, в настоящее время в этом случае наниматель переселяется в маневренный жилой фонд (ст. 95 ЖК РФ), который отнесен к специализированному жилищному фонду, а, как известно, договор найма жилого помещения специализированного жилого помещения, в том числе жилого помещения маневренного фонда, заключается для временного проживания граждан (ст. 100 ЖК РФ). При этом, однако, ч. 2 ст. 106 ЖК РФ также не ограничивает действие договора найма жилого помещения маневренного жилого фонда определенным сроком, а лишь временем проведения ремонта или реконструкции.

В этой связи возникает вопрос о том, какие последствия влечет за собой истечение срока временного переселения, установленного соответствующим решением суда или уведомлением наймодателя о проведении капитального ремонта в том случае, если капитальный ремонт еще не закончен. Очевидно, в данном случае наниматель вправе требовать предоставления ему другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма. Не исключена возможность также требовать, на наш взгляд, и возмещения морального вреда. Обосновать данное утверждение можно тем, что, во- первых, договор социального найма следует относить к числу потребительских договоров, а в соответствии с Федеральным законом              «О              защите              прав              потребителей»              потребители

при нарушении их прав могут требовать возмещения не только имущественного, но и морального вреда. Во-вторых, право на жилище, хотя оно и тесно связано с имущественными отношениями, следует относить все-таки к неимущественным правам, на что было указано и Пленумом Верховного Суда РСФСР[216]. Поэтому не исключена в данном случае возможность компенсации морального вреда и на основании ст. 151 ГК.

Однако при предъявлении требования о расторжении прежнего договора социального найма и предоставлении другого жилого помещения в связи с истечением сроков проведения капитального ремонта будет иметь место уже не изменение договора социального найма, а его прекращение с заключением нового договора социального найма.

<< | >>
Источник: Бакирова Е.Ю.. Теория фактических составов в жилищном праве Б 19 современной России: Монография. М.:2009. - 213 с.. 2009

Еще по теме § 1. Предоставление жилого помещения на время капитального ремонта или реконструкции дома:

  1. 246. Кто является наймодателем по договору найма жилого помещения?
  2. Прекращение жилищных правоотношений. Расторжение договора найма жилого помещения
  3. Права и обязанности сторон договора социального найма жилого помещения
  4. Порядок предоставления и пользования специализированными жилыми помещениями
  5. 5.2. Выселение из жилых помещений с предоставлением другого жилого помещения5.2.1. Выселение с предоставлениемблагоустроенного жилого помещения
  6. § 1. Предоставление жилого помещения на время капитального ремонта или реконструкции дома
  7. Комментарий к статье 88. Порядок предоставления жилого помещения в связи с проведением капитального ремонта или реконструкции дома
  8. Статья 82. Изменение договора социального найма жилого помещения
  9. Статья 88. Порядок предоставления жилого помещения в связи с проведением капитального ремонта или реконструкции дома
  10. Выселение с предоставлением гражданам жилого помещения типовых потребительских качеств
  11. Жилые помещения маневренного фонда
  12. 8. Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма
  13. Назначение и специфика предоставления отдельных видов жилых помещений
  14. 3. Предоставление жилых помещений в общежитиях
  15. Статья 32. Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд
  16. Статья 88. Порядок предоставления жилого помещения в связи с проведением капитального ремонта или реконструкции дома
  17. Статья 106. Предоставление жилых помещений маневренного фонда
- Авторское право России - Аграрное право России - Адвокатура - Административное право России - Административный процесс России - Арбитражный процесс России - Банковское право России - Вещное право России - Гражданский процесс России - Гражданское право России - Договорное право России - Европейское право - Жилищное право России - Земельное право России - Избирательное право России - Инвестиционное право России - Информационное право России - Исполнительное производство России - История государства и права России - Конкурсное право России - Конституционное право России - Корпоративное право России - Медицинское право России - Международное право - Муниципальное право России - Нотариат РФ - Парламентское право России - Право собственности России - Право социального обеспечения России - Правоведение, основы права - Правоохранительные органы - Предпринимательское право - Прокурорский надзор России - Семейное право России - Социальное право России - Страховое право России - Судебная экспертиза - Таможенное право России - Трудовое право России - Уголовно-исполнительное право России - Уголовное право России - Уголовный процесс России - Финансовое право России - Экологическое право России - Ювенальное право России -