<<
>>

Расходы по содержанию имущества, находящегося в общей собственности

По общему правилу собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 210 ГК РФ).

Согласно ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Таким образом, единственным ключом к распределению расходов, связанных с содержанием общего имущества законодателем называется размер доли.

Законы, регулирующие отдельные виды общей собственности, содержат аналогичное правило распределения расходов. Так, статья 39 ЖК РФ предусматривает, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Согласно части 1 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом [288]

доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

В постановлениях высших судебных инстанций можно найти примеры применения иных критериев распределения расходов.

Так, например, Пленум Верховного суда РФ постановляет, что затраты на проведение ремонтных работ в жилом доме должны распределяться судом между сторонами с учетом принадлежащих им долей, поскольку согласно ст. 249 ГК РФ каждый участник общей долевой собственности обязан нести расходы по содержанию имущества соразмерно со своей долей. Вместе с тем в исключительных случаях суд может отступить от этого принципа и распределить расходы с учетом материального положения сособственников, состояния здоровья и других заслуживающих внимания обстоятельств[289] [290]. Таким образом, судом могут учитываться индивидуальные особенности сособственников, связанные с их уровнем доходов, состояния здоровья, возраста и другие. Безусловно, это отвечает интересам тех собственников, которые обладают этими обстоятельствами, но происходит это всегда за счет других сособственников.

Высший Арбитражный суд также указывает на возможность применения дополнительного критерия при распределении расходов. При рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что, исходя из существа указанных отношений, соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество в здании определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений. Судом может быть определен иной размер доли в праве общей собственности на общее имущество, если объем помещения, приходящийся на единицу площади, существенно отличается от аналогичного показателя в иных помещениях в

307

здании .

2012. № 11.5. - С. 220-241.

Суды предпринимают попытки найти дополнительные критерии распределения расходов, исходя из принципов разумности и справедливости, которыми они руководствуются. Критерий соразмерности расходов доле в общей собственности является очевидным, формальным и не учитывающим реальные объемы пользования тем или иным объектом общей собственности.

Кроме того, норма о порядке определения доли расходов носит императивный характер и не дает возможности сособственникам решить этот вопрос по-другому. Такой формальный, обезличенный подход законодателя был неоднократно предметом оспаривания в суде.

Основной массив дел, рассматриваемых арбитражными судами, связан с распределением расходов по содержанию общего имущества в многоквартирных домах, где собственники нежилых помещений оплачивают содержание и ремонт подъездов, лифтов, лестниц, которыми в силу конструктивных особенностей здания не пользуются.

Так, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа (далее - ФАС СЗО), оставляя в силе принятые по делу судебные акты об удовлетворении требований товарищества собственников жилья к собственнику нежилого помещения о взыскании задолженности за снабжение электроэнергией мест общего пользования, отклонил как не основанный на нормах действующего законодательства довод ответчика о том, что он не обязан оплачивать стоимость электроэнергии, поставленной в места общего пользования, поскольку у него имеется отдельный вход в помещение и он не пользуется указанными услугами (У.Ф.) .

Высший Арбитражный суд оставил в силе решения нижестоящих судов о взыскании стоимости содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, несмотря на доводы ответчика, что он является собственником нежилых помещений площадью 178,7 кв. м, находящихся в пристройке к пятиэтажному кирпичному жилому дому.

Довод общества о том, что с учетом конструктивных особенностей дома пристройка к дому, находящаяся в его собственности, является самостоятельным объектом недвижимости, судами отклонен, поскольку согласно техническому паспорту спорные помещения входят в состав дома и имеют общие сети водоотведения (водоснабжения) (выделено мной - У.Ф.). На дату рассмотрения спора актов разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности между Обществом и Компанией нет, самостоятельный технический паспорт на данную пристройку не оформлен309.

Единообразие судебной практики по взысканию стоимости содержания и ремонта общего имущества, к пользованию которым ответчик непричастен, демонстрирует нам и следующий пример.

Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа оставил в силе судебные постановления нижестоящих судов о взыскании долга за предоставленные услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома с ИП Андреевой О.Г., несмотря на ее доводы о том, что она не пользуется подъездом, системой отопления, энергоснабжения, водопотребления и водоотведения жилого дома, так как имеет собственные коммуникации, обслуживаемые без участия МУП «Служба Заказчика ЖКХ». Помещение магазина имеет отдельный адрес и отдельный от жилого дома вход (У.Ф.).

Мотивируя свою позицию тем, что в силу пункта 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт

многоквартирного дома распространяется, согласно пункту 3 указанной статьи, на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме.

Поэтому в силу требований указанных выше норм права издержки по содержанию общего имущества относятся как на собственников квартир, так и на собственников нежилых помещений вне зависимости от их фактического использования (У.Ф.).

Согласно техническому паспорту, представленному в материалы дела (т. 1 л.д. 38, 39, т. 2, л.д. 147), часть помещений магазина встроена в жилой многоквартирный дом и имеет с данным домом общие коммуникации, технические помещения и инженерное оборудование, предназначенное для обслуживания всего дома. Площадь помещений, находящихся в многоквартирном жилом доме, составляет 80,6 кв. м.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что ИП Андреева О. Г. не пользуется подъездом, системой отопления, энергоснабжения, водопотребления и водоотведения жилого дома, так как имеет собственные коммуникации, обслуживаемые без участия МУП «Служба Заказчика ЖКХ», подлежит отклонению, так как в силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 36, 37, 39 Жилищного кодекса Российской Федерации в издержках по содержанию общего имущества обязаны участвовать как собственники квартир, так и собственники нежилых помещений вне зависимости от фактического использования общего имущества. Фактическое неиспользование общего имущества

собственником помещений не является основанием для освобождения его от участия в таких расходах (У. Ф.) .

Важным при рассмотрении споров о взыскании задолженности с собственников нежилых помещений является толкование, данное [291]

Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации .

В рамках дела суды трех инстанций, установив, что собственники помещений в многоквартирном жилом доме несут бремя расходов на содержание общего имущества, тем не менее, отказали управляющей компании в удовлетворении заявленного требования о взыскании задолженности за оказанные услуги. Суды полагали, что компанией не доказан факт оказания услуг как по водоотведению, водоснабжению, энергоснабжению, отоплению, так и по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также услуг по его управлению, поскольку расчет стоимости содержания и ремонта общего имущества произведен ею без учета затрат общества (собственника нежилого помещения), самостоятельно израсходованных на капитальный и текущий ремонт своих помещений, а также на содержание дворовой территории в соответствии с договором аренды земельного участка, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.

При проверке законности судебных актов в порядке надзора установлено, что управляющая компания выбрана по конкурсу, следовательно, все собственники помещений обязаны заключить с ней договор. Стоимость услуг, таким образом, должна определяться исходя из размера платы, зафиксированного по результатам открытого конкурса.

Кроме того, Президиум ВАС РФ указал, что собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги.

Так как в силу характера правоотношений по содержанию общего [292]

имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений .

Ситуации, при которых собственники не пользуются некоторыми частями общего имущества, но при этом платят наравне с теми, кто им активно пользуются, складываются не только у собственников нежилых помещений, но и у собственников жилых. Так, например, собственники, проживающие на втором этаже многоквартирного дома, должны ли они оплачивать лифт наравне с собственниками квартир на десятом этаже?

Практика судов общей юрисдикции также подтверждает тезис о том, что вне зависимости от объема пользования общим имуществом в многоквартирном доме критерием распределения расходов по его содержанию и ремонту будет являться доля в общем имуществе.

Верховный суд РФ отказывая в удовлетворении требований С. В. Смирнова о признании частично недействующими пунктов 2, 7, 21, 40, 150 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 г. № 354, и пунктов 10, 15 и 16 приложения № 2 к данным Правилам, в связи с тем, что данные нормы содержат предписания оплачивать коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды, которые он не заказывает и не потребляет, мотивировал это следующим.

