<<
>>

Глава 3. Земли сельскохозяйственного назначения

1.Характеристика, состав

Земли сельскохозяйственного назначения определяются в ст. 56 ЗК как земли, предназначенные для нужд сельского хозяйства или уже предоставленные для этих целей. Главной особенностью этой категории земель является то, что земля здесь выступает в

качестве основного средства производства продуктов питания и кормов для животных, а также сырья для промышленности.

Поэтому для земель сельскохозяйственного назначения установлен особый правовой режим, имеющий целью

как охрану и повышение плодородия почв, так и недопущение выведения таких земель из сельскохозяйственного

оборота. Сельскохозяйственные земли состоят из угодий участков земли с определенным хозяйственным использованием (пашни, пастбища, луга и т. п.), земель под сельскохозяйственными объектами - фермами, токами, дорогами

и др., а также неудобьев (овраги, болота и др.). Вся

площадь земель, пригодных для нужд сельского хозяйства,

подлежит приоритетному использованию. Это означает следующее: 1) предоставляются такие земли прежде всего для

сельскохозяйственных целей (ст. 26 ЗК). Пригодность земель для нужд сельского хозяйства устанавливается по

данным земельного кадастра. Для строительства же промышленных предприятий и иных несельскохозяйственных

нужд предоставляются, согласно ст. 27 ЗК, земельные

участки несельскохозяйственного назначения или непригодные для сельского хозяйства либо сельскохозяйственные угодья худшего качества по кадастровой оценке; 2)

установлены некоторые ограничения на сделки с землей,

предназначенной для сельскохозяйственных целей (см.

главу "Оборот земель"). Так, продажа земельных участков, используемых в сельскохозяйственном производстве,

с изменением их целевого назначения производится по решению органа исполнительной власти субъекта Российской

Федерации (ч. 4 ст. 8 Указа Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 г.)1; 3) хозяйственная эксплуатация сельскохозяйственных земель Должна не только не

ухудшать состояние земли в результате производственной

деятельности, но и восстанавливать и повышать ее плодородие и другие полезные качества. Поэтому физические и

юридические лица, владеющие, пользующиеся землями для

сельскохозяйственного производства, несут определенные

обязанности по защите земель от эрозии, заболачивания,

иссушения, загрязнения и других процессов разрушения,

от зарастания сорняками и кустарниками, заражения вредителями и болезнями растений. Они Должны также проводить рекультивацию уже нарушенных земель,

_________________________________________________________

1 САПП. 1993.ь 44. Ст. 4191.

_________________________________________________________

восстановление их полезных свойств и своевременное вовлечение в хозяйственный оборот. Все организации, проводящие какие-либо работы, связанные с нарушением земель,

обязаны снимать, использовать и сохранять плодородный

слой почвы. Подробнее содержание охраны земель рассмотрено в гл. 14; 4) при изъятии сельскохозяйственных земель для несельскохозяйственных нужд, а также при ограничении использования или ухудшении качества сельскохозяйственных угодий под влиянием деятельности предприятий, учреждений, организаций - собственникам земли

(землевладельцам, землепользователям, арендаторам) возмещаются потери сельскохозяйственного производства.

Земли сельскохозяйственного назначения могут предоставляться как гражданам, так и юридическим лицам. Индивидуальные предприниматели - крестьянские (фермерские)

хозяйства - получают земельные участки для ведения товарного сельскохозяйственного производства. Поэтому к

гражданам, желающим вести крестьянское хозяйство,

предъявляются особые требования (достижение 18-летнего

возраста, опыт работы в сельском хозяйстве, соответствующая квалификация или специальная подготовка); установлен особый порядок предоставления им земли (который

зависит от того, является ли гражданин членом сельскохозяйственной организации, предприятия или нет), наследования земельного участка, находящегося в собственности или пожизненном владении граждан, ведущих крестьянское (фермерское) хозяйство, и т.д. Другим гражданам

сельскохозяйственные земли предоставляются для удовлетворения их личных потребностей в производстве продуктов

питания, отдыхе, решения других социальных, культурных,

оздоровительных задач (для ведения личного подсобного

хозяйства, садоводства, животноводства, огородничества,

сенокошения и пастьбы скота). По новому законодательству сельскохозяйственные земли передаются и таким группам граждан, как родовые общины и семьи из числа малочисленных народов Севера1 и казачьи общества2. Порядок

получения и использования земли гражданами, в том числе

фермерами, будет рассмотрен в следующих главах. Земли

сельскохозяйственного назначения для ведения сельскохозяйственного производства получают юридические лица, в

том числе и те организации, для которых такое производство не является основным: предприятия промышленности, религиозные организации - например, монастыри - для

устройства подсобных сельских хозяйств.

