ОБЩАЯДОЛЕВАЯСОБСТВЕННОСТЬ HA ЗЕМЛИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ

Обращаясь к особенностям оборота земельных долей в пра­ве общей собственности на земельный участок из состава земель с.-х назначения, вначале следует сказать о возникновении зе­мельных долей.

В СССР в дореформенный период с.-х. производство вели колхозы и совхозы на земле, закрепленной за ними государст­вом в бессрочное бесплатное пользование. В ходе аграрной и земельной реформы было решено провести реорганизацию с.-х. предприятий в новые организационно-правовые формы и прива­тизацию занимаемой ими земли. Приватизация земли произ­водилась путем передачи ее в собственность граждан, рабо­тающих в с.-х. предприятиях, с определением индивидуаль­ных земельных долей.

В ст. 15 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» дано определение земельной доли. Земельная доля, полученная при приватизации с.-х. угодий до вступления Закона в силу, является долей в праве общей собственности на земель­ные участки из земель с.-х. назначения. Поэтому на такие доли распространяется установленный гражданским законодательст­вом режим пользования и распоряжения долями в праве общей собственности с особенностями, закрепленными в указанном Законе.

В ходе реорганизации и приватизации с.-х. предприятий право на приобретение в собственность земельной доли, кроме работников этих предприятий, получили многие другие лица, в частности: 1) пенсионеры, вышедшие на пенсию в с.-х. коммер­ческой организации, (предприятии) и проживающие на ее тер­ритории, в том числе получающие пенсии по случаю потери кормильца, по инвалидности, по уходу за инвалидами и другие;

2) лица, занятые в социальной сфере на селе (работники пред­приятий и организаций здравоохранения, культуры, быта, связи, торговли и общественного питания, образовательных учрежде­ний, расположенных на территории с.-х. коммерческой органи­зации); 3) временно отсутствующие работники с.-х. коммерче­ских организаций: военнослужащие срочной службы, стипен­диаты хозяйства; работники, направленные на повышения ква­лификации; лица, имеющие право вернуться в соответствии с действующим законодательством на прежнее место работы (в случаях их возвращения); женщины, находящиеся в отпуске по беременности и родам и отпуске по уходу за ребенком; 4) на­следники лица, имевшего право на получения в собственность земельной доли, но умершего к моменту выдачи свидетельства (в течение установленного срока исковой давности).

Следует отметить, что в ряде с.-х. организаций с учетом профиля их хозяйственной и иной деятельности приватизация земель не допускалась, и их работникам, и иным лицам земель­ные доли не выделялись. К таким с.-х. предприятиям (организа­циям) относятся: 1) племенные и конные заводы, госконюшни, ипподромы, селекционно-гибридные центры, государственные семенные инспекции и лаборатории по сортоиспытанию с.-х. культур, сортоиспытательные станции, предприятия по воспро­изводству ценных и анадромных видов рыб; 2) учебно-опытные, учебно-производственные, опытно-производственные и другие хозяйства вузов, средних и специальных с.-х. учебных заведе­ний, научно-исследовательских институтов, совхозов-технику­мов и др.; 3) специализированные племенные колхозы и совхо­зы, овощеводческие совхозы с мелиоративной системой, ягодо­водческие, чаеводческие и т. п.; 4) с.-х. предприятия в черте го­рода [58].

Также необходимо отметить, что в период проведения аг­рарной реформы, который фактически занял все 90-е годы, зем­ли с.-х. коммерческим организациям государством в собствен­ность не выделялись. Преобразуемые из колхозов и совхозов новые формы таких организаций использовали занимаемые ими и прежде земли, если они реорганизовывались целиком, а если распадались на несколько мелких товариществ или кооперати­вов, то на основе проведения внутрихозяйственного аукциона земли бывшего хозяйства делились в соответствии с количест­вом земельных долей, имеющихся у работников, создающих новые хозяйства (так называемая нижегородская модель рефор­мирования). В результате в настоящее время коммерческие с.-х.

организации имеют в собственности те земли, которые были внесены в виде земельных долей в их уставный (паевой) фонд или были выкуплены, остальные земли арендуются.

Споры, связанные с правом на получение земельной доли и определением ее размеров, решаются судом.

Размер земельной доли равен среднерайонной норме с.-х. угодий, приходящейся на каждого претендента на земельную долю в данном районе.