Пункт 40 Правил предусматривает, что потребитель коммунальных услуг в многоквартирном доме вне зависимости от выбранного способа управления многоквартирным домом в составе платы за коммунальные услуги отдельно вносит плату за коммунальные услуги, предоставленные

потребителю в жилом или в нежилом помещении, и плату за коммунальные услуги, потребляемые в процессе использования общего имущества в многоквартирном доме (далее - коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды) (абзац первый); потребитель коммунальной услуги по отоплению и (или) горячему водоснабжению, произведенной и

предоставленной исполнителем потребителю при отсутствии

централизованных теплоснабжения и (или) горячего водоснабжения, вносит общую плату за такую коммунальную услугу, рассчитанную в соответствии с пунктом 54 Правил и включающую как плату за коммунальную услугу, предоставленную потребителю в жилом или в нежилом помещении, так и плату за коммунальную услугу, предоставленную на общедомовые нужды (абзац второй).

Пункт 44 определяет, что размер платы за коммунальную услугу, предоставленную на общедомовые нужды в многоквартирном доме, оборудованном коллективным (общедомовым) прибором учета, определяется в соответствии с формулой 10 приложения № 2 к Правилам.

Объем коммунальной услуги, предоставленной за расчетный период на общедомовые нужды, рассчитывается и распределяется между потребителями пропорционально размеру общей площади принадлежащего каждому потребителю (находящегося в его пользовании) жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме в соответствии с формулами 11, 12, 13 и 14 приложения № 2 к Правилам.

Пункт 88 Правил закрепляет, что не подлежит перерасчету в связи с временным отсутствием потребителя в жилом помещении размер платы за коммунальные услуги на общедомовые нужды.

Пункты 40 и 44 Правил в составе платы за коммунальные услуги отдельно определяют плату за коммунальные услуги, предоставляемые потребителю в жилом или нежилом помещении и плату за коммунальные услуги, потребленные на общедомовые нужды, и в связи с этим в указанной части не противоречат требованиям Жилищного кодекса Российской

Федерации.

С учетом договорного характера отношений по предоставлению коммунальных услуг утверждение заявителя о том, что он вынужден оплачивать услуги, которые не потреблял и не заказывал, нельзя признать обоснованными.

Доводы заявителя о том, что закрепленный пунктом 44 Правил порядок расчета и распределения между потребителями объема коммунальной услуги, предоставленной за расчетный период на общедомовые нужды пропорционально размеру общей площади помещения, принадлежащего каждому потребителю в многоквартирном доме, противоречит статье 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, не могут являться основанием для удовлетворения заявленных требований.

Установленный в статье 37 названного Кодекса принцип определения размеров долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме следует рассматривать в качестве общего правила, подлежащего применению в связи с использованием общего имущества, несением обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (часть 2 статьи 39 Кодекса) .

Принимая во внимание, что плата за коммунальные услуги включает плату за коммунальные услуги, потребленные на общедомовые нужды, оспариваемый заявителем пункт 88 Правил, исключающий пересчет размера этой платы при временном отсутствии потребителя в жилом помещении, полностью соответствует приведенной норме названного Кодекса[293] [294].

В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ лифты, лифтовые и иные шахты, механическое, электрическое и иное оборудование, находящееся в доме, входят в состав общего имущества в многоквартирном доме. ЖК РФ содержит определение категории «плата за жилое помещение», характеризуя ее как плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, а также содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, другими словами, мест общего пользования (то есть лестниц, лифтов, чердаков, подвалов, крыш и др.). При этом капитальный ремонт общего имущества проводится за счет собственника жилищного фонда. Таким образом, из приведенных норм ЖК РФ усматривается, что обязанность по содержанию общего имущества жилого дома, в том числе и лифта, возлагается на всех без исключения нанимателей жилых помещений в этом доме независимо от того, на каком этаже находится занимаемое жилое помещение.

Размер платы за жилое помещение зависит только от размеров жилого помещения, то есть чем больше его площадь, тем выше размер платы (п. 1 ст. 158 ЖК РФ).

Общая собственность на общее имущество в многоквартирном доме возникает в силу закона, и самое главное - оно не подлежит разделу в силу закона. Понятие доли признается ключевым для определения общей собственности. Применительно к общему имуществу в многоквартирном доме как объекту общей собственности данное понятие характеризует именно долю в праве на общее имущество в многоквартирном доме, но не часть лестничной площадки, коридора, подвала, крыши, лифта и т.п. Поэтому недопустимо определять долю в общей собственности на общее имущество в натуральных величинах, например 2 кв. м на лестничной площадке первого этажа.

