13.9. Купля-продажа жилых помещений

Правовое регулирование купли-продажи квартир (домов) осуществляется ГК, ЖК и Положением о порядке купли-продажи квартир (домов), утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 31 августа 1993 г.

Продажа квартир производится их собственниками либо уполномоченными ими лицами.

Объектами купли-продажи могут быть:

незаселенные квартиры, относящиеся к государственному жилищному фонду;

освобожденные квартиры, относящиеся к государственному жилищному фонду;

квартиры, построенные для продажи;

жилые дома (квартиры), не завершенные строительством, если они не являются объектами приватизации;

квартиры, принадлежащие юридическим лицам негосударственной формы собственности;

квартиры, принадлежащие гражданам на праве собственности;

жилые помещения, построенные (реконструированные) с привлечением льготного кредита, по истечении трех лет со дня погашения этого кредита. В течение трех лет со дня погашения кредита продажа таких помещений разрешена только соответствующему исполнительному и распорядительному органу. В этот период сделки с данным помещением могут осуществляться в исключительных случаях (переезд в другую местность, расторжение брака, смерть собственника жилья и т. п.) с разрешения исполнительного и распорядительного органа, а если кредит не погашен — с разрешения ОАО «Сберегательный банк «Беларусбанк».

Не подлежат продаже:

жилые помещения в общежитиях;

служебные жилые помещения;

жилые помещения, находящиеся не территориях, подвергшихся радиоактивному загрязнению в результате катастрофы на Чернобыльской АЭС (зоны эвакуации (отчуждения) и первоочередного отселения);

квартиры, расположенные в обособленных военных городках, определяемых Министерством обороны Республики Беларусь;

жилые помещения социального пользования;

жилые помещения в специальных домах;

жилые помещения, построенные (реконструированные) с.

Субъектами договора купли-продажи могут быть:

граждане Республики Беларусь;

иностранные граждане и лица без гражданства;

юридические лица.

Граждане Республики Беларусь, проживающие как в Республике Беларусь, так и за ее пределами, имеют право приобретать квартиры (дома) по договору купли-продажи в любых населенных пунктах Республики Беларусь независимо от постоянного места жительства.

В г. Минске может быть установлен иной порядок купли-продажи квартир, так как г. Минск имеет особый статус столицы.

Иностранные граждане и лица без гражданства, постоянно проживающие на территории Республики Беларусь и имеющие законный источник существования, пользуются теми же правами, что и граждане Республики Беларусь. А иностранные граждане и лица без гражданства, не проживающие на территории Республики Беларусь, могут приобретать жилые помещения в Республике Беларусь в соответствии с международными договорами.

Местные исполнительные и распорядительные органы, а также государственные предприятия могут продавать жилые помещения юридическим лицам и гражданам при отсутствии граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Договор купли-продажи квартиры (домов) является двусторонним и порождает двусторонние правоотношения: одновременно возникает право собственности у покупателя и прекращается у продавца.

Продажа квартир гражданами производится с письменного согласия всех совершеннолетних членов семьи, проживающих совместно с собственником и имеющих право пользоваться жилым помещением.

Продажа жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника этого помещения, допускается только с разрешения органа опеки и попечительства.

Квартиры, принадлежащие юридическим лицам, могут быть объектом купли-продажи только в том случае, если они не заселены жильцами.

При продаже домов и квартир юридическим лицам следует учитывать:

имеют ли они право на приобретение квартиры (они должны иметь государственную регистрацию на территории Республики Беларусь);

если жилые помещения государственного жилищного фонда построены для продажи либо строительство не завершено, дом подлежит реконструкции, то обязательным условием договора является условие о реконструкции и использовании помещения по назначению.

Жилые дома и квартиры, принадлежащие гражданам; юридическим лицам, зарегистрированным на территории Республики Беларусь, могут приобретаться без всяких ограничений.

Договор купли-продажи должен содержать точные данные о предмете договора и цену (возможно, за единицу площади). Если они не определены договором, то договор считается незаключенным. Передача квартиры продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу.

Договор купли-продажи квартиры, жилого дома заключается в письменной форме. Он подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Только после этих действий возникает право собственности на данную квартиру.

Договор о продаже квартиры, находящейся в общей совместной собственности супругов, может быть удостоверен лишь при наличии согласия другого супруга. Заключение такого договора без письменного согласия супруга влечет признание его недействительным, и стороны все полученное должны вернуть в прежнее состояние.

Продавец квартиры должен выписаться из квартиры и выселиться.

Купля-продажа и другие сделки с жилыми помещениями подлежат налогообложению. В соответствии с подп. 1.33 п. 1 ст. 12 Закона Республики Беларусь от 21 декабря 1991 г. № 1327-XII «О подоходном налоге с физических лиц» (в ред. от 29.12.2006 г. № 190-3) доходы, полученные физическими лицами от возмездного отчуждения в течение пяти лет принадлежащих им на праве собственности одной квартиры (жилого дома), не подлежат налогообложению.

Средства, поступающие от продажи квартир в домах, принадлежащих местным исполнительным и распорядительным органам, зачисляются в местный бюджет, а в домах, находящихся в ведении государственных организаций, — в их доход. Указанные средства используются в первую очередь на жилищное строительство, реконструкцию и ремонт жилищного фонда.

Квартиры, приобретенные гражданами в собственность в домах государственного жилищного фонда, в установленном порядке исключаются из соответствующих фондов и включаются в состав частного жилищного фонда.

Порядок совершения сделок купли-продажи определен ГК.

Размер госпошлины за совершение сделок купли-продажи жилых помещений установлен в приложении 6 к Указу Президента Республики Беларусь от 14 сентября 2006 г. № 574 «О некоторых вопросах взимания государственной пошлины». За удостоверение договора купли- продажи жилого дома (квартиры) близким родственникам взимается госпошлина в размере 2 базовых величин, другим лицам — в размере 5 базовых величин.

Порядок государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома (квартиры) установлен Законом Республики Беларусь от 22 июля 2002 г. № 133-3 «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (от 07.05.2007 г. № 212-3). Указом Президента Республики Беларусь от 16 марта 2006 г. № 152 утвержден Перечень административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными государственными организациями по заявлениям граждан.