1. Покупка жилого помещения или индивидуального жилого дома
В соответствии с ч. 1 ст. 10 Закона о дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей, улучшить жилищные условия с помощью средств материнского капитала можно путем приобретения жилого помещения.
Это, в свою очередь, означает, что семья получает жилое помещение в собственность. Самым популярным способом приобретения права собственности на жилое помещение является купля-продажа. Очевидно, что за 400 тыс. руб. купить квартиру или дом не сможет никто, поэтому многие семьи используют данную сумму как существенное финансовое дополнение к уже имеющимся средствам. Например, можно сначала продать имеющееся у семьи жилье, а затем приобрести жилое помещение большей площади, можно выкупить часть жилого помещения или вложить деньги в квартиру в строящемся доме и т.д. Но существенным в приобретении жилья является не сам факт покупки, а именно улучшение жилищных условий. Недопустимой является ситуация, при которой лицо, обладающее правом на материнский (семейный) капитал, продает уже имеющееся у него жилое помещение (квартиру, дом и т.д.) и приобретает взамен с использованием средств материнского капитала новое жилье, но меньшей жилой площади. В этом случае жилищные условия не улучшаются, а ухудшаются. В то же время допустимо приобретение взамен равноценного по площади жилья, если оно по своим характеристикам значительно лучше прежнего. Например, можно считать улучшением жилищных условий, если взамен однокомнатной квартиры на последнем этаже старого, требующего ремонта, дома с протекающей кровлей приобретается однокомнатная квартира аналогичной площади в новостройке. Недопустимым является также приобретение жилого помещения, общая площадь которого дает основания для признания гражданина (обладателя материнского (семейного) капитала) нуждающимся в улучшении жилищных условий в соответствии с законодательством субъекта РФ, на территории которого оно расположено .--------------------------------
См.: Лунина Е.В. Указ. соч.
Для того чтобы сотрудники ПФР могли удовлетворить заявление о распоряжении материнским (семейным) капиталом, а владельцы сертификата, соответственно, направить эти средства на улучшение жилищных условий, необходимо знать, какое помещение считается жилым.
Согласно жилищному законодательству жилым признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, утвержденным Правительством РФ) (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ).
Из содержания данной нормы следует, что жилое помещение должно быть индивидуализировано и обособлено в пространстве, иметь отдельный выход на улицу, на лестничную клетку или в общий коридор. Жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, в газифицированных районах - газоснабжение). Инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), оборудование и механизмы, находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности (пп. 12, 13 Постановления Правительства РФ "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции").
В соответствии с ч. 1 ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната, а вот часть комнаты не является жилым помещением (Постановление Конституционного Суда РФ от 13.03.2008 N 5-П "По делу о проверке конституционности отдельных положений подпунктов 1 и 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан С.И. Аникина, Н.В. Ивановой, А.В.
Козлова, В.П. Козлова и Т.Н. Козловой").Таким образом, приобретаемые с использованием материнского капитала жилые помещения должны быть изолированными, т.е. в силу своих конструктивных характеристик отделенными от других жилых помещений, а также отграниченными от остального пространства, без мест общего пользования, т.е. обособленными от среды обитания других лиц.
Например, комната в общежитии относится к жилым помещениям, но в соответствии со ст. 92 ЖК РФ отчуждению не подлежит, поэтому купить такую комнату нельзя. В последнее время многие бывшие общежития получили статус жилого дома, следовательно, приватизированные комнаты в них покупать можно . Нельзя признать жилым помещением дачные постройки (они не приспособлены для проживания в холодное время года), бытовки, плавучие домики, передвижные вагончики, неизолированную часть квартиры, неизолированную комнату. Напротив, купить комнату, пусть и небольшую, но отдельную и целиком как раз-таки можно.
--------------------------------
См.: портал "Материнский капитал" [Электронный ресурс] // (дата обращения: 10 августа 2013 г.).
При возникновении вопроса о возможности приобретения доли в квартире или жилом доме на средства материнского капитала стоит уточнить параметры выкупаемой доли. Если долей является комната, то в этом случае ПФР, скорее всего, примет положительное решение при оформлении материнского капитала. В Законе о дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей, отсутствует запрет на приобретение доли в жилом помещении. Однако судебная практика показывает, что в одних случаях суды считают неправомерными отказы ПФР направлять средства материнского (семейного) капитала на приобретение доли в праве собственности на жилое помещение, в других случаях поддерживают их позицию. Это обусловлено тем, что в Законе о дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей, отсутствует прямой запрет на приобретение доли в жилом помещении.