ЖК РФ определяет общее имущество именно в доме, а не в подъезде или на этаже. Следовательно, все лестничные площадки, лифты, двери в подъездах и т.п. являются общим имуществом всего дома, а не только того подъезда или этажа, где они находятся. Поскольку объект общей собственности всегда воспринимается как единое целое, то доля в праве общей долевой собственности определяется в процентном отношении. В соответствующей пропорции определяются и расходы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Следовательно, при решении вопроса о размере участия собственника жилого помещения в финансировании расходов, например, на ремонт крыши или лифта, не имеет никакого значения, на каком этаже расположено жилое

315

помещение и сколько человек в нем проживает .

Обоснованность включения в квартплату расходов на содержание лифта применительно к жильцам (собственникам) квартир, расположенных на первом этаже, была подтверждена и в решении ВС РФ от 26.05.2005 № ГКПИ05-588.

Так, Щ. обратилась в Верховный Суд РФ с заявлением о признании частично не действующим абзаца 3 подп. а п. 3 раздела 2 правил оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг, сославшись на то, что оспариваемый в указанной части пункт Правил неправомерно возлагает на нее обязанность по содержанию общего имущества жилого дома, пользователем которого она не является.

Она проживает в квартире на первом этаже дома и общим имуществом в виде лифта никогда не пользуется, а поэтому она не должна нести расходы по его содержанию и ремонту.

Верховный Суд РФ отказал в удовлетворении требований, указав, что оспариваемый нормативный правовой акт не противоречит федеральному закону или другому нормативному правовому акту, имеющим большую юридическую силу. Как установлено судом, Постановлением Правительства РФ от 30 июля 2004 г. № 392 были утверждены «Правила оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг», абзацем 3 пп. «а» пункта 3 которых предусмотрено, что оплата жилья нанимателями жилых помещений по договору социального найма жилого помещения и договору найма жилого помещения включает в себя внесение платы за содержание общего

Калиновский Ю. Есть лифт - будет и плата // ЭЖ-Юрист. 2011. № 12. Тематическое приложение. С. 2

имущества жилого дома, в том числе технического обслуживания общих коммуникаций, технических устройств, лифтов и приборов учета, а также технических помещений жилого дома.

По утверждению представителя Правительства РФ, оспариваемый абзац 3 пп. «а» пункта 3 Правил действующему законодательству не противоречит и не предусмотренных законом обязанностей по содержанию общего имущества многоквартирного дома на заявительницу не возлагает. Согласно ст. 156 Жилищного кодекса РФ размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда определяется, исходя из занимаемой общей площади жилого помещения. Из этого, по мнению представителя Правительства РФ, следует, что оспариваемая норма Правил полностью соответствует положениям приведенной нормы Жилищного кодекса.

Из приведенных норм Жилищного кодекса усматривается, что обязанность по содержанию общего имущества жилого дома, в том числе и лифта, возлагается на всех без исключения нанимателей жилых помещений в этом доме независимо от того, на каком этаже находится занимаемое жилое помещение[295].

Вопрос о приемлемости критерия распределения расходов посредством применения критерия соразмерности доли и применения альтернативных критериев распределения поднимался некоторыми авторами. По мнению И. Д. Кузьминой: «Бремя, которое собственники несут в отношении общего имущества, должно быть соразмерно с теми благами, которые они получают от его использования. При качественно однородном составе помещений индивидуального пользования (например, только жилые) таким благом является возможность использования его для целей проживания собственника и иных лиц. Поэтому размер таких помещений по соотношению к величине всего здания является вполне приемлемым критерием определения объема блага и бремени. В качестве альтернативы возможен учет вида помещения. Имеются в виду случаи наличия в составе здания наряду с жилыми и нежилых помещений, используемых для размещения в них магазинов, столовых, парикмахерских, пунктов проката, банков, отделений связи, офисов и т.п. Показателем «доли участия» в общем имуществе собственников таких помещений может стать их стоимость, определяемая с учетом доходности от их использования» . Думается, что установить реальную стоимость имущества с учетом его доходности будет очень сложно. Кроме того, при данном способе расчета снова «наказанными» останутся владельцы нежилых помещений, поскольку именно они извлекают доход от использования помещения. Впрочем, в трудах экономистов отмечается «условность и абстрактность всякой используемой единицы измерения, т.к. с любой из них не связаны ни объемы, ни виды благ, нужных, полезных и фактически получаемых в многоквартирных домах» . Экономически правильной является привязка расчета бремени расходов к учету объемов и видов благ, нужных, полезных и фактически потребляемых. В странах романо-германской правовой семьи сложился следующий опыт правового регулирования порядка распределения расходов.