_________________________________________________________

1 Указ Президента Российской Федерации "О неотложных мерах по защите мест проживания и хозяйственной деятельности малочисленных народов Севера" от 22 апреля 1992 г. //ВВС.

1992. ь 18. Ст. 1009. 2 Указ Президента Российской Федерации "О мерах по реализации Закона Российской Федерации "О реабилитации репрессированных народов в отношении казачества"" от 15 июня 1992 г. //'ВВС. 1992. ь

25. Ст. 1429.

_________________________________________________________

Но основную массу сельскохозяйственных земель занимают

предприятия и организации, непосредственно ведущие аграрное производство, - сельские товаропроизводители. Их

правовой статус различен. Большинство в настоящее время

составляют сельскохозяйственные коммерческие организации. Сельскохозяйственные коммерческие организации могут функционировать в тех формах, которые предусмотрены

действующим гражданским законодательством. Согласно ГК,

различают хозяйственные общества, товарищества и кооперативы. Подробно об этих видах юридических лиц говорится в гл. 11. К настоящему времени в сельском хозяйстве

наибольшее распространение по сравнению с другими формами хозяйственных обществ и товариществ получили АО,

особенно открытые. Однако положение меняется. Все большее значение в аграрном секторе приобретает кооперативная форма производства. Недавно принят Федеральный закон о сельскохозяйственной кооперации, регулирующий их

деятельность. Согласно этому Закону кооперативы в сельском хозяйстве могут быть производственными и потребительскими. Производственный кооператив создается гражданами для совместной деятельности по производству, переработке и сбыту сельскохозяйственной продукции и выполнения иной не запрещенной законом деятельности, основанной на личном трудовом участии членов кооператива

(не менее 50% объема работ в производственном кооперативе должно выполняться его членами). К сельскохозяйственным производственным кооперативам относятся и колхозы. Однако колхозы, созданные до принятия Закона о

сельскохозяйственной кооперации, должны в настоящее

время привести свои уставы в соответствие с этим Законом, чтобы их правовое положение отвечало демократическим кооперативным принципам. Другая разновидность производственных кооперативов в сельском хозяйстве - коопхозы. Раньше законодательство такой формы не предусматривало, закрепления ее в законе потребовали сама жизнь,

необходимость предоставить крестьянам свободу выбора

видов совместного хозяйствования. В коопхозах сельскохозяйственное производство также ведется личным трудом

членов коопхоза, имущество коопхоза создается путем

внесения его членами установленных уставом взносов, но

земельные участки остаются в собственности (владении,

аренде) крестьянских (фермерских) или личных подсобных

хозяйств, создавших коопхоз. Сельскохозяйственные потребительские кооперативы создаются сельскохозяйственными товаропроизводителями: крестьянскими хозяйствами,

другими индивидуальными предпринимателями, а также организациями и предприятиями (в том числе и сельскохозяйственными кооперативами). Создаются они прежде всего

для обслуживания своих членов, поэтому в них требуется

не личное трудовое участие, а участие членов потребительского кооператива

в его хозяйственной деятельности. Потребительские кооперативы могут быть перерабатывающими сельскохозяйственную продукцию, сбытовыми (торговыми), обслуживающими (которые выполняют мелиоративные, транспортные, ремонтные, ветеринарные и другие работы), снабженческими,

садоводческими, огородническими, животноводческими,

кредитными, страховыми и др. Законом установлено,

что.не менее 50% объема работ (услуг), выполняемых обслуживающими, перерабатывающими, сбытовыми (торговыми),

снабженческими, садоводческими, огородническими и животноводческими кооперативами, должно осуществляться

для членов данных кооперативов. При этом извлечение

прибыли - не главная цель деятельности потребительских

кооперативов, поэтому они по закону относятся к некоммерческим организациям. Лицо, вступающее в сельскохозяйственный кооператив любого вида, вносит паевой взнос

(пай) - имущественный взнос в паевой фонд кооператива

деньгами, земельными участками, земельными и имущественными долями либо иным имуществом или имущественными

правами, имеющими денежную оценку. При выходе из кооператива члену кооператива должна быть выплачена стоимость пая или выдано имущество, соответствующее его

паю. В сфере сельского хозяйства действуют кроме коммерческих и государственные, а также муниципальные

предприятия и организации. Все сельскохозяйственные организации ведут производство на земле, но если сельскохозяйственные коммерческие организации могут иметь земельные участки в собственности, то государственным и

муниципальным сельскохозяйственным предприятиям земельные участки предоставляются только в пользование или

аренду. С этим связаны и различия в правах на землю

лиц, работающих в таких предприятиях и организациях.