Моментом возникновения права собственности на земель­ную долю является дата принятия администрацией района ре­шения о передаче приватизированной земли в общую собствен­ность коллектива с.-х. организации.

Всем собственникам земельных долей, при наличии заявле­ний от них, районный земельный комитет должен был выдать свидетельство, удостоверяющее право собственности на землю, которое является основанием для государственной регистрации права собственности на эти доли.

Закон «Об обороте земель...» в основном решает 3 вопроса, касающихся особенностей оборота земельных долей: 1) особен­ности совершения сделок с земельными долями; 2) порядок вы­дела земельных участков в счет доли в праве общей собственно­сти; 3) особенности определения порядка владения и пользова­ния земельными участками, находящимися в долевой собствен­ности.

Правильное решение этих вопросов имеет исключительно важное социально-экономическое значение, если учесть, что собственников земельных долей в стране насчитывается свыше 11 млн.

Согласно п. 1 ст. 12 Закона «Об обороте земель.», к сдел­кам с долями в праве общей собственности на земельный уча­сток из земель с.-х. назначения применяются правила ГК РФ. Как гласит п. 2 ст. 246 ГК, участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, от­дать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил ст. 250 ГК о преимущественном праве покупки. В п. 1 ст. 12 Закона «Об обороте.» подчеркивается, что участник долевой собственно­сти может, кроме того, передать долю в праве общей собствен­ности в доверительное управление.

В ст. 12 Закона «Об обороте земель.» содержатся правовые нормы, которые являются специальными по отношению к пра­вовым нормам ГК РФ, регулирующим те же отношения. Дело в том, что в результате приватизации с.-х.

В отличие от ст. 250 ГК РФ участников долевой собственно­сти можно уведомить не только письменно непосредственно каждого, но и путем публикации сообщения в средствах массо­вой информации, определенных субъектом РФ[60]. В течение ме­сяца с момента получения извещения в письменной форме или опубликования указанного сообщения сособственники могут заявить о намерении приобрести долю. В таком случае пре­имущественное право покупки доли в праве общей собственно­сти субъекта РФ не возникает.

Если остальные участники долевой собственности в течение месяца с момента извещения откажутся от покупки доли в праве общей собственности на земельные участки из земель с.-х.

Если субъект РФ или муниципалитет откажутся от покупки доли в праве общей собственности либо не уведомят продавца о намерении приобрести ее в течение месяца с момента получения извещения в письменной форме, то продавец, как и при прода­же земельного участка (ст. 8 Закона), вправе в течение года про­дать долю третьему лицу по цене, не ниже указанной в извеще­нии. При продаже доли по цене, ниже ранее заявленной или с изменением других существенных условий договора, продавец обязан направить в названные органы новое извещение в письменной форме.

Выдел земельного участка в счет доли в праве общей соб­ственности - это переход части земельного участка, находяще­гося в общей собственности, в собственность участника долевой собственности и прекращения для этого лица права на долю в общей собственности.

Общие положения, регулирующие выдел доли, содержатся в ст. 252 ГК РФ. В соответствии с этой статьей ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками, или выделена доля одного из них по со­глашению между ними, а при недостижении соглашения - в су­дебном порядке.

Если участников общей собственности более пяти, выдел земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельный участок осуществляется по правилам ст. 13 Закона «Об обороте земель.». В соответствии со ст. 13 участник доле­вой собственности вправе требовать выдел земельного участка в счет доли в праве общей собственности на землю.

Согласно п. 4 ст. 252 ГК РФ, при несоразмерности имущест­ва, выделяемого в натуре, доли в праве собственности участнику долевой собственности выплачивается соответствующая денеж­ная сумма или иная компенсация. С согласия собственника ос­тальными участниками долевой собственности ему может быть выплачена компенсация вместо выдела его доли в натуре.

Компенсация выплачивается, если рыночная стоимость вы­деляемого земельного участка в расчете на единицу его площа­ди превышает рыночную стоимость оставшегося после выдела земельного участка на единицу его площади. В случае, если ры­ночная стоимость выделяемого земельного участка в расчете на единицу площади ниже рыночной стоимости оставшегося после выделения земельного участка, соответствующая компенсация выплачивается участнику долевой собственности, осуществив­шему выдел земельного участка.