Во Франции отношения между участниками общей долевой собственности в многоквартирном доме регулируются Законом от 18 июля 1965 «О совладении построенных зданий» . Согласно ст. 5 данного закона, каждый совладелец многоквартирного дома обладает исключительным [296] [297] [298] правом на свою индивидуальную собственность (квартиру, подвальное помещение, гараж) и определенной долей в праве общей собственности на места общего пользования. «Общая собственность является, таким образом, юридическим режимом, который объединяет внутри одного и того же здания индивидуальную собственность и коллективную собственность.

Купив квартиру в многоквартирном доме, ее владелец автоматически становится совладельцем части мест общего пользования. Размер его доли в праве общей долевой собственности пропорционален стоимости его квартиры и других подсобных помещений, находящихся в его исключительной собственности.

Эта абстрактная часть (число долей в праве общей долевой собственности) представляет, таким образом, теоретическую долю каждого совладельца многоквартирного дома в праве собственности на места общего пользования. Она не дает ему права в большей или меньшей степени использовать вход, лестницу или двор. Она означает для него определенное число голосов на общем собрании жильцов и некоторую долю в сумме

320

расходов, связанных с содержанием и ремонтом здания» .

Данный критерий не является единственным. Так, например, «расходы по эксплуатации лифта должны быть обязательно распределены в соответствии со степенью его использования жильцами квартир, расположенных на разных этажах, как это указано в первой части ст. 10 данного закона, где говорится об инженерном оборудовании дома. Поэтому владелец квартиры, расположенной на 5-м этаже, обязательно оплачивает большую долю расходов, связанную с эксплуатацией лифта, чем владелец квартиры, расположенной на 2-м этаже. Жильцы с 1-го этажа вообще ничего не платят за лифт, но зато они платят на равных основаниях за коллективное отопление, поскольку пользуются им наравне с другими обладателями этого [299]

321

дома» .

Такое же правило распределения расходов содержит швейцарское законодательство. Отношения общей долевой собственности в общем и на общее имущество в многоквартирном доме в частности регулируются Швейцарским гражданским кодексом, статья 712h которого закрепляет виды расходов и обременений, а также критерий распределения этих расходов между собственниками.

Общим принципом распределения расходов является размер доли. Этот критерий не имеет императивной природы, в соглашении сособственники могут отклоняться от установленного законодателем ключа. «Хотя в целом обременение собственника пропорционально размеру его доли соответствует принципам, установленным правом общей долевой собственности и равенству всех перед законом, нередки случаи несовпадения объемов пользования или невозможность пользования определенным имуществом вообще. Если определенные общие части строения, оборудования или устройств не используются или используются не в полном объеме, что должно учитываться при разделе расходов. Это предписание имеет обязательную природу, любые соглашения, ограничивающие или исключающие данное право, являются ничтожными (абз. 3 ст. 712 h ШГК ).

Если раздел расходов пропорционально доле объективно оказывается неправильным, тогда сособственники могут отступить от законодательного критерия и принять решение о распределении расходов. Это допустимо в случаях, если определенные общие части или устройства, такие как лестницы, лифты или антенны, в неодинаковой степени служат сособственникам, то размер расходов определяется в зависимости от масштаба использования. Иногда размер пользования зависит от субъективного критерия, который тоже может учитываться при распределении некоторых расходов. Решение об изменении порядка [300] исчисления расходов принимается на общем собрании большинством голосов и подлежит закреплению в регламенте дома. Если в регламенте уже закреплен порядок распределения расходов, его изменение возможно только квалифицированным большинством (по количеству долей и лиц).

