<<
>>

§ 7. Продажа недвижимости (ст. 549-558) 114. На каких условиях и в какой форме возможна купля-продажа объекта незавершенного строительства?

Еще в 1997 г. Президиум ВАС РФ разъяснил, что незавершенные строительством объекты, т.е. объекты, отвечающие признакам недвижимости, но не введенные в установленном порядке в эксплуатацию, могут быть предметом сделок купли-продажи (см.

информационное письмо от 13.11.1997 N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости")*(39). При этом, однако, для совершения сделок с подобным имуществом требуется консервация строительства (в целях возможности последующей фиксации и индивидуализации предмета гражданского оборота) и государственная регистрация права на него. Стоит обратить особое внимание на то, что арбитражная практика достаточно негативно относится к тем случаям, когда вместо совершения описанных действий, участники оборота в целях достижения идентичного правового результата заключают сделки по продаже "совокупности строительных материалов". Арбитражные суды в подобных ситуациях абсолютно справедливо рассматривают соответствующие сделки как мнимые, прикрывающие договоры купли-продажи объектов незавершенного строительства, и применяют к ним всю совокупность правил о купле-продаже недвижимости (см. постановления Президиума ВАС РФ от 18.12.2001 N 1125/00, ФАС УО от 10.03.2005 N Ф09-614/04ГК).

115. Применяется ли § 7 "Продажа недвижимости" гл. 30 ГК к отношениям по купле-продаже долей в праве общей собственности на недвижимость?

Нам неизвестна какая-либо судебная практика, в рамках которой правомерность применения § 7 гл. 30 ГК к отношениям по купле-продаже долей в праве общей собственности анализировалась бы как таковая. Тем не менее, существует огромный массив дел, в которых как арбитражные суды, так и суды общей юрисдикции осуществляли применение норм из указанного параграфа к конкретным правоотношениям, связанным с продажей указанных идеальных объектов (см., например: п.

3 справки Кемеровского областного суда от 08.08.2006 N 01-11/19-429 о качестве рассмотрения гражданских дел судами Кемеровской области в первом полугодии 2006 г. в кассационной и надзорной инстанциях; постановления ФАС ВВО от 02.07.2007 N А432514/2007-23-64, ФАС СКО от 28.06.2006 N Ф08-2756/06, ФАС УО от 03.08.2005 N Ф09-2403/05-С3). Соответственно, привести обратный пример, т.е. дело, в котором суд отказался бы применить к отношениям по продаже доли в праве общей собственности правила о купле-продаже недвижимости, не представляется возможным.

С учетом изложенного должно быть понятно, что анализ аргументации в пользу рассматриваемой модели правоприменения невозможен по банальной причине - по причине отсутствия доступной для изучения аргументации. При прочих равных, сопоставляя общие нормы о купле-продаже (§ 1 гл. 30 ГК) и нормы о купле-продаже недвижимости, последние стоит признать более адекватными существу отношений по купле-продаже долей в праве общей собственности на недвижимость. Во всяком случае, применительно к указанным отношениям весьма актуальны и значимы вопросы государственной регистрации перехода права, определения предмета договора и ряд других специально урегулированных § 7 гл. 30 ГК нюансов.

116. Возможно ли заключение договора купли-продажи недвижимости путем обмена документами, т.е. путем акцепта оферты (ст. 435-444 ГК)?

Норма ст. 550 ГК, требующая заключения договора продажи недвижимости в форме единого документа, подписываемого сторонами, вполне однозначно предполагает отрицательный ответ на поставленный вопрос. Тем не менее отметим, что подобный подход поддерживается также и арбитражной практикой (см. постановление ФАС ВВО от 02.07.2007 N А43-2514/2007-23-64).

117. Может ли считаться соблюденной форма договора продажи недвижимости при его оформлении в виде акта приема-передачи объектов, содержащего все необходимые существенные условия сделки?