Размер компенсации определяется как произведение площа­ди выделяемого земельного участка и разницы в рыночной стоимости выделяемого земельного участка и оставшегося по­сле выдела земельного участка в расчете на единицу их площа­дей. Предложение о местоположении земельного участка и раз­мере компенсации считается согласованным, если в течение ме­сяца со дня надлежащего уведомления участников долевой соб­ственности или опубликования сообщения не поступят возра­жения от других участников долевой собственности. Споры о местоположении земельного участка и размере компенсации разрешаются участниками долевой собственности с использова­нием согласительных процедур, порядок проведение которых устанавливается Правительством РФ, а при недостижении со­гласования - в суде. Местоположение выделяемого земельно­го участка должно соответствовать требованиям, установлен­ным п. 1 ст. 4 Закона «Об обороте земель.».

Выдел земельного участка производится в соответствии с Федеральным законом «О землеустройстве». При изменении границ объектов землеустройства, землеустройство осуществля­ется в обязательном порядке (ст. 3). В соответствии со ст. 15 этого же Закона при проведении территориального землеуст­ройства выполняются работы по образованию новых и упорядо­чению существующих объектов землеустройства. Проводится межевание. Оформляются документы о межевании в виде Опи­саний, предоставляемые для постановки земельного участка на государственный кадастровый учет.

В п. 3 ст. 13 Закона «Об обороте земель.» предусмотрена специфика приобретения права собственности субъекта РФ или муниципалитета на выделяемый из долевой собственности зе­мельный участок. Согласно этому пункту, не использованная в течение двух лет часть находящегося в долевой собственности земельного участка из земель с.-х. назначения может быть вы­делена в самостоятельный земельный участок субъектом РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муници­пальным образованием и признана их собственностью по реше­нию суда. Если участок не используется для соответствующей цели, он может быть изъят (ст. 284 ГК РФ) в порядке, преду­смотренном земельным законодательством (ст. 286 ГК РФ).

Согласно п. 3 ст. 6 Закона «Об обороте земель.», земель­ный участок из земель с.-х. назначения может быть изъят при­нудительно у собственника в судебном порядке в случае его не­надлежащего использования. Заявление в суд направляется по правилам ст. 54 ЗК РФ с заблаговременным предупреждением участников долевой собственности о допущенных нарушениях и наложении на них административного взыскания в виде штрафа. Если нарушение не устранено, то субъект РФ или муниципали­тет в праве требовать выдела земельного участка и признания права собственности на этот земельный участок на основании п. 3 ст. 13 Закона «Об обороте земель.».

Если участников общей собственности более пяти, порядок владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, определяется с учетом особенностей, установленных в ст. 14 ФЗ «Об обороте земель .». Эти специ­альные правовые нормы упрощают порядок принятия решений сособственников относительно владения и пользования земель­ным участком по сравнению с общим требованием, установлен­ным ст. 247 ГК РФ, по общему согласию всех участников, а при недостижении такового - судом.

Согласно ст. 14 Закона «Об обороте земель.», решение о порядке владения и пользования земельным участком, находя­щимся в долевой собственности, принимается общим собранием участников долевой собственности. Уведомление участников долевой собственности о предстоящем собрании должно быть сделано не менее чем за месяц до даты его проведения в пись­менной форме под расписку и (или) путем опубликования в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ.

Общее собрание считается правомочным, если на нем при­сутствует не менее 20% участников долевой собственности. Ре­шение принимается большинством не менее двух третей голо­сов от числа присутствующих на собрании участников долевой собственности и оформляется протоколом, который подписыва­ется всеми присутствующими на собрании участниками долевой собственности.

Если согласие участников долевой собственности по владе­нию и пользованию земельным участком, находящимся в общей долевой собственности, не достигнуто, часть участников доле­вой собственности, выразивших несогласие, вправе выделить земельный участок или земельные участки в счет своих долей с соблюдением правил ст. 13 Закона «Об обороте земель.» и распорядиться выделенным земельным участком по своему ус­мотрению.

При принятии решений на общем собрании должно учиты­ваться положение п. 2 ст. 247 ГК РФ, согласно которому участ­ник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, прихо­дящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Если при проведении общего собрания нарушены правила о его проведении, о порядке принятия решения, или кто-то из уча­стников долевой собственности считает свои права и охраняе­мые интересы нарушенными, он вправе обратится в суд на ос­новании п. 1 ст. 247 ГК РФ. Например, если общее собрание приняло решение, по которому одному или нескольким участ­никам предоставлена во владение и пользование часть земель­ного участка, явно не соразмерная их доле в праве общей собст­венности, такое решение может быть признано не законным.