<<
>>

1. Способы управления жилым домом

С целью поддержания сохранности и надлежащего состояния жилых помещений, законодательство предусматривает комплекс работ и услуг по обслуживанию жилищного фонда посредством целой системы управления. Такое управление основано на рациональной организации взаимоотношений между собственником, управляющей организацией              и              подрядными              организациями,

осуществляющими обслуживание жилищного фонда и объектов инженерной инфраструктуры, независимо от форм собственности.

В соответствии с постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 года за № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»96 управление жилищным фондом включает в себя организацию эксплуатации, взаимоотношение со смежными организациями и поставщиками, все виды работ с нанимателями и арендаторами.

Согласно вышеуказанному постановлению граждане, общественные организации и иные добровольные объединения нанимателей, арендаторов и собственников жилых помещений в домах всех форм собственности имеют право участвовать в управлении жилищным фондом по месту жительства с целью защиты своих экономических и социальных прав и интересов, участвовать в выборе эксплуатационных и ремонтных организаций.

В рамках проведенной реформы в сфере жилищнокоммунального хозяйства в целях благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества на собственников жилых помещений была возложена обязанность самостоятельно выбрать наиболее удобный для них способ управления имуществом многоквартирного              дома,              причем

многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией. ЖК РФ в ст. 161 предусматривает три возможных способа управления:

непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме. Данное управление предполагает, что в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров. Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени. На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений или иное лицо, имеющее полномочия, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений такого дома;

управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом. Такой способ управления осуществляется посредством объединения собственников помещений многоквартирного дома в товарищество или кооператив с целью совместного содержания комплекса недвижимого имущества посредством принятия решений на общем собрании и их реализации через органы управления такого объединения. Некоммерческая организация вправе управлять многоквартирным домом с привлечением внешней управляющей организации, заключив с ней договор;

управление управляющей организацией.

Данное управление предполагает, что специализированная организация осуществляет управление многоквартирным домом по договору с собственниками квартир. В случае выбора этой формы управления между собственниками и управляющей организацией заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Управляющей организацией может быть юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель.

В соответствии со ст. 164 ЖК РФ порядок управления многоквартирным домом, где все помещения находятся в собственности Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования, устанавливается соответственно Правительством РФ, органом государственной власти субъекта РФ и органом местного самоуправления.

Управление многоквартирным домом, где все помещения находятся в публичной собственности, осуществляются путем заключения договора управления данным домом с управляющей организацией, выбираемой по результатам открытого конкурса или, если такой конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся, без проведения такого конкурса.

Решение о выборе способа вправе принять только общее собрание собственников помещений. Инициатором общего собрания может быть любой собственник помещения. Уведомление о проведении общего собрания собственников направляется в письменной форме лицом, по инициативе которого созывается общее собрание. Уведомление направляется не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания. В уведомлении о проведении общего собрания собственников указываются сведения о лице, по инициативе которого созывается общее собрание, место и время проведения собрания, повестка дня общего собрания. Общее собрание собственников не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были включены в повестку дня.

Общее собрание является правомочным, если на нем присутствует более пятидесяти процентов собственников. Решение общего собрания членов жилищного кооператива считается принятым при условии, если за него проголосовало более половины собственников, присутствовавших на таком общем собрании.

Муниципальные образования, субъекты РФ и Российская Федерация, имеющие в собственности жилые и нежилые помещения в доме, участвуют в принятии решений на общем собрании на равных с другими собственниками условиях. В соответствии со статьей 125 ГК РФ от имени Российской Федерации и субъектов РФ в собрании могут участвовать органы государственной власти в рамках их компетенции. От имени муниципальных образований в собрании могут участвовать органы местного самоуправления. В случаях, и в порядке, предусмотренных федеральными законами, указами Президента РФ и постановлениями Правительств РФ, нормативными актами субъектов РФ и муниципальных образований, по их специальному поручению от имени указанных публично-правовых образований могут выступать государственные органы, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане.

Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Способ управления многоквартирным домом может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания. В случаях несогласия с решение общего собрания, нарушения процедуры его проведения и наличия других нарушений законодательства, собственник многоквартирного дома вправе обратиться в суд для разрешения спорной ситуации, признания общего собрания несостоявшимся.

В соответствии с постановлением Правительства РФ от 06 февраля 2006 года за № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным

97

домом» в редакции от 18 июля 2007 года собственники жилого помещения обязаны в срок до 1 января 2008 года выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками, управление товариществом либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, а также управление управляющей организацией.

В случае если собственники помещений в многоквартирном доме сами не выбрали способ управления таким домом, принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано или по истечении двух месяцев после вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом повторное общее собрание не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято, орган местного самоуправления согласно статье 161 ЖК РФ, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации для данного дома. В соответствии с вышеуказанной статьей любой собственник помещения в многоквартирном доме может обратиться в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую организацию путем проведения открытого конкурса.

