Статья 38. Сохранение ипотеки при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу

1. Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество

в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в

том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования,

становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору

об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным

залогодателем.

Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей

лишь по соглашению с залогодержателем.

последующих приобретателей закладной, если оно не удостоверено нотариально

и если не соблюдены правила статьи 15 настоящего Федерального закона.

2. Если имущество, заложенное по договору об ипотеке, перешло по указанным

в пункте 1 настоящей статьи основаниям к нескольким лицам, каждый из правопреемников

первоначального залогодателя несет вытекающие из отношений ипотеки последствия

неисполнения обеспеченного ипотекой обязательства соразмерно перешедшей к

нему части заложенного имущества. Если предмет ипотеки неделим или по иным

основаниям поступает в общую собственность правопреемников залогодателя, правопреемники

становятся солидарными залогодателями.

3. Залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от

того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо

установленные для такого перехода правила.

Комментарий к статье 38

1. Комментируемая статья конкретизирует нормы ст.353 ГК РФ применительно

к ипотеке. В основу ч.1 п.1 данной статьи положены требования п.1 ст.353 ГК

РФ. Общим правилом является норма о том, что залог следует за имуществом,

а потому у субъекта, приобретающего недвижимое имущество, вместе с правом

собственности появляется и залоговое обременение.

В статье (ч.2 п.1) предусмотрена возможность того, что новый залогодатель

может быть освобожден от какой-либо перешедшей к нему обязанности, но для

этого должно быть достигнуто соглашение с залогодержателем.

законных владельцев закладной (последующих приобретателей закладной) такое

соглашение не имеет юридической силы, если оно не удостоверено нотариально

(см. п.6 ст.13 Закона и комментарий к нему) и если не соблюдены правила о

приложениях к закладной (см. ст.15 Закона и комментарий к ней).

2. Пункт 2 настоящей статьи содержит правила п.2 ст.353 ГК РФ о том,

что залоговые обязательства сохраняются и в случае появления нескольких собственников

у имущества, обремененного ипотекой. Залог следует за имуществом независимо

от того, сколько новых собственников возникло, - каждый из них отвечает по

ипотечным обязательствам в том объеме, в каком к нему перешла недвижимость.

3. Приоритет исполнения залоговых обязательств остается незыблемым и

в том случае, если при переходе заложенного имущества к другим лицам произошло

нарушение каких-либо правил, регламентирующих этот переход (п.3 ст.38 Закона).