Если изменение законодательного или установленного в решении общего собрания порядка распределения расходов невозможно посредством проведения общего собрания (отсутствие кворума, недостаточность голосов), то заинтересованный собственник вправе обратиться в суд .

§ 16 Закона о собственности на квартиру Германии предусматривает, что каждый собственник обладает соответствующей его доле правом пользования в общей собственности, размер доли подлежит регистрации в поземельной книге. Каждый собственник обязан наравне с иными участниками отношений нести обременения общей собственности, а также расходы на техническое обслуживание, ремонт, управление пропорционально своей доле. Но собственники могут решать большинством голосов, что расходы на содержание общего имущества и управление им будут рассчитываться в соответствии с реальным потреблением, если объем использования ограничен или возможности использования имущества нет вообще, при условии, что это не препятствует надлежащему управлению общим имуществом. Право собственника требовать пересмотр критерия распределения расходов в зависимости от возможности использования имущества не может быть исключено или ограничено соглашением между сособственниками.

Статья 32 Закона о собственности на квартиру Австрии закрепляет, что расходы на содержание общего имущества распределяются пропорционально долям собственников. Любой из сособственников вправе ходатайствовать об [301] [302] изменении ключа распределения расходов. В случае изменения критерия распределения расходов будет изменен и размер голоса в голосовании на общем собрании, но только по вопросам, касающимся несения расходов.

Такие соглашения должны быть заключены в письменной форме и имеют силу со следующего расчетного периода.

Часть расходов, относящаяся к расходам на общие нужды и выпадающая на долю не участвующего в них собственника, распределяется в соответствии с ключом, установленным законодателем.

Изменение механизма распределения расходов возможно и в судебном порядке. При существенном изменении возможности пользования в соответствии с соглашением сособственников или при значительно разных возможностях использования общего имущества суд может по-новому устанавливать ключ распределения расходов по предложению собственника квартиры, исходя из принципа справедливости.

Установленные в соглашении сособственников или решении суда иные, чем предусмотренные законом правила распределения расходов требуют внесения в поземельную книгу. Переход права собственности на долю в общей собственности не влечет изменения ключа распределения расходов,

324

расчетной единицы и единицы голосования .

Таким образом, российское законодательство и законодательство европейских государств имеют принципиально разные подходы к распределению расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме. Европейское законодательство ориентировано на принцип справедливости при распределении расходов, и, хотя в качестве генерального правила взят критерий соразмерности доли, в случае невозможности использования или неравного использования общего имущества этот ключ может быть изменен как по решению всех сособственников, так и по решению суда (в случае невозможности принятия [303] решения общим собранием). Причем право требовать изменения механизма распределения расходов не может быть ни изменено, ни отменено соглашением между сособственниками, несмотря на достаточно широкую автономию воли сторон в их отношениях. Российское право и судебная практика отталкиваются от единственного формального критерия, несмотря на всю очевидную несправедливость его применения в ряде случаев.

Статья 273 Проекта ГК РФ «Расходы по содержанию имущества, находящегося в общей собственности» сформулирована следующим образом: «Каждый участник общей собственности обязан соразмерно со своей долей либо при совместной собственности за счет общего имущества, а при его недостаточности - в равных долях, участвовать в издержках по его содержанию и сохранению, в том числе связанных с уплатой налогов и сборов, если иное не предусмотрено соглашением между сособственниками» . В отличие от нормы, закрепленной в ст. 249 действующего ГК, ст. 273 Проекта ГК РФ представляет собой диспозитивную норму, что дает сособственникам возможность договориться об ином. Тем не менее, на наш взгляд, является необходимым закрепить право сособственника требовать пересмотра распределения расходов с учетом объема и возможности пользования общим имуществом.

В результате проведенного исследования можно прийти к следующим выводам.