В соответствии с постановлением Правительства РФ от 06 февраля 2006 года за № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным

98

домом» в редакции от 18 июля 2007 года конкурс представляет форму торгов, победителем которых признается участник конкурса, предложивший за указанный организатором конкурса в конкурсной документации размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в течение одного года выполнить наибольший по стоимости объем работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, на право управления, которым проводится конкурс.

Конкурс проводится на право заключения договоров управления многоквартирным домом либо на право заключения договоров управления несколькими многоквартирными домами. В случае если проводится конкурс на право заключения договоров управления несколькими многоквартирными домами, общая площадь жилых и нежилых помещений в таких домах не должна превышать ста тысяч квадратных метров, за исключение площади общего имущества, и такие дома должны быть расположены на граничащих земельных участках, между которыми могут располагаться земли общего пользования.

Выбор специализированной организации осуществляется организатором конкурса путем проведения торгов в соответствии с процедурами, установленными Федеральным законом РФ от 21 июля 2005 года за № 94-ФЗ "О размещении заказов на поставку товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд" в редакции от 20 апреля 2007 года.99

Конкурс является открытым по составу участников и по форме подачи заявок. Специализированная организация не может быть участником конкурса. При проведении конкурса устанавливаются следующие требования к претендентам: соответствие претендентов установленным федеральными законами требованиям к лицам, осуществляющим выполнение работ, оказание услуг, предусмотренных договором управления многоквартирным домом; в отношении претендента не проводится процедура банкротства или процедура ликвидации; деятельность претендента не приостановлена в порядке, предусмотренном Кодексом РФ об административных правонарушениях; отсутствие у претендента задолженности по налогам, сборам и иным обязательным платежам в бюджеты любого уровня или государственные внебюджетные фонды за последний завершенный отчетный период в размере свыше двадцати пяти процентов балансовой стоимости активов претендента по данным бухгалтерской отчетности за последний завершенный отчетный период; отсутствие у претендента кредиторской задолженности за последний завершенный отчетный период в размере свыше семидесяти процентов балансовой стоимости активов претендента по данным бухгалтерской отчетности за последний завершенный отчетный период; внесение претендентом на счет, указанный в конкурсной документации, средств в качестве обеспечения заявки на участие в конкурсе. При этом претендент считается соответствующим данному требованию, если непосредственно перед началом процедуры вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе средства поступили на счет, указанный в конкурсной документации.

Организатор конкурса не позднее чем за пять рабочих дней до опубликования извещения о проведении конкурса принимает решение о создании конкурсной комиссии, определяет ее состав и порядок работы, назначает председателя комиссии. Организатор конкурса может создать одну или несколько постоянно действующих комиссий, при этом срок полномочий комиссии не может превышать два года. В состав конкурсной комиссии должно входить не менее пяти человек, в том числе должностные лица органа местного самоуправления, являющегося организатором конкурса.

Информация о проведении конкурса не менее чем за тридцать дней до даты окончания срока подачи заявок на участие в конкурсе публикуется организатором конкурса или по его поручению специализированной организацией в официальном печатном издании, предназначенном для опубликования информации о размещении заказов для муниципальных нужд, в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге в официальном печатном издании, предназначенном для опубликования информации о размещении заказов для нужд субъекта РФ.

Если организатор конкурса отказался от проведения конкурса, то организатор конкурса или по его поручению специализированная организация в течение пяти рабочих дней с даты принятия такого решения обязаны опубликовать в официальном печатном издании извещение об отказе от проведения конкурса и в течение двух рабочих дней разместить такое извещение на официальном сайте.

Не позднее чем за двадцать пять дней до даты начала процедуры вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе организатор конкурса обязан уведомить всех собственников помещений в многоквартирном доме о дате проведения конкурса путем размещения сообщения в местах, удобных для ознакомления собственниками помещений в многоквартирном доме.

Для участия в конкурсе заинтересованное лицо подает заявку на участие в конкурсе. Срок подачи заявок должен составлять не менее двадцати пяти дней. Прием заявок на участие в конкурсе прекращается непосредственно перед началом процедуры вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе. Одно лицо вправе подать в отношении одного лота только одну заявку.

Представление заявки на участие в конкурсе является согласием претендента выполнять обязательные работы и услуги за плату за содержание и ремонт жилого помещения, размер которой указан в извещении о проведении конкурса, а также предоставлять коммунальные услуги. Претендент вправе изменить или отозвать заявку на участие в конкурсе в любое время непосредственно до начала процедуры вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе.

Конкурсная комиссия оценивает заявки на участие в конкурсе на соответствие требованиям, установленным конкурсной документацией, а также на соответствие претендентов требованиям. Срок рассмотрения заявок на участие в конкурсе не может превышать десяти рабочих дней с даты начала процедуры вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе. На основании результатов рассмотрения заявок на участие в конкурсе конкурсная комиссия принимает решение о признании претендента участником конкурса или об отказе в допуске претендента к участию в конкурсе.

Конкурсная комиссия, рассмотрев заявки, проводит конкурс.

