<<
>>

Статья 556. Передача недвижимости

1. Обязанность продавца по договору продажи недвижимости включает в себя обязанность передать недвижимость покупателю и перенести на него право собственности на отчуждаемое недвижимое имущество.

В то время как переход к покупателю права собственности на объект недвижимости связан с государственной регистрацией и регулируется ст.551 ГК (см. коммент. к ней), коммент. ст.определяет порядок передачи недвижимости покупателю. Она предусматривает оформление такой передачи в письменной форме - с помощью передаточного акта или иного документа о передаче, подписываемого сторонами. Передаточный акт фиксирует фактическую передачу недвижимого имущества (ввод во владение) и имеет доказательственное значение. При этом передаточный акт не рассматривается судебно-арбитражной практикой в качестве единственно допустимого доказательства передачи имущества (см., например, постановление ФАС Дальневосточного округа от 18 декабря 2007г. NФ03-А51/07-1/5143).

2. Передаточный акт не выступает в качестве составной (неотъемлемой) части договора продажи недвижимости. Его наличие или отсутствие не влияет на заключенность и действительность договора.

Передаточный акт не выступает также в качестве дополнения или уточнения договора. Подписание передаточного акта не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п.2 коммент. ст.).

3. Согласно ст.17 Закона о государственной регистрации для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость представление передаточного акта не является обязательным. Соответственно, передача недвижимости (подписание передаточного акта) может происходить как до, так и после такой регистрации.

4. В момент вручения недвижимого имущества (подписания передаточного акта) обязательство продавца по передаче недвижимого имущества считается исполненным (абз.2 п.1 коммент.

ст.). Данное правило является общим и может быть изменено законом или договором.

Использование законодателем в рамках абз.2 п.1 коммент. ст.фикции исполнения ("считается") позволяет придать вручению (подписанию передаточного акта) правовые последствия. Прежде всего, они связаны с переходом рисков. В соответствии с п.1 ст.459 ГК если иное не предусмотрено договором, с момента, когда продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче имущества, на покупателя переходит риск случайной гибели этого имущества. Поскольку §7 гл.30 не содержит специальных правил относительно момента перехода риска, положения п.1 ст.459 ГК подлежат применению и к договору продажи недвижимости.

5. Логическим продолжением указанного выше правила являются нормы абз.3 п.1 коммент. ст.Ведь если подписание передаточного акта считается исполнением, то уклонение от его подписания следует рассматривать как уклонение от исполнения. Соответственно, уклонение продавца от подписания передаточного акта считается отказом продавца от исполнения обязанности передать имущество и дает покупателю возможность предъявить требования, указанные в п.1 ст.405 и ст.463 ГК. Уклонение покупателя от подписания передаточного акта считается отказом от принятия недвижимости, вследствие чего продавец вправе воспользоваться способами защиты, предусмотренными п.2 ст.406 и п.3 ст.484 ГК.

Статья 557. Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества

1. Качество отчуждаемой недвижимости должно соответствовать условиям договора (см. ст.469 ГК и коммент. к ней). Если переданное покупателю недвижимое имущество имеет недостатки, ответственность за них по правилам ст.476-477 ГК несет продавец. Исключения составляют случаи, когда недостатки отчуждаемой недвижимости оговорены продавцом при заключении договора (абз.1 п.1 ст.475 ГК).

2. В соответствии с положениями коммент. ст.в случае передачи недвижимости с недостатками покупатель вправе воспользоваться всеми способами защиты, предусмотренными ст.475 ГК (см. коммент. к ней), за исключением права требовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору. Предусмотренное коммент. ст.изъятие достаточно логично и объясняется характеристиками всякого недвижимого имущества как индивидуально-определенной и незаменимой вещи.

Таким образом, при обычных (несущественных) недостатках покупатель недвижимости по своему усмотрению вправе требовать: а) соразмерного уменьшения покупной цены; б) безвозмездного устранения недостатков; в) возмещения собственных расходов на устранение недостатков. При существенных недостатках переданной недвижимости (об определении существенного недостатка см. п.2 ст.475 ГК) покупатель наделен уже четырьмя возможными вариантами защиты - помимо перечисленных выше требований, он вправе отказаться от договора и потребовать возврата уплаченной денежной суммы.

<< | >>
Источник: Абрамова Е.Н., Аверченко Н.Н., Арсланов К. М. [и др.]. Комментарии к Гражданскому Кодексу Российской Федерации. Часть вторая: учебно-практический комментарий (под ред. Сергеева А.П.). - "Проспект", 2010 г.. 2010

Еще по теме Статья 556. Передача недвижимости:

  1.   §3. АТЭС в 1999-2001 годах: поиск новой экономической парадигмыи политизация форума.  
  2. Глава 3. Крестьянский вопрос в деятельности учреждений военной диктатуры
  3. Оглавление
  4. 561. Возможно ли заключение предварительного договора, если основной договор имеет конструкцию реального?
  5. 512. Общие замечания
  6. Статья 556. Передача недвижимости
  7. Статья 159. Устные сделки
  8. Статья 223. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору
  9. 3.  СПИСОК  ИСПОЛЬЗОВАННЫХ  МАТЕРИАЛОВ СУДЕБНОЙ  ПРАКТИКИ
  10. Приложение 1
  11. § 7. Продажа недвижимости
  12. § 5. Построение системы вещных прав
  13. Терминологический словарь
- Авторское право России - Аграрное право России - Адвокатура - Административное право России - Административный процесс России - Арбитражный процесс России - Банковское право России - Вещное право России - Гражданский процесс России - Гражданское право России - Договорное право России - Европейское право - Жилищное право России - Земельное право России - Избирательное право России - Инвестиционное право России - Информационное право России - Исполнительное производство России - История государства и права России - Конкурсное право России - Конституционное право России - Корпоративное право России - Медицинское право России - Международное право - Муниципальное право России - Нотариат РФ - Парламентское право России - Право собственности России - Право социального обеспечения России - Правоведение, основы права - Правоохранительные органы - Предпринимательское право - Прокурорский надзор России - Семейное право России - Социальное право России - Страховое право России - Судебная экспертиза - Таможенное право России - Трудовое право России - Уголовно-исполнительное право России - Уголовное право России - Уголовный процесс России - Финансовое право России - Экологическое право России - Ювенальное право России -