1. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений
При непосредственном управлении многоквартирным домом собственники помещений на добровольных началах сами решают все текущие вопросы по управлению общей собственностью многоквартирного дома.
Для этого им не нужно создавать ТСЖ или привлекать управляющую организацию, но тогда все заботы по содержанию общего имущества ложатся на плечи собственников. Однако жители могут нанять профессионального управляющего в статусе исполнителя самостоятельных услуг управления (в частности, услуг по оценке состояния дома, планированию содержания дома, оценке условий договоров с подрядчиками и ресурсоснабжающими организациями, контролю за выполнением условий таких договоров) . На первый взгляд кажется, что такой способ управления домом возможен, только если соседей немного и все друг друга знают, ведь придется сообща решать многие вопросы. Так, например, раньше закон допускал непосредственное управление, только если многоквартирный дом включал в себя не более четырех помещений, принадлежащих двум, трем или четырем различным домовладельцам. Сегодня жилищное законодательство не ограничивает число собственников помещений, способных выбрать такой способ управления домом. Однако юристы полагают, что если следовать логике законодателя, то оптимальное число квартир в многоквартирном доме, при котором целесообразно использовать этот способ управления, не более 12. Это объясняется рассредоточением множества видов составляющих деятельности по управлению многоквартирным домом среди нескольких исполнителей и трудностями оперативной выработки единой позиции собственников по различным взаимоувязанным вопросам, относящимся к содержанию общего имущества в многоквартирном доме и предоставлению коммунальных услуг . Несмотря на то что в настоящее время количество собственников помещений в многоквартирном доме при непосредственном управлении законом не ограничено, выбирать такой способ управления домом целесообразно все-таки при наличии небольшого количества собственников (например, в доме, где количество квартир не более 50), так как им проще самоорганизоваться и объем работы, связанный с управлением дома, небольшой.--------------------------------
См.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. М., 2012.
См.: Там же.
Если количество квартир в доме не более 12, то собственники этих помещений должны провести общее собрание. Принятое решение будет основанием заключения договоров оказания услуг по содержанию и (или) ремонту общего имущества в многоквартирном доме с лицами, осуществляющими указанные виды деятельности. Такие договоры являются двусторонними. Одной из сторон выступают все или большинство собственников многоквартирного дома, а это, в свою очередь, означает, что договор должен быть подписан 50% от общего числа собственников. Стоит отметить, что если квартира находится в общей совместной или долевой собственности, то при подписании договоров учитывается количество всех сособственников. Другой стороной являются организации или индивидуальные предприниматели, осуществляющие соответствующие виды деятельности.
Несколько иначе выглядит непосредственное управление собственниками своим домом, количество квартир в котором более 12. Во-первых, договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества заключается с подрядчиком (управляющей организацией). Во-вторых, управляющая организация не отвечает за предоставление коммунальных услуг. В-третьих, в качестве одной из сторон при заключении договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества выступают собственники помещений, обладающие более чем 50% голосов от общего количества собственников. Другой стороной является управляющая организация, которая должна квалифицироваться по своему статусу как подрядчики или исполнители услуг и (или) работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме .
--------------------------------
См.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова.
Итак, собственники помещений сами решают, какие услуги, какого качества, в каком объеме и от каких поставщиков они согласны получать.
Поэтому при непосредственном управлении домом договоры на поставку коммунальных услуг (горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления)) заключаются с ресурсоснабжающими организациями каждым собственником помещения от своего имени. Оплата коммунальных услуг производится персонально каждым собственником каждому поставщику. К группе договоров по оказанию коммунальных услуг, помимо общих требований к гражданско-правовым договорам, применяются требования, закрепленные в Правилах установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 N 306, Правилах предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 N 307, Правилах полного и (или) частичного ограничения режима потребления электрической энергии, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 04.05.2012 N 442, Правилах предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354.Договоры по содержанию и ремонту общего имущества в доме заключаются со всеми или с большинством собственников помещений. В данном договоре устанавливаются сроки и порядок оплаты работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (ч. 1.2 ст. 164 ЖК РФ). Жилищным законодательством не установлены существенные условия таких договоров, поэтому их необходимо относить к смешанным договорам . Это означает, что применяются правила о договорах возмездного оказания услуг (гл. 39 ГК РФ), о договорах бытового подряда (§ 2 гл. 37 ГК РФ), обязательные требования и технические регламенты, санитарные и технические нормы и правила, устанавливаемые на федеральном уровне (п. 12 ч. 1 ст. 4, п. 2 и 17 ст.
12, п. 8 ст. 13, п. 9 ч. 1 ст. 14, ч. 4 ст. 17, ч. 1 ст. 156 ЖК РФ). Кроме того, к договорам по содержанию и ремонту общего имущества в доме применяются нормы § 2 гл. 37 и гл. 38 ГК РФ в их системной взаимосвязи с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правилами изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ч. 3 ст. 39 ЖК РФ) .--------------------------------
См.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова.
См.: Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / Под ред. О.А. Городова. 4-е изд., перераб. и доп. М., 2012.
При этом все или большинство собственников выступают в качестве одной стороны в договоре. Вместе с тем решением общего собрания может быть выбран один из собственников, который имеет право действовать от имени всех собственников в отношениях с третьими лицами. Юристы считают, что выдачи такому лицу доверенности не требуется, так как такое требование не предусмотрено законом. Например, в случае возникновения претензий к общедомовой собственности со стороны третьих лиц интересы всех собственников будет отстаивать один из собственников, избранный для выполнения этой функции общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. Его полномочия будут основываться на решении общего собрания, отраженном в протоколе. Однако в ряде случаев, например при совершении сделок, требующих нотариальной формы, одного решения общего собрания, отраженного в соответствующем протоколе, явно недостаточно. Поэтому представителю собственников необходимо иметь письменную доверенность, заверенную нотариусом. В интересах собственников вправе действовать иное лицо, не являющееся собственником помещения в данном доме, но наделенное соответствующим полномочием, удостоверенным доверенностью, выданной ему всеми или простым большинством собственников помещений.
По мнению специалистов, большим преимуществом непосредственного управления является снижение расходов на содержание аппарата управления. Каждый собственник лично отвечает за своевременность уплаты своих коммунальных платежей перед каждым поставщиком, и в случае судебного иска его исполнение будет возлагаться непосредственно на должника. При ТСЖ в таких случаях судиться будет его правление. И сразу в доме возникнет конфликт между жильцами из-за перекладывания неплательщиком своих проблем на плечи всех жильцов дома .
--------------------------------
См.: Я - собственник [Электронный ресурс] // .
Преимущества данного способа очевидны. Во-первых, простота в управлении многоквартирным домом. Во-вторых, значительная экономия в расходах по эксплуатации и ремонту общей собственности дома. В-третьих, прозрачность, т.е. возможные махинации сведены к нулю, так как собственники самостоятельно определяют количество и объем необходимых работ, сами нанимают ремонтные бригады и контролируют их работу. Для того чтобы эффективно осуществлять непосредственное управление домом, собственники помещений могут либо все текущие вопросы решать на общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме, либо распределить между собой текущие обязанности по управлению своим домом с обязательным принятием окончательных решений в рамках процедур проведения общих собраний собственников помещений, установленных ст. 44 - 48 ЖК РФ, либо могут выбрать одно управомоченное лицо из своего числа или пригласить иное лицо (не из числа собственников), которое вправе действовать в отношениях с третьими лицами от имени собственников помещений в многоквартирном доме .
--------------------------------
См.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова.