ПРАВОВОЙ РЕЖИМЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ

Земли с.-х. назначения - наиболее ценная категория земель, в которую входят лучшие плодородные земли, составляющие достояние страны. Они служат не только пространственным ба­зисом для размещения сельскохозяйственных объектов, но и выполняют роль основного средства производства в сельском хозяйстве.

С учетом изложенного земли с.-х. назначения по сравнению с другими категориями земель должны иметь более строгий правовой режим, использоваться более рационально, научно­обоснованно и эффективно, подлежать особой охране посредст­вом установления целевого назначения земель, территориально­го зонирования, установления разрешенного использования, что и предусмотрено земельным законодательством.

В отношении земель с.-х. назначения усложнен порядок из­менения целевого назначения земель. Статья 8 ЗК РФ устанав­ливает, что перевод земель с.-х. назначения из одной категории в другую осуществляется органами исполнительной власти субъектов РФ, а порядок перевода земель устанавливается Фе­деральным законом от 3 декабря 2004 г. «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»[52]. Этот Закон гласит, что перевод земель с.-х. назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях. Эти случаи перечисле­ны в ст. 7 данного Закона. Особо ценные с.-х. угодья могут быть в соответствии с законодательством субъектов РФ включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается.

Как это предусмотрено п. 1 ст. 78 ЗК РФ, земли с.-х. назна­чения предоставляются для ведения с.-х. производства, создание защитных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных, связанных с с.-х. производством целей. Пользователями этих земель являются граждане и юридические лица различных правовых форм.

Оборот земель, включая земли сельскохозяйственного назначения, можно определить как переход земельного уча­стка от одного лица к другому. ЗК РФ не урегулировал оборот земель с.-х. назначения. Как это предусмотрено п. 6 ст. 27 ЗК РФ, этот оборот осуществляется в соответствии с принятым позднее Федеральным законом от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»[53]. Он, согласно этой статье, распространяется в основном на с.-х. уго­дья.

Можно выделить следующие особенности оборота земель с.-х. назначения:

1. Нормирование размеров земельных участков, предостав­ленных гражданам и юридическим лицам из земель с.-х. назна­чения. Это означает, что устанавливаются предельные размеры земельных участков, которые могут быть предоставлены лицам. Закон не допускает и совершение земельных сделок, если в ре­зультате их образуется земельный участок меньше минимально­го размера, установленного законом субъекта РФ. При этом ус­тановленный законами субъектов РФ размер общей площади таких земельных участков с.-х. угодий не может быть менее чем 10% общей площади с.-х. угодий в границах одного админист­ративно-территориального образования. В Алтайском крае, на­пример, в соответствии с Законом от 4 марта 2003 г. № 8-ЗС «О регулировании отдельных отношений в области оборота земель сельскохозяйственного назначения»1 максимальные размеры общей площади земельных участков в пределах территории сельского района или города краевого значения, которые могут находиться в собственности лиц, составляют 10% общей площа­ди с.-х. угодий района (города).

Если земельный участок или доля (доли) в праве общей соб­ственности из состава земель с.-х. назначения приобретены в собственность с нарушением правил, то такой земельный уча­сток или доля должны быть отчуждены собственником в тече­ние одного года со дня приобретения земельного участка или доли в собственность. В противном случае учреждение юсти­ции, осуществляющее государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в письменной форме известит об этом орган государственной власти субъекта РФ.

2. Обязанность собственников земельных участков, земле­пользователей, землевладельцев и арендаторов использовать земельные участки надлежащим образом в соответствии с зако­нодательством. В случае неисполнения предписаний для ука­занных лиц наступают неблагоприятные последствия в виде возмещения вреда и принудительного изъятия земельного уча­стка, о чем подробно было сказано в предыдущем параграфе.

3. Иностранным гражданам, иностранным юридическим ли­цам, лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в ус­тавном (складочном) капитале которых доля иностранных граж­дан, иностранных юридических лиц и лиц без гражданства, со­ставляет более 50%, земельные участки из земель с.-х. назначе­ния предоставляются только в аренду.

