1. Понятие договора социального найма

Решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, принятое с соблюдением требований ЖК РФ, является основанием заключения соответствующего договора социального найма в срок, установленный данным решением (ч.

Согласно ст. 60 ЖК РФ по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ.

Правомочие пользования включает возможность эксплуатации и использования имущества (жилого помещения) путем извлечения полезных свойств, т.е. для проживания; правомочие владения - основанная на законе возможность фактически обладать жилым помещением.

Сторонами по договору социального найма являются наймодатель и наниматель.

Наймодателем по договору социального найма жилого помещения может быть собственник либо орган, уполномоченный собственником или законом сдавать жилое помещение внаем. Наймодателем является уполномоченный орган государственной власти Российской Федерации, орган государственной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления либо иное управомоченное собственником лицо, действующее от имени собственника жилого помещения: Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования. Им могут выступать квартирно-эксплуатационные части (КЭЧ) или отделы морской инженерной службы (ОМИС).

Полномочия на заключение должностными лицами от имени наймодателя договоров социального найма основываются на доверенности, выданной руководителем соответствующего органа власти, или на акте (приказ, постановление, распоряжение), принятом им в соответствии с его компетенцией.

Нанимателем жилого помещения по договору социального найма может быть дееспособное физическое лицо, относящееся к категории граждан, нуждающихся в предоставлении жилого помещения из жилищного фонда социального использования, в соответствии с перечнем, определяемым законом города. В качестве нанимателя выступает физическое лицо - гражданин Российской Федерации, которому предоставлено жилое помещение по договору социального найма. Им может быть военнослужащий или гражданин, уволенный с военной службы.

Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования. Типовой договор социального найма жилого помещения утверждается Правительством Российской Федерации (ст. 63 ЖК РФ). В настоящее время Типовой договор социального найма утвержден Постановлением Правительства Российской Федерации "Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения" от 21 мая 2005 г. N 315. Указанным Постановлением установлено, что договоры социального найма жилого помещения, заключенные до вступления его в силу, переоформлению не подлежат (п. 2). Следует обратить внимание на то обстоятельство, что это касается уже заключенных договоров. Если же, как часто имеет место на практике, договоры социального найма ранее не заключались с лицами, пользующимися жилыми помещениями фонда социального использования, то с ними будут заключаться договоры по новой типовой форме.

Заключение договора социального найма, с одной стороны, является правом сторон, а с другой - обязанностью, поскольку только после его заключения у сторон возникают права и обязанности и у физического лица (ставшего после его заключения нанимателем) и членов его семьи появляется право на вселение в жилое помещение и пользование им.

2. Предмет договора

Согласно ч. 6 ст. 57, ст. 62 ЖК РФ предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры).

Комнаты по договорам социального найма могут предоставляться только в случае, предусмотренном ч. 4 ст. 59 ЖК РФ, т.е. когда в коммунальной квартире освобождается комната и в квартире нет лиц, которые нуждаются в жилых помещениях и не имеют иных оснований для ее предоставления. Не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения.

По общему правилу описание предмета заключается в указании конкретных действий, которые стороны должны совершить в отношении определенного имущества. По договору социального найма наймодатель передает нанимателю и членам его семьи в бессрочное владение и пользование изолированное жилое помещение. Указывается принадлежность жилого помещения к виду жилищного фонда - государственная или муниципальная собственность. При этом, если жилое помещение находится в государственной собственности, указывается на принадлежность к федеральной собственности, т.е. Российской Федерации, или к собственности конкретного субъекта Российской Федерации.

В типовой форме договора социального найма дается подробное описание технических характеристик жилого помещения: количество комнат в квартире, общая и жилая площадь, адрес жилого помещения.

В разделе "Предмет договора" Типового договора социального найма также указывается на последующие действия наймодателя - обеспечивает предоставление за плату конкретных коммунальных услуг: электроснабжение, газоснабжение, в том числе газ в баллонах, холодное водоснабжение, водоотведение (канализация), горячее водоснабжение и теплоснабжение (отопление), в том числе приобретение и доставка твердого топлива при наличии печного отопления, если такая льгота предоставляется на основании законодательства отдельным категориям граждан (как правило, проживающих в сельской местности).

Более подробная характеристика предоставляемого жилого помещения, его технического состояния, а также санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, указана в техническом паспорте жилого помещения. Паспорт на жилое помещение (квартиру) - информационно-технический документ, содержащий сведения о состоянии, потребительских свойствах и технических характеристиках жилого помещения (квартиры). Он должен содержать объемно-планировочные параметры жилых помещений (квартир), характеристики конструкций и инженерно-технических систем, условия их безопасной эксплуатации, общие сведения о конструкциях, системах, технических и вспомогательных помещениях жилого дома, основные санитарно-гигиенические и экологические нормативы, иные сведения, необходимые для эксплуатации жилого помещения (квартиры). Требования к паспорту установлены Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации. В то же время в г. Москве паспортизация осуществляется в соответствии с Законом г. Москвы "О паспортизации жилых помещений (квартир) в городе Москве" от 3 ноября 2004 г. N 66.

Жилое помещение, передаваемое по договору найма, должно быть свободно от любых обязательств. Фактическая передача жилого помещения осуществляется на основании акта передачи жилого помещения.

Права и обязанности сторон по договору социального найма, т.е. по пользованию жилыми помещениями, составляют содержание договора.

Пользование жилыми помещениями должно осуществляться в соответствии с их назначением. Однако к осуществлению права пользования предъявляются особые требования, которые сформулированы в ст. ст. 288, 678 ГК РФ, гл. 8 ЖК РФ, Правилах пользования жилыми помещениями (разд. II) <58> и других нормативных правовых актах.

--------------------------------

<58> Утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 января 2006 г. N 25.

Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Соответственно этому размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.