СОЦИАЛЬНЫЙ НАЕМ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
Отношения владения и пользования жилыми помеше- 1 ниями государственного и муниципального жилищного фонда, урегулированные договором социального найма, являясь устойчивыми, стабильными, тем не менее представляют собой развивающееся явление.
Возникнув однажды, указанные отношения могут неоднократно подвергаться последующему изменению.Основаниями изменения и прекращения отношений владения и пользования жилыми помещениями государственного и муниципального жилищного фонда социального использования (собственно, как и любого гражданско-правового отношения) выступают юридические факты или их совокупность (юридический состав). Изменение указанных отношений находит свое отражение и закрепление в договоре социального найма.
Новые нормы, регламентирующие условия и порядок заключения договора социального найма, его предмет и права, содержатся в гл. 8 ЖК РФ. Согласно вышеуказанному документу в настоящее время по договору социального найма жилого помещения одна сторона, а именно собственник помещения государственного или муниципального жилищных фондов (действующий от его имени уполномоченный государственный орган или орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель), обязуется передать другой стороне гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем на определенных условиях (ст. 60 ЖК РФ). Договор должен быть заключен в письменной форме. Несоблюдение требования о форме договора влечет его недействительность.
Нанимателем считается гражданин Российской Федерации, состоявший на жилищном учете согласно правилам * гл. 7 ЖК РФ.
Согласно требованию нанимателя и членов его семьи договор социального найма может быть заключен с одним из членов его семьи. Аналогичная ситуация происходит и в случае смерти нанимателя или выбытия его из жилого помещения (п. 2 ст. 672 ГК РФ). Договор социального найма может быть как возмездным, так и безвозмездным, заключается без установления срока.
Согласно новому жилищному законодательству предмет договора социального найма жилого помещения несколько изменен и дополнен. Если ранее ст. 52 ЖК РСФСР предусматривалось, что предметом договора найма жилого помещения может быть лишь изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или несколь- них комнат, то ст. 62 ЖК РФ гласит, что предметом договора социального найма является жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры). Установлен запрет на передачу внаем по договору социального найма неизолированных помещений, помещений вспомогательного назначения, общего имущества в многоквартирном доме. Ранее запрет налагался на заключение договора социального найма на часть комнаты или комнату, связанную с другой комнатой общим входом (смежные комнаты) и на подсобные помещения.
Договор заключается в простой письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения социального использования.
Согласно ст. 64 ГК РФ договор социального найма не подлежит изменению или расторжению даже в тех случаях, когда происходит смена собственника жилого помещения или когда право хозяйственного ведения или оперативного управления на такое помещение переходит к другому субъекту.
Права и обязанности наймодателя указаны в ст. 65 ЖК
РФ. Наймодатель вправе:
0 требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;
0 запрещать вселение граждан;
0 давать согласие на обмен жилых помещений и т.д.
Наймодатель обязан:
0 передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;
0 принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества многоквартирного дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение;
0 осуществлять капитальный ремонт помещения.
При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в жилом помещении, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за жилое помещение, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателем;
0 обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.
Основные права и обязанности нанимателя определены ст. 67 ЖК РФ. Наниматель вправе-.
0 вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;
0 сдавать жилое помещение в поднаем;
0 производить обмен или замену помещения;
0 требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта.
Наниматель обязан:
0 использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных ЖК РФ;
0 обеспечивать сохранность и надлежащее состояние помещения;
0 производить текущий ремонт;
0 своевременно вносить плату за наем.