4. Залог земельных участков из земель с.-х. назначения осу­ществляется в соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге) недвижимости»1 (с изм.). Согласно п. 2 ст. 55 и п. 1 ст. 63 этого Закона, предметом ипотеки являют­ся земельные участки из состава земель с.-х. назначения, не изъ­ятых из оборота и не ограниченных в обороте. Ипотека земель­ных участков, находящихся в государственной или муници­пальной собственности, не допускается (п. 1 ст. 63).

Таковы общие особенности оборота земель с.-х. назначения. Помимо общих, существуют особенности в порядке предостав­ления земель с.-х. назначения в собственность, аренды земель­ных участков из земель с.-х. назначения.

Законом «Об обороте земель с.-х. назначения» предусмотре­но 4 основания приобретения земельных участков в собствен­ность: 1) купля-продажа; 2) предоставление земельного участка в собственность государством или муниципалитетом; 3) насле­дование; 4) выкуп земельного участка, находящегося в аренде.

К купле-продаже земельных участков из состава земель с.-х.

Граждане и юридические лица вправе приобрести земельные участки из состава земель с.-х. назначения в собственность в порядке купли-продажи, за исключением тех ограничений, ко­торые установлены для них, и с учетом преимущественного права покупки земельных участков соответствующим субъектом РФ или муниципалитетом. Механизм реализации преимущест­венного права покупки схож с установленным в ст. 250 ГК РФ для случаев продажи доли в праве общей собственности, однако имеет свои особенности.

При продаже земельного участка из земель с.-х. назначения, как это предусмотрено ст. 8 Закона «Об обороте земель...», субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, орган местного самоуправления имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он про­дается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

Субъект РФ в своем законе вправе уполномочить на реали­зацию преимущественного права покупки органы местного са­моуправления. Однако при этом должна быть соблюдена норма

ч. 2 ст. 132 Конституции РФ, предусматривающая, что органы местного самоуправления могут наделяться законом отдельны­ми государственными полномочиями с передачей необходимых для их осуществления материальных и финансовых средств. Реализация переданных полномочий подконтрольна государст­ву.

Для продажи земельного участка продавец обязан известить в письменной форме исполнительный высший орган государст­венной власти субъекта РФ или муниципалитет о намерении продать земельный участок с указанием цены и других сущест­венных условий договора. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вруче­нии. Если субъект РФ или муниципалитет откажутся от покупки или не уведомят продавца о намерении приобрести продавае­мый земельный участок в течение месяца со дня поступления извещения, продавец в праве в течение года продать земельный участок третьему лицу по цене, указанной в извещении.

Если в течение года со дня извещения договор не будет за­ключен или заключен на условиях по цене, ниже ранее заявлен­ной, или с изменением других существенных условий договора, отличающихся от заявленных в извещении, у уполномоченных субъектов вновь возникает преимущественное право покупки, нарушение которого может повлечь неблагоприятные последст­вия, предусмотренные в п. 4 ст. 8 Закона «Об обороте...», т. е. субъект РФ или муниципалитет имеет право в течение года с момента государственной регистрации перехода права собст­венности требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

При совершении сделки купли-продажи продавец или поку­патель не вправе по своему усмотрению изменить целевое на­значение земельного участка, а также избавиться то сервитута и др. Продавец обязан передать земельный участок в надлежащем состоянии, пригодном для цели его использования, и предупре­дить покупателя обо всех недостатках земельного участка до заключения договора. В противном случае покупатель может требовать уменьшения покупной цены или расторжения догово­ра и возмещения причиненных ему убытков (п. 3 ст. 37 ЗК РФ). Договор купли-продажи заключается в письменной форме. Пе­реход права собственности на земельный участок подлежит го­сударственной регистрации[54].

Предоставление земельного участка из земель с.-х. назна­чения государством или муниципалитетом в собственность - это публичный оборот земель с.-х назначения. В ст. 34 ЗК РФ содержится порядок предоставления гражданам указанных зе­мельных участков для целей, не связанных со строительством. Ст. 10 Закона «Об обороте.» устанавливает особенности при­менения ст. 34 ЗК РФ в отношении земель с.-х. назначения.

