<<
>>

Статья 37. Особенности купли-продажи земельных участков

Комментарий к статье 37

1. Пункт 1 ст. 37 ЗК устанавливает требование об обязательном проведении кадастрового учета земельных участков, без выполнения которого они не могут быть предметом договора купли-продажи. Земельные участки в правоотношениях по их купле-продаже выступают в качестве объектов недвижимого имущества. При этом они являются индивидуально-определенными недвижимыми вещами. Поэтому, чтобы быть предметом сделки, земельный участок должен иметь такие характеристики, которые позволили бы однозначно идентифицировать его среди других земельных участков.

В ходе проведения государственного кадастрового учета участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. В противном случае невозможно будет определить предмет договора купли-продажи. Условия же о предмете договора согласно ст. 554 ГК считаются существенными.

Кроме того, в п. 1 ст. 17 ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество устанавливается, что обязательным приложением к документам, необходимым для такой государственной регистрации прав на земельный участок, является кадастровый план данного земельного участка.

Также комментируемый пункт содержит требование к продавцу земельного участка о предоставлении имеющейся у него информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Данное требование вызвано необходимостью защиты прав покупателей земельных участков. При покупке участка крайне важным является возможность определить пределы и ограничения в использовании, установленные для приобретаемого земельного участка. Без этого невозможно будет правильно принять решение о покупке участка, поскольку выявленные уже после его приобретения ограничения могут существенно повлиять на возможности по его использованию.

Согласно ст. 56 ЗК могут устанавливаться ограничения прав на земельные участки в виде: особых условий использования земельных участков и режима хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах; особых условий охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных; условий начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту, строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, а также иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных ЗК и федеральными законами. Данные ограничения прав на земельные участки подлежат государственной регистрации.

Продаваемый земельный участок также может быть обременен ипотекой, арендой, сервитутом, которые по общему правилу подлежат государственной регистрации. Однако существуют и исключения. Так, согласно п. 2 ст. 26 ЗК не подлежат государственной регистрации договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год.

Таким образом, в отношении земельного участка могут быть установлены обременения (и ограничения в его использовании), во-первых, подлежащие государственной регистрации и, во-вторых, не требующие таковой.

И если в первом случае покупатель может без помощи продавца получить достоверную информацию из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, то во втором случае получение информации значительно осложнено и в некоторых случаях может зависеть исключительно от воли собственника (продавца участка). Установление императивной нормы, требующей от продавца знакомить покупателя с имеющимися ограничениями и обременениями, в значительной степени снижает риски покупателя.

Более того, в п. 1 ст. 20 ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество содержится норма, запрещающая проводить государственную регистрацию перехода права на недвижимую вещь (в том числе на земельный участок) в случае, если лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий. Иными словами, продавец земельного участка обязан внести в правоустанавливающий документ (договор купли-продажи) все сведения об ограничениях своего права. В противном случае в государственной регистрации перехода права собственности на участок должно быть отказано.

2. Согласно общему правилу, установленному ст. 209 ГК, собственнику вещи принадлежат права владения, пользования и распоряжения ею. Пункт 2 ст. 37 ЗК устанавливает запрет произвольного сужения правомочий будущего собственника (покупателя), приобретающего земельный участок на основании договора купли-продажи или мены.

В том числе признаются недействительными условия договора купли-продажи земельного участка, устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию. Данное требование, как видится, имеет целью защитить всю полноту правомочий собственника, приобретшего земельный участок по сделке купли-продажи или мены. Реализация указанных правомочий невозможна в случае, когда прежний собственник вправе в любой момент потребовать обратного выкупа участка. В подобной ситуации покупатель не может в полной мере реализовать право пользования землей, поскольку произведенные затраты на использование могли бы в любой момент перейти к прежнему собственнику.

Кроме того, в случае установления условия об обратном выкупе земельного участка можно предположить, что право обратного выкупа действовало бы и в отношении последующих собственников земельного участка. То есть предыдущий собственник мог бы выкупить по своему усмотрению участок не только у того лица, которому сам его продал, но и у всех дальнейших собственников.

Признаются недействительными в силу закона также условия договора купли-продажи или мены земельного участка, ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей. Как уже отмечалось, правомочие по распоряжению принадлежащей собственнику вещью принадлежит последнему в силу общего правила, установленного гражданским законодательством. В земельном законодательстве возможно установление дополнительных ограничений в порядке совершения сделок с земельными участками. В данном же случае устанавливается не ограничение, а, наоборот, запрет на такое ограничение. В силу этого данная норма ЗК представляется излишней.

Еще один запрет, установленный п. 2 ст. 37 ЗК, касается включения в договор купли-продажи или мены земельного участка условий, ограничивающих ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами. Данная норма тесно связана с нормами п.