Аграрная реформа в России ставила своей целью создание

высокоэффективного сельскохозяйственного производства

путем разгосударствления, реорганизации колхозов и совхозов и предоставление земли в собственность тем, кто

ее обрабатывает. Принятые в 1990 г. Законы о земельной

реформе (ныне утратил силу)1 и о крестьянском (фермерском) хозяйстве2, а затем и ЗК предусмотрели передачу

земли в коллективную собственность работников сельскохозяйственных предприятий с тем, чтобы были рассчитаны

приходящиеся на каждого земельные паи (доли), причем

работник, желающий выйти из состава колхоза (совхоза)

для создания крестьянского (фермерского) хозяйства, получил право на выделение ему причитающегося земельного

пая в натуре. Одновременно было предписано колхозам и

совхозам привести свой организационно-правовой статус в

соответствие с законодательством, т. е. преобразоваться

в новые современные формы коммерческих организаций

(Указ Президента Российской Федерации "О

_________________________________________________________

1 ВВС РСФСР.

1990. ь 26. Ст. 327. 2 Там же. Ст. 324.

_________________________________________________________

неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в

РСФСР" 1991 г.)1. Процесс реорганизации в сельском хозяйстве затянулся. До сих пор имеются колхозы и совхозы, сохраняющие прежнюю форму хозяйствования. Поэтому

нормативные акты, определяющие порядок проведения земельных преобразований в хозяйствах, применимы и в настоящее время. Там, где реформирование произведено,

граждане стали собственниками земельных долей. Посмотрим теперь, что такое земельные доли, как они определяются и как ими распорядиться.

2. Права граждан на земельные

доли в сельскохозяйственных организациях (размеры, процедуры, купля-продажа, дарение, наследование,

аренда и др.)

Земельная доля (или земельный пай) представляет собой рассчитанное в гектарах или балло-гектарах количество земельной площади, приходящееся на одного члена (участника) сельскохозяйственной организации

(предприятия). Земельные доли на местности не отграничиваются и существуют, так сказать, в документальном

выражении до тех пор, пока в установленных законом случаях и порядке не будет произведено выделение в натуре

земельного участка, равного по размеру установленной

земельной доле. Земельные доли определяются в процессе

реорганизации сельскохозяйственных предприятий, которая

включает и приватизацию их земель как неотъемлемую

часть такой реорганизации. Правительство Российской Федерации 29 декабря 1991 г. приняло постановление "О порядке реорганизации колхозов и совхозов"2. Им установлено, что для приватизации земли и реорганизации хозяйств в каждом колхозе и совхозе создаются комиссии. В

их состав включаются представители местных органов

власти, администрации хозяйств, районных управлений

сельского хозяйства, комитетов по земельной реформе,

кредиторов. Министерством сельского хозяйства было утверждено Положение о комиссии по приватизации земли и

реорганизации колхоза (совхоза)3. 4 сентября 1992 г.

Правительством Российской Федерации принято более подробное Положение о реорганизации колхозов, совхозов и

приватизации государственных сельскохозяйственных

предприятий4. Им установлено, что при определении земельной доли (пая) учитываются все сельскохозяйственные

угодья в границах

__________________________________________________________

1 ВВС РСФСР. 1992. ь 1. Ст. 53. 2 СП.

1992. ь 1-2. Ст. 9. 3 Земельное право Российской Федерации /Под ред. Н.Н.Осокина. М., 1995. Ст. 447-454. 4

САПП. 1992. ь 12. Ст. 931.