Земельный участок из состава земель с.-х. назначения, нахо­дящийся в государственной или муниципальной собственности и не изъятый из оборота, может быть приобретен гражданином или юридическим лицом в собственность (приватизирован) в результате предоставления его государством или муниципали­тетом. В составе земель с.-х.

Когда продажа земельного участка разрешена, то по общему правилу ст. 10 Закона «Об обороте земель.» участки из земель с.-х. назначения, находящиеся в государственной или муници­пальной собственности, предоставляются гражданам и юриди­ческим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукцио­нах). Порядок проведения торгов урегулирован в ст. 38 ЗК РФ и ст. 447-449 ГК РФ. Согласно п. 5 ст. 38 ЗК РФ, порядок органи­зации и проведения торгов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды зе­мельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строитель­ства определяется ст. 38.1 ЗК РФ. Переход права собственности подлежит государственной регистрации.

Гарантия права наследования установлена ст. 35 Конститу­ции РФ. Некоторые специальные правила наследования земель­ных участков предусмотрены ст. 1181 и 1182 ГК РФ. Принадле­жавший наследодателю на праве собственности или праве по­жизненного наследуемого владения земельный участок входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях. На при­нятие наследства, в состав которого входит указанное имущест­во, специального разрешения не требуется.

При наследовании земельного участка или права пожизнен­ного наследуемого владения земельным участком по наследству переходят также находящиеся в границах этого земельного уча­стка поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, на­ходящаяся на нем древесно-кустарная растительность (ст. 12 ЛК РФ). Раздел земельного участка, принадлежащего наследникам на праве общей собственности, осуществляется с учетом мини­мального размера земельного участка, установленного для уча­стков соответствующего целевого назначения. При невозмож­ности раздела земельного участка с соблюдением придельных норм минимального раздела земельного участка он переходит к наследнику, имеющему преимущественное право на получение этого земельного участка в счет своей наследственной доли. Компенсация остальным наследникам предоставляется в поряд­ке, установленном ст. 1170 ГК РФ. В ситуации, когда никто из наследников не имеет преимущественного права на получение земельного участка или не воспользовался этим правом, владе­ние, пользование и распоряжение земельным участком осущест­вляются наследниками на условиях общей долевой собственно­сти.

Согласно ст. 10 Федерального закона от 11 июня 2003 г. № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»1, наследо­вание имущества фермерского хозяйства осуществляется в со­ответствии с ГК РФ. В ст. 1179 ГК РФ определены особенности наследования имущества члена крестьянского (фермерского) хозяйства. Поскольку земельный участок входит в состав на­следства (ст. 1181 ГК РФ), эти нормы распространяются и на наследование земли. Установлено, что если наследник умершего члена крестьянского (фермерского) хозяйства сам членом этого хозяйства не является, он имеет право на получение компенса­ции, соразмерной наследуемой им доле в имуществе, находя­щемся в общей собственности членов хозяйства. При отсутст­вии соглашения между членами хозяйства и указанным наслед­ником об ином доля наследодателя в этом имуществе считается равной долям других членов хозяйства. В случае принятия на­следника в члены хозяйства указанная компенсация ему не вы­плачивается. Если же после смерти члена крестьянского (фер­мерского) хозяйства это хозяйство прекращается (в том числе в связи с тем, что наследодатель был единственным членом хо­зяйства, а среди его наследников лиц, желающих продолжить ведение хозяйства, не имеется), имущество крестьянского (фер­мерского) хозяйства, включая земельный участок, подлежит разделу по общим правилам гражданского законодательства (ст. 258 и 1182 ГК РФ). В ст. 11 Закона «Об обороте земель.» ука­занные правила дополнены положением, согласно которому в случае, если принятие наследства привело к нарушению требо­ваний ст. 3 и 4 данного Закона, к наследникам применяются требования, установленные ст. 5 этого же Закона. То есть, если наследуемый земельный участок привел к превышению уста­новленных предельных размеров земельных участков, или он достался иностранцу, которым земельные участки из земель с.- х. назначения в РФ могут передаваться только на праве аренды, то эти лица обязаны произвести отчуждение этого земельного участка.