1 ст. 37 ЗК, согласно которым продавец обязан уведомить покупателя обо всех ограничениях своего права собственности на отчуждаемый земельный участок. Таким образом, продавец обязан нести ответственность в пределах, установленных законодательством РФ, в случае если после перехода права собственности на земельный участок к покупателю третьими лицами будут предъявлены права на этот земельный участок.

3. Пункт 3 комментируемой статьи устанавливает право покупателя земельного участка потребовать уменьшения покупной цены земельного участка либо расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков в случаях, когда продавец предоставил ему заведомо ложную информацию: об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка, а также иную информацию, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами.

Данные положения, по сути, являются логическим продолжением требования п. 1 ст. 37 ЗК об обязательном предоставлении продавцом земельного участка полной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Пункт 3 ст. 37 ЗК устанавливает ответственность продавца за нарушение им обязанности о предоставлении исчерпывающей информации. Эта ответственность выражается в возмещении убытков, а также в возможном уменьшении покупной цены по требованию покупателя.

4. Согласно п. 4 ст. 37 ЗК требования, установленные п. 3 ст. 37 ЗК, применяются, помимо случаев купли-продажи, также в случаях обмена земельного участка, передачи его в аренду.

Данное уточнение в отношении договоров мены представляется вполне очевидным, поскольку согласно п. 2 ст. 567 ГК к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Что же касается распространения действия норм, содержащихся в п. 3 ст. 37 ЗК, на случаи передачи земельных участков в аренду, оно также является вполне понятным. Защита прав арендатора на владение земельным участком и его использование представляется крайне важной, поскольку арендные отношения являются одним из видов землепользования. В некоторых регионах России, например в Москве, аренда признана основной формой предоставления государственной земли гражданам и юридическим лицам.

Таким образом, на арендодателя земельного участка распространяется ответственность за неполную или недостоверную информацию, предоставляемую арендатору. Арендатор же в таком случае приобретает право требовать либо уменьшения арендной платы, либо расторжения договора аренды и возмещения своих убытков.

<< | >>
Источник: С.А. БОГОЛЮБОВ. КОММЕНТАРИЙ К ЗЕМЕЛЬНОМУ КОДЕКСУ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ. 2008

Еще по теме Статья 37. Особенности купли-продажи земельных участков:

  1. Статья 263. Застройка земельного участка
  2. § 1. Зарождение и развитие законодательства о недействительности сделок с земельными участками
  3. § 2. Законодательство о недействительности сделок с земельными участками в современный период
  4. § 1. Понятие и условия действительности сделок с земельными участками, совершенных по итогам торгов
  5. § 2. Понятие и формы торгов по продаже земельных участков или права их аренды
  6. § 4. Особенности недействительности сделок с земельными участками на торгах для жилищного строительства
  7. § 2. Виды ограничений прав земельных собственников
  8. § 2. Содержание права частной собственности на земельные участки
  9. §1. Разработка теоретических основ и особенности развития правового регулирования общественных отношений в условиях НЭПа
  10. Статья 199. Самовольный захват земли и самовольное строительство
  11. 1. Актуальность вещного преимущественного права покупки чужого земельного участка в российском и зарубежном праве
  12. Глава 11. Граждане,юридические лица и оборот земельных участков
  13. Статья 23. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)
  14. Статья 27. Ограничения оборотоспособности земельных участков
  15. Статья 30. Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности
  16. Статья 30.1. Особенности предоставления земельных участковдля жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности
  17. Статья 37. Особенности купли-продажи земельных участков
  18. Статья 38.1. Порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства
  19. Статья 44. Основания прекращения права собственности на земельный участок
  20. Статья 3
- Авторское право России - Аграрное право России - Адвокатура - Административное право России - Административный процесс России - Арбитражный процесс России - Банковское право России - Вещное право России - Гражданский процесс России - Гражданское право России - Договорное право России - Европейское право - Жилищное право России - Земельное право России - Избирательное право России - Инвестиционное право России - Информационное право России - Исполнительное производство России - История государства и права России - Конкурсное право России - Конституционное право России - Корпоративное право России - Медицинское право России - Международное право - Муниципальное право России - Нотариат РФ - Парламентское право России - Право собственности России - Право социального обеспечения России - Правоведение, основы права - Правоохранительные органы - Предпринимательское право - Прокурорский надзор России - Семейное право России - Социальное право России - Страховое право России - Судебная экспертиза - Таможенное право России - Трудовое право России - Уголовно-исполнительное право России - Уголовное право России - Уголовный процесс России - Финансовое право России - Экологическое право России - Ювенальное право России -