Так, например, Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда определила, что приобретение в собственность 1/3 доли в праве собственности на квартиру Х.
является улучшением жилищных условий семьи, так как ранее ни у самой Х., ни у членов ее семьи жилого помещения в собственности либо по договору найма не было, они проживали на съемных квартирах, имея регистрацию в разных местах. И хотя истцом приобретена лишь 1/3 доля указанного жилого помещения, между нею и Д. достигнута договоренность о приобретении в дальнейшем оставшейся доли указанной квартиры.См.: Определение Судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 18.01.2011 N 33-194/2011.
В Апелляционном определении Московского областного суда говорится о том, что с приобретением в свою собственность 169/1000 доли истица О. улучшила жилищные условия своей семьи, поскольку ранее ни у самой истицы, ни у членов ее семьи жилого помещения в собственности не было. Несмотря на приобретение доли в праве собственности на квартиру, фактически ею было приобретено отдельное жилое помещение, представляющее комнату в четырехкомнатной коммунальной квартире, что подтверждается поэтажным планом квартиры, финансовым лицевым счетом на отдельную комнату, договором найма комнаты, договором на передачу комнаты в собственность, отказом администрации городского округа от преимущественного права покупки 169/1000 доли квартиры.
См.: Апелляционное определение Московского областного суда от 21.08.2012 N 33-15206/2012.
Московский городской суд считает, что если в результате увеличения доли в праве собственности на квартиру не появляется дополнительная жилплощадь, но зато увеличивается часть общего имущества, право на предоставление которой во владение и пользование будет иметь семья, то это влечет улучшение жилищных условий.
См.: Определение Московского городского суда от 01.03.2012 N 33-6682.
И наоборот, Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда пришла к выводу о том, что приобретение по 1/10 доли в праве общей собственности на жилой дом на имя несовершеннолетних детей К. и Д. не может быть расценено как улучшение жилищных условий.
См.: Определение Судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 17.01.2012 N 33-442/2012, 33-29114/2011.
Рассматривая дела о приобретении доли в жилом доме, суды часто выносят решение, в соответствии с которым под жилым помещением понимается доля в праве собственности жилого объекта, выделенная в натуре, т.е. индивидуально-определенный объект недвижимости, а не доля в праве собственности на это имущество. То есть после совершения таких сделок место жительства семьи (жилой дом) не изменяется и жилищные условия остаются прежними (не улучшаются) (см., например, Апелляционное определение Московского областного суда от 18.12.2012 N 33-24461, Определение Судебной коллегии по гражданским делам Новгородского областного суда от 20.06.2012 N 2-223/12-33-918).
Ряд юристов полагают, что решения судов, которыми признаются незаконными отказы управлений ПФР направлять средства материнского (семейного) капитала на приобретение доли в праве собственности на жилое помещение, являются правомерными и в большей степени отвечают принципу социальной справедливости . Стоит подчеркнуть еще раз, что если доля в квартире выделена в натуре (отдельное помещение), то суд, скорее всего, примет сторону заявителя.
--------------------------------
См.: Фиошин А.В. Материнский (семейный) капитал: некоторые особенности судебной практики // Российская юстиция. 2013. N 1.
На средства материнского капитала можно купить не только квартиру или комнату, но и дом. Здесь тоже важно соблюсти ряд условий. Во-первых, приобретаемый дом должен использоваться для постоянного, т.е. круглогодичного, в нем проживания. Во-вторых, должно быть свидетельство о праве собственности, в котором указано, что дом является жилым объектом. Таким образом, если дом отвечает предъявляемым требованиям, т.е. является жилым, но находится, например, в садоводстве, то его можно купить, используя средства материнского (семейного) капитала.