К отношениям о передачи в аренду земельных участков из состава земель с.-х. назначения применяются общие правовые нормы гл. 34 ГК РФ. Договор аренды земельного участка под­лежит государственной регистрации. Особенности сдачи в арен­ду земельных участков названы в ст. 22 ЗК РФ[55]. Специальные правовые нормы, касающиеся земель с.-х. назначения, преду­смотрены в ст. 9 и 10 Закона «Об обороте земель.». К таким особенностям относятся:

1) предельный срок договора аренды земельных участков их земель с.-х. назначения не может превышать 49 лет;

2) арендатор, надлежащим образом исполняющий свои обя­занности, по истечении срока договора аренды имеет при про­чих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, но исключительное право арен­ды земельного участка имеет собственник здания, строения, со­оружения, в том числе лицо, приватизировавшее здания, строе­ния, сооружения, расположенные на этом земельном участке;

3) передача в аренду земельных участков из состава земель с.-х. назначения, находящихся в государственной или муници­пальной собственности, осуществляется в порядке, установлен­ном ст. 34 ЗК РФ, т. е. без проведения торгов в случае, когда о желании заключить договор аренды земельного участка получе­но только одно заявление, но при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии пред­лагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ[56]. Земель­ные участки без проведении торгов могут предоставляться в аренду религиозным организациям (объединениям), казачьим общинам, научно-исследовательским организациям, образова­тельным учреждениям с.-х. профиля, общинам коренных мало­численных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока РФ для осуществления с.-х. производства, сохранения и развития тра­диционного образа жизни, хозяйствования и промыслов корен­ных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Восто­ка РФ, гражданам для сенокошения и выпаса скота, но на этот случай положения п. 2 ст. 10 Закона «Об обороте земель...» не распространяются. Если в указанные органы подано два или бо­лее заявлений об аренде земельного участка, то он предоставля­ется в аренду на торгах (конкурсах, аукционах) в порядке, опре­деленном в ст. 38 и 38-1 ЗК РФ.

Находящийся в аренде земельный участок из состава зе­мель с.-х. назначения можно выкупить. Согласно п. 4 ст. 9 Закона «Об обороте..», арендуемый земельный участок пере­дается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены с учетом особенно­стей, установленных ст. 8 и 10 настоящего Закона. Особенности заключаются в следующем.

Если земельный участок находится в частной собственно­сти, применяются правила ст. 624 ГК РФ и ст. 8 Закона «Об обороте земель.». То есть, в договоре аренды может быть пре­дусмотрено, а если не предусмотрено, то может быть установ­лено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее внесенной арендной платы в выкупную цену, что арендованный земельный участок перехо­дит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обу­словленной договором выкупной цены. Но при этом должно со­блюдаться преимущественное право покупки земельного участ­ка государством или муниципалитетом.

Если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, то кроме общих положений ст. 624 ГК РФ применяются правила п. 4 ст. 10 Закона «Об обороте земель.». Земельный участок, переданный в аренду граждани­ну или юридическому лицу, может быть приобретен в собствен­ность арендатором по его рыночной стоимости по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования такого земельного участка. Со­гласно ст. 66 ЗК РФ, рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» (с изм.)[57].

Решение о предоставлении земельного участка в собствен­ность должно быть принято в двухнедельный срок со дня пода­чи заявления в письменной форме в исполнительный орган го­сударственной власти или орган местного самоуправления, об­ладающие правом предоставления земельных участков в преде­лах их компетенции.

Случаи, когда выкуп арендуемого земельного участка не до­пускается, установлены в п. 5 и 6 ст. 10 Закона «Об обороте .». Это происходит, когда земельный участок находится в аренде у религиозной организации, казачьего общества, научно-исследо­вательской организации, образовательного учреждения с.-х. про­филя, общин коренных малочисленных народов и земельные уча­стки, занятые оленьими, отгонными пастбищами.

8.8.