КОММЕРЧЕСКИЙ НАЕМ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
Согласно жилищному законодательству собственник жилого помещения вправе распоряжаться своим иму-
ществом по своему усмотрению, невзирая на мнения остальных лиц, а именно: продать его, обменять, передать в дар, завещать, сдать внаем.
Порядок владения и пользования жилым помещением, предоставляемым по договору коммерческого найма, в осиовном определяется по соглашению сторон (наймодателя — собственника жилого помещения и нанимателя-гражданина). Если сравнивать данный договор с договором социального найма жилого помещения, в правовом отношении такой наниматель менее защищен. В частности, договор коммерческого найма носит срочный характер (может быть заключен на срок не более пяти лет), и обязательное сохранение за нанимателем занимаемого жилого помещения по окончании срока договора законодательством не предусмотрено. Кроме того, плата за жилье в домах частного жилищного фонда устанавливается по соглашению наймодателя и нанимателя, и она, как правило, значительно выше, чем по договору социального найма.Если жилое помещение сдается внаем, собственник и наниматель обязательно заключают между собой договор коммерческого найма, для которого законом установлена обязательная письменная форма. Такая форма договора закрепляет условия найма жилья. Стороны договариваются, на какой срок они заключают настоящий договор (краткосрочный или долгосрочный). Также стороны должны определить, какая часть помещения передается внаем (весь дом, его часть, вся квартира, ее часть), в частности необходимо иметь в виду, что подсобное помещение не может быть предметом договора (кухня, коридор, кладовые). Оговаривается размер платы за жилье, а также необходимо определиться, будут ли входить в нее коммунальные платежи. В случае если коммунальные платежи не входят в оплату жилья, отмечается, кто будет их вносить, а также сроки и периодичность платежей.
В договоре коммерческого найма наряду с указанными условиями определяются права, обязанности сторон и их ответственность в случае нарушения условий договора.Осуществление фактической передачи жилого помещения происходит на основании акта передачи жилого помещения; наймодатель в месячный срок после подписания договора обязан передать нанимателю свободное жилое помещение, соответствующее условиям договора найма и его назначению, и обеспечить в месячный срок свободный доступ нанимателю в жилое помещение. В соответствии со ст. 676 ГК РФ наниматель вправе потребовать от наймодателя передачи ему жилого помещения, а также возмещения убытков в том случае, если наймодатель не предоставил нанимателю жилое помещение в срок, указанный в договоре.
Права и обязанности наймодателя по договору коммерческого найма в целом аналогичны правам и обязанностям наймодателя по договору социального найма. Вместе с тем иное распределение обязанностей в отличие от договора социального найма может предусматриваться соглашением сторон конкретным договором найма. В целях защиты прав нанимателей как более слабой стороны договора ГК РФ предусматривает их преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Определенные правомочия предоставлены и наймодателю, который может предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях.
Основной и первоочередной обязанностью наймодателя согласно определению договора коммерческого найма жилых помещений (п. 1 ст. 671 ГК РФ) является передача нанимателю жилого помещения во временное владение и пользование для проживания в нем в состоянии, пригодном для проживания.
Существенным условием рассматриваемого договора выступает плата за жилое помещение. Размер оплаты, как правило, устанавливается в зависимости от качества и месторасположения жилого помещения. В случаях, когда сдаваемое внаем жилье находится, например, в собственности приватизированных организаций, оплата жилья и коммунальных услуг работниками данных организаций, членами их семей, а также пенсионерами регулируется с учетом соответствующих коллективных договоров.
Такое правило касается одностороннего изменения размера квартирной платы. Скорее всего, предполагается либо увеличение платы наймодателем, либо ее уменьшение нанимателем. Регулирование размера оплаты за жилье может быть произведено как по закону, так и по договору.Договор коммерческого найма может быть расторгнут как по инициативе нанимателя, так и по инициативе наймодателя.
По требованию наймодателя договор коммерческого найма также может быть расторгнут только в судебном порядке и по исчерпывающему перечню оснований. Одно из оснований расторжения договора коммерческого найма по требованию наймодателя — невнесение нанимателем платы за жилое помещение.
Другим основанием расторжения договора по требованию наймодателя является разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает, однако его регламентация в отличие от договора социального найма несколько иная.