<<
>>

Статья 558. Особенности продажи жилых помещений

1. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, т.е. отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (п.2 ст.15 ЖК).

К жилым помещениям, согласно п.1 ст.16 ЖК, относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната. С позиций систематического толкования, установленные коммент. ст.правила, применяются при продаже любого из указанных жилых помещений (в том числе и комнаты).

Положения коммент. ст.распространяются также на договоры продажи доли в праве общей собственности на жилое помещение.

2. Наряду с условиями о предмете и цене, которые являются существенными для любого договора продажи недвижимости, существенным условием договора продажи жилого помещения является перечень лиц, сохраняющих право пользования этим жилым помещением, а также указание на характер их прав (п.1 коммент. ст.).

В качестве таких лиц могут выступать: арендаторы (п.2 ст.671 ГК); наниматели и постоянно проживающие с ними граждане (ст.675, 677 ГК); получатели ренты, проживающие в отчужденном по рентному договору жилом помещении (п.1 ст.586 ГК); отказополучатели, проживающие в жилом помещении в силу завещательного отказа (ст.1137 ГК); бывшие члены семьи собственника приватизированного жилого помещения (ст.19 Федерального закона от 29 декабря 2004г. "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (СЗ РФ. 2005. N1 (ч. I). Ст.15), см. также п.18 Постановления ВС N14). О правовом положении иных (в том числе бывших) членов семьи собственника см. п.2 ст.292 ГК, ст.31 ЖК, пп.11, 13-14, 19 Постановления ВС N14.

В связи с существенным характером данного условия следует признать, что оно должно быть согласовано независимо от того, существуют ли подобные лица или нет. В последнем случае в договоре должно содержаться положение о том, что лица, сохраняющие право пользования им после перехода права собственности к покупателю, отсутствуют.

При согласовании данного условия договор продажи жилого помещения следует считать заключенным независимо от того, соответствуют ли указанные данные действительности или нет. Иное мнение (см.: Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2005г. // Бюллетень ВС.2006. N5) входит в противоречие с понятием "существенное условие" (см. п.1 ст.432 ГК).

Следует констатировать определенную некорректность положений п.1 коммент. ст.Перечень лиц и характер их прав не имеют никакого отношения ни к существенным условиям, ни к содержанию договора вообще, поскольку отражают реально существующие права третьих лиц, действующие абсолютно независимо от каких-либо соглашений между продавцом и покупателем жилья, а потому не требующие да и не допускающие никакого согласования (подробнее см.: Гражданское право: учеб.: в 3 т. Т. 2 / под ред. А.П.Сергеева. С.114 (автор главы - В.В.Ровный); ТузовД.О. Концепция "несуществования" в теории юридической сделки. Томск, 2006. С.60-61). Введение правила п.1 коммент. ст.не может быть оправдано и с позиций дополнительной защиты интересов покупателей, поскольку последние и так защищены нормами п.1 ст.460 ГК, а положения п.1 коммент. ст., с учетом сказанного выше, никаких особых мер защиты не предоставляют.

3. Договор продажи жилой недвижимости, совершенный в письменной форме посредством единого документа, подписанного сторонами (см. ст.550 ГК и коммент. к ней), подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п.2 коммент. ст.).

Порядок государственной регистрации договора продажи жилого помещения установлен Законом о государственной регистрации, а также Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утв. постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998г. N219 (с изм. и доп.), Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утв. приказом Минюста России от 6 августа 2001г.

N233 (с изм. и доп.).

Устанавливая дополнительные требования к порядку заключения договора, правила п.2 коммент. ст., не отменяют необходимости соблюдения положений п.1 ст.551 ГК (см. коммент. к нему) относительно исполнения такого договора. Таким образом, при совершении договора продажи жилого помещения сторонам необходимо совершить два регистрационных действия: 1) зарегистрировать договор продажи жилого помещения (п.2 коммент. ст.); 2) зарегистрировать переход права к покупателю (п.1 ст.551 ГК).

4. Особенности продажи жилых помещений, помимо коммент. ст., предусмотрены иными нормами ГК, а также ЖК, СК и другими законами.

Так, если предметом договора выступает жилое помещение, находящееся в общей совместной собственности супругов (ст.256 ГК, ст.34 СК), для заключения такого договора необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга продавца. Кроме этого, при приобретении жилой недвижимости в совместную собственность требуется также нотариально удостоверенное согласие супруга покупателя (см. абз.1 п.3 ст.35 СК). При отсутствии согласия сделка может быть оспорена (абз.2 п.3 ст.35 СК).

При продаже жилого помещения, находящегося в многоквартирном жилом доме, к покупателю переходит доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (ст.36, 38 ЖК). В случае продажи комнаты в коммунальной квартире вместе с правом собственности на комнату к покупателю переходит доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме (ст.37 ЖК), а также право на долю в общем имуществе в коммунальной квартире (ст.42 ЖК). Кроме того, продажа комнаты в коммунальной квартире допускается с соблюдением правил о преимущественной покупке, предусмотренных п.6 ст.42 ЖК для остальных собственников комнат в данной коммунальной квартире.

<< | >>
Источник: Абрамова Е.Н., Аверченко Н.Н., Арсланов К. М. [и др.]. Комментарии к Гражданскому Кодексу Российской Федерации. Часть вторая: учебно-практический комментарий (под ред. Сергеева А.П.). - "Проспект", 2010 г.. 2010

Еще по теме Статья 558. Особенности продажи жилых помещений:

  1. Оглавление
  2. §7. Продажа недвижимости Статья 549. Договор продажи недвижимости
  3. Статья 558. Особенности продажи жилых помещений
  4. 4.  ВОЗНИКНОВЕНИЕ   ОБЯЗАТЕЛЬСТВ,   НЕПОСРЕДСТВЕННО   НАПРАВЛЕННЫХ НА ВЫПОЛНЕНИЕ ПЛАНА И НА УДОВЛЕТВОРЕНИЕ МАТЕРИАЛЬНЫХ И КУЛЬТУРНЫХ ПОТРЕБНОСТЕЙ ГРАЖДАН
  5. § 3. Право частной собственности на помещения, здания, строения и предприятия
  6. § 7. Продажа недвижимости
  7. § 1. Возникновение права собственности граждан и юридических лиц на землю
  8. Способы приобретения жилья в собственность
  9. 4.2. Договор купли-продажи как способ приобретения права собственности на жилое помещение
  10. Статья 18. Государственная регистрация прав на жилые помещения
  11. 1. Особенности купли-продажи жилых помещений
  12. СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
- Авторское право России - Аграрное право России - Адвокатура - Административное право России - Административный процесс России - Арбитражный процесс России - Банковское право России - Вещное право России - Гражданский процесс России - Гражданское право России - Договорное право России - Европейское право - Жилищное право России - Земельное право России - Избирательное право России - Инвестиционное право России - Информационное право России - Исполнительное производство России - История государства и права России - Конкурсное право России - Конституционное право России - Корпоративное право России - Медицинское право России - Международное право - Муниципальное право России - Нотариат РФ - Парламентское право России - Право собственности России - Право социального обеспечения России - Правоведение, основы права - Правоохранительные органы - Предпринимательское право - Прокурорский надзор России - Семейное право России - Социальное право России - Страховое право России - Судебная экспертиза - Таможенное право России - Трудовое право России - Уголовно-исполнительное право России - Уголовное право России - Уголовный процесс России - Финансовое право России - Экологическое право России - Ювенальное право России -