Неоднократно предметом рассмотрения Конституционного Суда РФ становились положения тех нормативных актов, которые исключают возможность регистрации граждан по месту жительства в принадлежащих им на праве собственности жилых строениях, пригодных для постоянного проживания и расположенных за пределами населенных пунктов - на садовых земельных участках, которые относятся к землям сельскохозяйственного назначения (Постановление Конституционного Суда РФ от 30.06.2011 N 13-П "По делу о проверке конституционности абзаца второго статьи 1 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" в связи с жалобой гражданина А.В.
Воробьева").В соответствии с абз. 4 ст. 1 Федерального закона от 15.04.1998 N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" дачные земельные участки, так же как и садовые земельные участки, предоставляются гражданам или приобретаются в целях отдыха, однако при этом не исключается возможность возведения на дачном земельном участке не только жилого строения без права регистрации проживания в нем, но и жилого дома с правом регистрации проживания в нем. По мнению Конституционного Суда РФ, указанная норма представляет собой формально-юридическое препятствие для осуществления конституционного права на выбор места жительства. Более того, в связи с отменой жестких нормативов в отношении возводимых жилых строений норма о том, что "садовый земельный участок - земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений)", является неконституционной, а значит, не применяется.
Таким образом, жилым домом фактически может являться жилое строение, расположенное на садовом земельном участке, который относится к землям населенных пунктов (см. Постановление Конституционного Суда РФ от 14.04.2008 N 7-П "По делу о проверке конституционности абзаца второго статьи 1 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" в связи с жалобами ряда граждан").
К сожалению, судебная практика, связанная с покупкой таких спорных жилых строений за счет материнского (семейного) капитала, пока отсутствует.
При направлении средств материнского капитала на оплату покупки жилого помещения в территориальный отдел ПФР к основному списку документов необходимо дополнительно представить следующие документы:
- копию договора купли-продажи жилого помещения (договора купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа), прошедшего государственную регистрацию в установленном порядке;
- копию свидетельства о государственной регистрации права собственности на жилое помещение лица, получившего сертификат, и (или) его супруга, осуществляющего приобретение жилого помещения (за исключением случая, когда договором купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа предусмотрено, что право собственности на приобретаемое жилое помещение переходит к покупателю после полной выплаты цены договора);
- выписку из ЕГРП об отсутствии обременения жилого помещения;
- нотариально заверенное письменное обязательство лица (лиц), являющегося покупателем по договору купли-продажи жилого помещения (договору купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа), оформить жилое помещение в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга и детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению в течение шести месяцев после перечисления ПФР средств материнского капитала лицу, осуществляющему отчуждение жилого помещения, а в случае приобретения жилого помещения по договору купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа - в течение шести месяцев после внесения последнего платежа, завершающего оплату стоимости жилого помещения в полном размере;
- справку лица, осуществляющего отчуждение жилого помещения по договору купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа, о размерах оставшейся неуплаченной суммы по договору (если приобретение жилого помещения осуществляется по договору купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа) (п. 6, 8, 16 Правил N 862).
Как уже было сказано, использовать материнский (семейный) капитал, чтобы купить жилое помещение, можно лишь по истечении трех лет со дня рождения (усыновления) второго, третьего ребенка или последующих детей. Поэтому если у семьи нет времени ждать три года и жилье необходимо приобрести именно сейчас, то в такой ситуации можно сначала оформить кредит, затем купить квартиру (комнату, жилой дом), а материнский капитал направить на погашение основного долга и уплату процентов по взятому кредиту. Здесь важно пояснить, что если жилье уже было когда-то куплено и деньги продавцу выплачены, то получить материнский капитал с целью возмещения потраченных средств невозможно. Существенным условием в законе является приобретение недвижимости путем перечисления средств материнского (семейного) капитала в счет оплаты предполагаемой покупки и непосредственно продавцу жилья.
Приобрести квартиру, комнату или жилой дом можно как у юридического лица, так и у индивидуального предпринимателя, в том числе родственника (например, родителей супругов, братьев, сестер), если он является продавцом. Однако если куплю-продажу недвижимости осуществляют между собой супруги, то оформить сделку с использованием материнского капитала не получится. Здесь теряется смысл закона, так как в семье, где супруги друг другу продают жилье, не происходит улучшения жилищных условий. А вот купить другое жилое помещение может супруг лица, получившего сертификат, при этом данное обстоятельство обязательно указывается в заявлении о распоряжении материнским капиталом.