Статья 554. Определение предмета в договоре продажи недвижимости

1. Условие о предмете (недвижимом имуществе) является существенным условием договора продажи недвижимости. При этом коммент. ст.устанавливает специальные требования к степени детализации предмета - в договоре должны быть указаны данные, позволяющие его определенно установить.

2. Данное правило призвано однозначно определить подлежащее передаче недвижимое имущество и исключить возможные споры относительно предмета конкретного договора. В качестве необходимых для идентификации предмета договора данных могут выступать, в частности, следующие: наименование, местоположение (адрес) объекта недвижимости, его площадь, сведения, указывающие расположение недвижимости (например, помещения) в составе другого недвижимого имущества и др. (подробнее см.: Практика применения Гражданского кодекса Российской Федерации, частей второй и третьей / под ред. В.А.Белова. С.160-161 (автор комментария - С.А.Бабкин)).

Следует отметить, что положения коммент. ст.изложены с использованием оценочных категорий, а сама она не устанавливает каких-либо формальных требований или обязательных реквизитов, которые должны использоваться сторонами при описании предмета. В этой связи утверждения (см., например: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая (постатейный). 2-е изд., перераб. и доп./ под ред. А.П.Сергеева, Ю.К.Толстого. С.155 (автор комментария - Е.Ю.Валявина)) о необходимости при описании недвижимого имущества в обязательном порядке указывать сведения, которые включаются в ЕГРП (см. пп.3 и 6 ст.12 Закона о государственной регистрации, Приложение N1 к Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним), не основаны на законе и должны восприниматься критически.

3. При отсутствии в договоре данных, достаточных для идентификации недвижимого имущества, соответствующий договор не считается заключенным.

Статья 555. Цена в договоре продажи недвижимости

1. Цена является существенным условием договора продажи недвижимости (п.1 коммент. ст.). Следует учесть, что закон требует от сторон согласования именно цены недвижимости. При указании в договоре лишь стоимости объекта (в том числе по данным, содержащимся в техническом паспорте), без привязки к цене, условие о цене следует считать несогласованным, а договор - незаключенным (см.: РоманецЮ.В. Система договоров в гражданском праве России. С.299).

2. Цена продаваемой недвижимости будет считаться согласованной, когда договор прямо определяет цену отчуждаемого объекта в денежных единицах, а также если он содержит указание на способы, при помощи которых такая цена может быть бесспорно определена. При этом в случае, если цена в договоре определена за единицу площади или иного показателя размера, то при определении общей цены учитывается фактический размер продаваемого покупателю имущества (п.3 коммент. ст.).

Коммент. ст. не исключает возможности определения цены (валюты долга) в иностранной валюте (см. п.2 ст.317 ГК; п.7 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утв. приказом Минюста России от 6 августа 2001г. N233 (БНА. 2001. N35); информационное письмо Президиума ВАС от 4 ноября 2002г. N70 "О применении арбитражными судами статей 140 и 317 ГК РФ").

3. Согласно п.2 коммент. ст.цена отчуждаемой недвижимости, находящейся на земельном участке, включает в себя (в зависимости от того, какие права на земельный участок переходят к покупателю - см. ст.552 ГК) либо цену соответствующего земельного участка, либо цену права аренды этого участка.

Правило п.2 коммент. ст.является диспозитивным. Иной порядок определения цены может быть предусмотрен законом или договором.

4. Нередко единым договором оформляется продажа нескольких объектов недвижимости или продажа как недвижимых, так и движимых вещей.

5. Коммент. ст.(равно как и иные нормы §7 гл.30 ГК) не содержит специального регулирования обязанности покупателя по оплате приобретаемого недвижимого имущества. Как следствие, к договору продажи недвижимости подлежат применению общие правила ст.486-489 ГК об оплате товара (см. коммент. к ним). Если иное не предусмотрено договором, продажа недвижимости в кредит (в том числе с рассрочкой платежа) влечет возникновение ипотеки проданного объекта в силу закона (п.5 ст.488, п.3 ст.489 ГК). Такая ипотека подлежит государственной регистрации, осуществляемой одновременно с государственной регистрацией права собственности покупателя (см. п.2 ст.20 Закона об ипотеке). При продаже в кредит жилого помещения или предприятия государственная регистрация договора является основанием для внесения в ЕГРП записи о возникновении ипотеки в силу закона (абз.2 ст.11 Закона об ипотеке).

Порядок государственной регистрации ипотеки в силу закона установлен п.2 ст.20 Закона об ипотеке, а также разд. IV Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества, утв. приказом Минюста России от 15 июля 2006г. N213 (БНА. 2006. N27). Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины. При этом залогодержатель не лишен возможности обратиться к учреждению юстиции с заявлением о государственной регистрации ипотеки в силу закона, ранее не зарегистрированной учреждением юстиции, без внесения платы за такую регистрацию (п.9 информационного письма Президиума ВАС от 28 января 2005г. N90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке" // Вестник ВАС.2005. N4).