<<
>>

Статья 550. Форма договора продажи недвижимости

1. Абзац 1 коммент. ст.предусматривает особые правила относительно формы договора продажи недвижимости. Такой договор должен быть заключен в письменной форме посредством составления единого документа, подписанного обеими сторонами.

Прочие известные отечественному правопорядку варианты письменной формы договора, например обмен документами посредством почтовой, телеграфной, электронной и иной связи (см. п.2 ст.434 ГК), недостаточны для его заключения (см. постановление ФАС Волго-Вятского округа от 2 июля 2007г. NА43-2514/2007-23-64).

2. В соответствии с п.1 ст.452 ГК соглашение об изменении или прекращении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Следовательно, соглашение об изменении или прекращении договора продажи недвижимости также должно иметь форму подписываемого сторонами единого документа.

3. Договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента подписания единого письменного документа обеими сторонами. Исключение составляют договор продажи жилых помещений (см. ст.558 ГК) и договор продажи предприятия (см. ст.560 ГК), которые подлежат государственной регистрации и вступают в силу с момента их регистрации (п.3 ст.433 ГК).

4. Абзац 2 коммент. ст.устанавливает специальные последствия нарушения письменной формы данного договора (ср. с общими правилами п.1 ст.162 ГК). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости - совершение его устно или с нарушением требований единой письменной формы - влечет недействительность договора.

Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

1. Переход права собственности на недвижимое имущество к покупателю подлежит государственной регистрации (п.1 коммент. ст.). Государственная регистрация перехода права собственности по договору продажи недвижимости требуется во всех случаях (см.

п.1 ст.131 ГК).

Государственная регистрация - это юридический акт признания и подтверждения государством наличия, возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Она осуществляется путем внесения записей о правах на каждый объект недвижимости в реестр и является единственным доказательством существования зарегистрированного права (см.: п.1 ст.2 Закона о государственной регистрации, п.3 ст.33 КТМ, п.5 ст.16 КВВТ, п.3 ст.1 Федерального закона от 14 марта 2009г. N31-ФЗ "О государственной регистрации прав на воздушные суда и сделок с ним" // СЗ РФ. 2009. N11. Ст.1260). Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Соответственно, пока государственная регистрация не оспорена, обладателем прав на недвижимость считается лицо, которое указано в качестве такового в реестре.

2. Порядок государственной регистрации перехода права собственности в отношении земельных участков, зданий, сооружений, жилых и нежилых помещений, предприятий установлен Законом о государственной регистрации, а также принятыми в его исполнение Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утв. постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998г. N219 (СЗ РФ. 1998. N8. Ст.963).

Государственная регистрация перехода права собственности на воздушные суда осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 14 марта 2009г. N31-ФЗ "О государственной регистрации прав на воздушные суда и сделок с ним".

Правила государственной регистрации перехода прав на морские суда, суда внутреннего плавания, а также суда смешанного типа установлены в гл.3 КТМ, Правилах регистрации судов и прав на них в морских торговых портах, утв. приказом Минтранса России от 21 июля 2006г. N87 (БНА. 2006. N32), Правилах регистрации судов рыбопромыслового флота и прав на них в морских рыбных портах, утв. приказом Госкомрыболовства России от 31 июля 2001г. N30 (БНА. 2001. N22), гл.4 КВВТ, Правилах государственной регистрации судов, утв. приказом Минтранса России от 26 сентября 2001г.

N144 (БНА. 2001. N49).

3. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности не влияет на действительность договора (см. п.14 Постановления ВАС N8).

Необходимость государственной регистрации перехода права собственности не оказывает влияния и на момент заключения договор продажи недвижимости. По общему правилу таковой вступает в силу и порождает соответствующие права и обязанности сторон с момента его подписания (см. ст.550 ГК и коммент. к ней). Исполнение сторонами своих обязанностей, вытекающих из заключенного договора продажи недвижимости, может происходить и до государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество - предмет договора. Так, во исполнение договора продавец может осуществлять введение покупателя во владение недвижимым имуществом. Однако эти действия не влекут изменения каких-либо отношений продавца и покупателя с третьими лицами (п.2 коммент. ст.). В частности, несмотря на состоявшуюся передачу недвижимого имущества, продавец будет оставаться собственником недвижимого имущества (и должен восприниматься в подобном качестве всеми участниками оборота) до момента государственной регистрации права собственности за покупателем.

В этой связи не соответствует закону судебная практика, исключающая возможность продавца распоряжаться недвижимым имуществом после его передачи покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности, в том числе признающая такие сделки по распоряжению ничтожными (см. постановление ФАС Центрального округа от 26 декабря 2005г. NА68-ГП-70/7-05).

