272. Возникает ли у публично-правового образования право преимущественного приобретения участка из земель сельскохозяйственного назначения при его внесении в уставный капитал хозяйственного общества?
Поставленный вопрос подлежал разрешению ФАС ЗСО (см. постановление от 15.12.2003 NФ04/6258-183/А02-2003) в связи с рассмотрением следующего спора. ООО, в чей уставный капитал вносились земельные участки, обратилось в учреждение юстиции с заявлением о регистрации за ним права собственности на земельные участки.
Государственный орган отказал в такой регистрации, ссылаясь в том числе на несоблюдение порядка отчуждения земельных участков сельскохозяйственного назначения собственником земли при внесении земель в уставной капитал ООО, предусмотренного ст.8 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Отказ учреждения юстиции обжаловался обществом в суд. Решением суда первой инстанции в удовлетворении заявления было отказано, а действия государственного органа признаны правомерными. Апелляционная инстанция отменила предыдущий судебный акт и иск удовлетворила, а кассационный суд поддержал позицию суда апелляционной инстанции. Последняя точка зрения представляется верной. Статья8 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» устанавливает преимущественное право покупки субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципального образования при купле-продаже земельного участка сельскохозяйственного назначения. При этом цена, по которой публично-правовое образование может приобрести земельный участок, равна стоимости, согласованной сторонами договора купли-продажи.Законом не предусмотрено возникновения преимущественного права приобретения земельного участка сельскохозяйственного назначения в случае совершения с земельным участком иных распорядительных сделок. Думается, сама возможность существования такого преимущественного права исключена. Преимущественное право состоит в возможности для третьего лица (обладателя преимущественного права) заключить договор на условиях, согласованных другими лицами.
Природа сделки по внесению имущества в уставный капитал не позволяет классифицировать возникающие правоотношения между учредителем (участником) и обществом в качестве договорных.273. В какой момент возникает земельный участок в качестве объекта (предмета) гражданских правоотношений?
Арбитражная практика исходит из того, что земельный участок является объектом гражданского права с момента проведения его кадастрового учета (см. постановления ФАС ВСО от 27.07.2006 NА33-20498/2005-Ф02-3716/06-С2, от 22.09.2006 NА19-23072/05-26-Ф02-4774/06-С1). В связи с этим кассационные суды отказывают в удовлетворении виндикационных исков, предметом которых являются земельные участки, не прошедшие кадастровый учет (см. постановление ФАС ВСО от 11.09.2006 NА74-1125/2006-Ф02-174,4191,4201,4856/06-С2), признают незаключенными договоры аренды (см. постановление ФАС ЦО от 20.10.2004 NА64-2593/04-12) и купли-продажи (см. постановление ФАС ВСО от 22.07.2004 NА19-14037/03-48-25-Ф02-2659/04-С2) соответствующих участков.
Единственное встретившееся нам исключение представляет собой постановление ФАС СКО от 19.01.2006 NФ08-5984/05. С учетом обстоятельств, установленных при рассмотрении спора, в котором заявитель жалобы ссылался на незаключенность договора аренды, суд посчитал, что оспариваемый договор по своему содержанию идентичен заключенным ранее истцом и ответчиком договорам аренды, которые исполнялись, причем спора об их незаключенности ввиду неопределенности предмета не возникало. Ввиду сложившихся между истцом и ответчиком отношений отсутствие в оспариваемом договоре кадастрового номера земельного участка, по мнению суда, не являлось основанием для признания такого договора незаключенным.
Подход, сложившийся в арбитражной практике, следует признать верным. Согласно п.3 ст.14 Федерального закона от 02.01.2000 N28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» моментом возникновения или моментом прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в соответствующих границах является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель.
В силу п.2 ст.6 ЗК земельный участок как объект земельных отношений – часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Таким образом, до тех пор пока земельный участок не будет описан и индивидуализирован в установленном порядке, он не существует для гражданского оборота.274. Требуется ли при разделении существовавшего земельного участка кадастровый учет вновь образуемых участков для возникновения права собственности на последние?
Поставленный вопрос послужил предметом рассмотрения ФАС УО (см. постановление от 01.06.2006 NФ09-4469/06-С3) в связи со следующими обстоятельствами. Истец продал часть принадлежащего ему земельного участка. Вновь образованные земельные участки прошли кадастровый учет, им были присвоены кадастровые номера, и истец представил соответствующие документы в регистрирующий орган. Территориальное управление Росрегистрации потребовало подать заявление о регистрации с уплатой государственной пошлины, после чего зарегистрировало право собственности истца на вновь образованный земельный участок. Истец просил признать незаконными действия регистрирующего органа, состоявшие в повторной регистрации права собственности и возвратить уплаченную государственную пошлину. Решением суда первой инстанции иск был удовлетворен со ссылкой на п.9 ст.12 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», однако ФАС УО решение отменил и в удовлетворении иска отказал, основываясь на ст.14 Федерального закона «О государственном земельном кадастре» и ст.6 ЗК.
