2. Управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом
Одним из самых распространенных способов управления многоквартирным домом на практике является ТСЖ. ТСЖ - это объединение лиц - собственников помещений в многоквартирном доме, которое создается на неопределенный срок (если иное не предусмотрено уставом ТСЖ).
В одном многоквартирном доме можно создать только одно ТСЖ. В соответствии с ЖК РФ ТСЖ признается юридическим лицом в форме некоммерческой организации, в связи с чем оно подлежит обязательной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" в территориальном органе ФНС России по месту нахождения товарищества. Для государственной регистрации ТСЖ в регистрирующий орган требуется представить: подписанное заявителем заявление о государственной регистрации; решение о создании ТСЖ в виде протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме; устав ТСЖ (подлинник или засвидетельствованную в нотариальном порядке копию); выписку из реестра иностранных юридических лиц соответствующей страны происхождения или иное равное по юридической силе доказательство юридического статуса иностранного юридического лица - собственника помещения; документ об уплате государственной пошлины. Заявителю выдается свидетельство о государственной регистрации ТСЖ. Как только в ЕГРЮЛ будет внесена соответствующая запись о ТСЖ, можно считать вновь созданное товарищество юридическим лицом.Согласно ч. 5 ст. 135 ЖК РФ ТСЖ как юридическое лицо должно иметь: наименование, печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты, например ИНН, классификационные коды, присваиваемые в соответствии с действующими общероссийскими классификаторами, в частности с Общероссийским классификатором видов экономической деятельности (ОКВЭД).
Для того чтобы выбрать такой способ управления домом, жильцы на общем собрании должны проголосовать большинством голосов от общего числа лиц, принимающих участие в данном собрании.
Затем необходимо провести еще одно голосование, уже о создании ТСЖ. В этом случае решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме. Протокол собрания подписывается всеми собственниками, участвовавшими в голосовании.Учредительным документом ТСЖ является устав, который принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме большинством голосов от их общего числа. Если многоквартирный дом - это будущая новостройка, т.е. строящееся жилье, то устав товарищества также принимается на общем собрании лиц, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах. Решение об утверждении устава в данном случае должно быть принято большинством голосов от общего числа голосов лиц, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящемся доме. Подсчет голосов при принятии устава ТСЖ в строящихся многоквартирных домах должен осуществляться исходя из потенциальной доли в праве общей собственности на общее имущество в данном доме . Это означает, что должно соблюдаться правило ч. 3 ст. 48 ЖК РФ, в соответствии с которым количество голосов, которым обладает лицо, намеренное стать собственником помещения в строящемся многоквартирном доме, на общем собрании лиц, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таком доме, пропорционально его будущей доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. Примерный устав товарищества собственников жилья утвержден Приказом Минземстроя России от 03.08.1998 N 35.
--------------------------------
См.: Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / Под ред. О.А. Городова.
В соответствии с ч. 3 ст. 135 ЖК РФ число членов ТСЖ, создавших товарищество, должно превышать 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Членство в ТСЖ возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество.
Органами управления ТСЖ являются общее собрание членов товарищества и правление товарищества. Общее собрание членов ТСЖ является его высшим органом управления и созывается в порядке, предусмотренном уставом ТСЖ. К компетенции общего собрания относятся: установление размера обязательных платежей и взносов, образование специальных фондов товарищества на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования, определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества и пр.
Правление ТСЖ является постоянно действующим исполнительным органом, подотчетным высшему органу товарищества - общему собранию его членов.
Правление ТСЖ избирается из числа членов товарищества общим собранием его членов на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года. Из своего состава правление выбирает председателя товарищества (если избрание председателя товарищества не отнесено к компетенции общего собрания членов товарищества его уставом). Следует отметить, что закон не допускает участие в правлении лиц, с которыми товарищество заключило договор управления многоквартирным домом, или лиц, занимающих должности в органах управления организации, с которой товарищество заключило указанный договор.
В соответствии со ст. 147 ЖК РФ правление ТСЖ вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов ТСЖ.
В обязанности правления ТСЖ входят:
- соблюдение товариществом законодательства и требований устава товарищества;
- контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов;
- составление смет доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов товарищества для утверждения;
- управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им;
- наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их;
- заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
- ведение реестра членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;
- созыв и проведение общего собрания членов товарищества;
- выполнение иных вытекающих из устава ТСЖ обязанностей.
При управлении многоквартирным домом ТСЖ (ЖК, другими потребительскими кооперативами) указанные юридические лица вправе заключать в соответствии с законодательством РФ договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах собственников помещений в доме. Существуют две схемы договорных взаимоотношений между собственниками помещений в многоквартирном доме и организациями - поставщиками жилищно-коммунальных услуг при способе управления домом посредством ТСЖ:
- собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг ТСЖ. Делегирование функций на заключение договоров может быть закреплено в решении общего собрания собственников, в уставе ТСЖ, в договоре управления;
- собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг ТСЖ, а то, в свою очередь, заключает договор управления с управляющей организацией, которая осуществляет поиск поставщиков услуг и заключает с ними договоры от имени ТСЖ (ЖК, потребительского кооператива).
Преимущества данного способа управления:
- товарищество выбирает те подрядные организации, которые устраивают его по цене и по качеству предоставляемых жилищно-коммунальных услуг;
- денежные средства собственников аккумулируются на расчетном счете ТСЖ и расходуются только на нужды дома;
- товарищество само определяет, что ремонтировать в доме, когда и в каком порядке проводить ремонтные работы, собственники сами выбирают материалы для ремонта, устанавливают порядок сбора денежных средств на эти нужды;
- в товариществе могут создаваться накопительные счета в целях, определяемых самими собственниками (в частности, на капитальный ремонт, на благоустройство детских площадок и т.п.).
Для выполнения различных работ по содержанию и обслуживанию дома товарищество может привлекать на договорной основе граждан, непосредственно проживающих в этом доме.
Например, некоторые виды услуг могут быть оказаны собственными силами (дворники, сантехники, уборщицы). Таким образом частично может быть решена проблема занятости некоторых жильцов.Управление домом посредством создания ТСЖ хорошо тем, что жильцы смогут получать поддержку органов местного самоуправления в виде предоставления бюджетных средств на капитальный ремонт и обучение персонала. Кроме того, действующий ЖК РФ позволяет товариществам осуществлять коммерческую деятельность, доходы от которой могут пойти на покрытие затрат по обслуживанию и содержанию общего имущества, оплату коммунальных услуг . Но есть и свои минусы. Во-первых, существуют затраты на управление домом, содержание штата управления, во-вторых, в правление могут быть выбраны непрофессионалы, а значит, управление домом будет некачественным, в-третьих, существует риск столкнуться с мошенниками.
--------------------------------
См.: Я - собственник [Электронный ресурс].