4. Пункт 3 коммент. ст.предусматривает способы защиты интересов сторон при уклонении контрагента от государственной регистрации права собственности. В этом случае суд вправе по требованию заинтересованной стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Данное судебное постановление не заменяет собой акт регистрации перехода права собственности и является основанием для осуществления компетентным органом такой регистрации.

При уклонении продавца покупатель не вправе вместо требования о государственной регистрации перехода права собственности (п.3 коммент. ст.) предъявить иск о признании за ним права собственности на недвижимое имущество, являющееся предметом договора (см., например, постановление Президиума ВАС от 15 ноября 2005г. N7663/05, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 14 июня 2006г. NФ08-2138/06).

Уклонение продавца от государственной регистрации перехода права собственности также следует рассматривать как неисполнение обязанности передать вещь (ст.405 ГК), а уклонение покупателя - как просрочку кредитора (ст.406 ГК).

5. Государственную регистрацию перехода права собственности по договору необходимо четко разграничивать от государственной регистрации самого договора. По общему правилу государственной регистрации договора продажи недвижимости не требуется. Последний считается заключенным с момента его подписания (см. п.3 Письма ВАС N21). Как исключение, в силу прямого указания закона государственной регистрации подлежат договоры продажи жилых помещений (п.2 ст.558 ГК) и договоры продажи предприятий (п.3 ст.560 ГК). В подобных ситуациях момент государственной регистрации договора является моментом его заключения. Таким образом, при совершении договора продажи жилого помещения или договора продажи предприятия сторонам необходимо совершить два регистрационных действия: 1) зарегистрировать договор купли-продажи (п.2 ст.558, п.3 ст.560 ГК); 2) зарегистрировать переход права к покупателю (п.1 коммент. ст.).

При этом заявление на государственную регистрацию перехода права собственности на жилое помещение (предприятие) может подаваться одновременно с заявлением на государственную регистрацию договора продажи этого жилого помещения (предприятия) либо после соответствующей регистрации договора.

<< | >>
Источник: Абрамова Е.Н., Аверченко Н.Н., Арсланов К. М. [и др.]. Комментарии к Гражданскому Кодексу Российской Федерации. Часть вторая: учебно-практический комментарий (под ред. Сергеева А.П.). - "Проспект", 2010 г.. 2010

Еще по теме Статья 550. Форма договора продажи недвижимости:

  1. 2.1. Заключение договора
  2. Оглавление
  3. 253. Являются ли торги по продаже арестованного недвижимого имущества действительными, если право на это имущество не зарегистрировано за должником?
  4. 136. В какой части к мене применимы нормы о купле-продаже?
  5. § 1. Общие положения о купле-продаже Статья 454. Договор купли-продажи
  6. Статья 484. Обязанность покупателя принять товар
  7. Статья 550. Форма договора продажи недвижимости
  8. Статья 558. Особенности продажи жилых помещений
  9. Статья 1013. Объект доверительного управления
  10. § 1. Способы защиты гражданских прав
  11. 3.  СПИСОК  ИСПОЛЬЗОВАННЫХ  МАТЕРИАЛОВ СУДЕБНОЙ  ПРАКТИКИ
  12. § 1. Способы возникновения права собственности
  13. § 7. Продажа недвижимости
  14. § 2. Мошенничество
  15. 4.2. Договор купли-продажи как способ приобретения права собственности на жилое помещение
  16. Купля-продажа
  17. Терминологический словарь
  18. ПРОСТРАННАЯ НРАВДА
- Авторское право России - Аграрное право России - Адвокатура - Административное право России - Административный процесс России - Арбитражный процесс России - Банковское право России - Вещное право России - Гражданский процесс России - Гражданское право России - Договорное право России - Европейское право - Жилищное право России - Земельное право России - Избирательное право России - Инвестиционное право России - Информационное право России - Исполнительное производство России - История государства и права России - Конкурсное право России - Конституционное право России - Корпоративное право России - Медицинское право России - Международное право - Муниципальное право России - Нотариат РФ - Парламентское право России - Право собственности России - Право социального обеспечения России - Правоведение, основы права - Правоохранительные органы - Предпринимательское право - Прокурорский надзор России - Семейное право России - Социальное право России - Страховое право России - Судебная экспертиза - Таможенное право России - Трудовое право России - Уголовно-исполнительное право России - Уголовное право России - Уголовный процесс России - Финансовое право России - Экологическое право России - Ювенальное право России -