126. В каких случаях предмет договора продажи недвижимости можно считать индивидуализированным?

Ниже мы даем подборку тезисов арбитражных судов кассационной инстанции, высказанных в связи с рассмотрением конкретных договоров продажи недвижимости на предмет достаточной индивидуализации их предмета.

1) при продаже помещения в договоре должны присутствовать сведения, позволяющие индивидуализировать место его нахождения в здании (см. постановление Президиума ВАС РФ от 27.04.2002 N 11011/01);

2) в договоре продажи недвижимости может не указываться ее площадь, если в таком договоре указан правильный адрес объекта, соответствующий указанному в документах технической инвентаризации, которые, в свою очередь, содержат необходимые данные о площади (см. постановление ФАС СКО от 03.10.2006 N Ф08-4849/06);

3) недвижимость может быть индивидуализирована в договоре исключительно путем отсылки к документам технического учета, свидетельствам о регистрации прав и иным подобным документам, определяющим ее с достаточной степенью точности (см. постановление ФАС ЦО от 25.08.2006 N А14-22042/2005-667-30);

4) расхождение указанной в договоре продажи недвижимости площади объекта и его площади, в последующем установленной при официальных обмерах органами технической инвентаризации, не указывает на неопределенность предмета договора, если возможность такого расхождения предусмотрена самим договором (см.

Отдельно можно привести следующие принципы индивидуализации земельного участка, выработанные Президиумом ФАС СКО (постановление от 12.09.2003 N 35): "К существенным условиям договора купли-продажи относится его предмет, в данном случае - определенный земельный участок с указанием его индивидуализированных признаков (размер, границы, местоположение, перечень угодий, входящих в состав земельного участка, цель использования земельного участка, его кадастровая оценка). Для определения всех этих параметров к договору купли-продажи должен прилагаться план земельного участка - кадастровая карта, содержащая сведения о земельном участке, максимально приближенные к моменту подачи заявления".

Данные правила представляются некоторым перегибом. Коль скоро действующее земельное законодательство вообще запрещает продажу земельных участков, не прошедших кадастровый учет, для их индивидуализации вполне можно было бы признать достаточным указание на кадастровый номер.

127. Обязательно ли при продаже по одному договору нескольких объектов недвижимости указывать цену каждого из них?

Позиция ФАС ВВО, согласно которой такое указание требуется (см. постановление от 05.03.2001 N 42/9), оснований в законе не имеет. Аргументация самого суда, почему-то апеллирующего к обособленной регистрации каждого продаваемого объекта, какой-либо критики не выдерживает. Напротив, многие положения ст. 555 ГК (например, о возможности установления цены за единицу площади) прямо подталкивают к противоположному выводу.

128. Каковы последствия нарушения п. 1 ст. 558 ГК, т.е. неуказания в договоре продажи жилого помещения всех лиц, имеющих право пользования им, с описанием таких прав?

Пункт 1 ст. 558 ГК не отнесешь к числу находок законодателя. Модель, по которой судами интерпретируются содержащиеся в нем нормы, вполне понятна: если продавец при заключении договора продажи жилой недвижимости утаил сведения о лицах, имеющих право жить в ней, мало того, что данные права сохранят свою силу, так еще и договор продажи недвижимости надо будет считать незаключенным (см. Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2005 г., утвержденный постановлением Президиума ВС РФ от 01.03.2006)*(43); определение судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 06.12.2006 N 33-3841/06*(44); постановление президиума Ярославского областного суда от 20.10.2005 N 44-г-133). Чьи интересы защищаются с помощью подобного регулирования, не вполне понятно, но это вопрос к законодателю, а не к правоприменителю.