Первое: Установлено, что российское законодательство и

законодательство европейских государств имеют принципиально разные подходы к распределению расходов по содержанию общего имущества. Европейское законодательство ориентировано на принцип пропорциональности доли в общей собственности бремени расходов по [304] содержанию имущества. В случае невозможности использования или неравного пользования общим имуществом этот ключ распределения расходов может быть изменен как по решению всех сособственников, так и по решению суда (в случае невозможности принятия решения общим собранием). Право требовать изменения механизма распределения расходов не может быть ни изменено, ни отменено соглашением между сособственниками.

Второе: Российское право и судебная практика отталкиваются от единственного формального критерия размера доли. Обоснована необходимость закрепить право сособственника требовать пересмотра распределения расходов с учетом объема и возможности пользования общим имуществом, в связи с чем норма ст. 249 ГК РФ (ст. 273 Проекта ГК РФ) должна быть дополнена следующим положением: «Если в силу конструктивных особенностей имущества, находящегося в общей долевой собственности, собственник лишен возможности пользования какой-либо его частью или объем его использования незначителен по сравнению с другими собственниками, размер его участия в издержках по содержанию и сохранению, в том числе связанных с уплатой налогов и сборов, подлежит уменьшению». Изменение общего порядка распределения расходов по содержанию и сохранению общего имущества должно неминуемо отразиться на нормах специального законодательства, регулирующего отдельные виды общей собственности, в том числе ЖК РФ[305].

1.7.

<< | >>
Источник: ФИЛАТОВА УЛЬЯНА БОРИСОВНА. ИНСТИТУТ ПРАВА ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТИ В СТРАНАХ РОМАНО-ГЕРМАНСКОЙ ПРАВОВОЙ СЕМЬИ (ГЕРМАНИИ, АВСТРИИ, ШВЕЙЦАРИИ, ФРАНЦИИ И РОССИИ: СРАВНИТЕЛЬНО-ПРАВОВОЕ ИССЛЕДОВАНИЕ). Диссертация на соискание ученой степени Доктора юридических наук. Москва - 2015. 2015

Скачать оригинал источника

Еще по теме Расходы по содержанию имущества, находящегося в общей собственности:

  1. | 22.1 Понятие и основания возникновения права общей собственности
  2. Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности
  3. Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли
  4. § 4. Право общей собственности
  5. § 1. Общая характеристика основных видов права собственности
  6. § 3. Право частной собственности на помещения, здания, строения и предприятия
  7. Статья 244. Понятие и основания возникновения общей собственности
  8. Сокрытие денежных средств либо имущества организации или индивидуального предпринимателя, за счет которых должно производиться взыскание налогов и (или) сборов (ст. 199.2 УК РФ)
  9. Бюджетные средства - решение ДВУХ ГЛАВНЫХ ПРОБЛЕМ СОДЕРЖАНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ
  10. ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ - ОРГАН УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ
  11. Статья 42. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире
  12. 15.1 Квартира как объект права собственности и общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме
  13. 8. Содержание общего имущества в коммунальной квартире
  14. ПРАВО ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОЕ И ИНОЕ ИМУЩЕСТВО МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА
  15. Статья 158. Расходы собственников помещений в многоквартирном доме
  16. Генезис и формы развития института общей собственности в России
  17. Общая собственность во французском праве
  18. Управление общей вещью в праве общей долевой собственности
  19. Расходы по содержанию имущества, находящегося в общей собственности
- Административное право зарубежных стран - Гражданское право зарубежных стран - Европейское право - Жилищное право Р. Казахстан - Зарубежное конституционное право - Исламское право - История государства и права Германии - История государства и права зарубежных стран - История государства и права Р. Беларусь - История государства и права США - История политических и правовых учений - Криминалистика - Криминалистическая методика - Криминалистическая тактика - Криминалистическая техника - Криминальная сексология - Криминология - Международное право - Римское право - Сравнительное право - Сравнительное правоведение - Судебная медицина - Теория государства и права - Трудовое право зарубежных стран - Уголовное право зарубежных стран - Уголовный процесс зарубежных стран - Философия права - Юридическая конфликтология - Юридическая логика - Юридическая психология - Юридическая техника - Юридическая этика -