134. Подлежит ли договор мены государственной регистрации в случаях, когда объектом мены выступает недвижимость?

На поставленный вопрос практика дает отрицательный ответ. Как указал один из окружных судов, договор мены недвижимого имущества (кроме предприятия и жилого помещения) не подлежит обязательной регистрации, в связи с чем стороны сделки мены не могут требовать от суда вынести решение о регистрации этой сделки при уклонении одного из участников сделки от ее регистрации (см.

Поскольку к договору мены применяются правила о купле-продаже, то суды при решении вопроса о моменте перехода права собственности на недвижимую вещь, переданную по договору мены, обращаются к общим правилам купли-продажи. Так, ст. 223 ГК устанавливает, что право собственности у приобретателя имущества, подлежащего государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Указанная статья по отношению к ст. 570 ГК является специальной, следовательно, для каждой стороны по договору мены моментом перехода права собственности при обмене недвижимым имуществом является регистрация ею прав на полученную недвижимость (см. постановление ФАС ЗСО от 27.01.2004 N Ф04/453-1349/А70-2003).

135. Может ли договор мены быть обеспечен неустойкой?

Рассматривая один спор, суд пришел к выводу, что квалификация заключенного сторонами договора мены не соответствует содержанию договора: использование механизма денежного взаимозачета свидетельствовало о наличии денежных обязательств и отношений по поставке.

Из условий договора, предусматривающих проведение сверки расчетов, предъявление претензий при выявлении разницы стоимости поставленной сторонами продукции, а также ответственности в виде уплаты пени в размере 0,5% от суммы непоставленного в срок товара, суд пришел к выводу, что заключенный сторонами договор является договором взаимной поставки (см. постановление ФАС ВВО от 15.09.2004 N А29-7941/2003-1э).

Указанный вывод представляется небесспорным. Проведение сверки расчетов может быть обусловлено неравноценностью обмениваемых товаров, что само по себе не свидетельствует о наличии денежного обязательства. Кроме того, разница в ценах обмениваемых товаров может быть компенсирована посредством перечисления денежной суммы, что соответствует указанию ст. 568 ГК. Не основан на точном смысле закона и второй вывод суда о том, что условие о неустойке характерно для договора поставки, но не мены. Неустойкой можно обеспечить любое исполнение, а не только то, в котором наличествует обязательства по оплате.

Следует отметить, что ранее этот же ФАС допускал применение неустойки в связи с ненадлежащим исполнением договора мены (см. постановление ФАС ВВО от 08.10.2002 N А79-2667/02-СК2-2310). Допускают применение неустойки к отношениям мены и другие федеральные округа (см. постановления ФАС СЗО от 27.09.2002 N А56-37131/01, ФАС СКО от 16.02.2005 N Ф08-244/2005, ФАС УО от 18.04.2006 N Ф09-2729/06-С3, ФАС ЦО от 28.11.2003 N А08-533/03-22).