Статья 124. Предоставление жилого помещения в домах жилищного кооператива

Комментарий к статье 124

1. Положения коммент. ст. посвящены основаниям и порядку первичного предоставления жилых помещений в домах жилищных кооперативов и не распространяются на граждан или юридических лиц, приобретших жилые помещения в доме жилищного кооператива в собственность по установленным законодательством основаниям.

2. Комментируемой статьей, как и гл. 12 коммент. закона в целом, введен ряд существенных новелл в порядок обеспечения кооперативными жилыми помещениями. Согласно ранее действовавшему жилищному законодательству, членом жилищного или жилищно-строительного кооператива мог стать только гражданин, но не юридическое лицо. Так, например, правом на вступление в жилищный или жилищно-строительный кооператив обладали только лица, состоявшие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий (ст. 111 ЖК РСФСР), жилое помещение члену кооператива предоставлялось в том числе исходя из количества членов его семьи, а заселение осуществлялось по ордеру (ст. 118 ЖК РСФСР), который по определению мог быть выдан только физическому лицу.

Действующим жилищным законодательством легально допущено членство в жилищном кооперативе и для юридического лица, жилые помещения в домах таких кооперативов предоставляются теперь только исходя из размера внесенного паевого взноса без каких-либо иных ограничений (ст. 121, ч. 1 ст. 124 коммент. закона), а самому жилищному кооперативу официально придан статус потребительского кооператива (ч. 4 ст. 110 коммент. закона), что тоже является новеллой.

3. Основанием для осуществления основных правомочий в отношении жилого помещения является членство в жилищном кооперативе. Приему в члены кооператива посвящены положения ст. 121 коммент. закона. Только члену кооператива - физическому или юридическому лицу жилое помещение в жилищном кооперативе предоставляется на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) (ч.

Решение общего собрания жилищного кооператива (конференции), где каждый член кооператива имеет один голос (по членству), является и единственным основанием для вселения в жилые помещения в домах жилищного кооператива (ч. 2 коммент. ст.). А вот правовым основанием владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения жилым помещением является членство в жилищном кооперативе, из чего, в частности, следует, что лицо, исключенное из членов кооператива, а также проживающие совместно с ним члены его семьи утрачивают в связи с исключением право пользования жилым помещением в доме этого кооператива и подлежат выселению (ч. 1 ст. 133 коммент. закона). Приведенный вывод справедлив только для лиц, не выплативших паевой взнос в полном объеме. Если же член жилищного кооператива в полном объеме выплатил паевой взнос и стал в силу ч. 4 ст. 218 ГК РФ собственником занимаемого в жилищном кооперативе жилого помещения, то прекращение его членства в жилищном кооперативе не может быть основанием для лишения его правомочий владения, пользования и распоряжения этим жилым помещением.

4. Основания прекращения членства в жилищном кооперативе перечислены в ст. 130 коммент. закона. Одним из оснований прекращения указан добровольный выход члена кооператива, что полностью соответствует ст. 30 Конституции РФ, согласно которой никто не может быть принужден вступить в какое-либо объединение или пребывать в нем.

Упомянутое в ч. 3 коммент. ст. владение жилым помещением состоит в юридически обеспеченной возможности обладания имуществом и контроля над ним, которые осуществляются законно и добросовестно правообладателем. Пользование - это юридически обеспеченная возможность извлечения полезных свойств из вещи в процессе ее эксплуатации.

5. В части 3 коммент. ст., говоря о распоряжении жилым помещением, законодатель не случайно сделал оговорку "...в установленных законодательством пределах".

Член жилищного кооператива, не выплативший паевой взнос полностью, ограничен в правомочиях по распоряжению занимаемым им жилым помещением. Так, например, указанный член кооператива имеет право сдачи жилого помещения (части жилого помещения) внаем, но только с согласия правления жилищного кооператива (ч. 1 ст. 128 коммент. закона).