118. Каковы права и обязанности сторон договора продажи недвижимости в случае его исполнения до государственной регистрации перехода права собственности по сделке?

Поставленный вопрос имеет достаточно долгую историю в российской арбитражной практике. Представляется, что из всех предписаний ст. 551 ГК изначально наиболее проблемным для восприятия правоприменителями являлся п.

Итак, по общему правилу договор продажи недвижимости не подлежит государственной регистрации (исключения установлены ст. 558 и 560 ГК для случаев продажи объектов жилого фонда и предприятий), однако состоявшийся в результате договора переход права собственности должен быть зарегистрирован. Соответственно, если этого не происходит по "вине" одной из сторон, возможна принудительная регистрация по иску "потерпевшей стороны". Вот вкратце смысл п. 1 и 3 ст. 551 ГК.

Что добавляет к сказанному п. 2 этой статьи? По сути, он как бы дополнительно подтверждает, что исполнять договор купли-продажи недвижимости (в том числе в части передачи этой недвижимости) можно и до регистрации права собственности. Весьма очевидное замечание. Также очевидно и то, что, осуществив соответствующее исполнение, стороны не добиваются вещно-правовых последствий, т.е. собственником вещи остается продавец (на самом деле, исходя из общих принципов оборота недвижимости, он должен оставаться таковым не только в отношениях с третьими лицами, но и в отношениях с самим покупателем). Однако п. 2 ст. 551 ГК в том виде, в котором он сформулирован, заставил суды искать некую потаенную волю законодателя и породил целый набор весьма замысловатых разъяснений, к коим мы и предлагаем обратиться.

Еще в 1997 г. Президиум ВАС РФ, причем не по конкретному делу, а в обзоре практики, зачем-то подчеркнул, что покупатель, получивший недвижимость в соответствии с п. 2 ст. 551 ГК, не вправе ее отчуждать (см.

Как бы то ни было, два названных разъяснения далее продолжили свою жизнь в арбитражной практике. Во-первых, любопытно, что арбитражные суды не всегда последовательно претворяют в жизнь в общем-то правильное утверждение Пленума ВАС РФ о том, что продавец должен нести ответственность за повторные продажи переданной покупателю недвижимости перед своими контрагентами - часто такие продажи объявляются ничтожными сделками, и, видимо, в этих случаях суды читают лишь первую часть соответствующего разъяснения (см. постановление ФАС ЦО от 26.12.2005 N А68-ГП-70/705).

Зато "вторая часть", об ответственности продавца за повторные сделки перед контрагентами по ним, нашла своих приверженцев в судах общей юрисдикции (см. Обзор кассационной и надзорной практики судами Архангельской области за 2003 г.

В рамках рассмотрения данного вопроса разумно остановиться также на некоторых иных аспектах соотношения фактического исполнения договора продажи недвижимости и регистрации перехода права собственности, обсуждаемых в арбитражной практике. Стоит отметить, что арбитражные суды зачастую обусловливают возможность удовлетворения требования о перерегистрации права собственности фактическим исполнением договора продажи недвижимости, причем не только в части оплаты таковой, но и в части ее передачи (см. постановления ФАС ВВО от 12.04.2004 N А43-8115/2003-17-251, ФАС СКО от 01.12.2005 N Ф08-5765/05). Если привязка к оплате выглядит более или менее разумной в контексте ст. 328, а также п. 2 ст. 487 и п. 2 ст. 488 ГК, то вот привязку к передаче, которую должен осуществить тот же продавец, можно объяснить лишь неадекватностью п. 2 ст. 551 ГК, порождающего, как мы уже говорили, в сознании правоприменителей категории, весьма далекие от общего смысла гражданско-правового режима недвижимости. В этой связи уже и не выглядит удивительным утверждение ФАС СКО (постановление от 28.11.2006 N Ф08-5680/06) о том, что при наличии двух покупателей одного объекта недвижимости подлежит удовлетворение требование о регистрации перехода права собственности того из них, договор с которым фактически исполнен продавцом раньше другого.

119. Может ли покупатель в случае уклонения продавца от регистрации перехода права собственности на проданную недвижимость предъявить иск о признании за ним права собственности на нее?

Практика отвечает на поставленный вопрос однозначно отрицательно (см. постановления Президиума ВАС РФ от 15.11.2005 N 7663/05, ФАС СКО от 14.06.2006 N Ф08-2138/06, ФАС ВСО от 19.01.2006 N А19-20140/05-47-Ф02-6946/05-С2; Обзор кассационной и надзорной практики рассмотрения гражданских дел судами Архангельской области за первое полугодие 2006 г.), что вполне объяснимо. Иски о признании права, по их общепризнанному смыслу, должны предъявляться в ситуации, когда имеются все основания возникновения права. Покупатель по договору продажи недвижимости, переход права собственности по которому не зарегистрирован, заведомо не является собственником имущества, поэтому должен пользоваться специальным средством защиты, предусмотренным п. 3 ст. 551 ГК.

120. Может ли покупатель на основании п. 3 ст. 551 ГК потребовать регистрации перехода права собственности в судебном порядке в случае ликвидации продавца?

Некоторая казуистичность вопроса с лихвой компенсируется распространенностью соответствующих дел. Позиция арбитражных судов, не усматривающих в данном случае препятствий для реализации покупателями права, предоставленного п. 3 ст. 551 ГК, видится как соответствующей духу законодательства, так и вполне рациональной - по крайней мере, с той точки зрения, что она исключает появление в обороте "ничейного" имущества, которое может быть приобретено лишь по давности владения (см. постановления Президиума ВАС РФ от 27.05.2003 N 1069/03, ФАС ВСО от 20.03.2007 N А33-18473/2006-Ф02-1426/2007, ФАС УО от 20.06.2007 N Ф09-4693/07-С6).