Несмотря на кажущуюся казуистичность вопроса, он возникал в судебной практике неоднократно (см. постановления ФАС СКО от 26.11.2004 N Ф08-5548/04, ФАС ЦО от 19.11.2004 N А48-361/04-1). И мы считаем правильным согласиться с позицией окружных судов, признающих, что в рассматриваемой ситуации требования ст. 550 ГК надлежит считать соблюденными. Коль скоро наличествует достаточное для индивидуализации описание объектов недвижимости (ст. 554 ГК), их цена (ст. 555 ГК), а также усматривается волеизъявление сторон на передачу права собственности, договор можно считать состоявшимся. Тот факт, что одним и тем же документом оформляется и собственно сделка, и ее исполнение, какой-либо юридической проблемы в данном случае не составляет.

<< | >>
Источник: Белов В.А.. Практика применения Гражданского кодекса Российской Федерации,частей второй и третьей, 2009. 2009

Еще по теме § 7. Продажа недвижимости (ст. 549-558) 114. На каких условиях и в какой форме возможна купля-продажа объекта незавершенного строительства?:

  1. В части второй ГК регламентация договорных обязательств осуществляется по четкой и логически
  2. Сделки о недвижимости, в частности купля-продажа земли, должны были заключаться в письменной форме и при свидетелях, т. е.
  3. Статья 55. Обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке
  4. Оглавление
  5. 173. В каких случаях договор купли-продажи движимого и недвижимого имущества признается притворной сделкой, прикрывающей куплю-продажу предприятия?
  6. 253. Являются ли торги по продаже арестованного недвижимого имущества действительными, если право на это имущество не зарегистрировано за должником?
  7. 16. Достаточно ли для признания условия о товаре, передаваемом по договору купли-продажи, согласованным (а самого договора - заключенным), указания наименования и количества подлежащего передаче товара в накладной (или ином аналогичном документе, фиксирующем сам факт передачи товара)?
  8. § 7. Продажа недвижимости (ст. 549-558) 114. На каких условиях и в какой форме возможна купля-продажа объекта незавершенного строительства?
  9. 118. Каковы права и обязанности сторон договора продажи недвижимости в случае его исполнения до государственной регистрации перехода права собственности по сделке?
  10. §7. Продажа недвижимости Статья 549. Договор продажи недвижимости
  11. Статья 10. Состав сведений государственного кадастра недвижимости о территориальных зонах, зонах с особыми условиями использования территорий
  12. Статья 40. Акт согласования местоположения границ
  13. § 2. Объект и предмет хищения
  14. 4.2. Договор купли-продажи как способ приобретения права собственности на жилое помещение
  15. Купля-продажа
  16. Приложение 3 АНКЕТА-ПРИГЛАШЕНИЕ
  17. План
  18. 33.Понятие, характеристика и существенные условия договора купли-продажи недвижимости.
  19. ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ НА СТРОИТЕЛЬСТВО ЖИЛОГО ДОМА ИЛИ КВАРТИРЫ, НА ИХ КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ ИЛИ ИНОЕ УЛУЧШЕНИЕ ЖИЛИЩНЫХ УСЛОВИЙ
  20. ГЛАВА 1 РУССКИЙ ЯЗЫК НАЧАЛА XXI ВЕКА В СВЕТЕ ПРОБЛЕМЫ ЯЗЫКОВОЙ КОНЦЕПТУАЛИЗАЦИИ МИРА
- Авторское право России - Аграрное право России - Адвокатура - Административное право России - Административный процесс России - Арбитражный процесс России - Банковское право России - Вещное право России - Гражданский процесс России - Гражданское право России - Договорное право России - Европейское право - Жилищное право России - Земельное право России - Избирательное право России - Инвестиционное право России - Информационное право России - Исполнительное производство России - История государства и права России - Конкурсное право России - Конституционное право России - Корпоративное право России - Медицинское право России - Международное право - Муниципальное право России - Нотариат РФ - Парламентское право России - Право собственности России - Право социального обеспечения России - Правоведение, основы права - Правоохранительные органы - Предпринимательское право - Прокурорский надзор России - Семейное право России - Социальное право России - Страховое право России - Судебная экспертиза - Таможенное право России - Трудовое право России - Уголовно-исполнительное право России - Уголовное право России - Уголовный процесс России - Финансовое право России - Экологическое право России - Ювенальное право России -