Статья 275. Сохранение сервитута при переходе прав на земельный участок

1. Переход права собственности на земельный участок, обремененный сервитутом, не влечет прекращения или изменения сервитута. Он сохраняется в неизменном виде, обременяя тот же участок, чей собственник поменялся.

В соответствии со ст. 37 ЗК лицо, отчуждающее земельный участок, обремененный сервитутом по договору купли-продажи, мены или аренды, обязано предоставить информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Приобретатель участка в случае предоставления ему отчуждателем заведомо ложной информации об обременениях участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающих существенное воздействие на использование и стоимость участка, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора и возмещения причиненных убытков.

Сервитут обременяет не лицо, а имущество, поэтому зависит не от собственника, а от земельного участка и от целей, для которых он установлен.

2. Сервитут, являясь правом, тем не менее не может отчуждаться его обладателем по своему усмотрению. Сервитут настолько тесно связан с обремененным земельным участком, что передаваться может только вместе с ним. Лицо, не являющееся собственником участка, для обеспечения использования которого сервитут установлен, не может быть обладателем сервитута.

Сервитут не может быть самостоятельным предметом сделки. Правообладатель сервитута может измениться только при изменении собственника земельного участка, для использования которого он установлен.

Таким образом, хотя прямо коммент. ст. об этом не говорит, переход права собственности на земельный участок, для использования которого установлен сервитут, не влечет прекращения или изменения сервитута.

Статья 276. Прекращение сервитута

1. Сервитут может быть прекращен по требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом. Основанием для такого требования может быть отпадение оснований, по которым он был установлен. В этом случае сервитут прекращается по соглашению сторон.

2. Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, также может требовать прекращения сервитута, если в результате обременения он не может использовать участок в соответствии с его целевым назначением. Но в этом случае прекращение сервитута возможно только в судебном порядке.

Земельным законодательством предусмотрены дополнительные возможности для собственника обремененного сервитутом участка в случае публичного сервитута. Если публичный сервитут приводит к невозможности использования участка, он может требовать его изъятия, в том числе путем выкупа, с возмещением убытков, или предоставления равноценного участка с возмещением убытков (п. 7 ст. 23 ЗК). Собственник может обратиться в суд с требованием выкупа, установления выкупной цены, размера причиненных убытков, а также признать акт об установлении сервитута недействительным. В соответствии с постановлением ВАС N 11 споры рассматриваются арбитражными судами независимо от того, каким органом был установлен публичный сервитут.

3. Земельное законодательство выделяет два вида сервитута: срочный и бессрочный (постоянный). Соответственно, основанием для прекращения сервитута может выступать и истечение срока, на который сервитут был установлен (п. 4 ст. 23 ЗК).

Если публичный сервитут был установлен в отношении земельного участка в границах земель, зарезервированных для государственных нужд, сервитут прекращается при истечении срока резервирования (п. 4.1 ст. 23 ЗК). Это означает, что если изъятия земель в предусмотренные сроки не последовало, сервитут прекращается, но может быть установлен новый.

Прекращение сервитута подлежит государственной регистрации.

Статья 277. Обременение сервитутом зданий и сооружений

1. Правила ст. 274-276 ГК применяются при обременении сервитутом не только земельного участка, но и другого недвижимого имущества (зданий, сооружений и др.). Такой сервитут в литературе получил название градостроительного сервитута.

Принято выделять вещные и личные градостроительные сервитуты на здания и сооружения. К вещным сервитутам, например, относятся право прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи, трубопровода; право возводить сооружения на чужом здании (стене, крыше); право укреплять в чужом здании скобы, железные прутья, бревна; право использовать чужое здание для опоры своего сооружения (для размещения рекламы, вывески с наименованием организации, указательных знаков, для обеспечения водоснабжения, других нужд собственника, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута) и др.

В литературе отмечается, что предусмотренное в ст. 1137 ГК право отказополучателя пользоваться зданием (сооружением) в целом или в части, полученным от наследника в силу завещания, на период жизни отказополучателя или на иной срок по своей правовой природе является личным градостроительным сервитутом, хотя в ГК данный термин и не используется. Гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа (п. 3 ст. 33 ЖК).

2. Следует учитывать, что к обременению сервитутом здания, сооружения применяются только нормы ГК о сервитуте земельного участка, нормы ЗК применению не подлежат.

В литературе высказано мнение, что в отношении здания не может быть установлен срочный сервитут, поскольку это не предусмотрено гражданским законодательством. Тем не менее отсутствие в ст. 274-276 ГК норм о возможности установления сервитута на срок еще не говорит о запрете сделать это, так как в гражданском праве действует общедозволительный способ регулирования. Выделяемый некоторыми исследователями признак вещных прав - бессрочный характер - также не признается общим для всех прав.