Точку зрения ФАС УО следует признать правильной. В соответствии со ст.14 Федерального закона «О государственном земельном кадастре» моментом возникновения или моментом прекращения существования земельного участка (в соответствующих границах) как объекта гражданских правоотношений является дата внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр земель. До этого момента земельного участка как объекта вещных прав не существует.
Поскольку земельный участок отнесен к недвижимым вещам (ст.130 ГК), то согласно ст.131 ГК и ст.8 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество право собственности на участок подлежит регистрации и может возникнуть лишь с момента такой регистрации. Положение п.9 ст.12 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество никак этому выводу не противоречит. Оно лишь регулирует порядок совершения записи о возникновении права.275. Возможна ли прокладка кабеля через чужой участок без согласия его собственника, если при этом не нарушается поверхностный слой земли?
Данный вопрос получил освещение в практике ФАС ПО (см. постановление от 17.06.2004 NА57-13193/03-6). Истец (лицо, осуществлявшее прокладку кабеля) требовал запретить собственнику земельного участка препятствовать осуществлению ремонтных работ. При этом истец ссылался на ст.6 ЗК и ст.261 ГК, утверждая, что право собственности на земельный участок распространяется только на поверхностный (почвенный) слой земли, а поскольку в данном случае прокладка электрического кабеля проводилась методом «прокола», то у истца отсутствовала обязанность по согласованию с ответчиком проведения работ на этом земельном участке.
Суд справедливо посчитал требования не подлежащими удовлетворению. Действительно, п.2 ст.6 ЗК определяет земельный участок как часть поверхности земли. В силу п.2 ст.261 ГК если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты с лесом и растениями. В то же время п.3 ст.261 ГК указывает на право собственника земельного участка использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка. В силу абсолютности и исключительности права собственности все другие лица обязаны воздерживаться от совершения каких-либо действий в отношении чужого земельного участка и не вправе без согласия собственника их совершать. Таким образом, прокладка кабеля без согласия собственника земельного участка незаконна.
276. Являются ли правомерными действия лица по благоустройству территории общего пользования, прилегающей к земельному участку управомоченного субъекта?
Данный вопрос встречается в практике арбитражных судов в связи с рассмотрением споров между органами, уполномоченными осуществлять контроль за соблюдением земельного законодательства, и хозяйствующими субъектами. Государственные органы усматривают в действиях субъектов состав правонарушения, предусмотренный ст.7.1 КоАП: использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов. Кассационные суды отказываются усмотреть состав правонарушения в действиях лица, осуществившего благоустройство соседнего земельного участка. В частности, признавались правомерными действия юридического лица, благоустроившего прилегающую к магазину территорию, которая впоследствии использовалась в качестве стоянки автотранспортных средств (см. постановление ФАС ПО от 13.10.2004 NА06-1861у/3-14/04), а также действия субъекта, заасфальтировавшего подъездную дорогу к автозаправочной станции (см. постановление ФАС МО от 04.02.2004 NКА-А40/18-04).
Действительно, состава правонарушения, предусмотренного КоАП, в действиях субъектов усмотреть невозможно, поскольку благоустроенные участки как были, так и остались в общем пользовании.
277. Имеет ли право собственник недвижимого имущества приватизировать земельный участок, отнесенный к землям общего пользования и расположенный под недвижимостью?
Данный вопрос возник в практике ФАС ДО (см. постановление от 13.04.2006 NФ03-А04/06-2/133) в связи с рассмотрением дела по иску собственника здания к Комитету по управлению муниципальным имуществом в связи с отказом ответчика от заключения договора купли-продажи. Отказ был мотивирован тем, что спорный земельный участок отнесен постановлением органа местного самоуправления к землям общего пользования. Истец просил признать данное постановление незаконным, поскольку на земельном участке находится недвижимое имущество, принадлежащее ему на праве собственности.
Суд первой инстанции иск удовлетворил, однако кассационная инстанция решение отменила и направила дело на новое рассмотрение, указав на необходимость исследовать проект установления границ землепользователей, схему рыночной площади, на которой расположено здание, принадлежащее истцу, и ряд иных документов. В то же время кассационный суд констатировал невозможность приватизации земли общего пользования.Последняя точка зрения представляется правильной. В соответствии с подп. 8 п.1 ст.1 ЗК земельное законодательство основывается на принципе деления земель по целевому назначению на категории. Согласно п.12 ст.85 ЗК земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами и другими объектами, не подлежат приватизации. Аналогичный запрет содержится в п.8 ст.28 Федерального закона от 21.12.2001 N178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». Указанные нормы являются императивными. Следовательно, возможность приватизации земельного участка, занятого недвижимым имуществом, исключена для земель общего пользования. Приобретение такого земельного участка в собственность становится возможным лишь после изменения целевого назначения земельного участка в установленном законом порядке.