Участники конкурса представляют предложения по общей стоимости дополнительных работ и услуг в соответствии со стоимостью работ и услуг, указанной в конкурсной документации. Участник признается победителем в случае наиболее выгодного предложения по стоимости указанных работ и услуг за содержание и ремонт жилого помещения и принимает на себя обязательства выполнять обязательные и предложенные им дополнительные работы и услуги за плату за содержание и ремонт жилого помещения, размер которой указан в извещении о проведении конкурса и в конкурсной документации, предоставлять коммунальные услуги, а также исполнять иные обязательства, указанные в проекте договора управления многоквартирным домом.

В случае несогласия с результатами проведения открытого конкурса, процедурой его проведения или отказа в принятии заявки и рассмотрения организации в качестве участника конкурса, такое лицо или организация имеют право обратиться в суд для разрешения спорного вопроса, включения в число участников открытого конкурса, признания решения конкурсной комиссии недействительным.

Организатор конкурса в течение трех рабочих дней с даты утверждения протокола конкурса передает победителю конкурса один экземпляр протокола и проект договора управления многоквартирным домом. Победитель конкурса в течение десяти рабочих дней с даты утверждения протокола конкурса представляет организатору конкурса подписанный им проект договора управления многоквартирным домом. Победитель конкурса в течение двадцати дней с даты утверждения протокола конкурса направляет подписанные им проекты договоров управления многоквартирным домом собственникам помещений в многоквартирном доме для подписания указанных договоров.

В соответствии со ст.              161 ЖК РФ орган местного

самоуправления в течении десяти дней со дня проведения открытого конкурса уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом. Собственники помещений в многоквартирным доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса.

Органы местного самоуправления не позднее чем за месяц до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом созывает собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления этим домом, если такое решение не было принято на общем собрании.

В целях создания условий для управления многоквартирным домом органы местного самоуправления, согласно ст. 165 ЖК РФ обеспечивают равные условия для деятельности управляющих организаций независимо от организационно-правовых форм. Органы местного самоуправления также могут предоставлять управляющим организациям, товариществам собственников жилья или жилищным кооперативам, иным специализированным потребительским кооперативам, бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов. Вышеуказанные органы также содействуют повышению уровня квалификации лиц, осуществляющих намерение осуществлять такую деятельность.

Органы местного самоуправления и управляющие организации обязаны предоставлять гражданам по их запросам информацию об установлении ценах и тарифах на услуги и работы по содержанию и ремонту многоквартирных домов и жилых помещений в них, о размерах оплаты в соответствии с этими ценами и тарифами, об объеме, о перечне и качестве оказываемых услуг и выполняемых работ, а также о ценах и тарифах на предоставленные коммунальные услуги и размеры оплаты этих услуг.

<< | >>
Источник: АСТАПОВА Т.Ю., БАРАНОВ В.А., ГУЩИН В.В.. ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО РОССИИ. Учебное пособие. Москва - 2008. 2008

Еще по теме 1. Способы управления жилым домом:

  1. Содержание
  2. Порядок определения размера и внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги
  3. 1. Способы управления жилым домом
  4. Договор управления многоквартирным домом
  5. Контрольные вопросы к теме 11. Управление многоквартирным домом
  6. 8. Многоквартирный дом
  7. Бюджетные средства - решение ДВУХ ГЛАВНЫХ ПРОБЛЕМ СОДЕРЖАНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ
  8. Критерии отбора многоквартирных домов ДЛЯ МУНИЦИПАЛЬНОЙ ПРОГРАММЫ
  9. УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ - КОМПЛЕКС ЦЕЛЕНАПРАВЛЕННЫХ ДЕЙСТВИЙ
  10. СПОСОБЫ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ И ПРОФЕССИОНАЛИЗМ УПРАВЛЕНИЯ
  11. Правовой статус управляющей компании многоквартирного дома
  12. 1. Способы управления многоквартирными домами
  13. Глава 8. УПРАВЛЕНИЕ ЖИЛИЩНЫМ ФОНДОМ
  14. Статья 155. Внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги
  15. Статья 156. Размер платы за жилое помещение
  16. Статья 156. Размер платы за жилое помещение
  17. Статья 158. Расходы собственников помещений в многоквартирном доме
- Авторское право России - Аграрное право России - Адвокатура - Административное право России - Административный процесс России - Арбитражный процесс России - Банковское право России - Вещное право России - Гражданский процесс России - Гражданское право России - Договорное право России - Европейское право - Жилищное право России - Земельное право России - Избирательное право России - Инвестиционное право России - Информационное право России - Исполнительное производство России - История государства и права России - Конкурсное право России - Конституционное право России - Корпоративное право России - Медицинское право России - Международное право - Муниципальное право России - Нотариат РФ - Парламентское право России - Право собственности России - Право социального обеспечения России - Правоведение, основы права - Правоохранительные органы - Предпринимательское право - Прокурорский надзор России - Семейное право России - Социальное право России - Страховое право России - Судебная экспертиза - Таможенное право России - Трудовое право России - Уголовно-исполнительное право России - Уголовное право России - Уголовный процесс России - Финансовое право России - Экологическое право России - Ювенальное право России -