__________________________________________________________

сельскохозяйственных предприятий, за исключением земельных участков: - переданных в ведение местных Советов народных депутатов, в том числе земель приусадебного фонда, участков, занятых сенокосами и пастбищами общественного пользования; - включенных в фонд перераспределения земель; - используемых в качестве сортоучастков для испытания новых сортов сельскохозяйственных

культур; - переданных данному хозяйству в аренду. Размер индивидуальной земельной доли (пая) устанавливается

независимо от трудового вклада и стажа работы и определяется в натуральном и стоимостном выражении. При этом

стоимость земли оценивается в размере 5-кратного налога

на землю. В случае же если площадь земельных угодий,

выделенных коллективу хозяйства в собственность бесплатно, окажется меньше площади прежних земельных угодий, то приоритетное право на аренду или выкуп оставшейся части земельных угодий предоставляется гражданам,

ранее использовавшим земельные участки на правах аренды, членам трудовых коллективов, решившим создать

крестьянские хозяйства, а также другим работникам этого

хозяйства. Данным постановлением был определен порядок

предоставления земельных долей, этот порядок впоследствии уточнен постановлением Правительства Российской

Федерации "О порядке осуществления прав собственников

земельных долей и имущественных паев" от 1 февраля 1995

г.1, однако им установлено, что в случае, если земельные доли уже рассчитаны в соответствии с постановлением

от 4 сентября 1992 г. и утверждены в установленном порядке, их повторный перерасчет не производится, а выдача свидетельств осуществляется по заявлениям собственников на основании прежних расчетов. Согласно одобренным постановлением от 1 февраля 1995 г. Рекомендациям

по подготовке и выдаче документов о праве на земельные

доли и имущественные паи, размер земельной доли рассчитывается в гектарах или в балло-гектарах. Размер земельной доли в гектарах рассчитывается путем деления

общей площади сельскохозяйственных угодий, переданных в

общую собственность участников (членов) сельскохозяйственной коммерческой организации (предприятия), на число лиц, имеющих право на получение в собственность земельных долей. Общая площадь сельскохозяйственных угодий определяется по данным инвентаризации, а при их отсутствии - по государственному акту (свидетельству).

Размер земельной доли в балло-гектарах рассчитывается

путем деления суммы балло-гектаров всех сельскохозяйственных угодий, переданных в общую собственность участников, (членов) указанной организации (предприятия), на

число лиц, имеющих право на получение земельной доли.

__________________________________________________________

1 СЗ. 1995. ь 7. Ст. 534.

__________________________________________________________

Кто же имеет право на получение земельной доли? На получение в собственность земельных долей имеют право:

работники сельскохозяйственной коммерческой организации

(предприятия), в том числе уволенные из этой организации (предприятия) по сокращению численности работников

после 1 января 1992 г. и до момента возникновения права

собственности на земельную долю. В их число не включаются временные, сезонные работники, а также лица, работающие по гражданско-правовым договорам, и совместители, основное место работы которых находится в другом

хозяйстве; пенсионеры, вышедшие на пенсию в сельскохозяйственной коммерческой организации (предприятии) и

проживающие на ее территории, в том числе получающие

пенсии по случаю потери кормильца, по инвалидности, по

уходу за инвалидами и др. [Под "территорией сельскохозяйственной коммерческой организации (предприятия)" понимаются земли, находящиеся в пределах, которые определены в документах об отводе земли, выданных до утверждения новых проектов перераспределения земель в связи с

реорганизацией хозяйств.] Проживающими на территории

данной сельскохозяйственной коммерческой организации

(предприятия) признаются также пенсионеры, живущие в

домах или жилых помещениях, находящихся на ее балансе

на момент возникновения права собственности на земельную долю, даже если эти дома расположены вне этой территории; пенсионеры, проживающие на территории, переданной сельскохозяйственной коммерческой организации

(предприятию) в результате реорганизации, но вышедшие

на пенсию в том хозяйстве, в пользовании которого эти

земли находились ранее; лица, занятые в социальной сфере на селе (работники предприятий и организаций здравоохранения, культуры, быта, связи, торговли и общественного питания, образовательных учреждений, расположенных

на территории сельскохозяйственной коммерческой организации (предприятия); временно отсутствующие работники

сельскохозяйственной коммерческой организации (предприятия) - военнослужащие срочной службы, стипендиаты хозяйства, работники, направленные на повышение квалификации, лица, имеющие право вернуться в соответствии с

действующим законодательством на прежнее место работы

(в случае их возвращения), женщины, находящиеся в отпуске по "временности и родам и отпуске по уходу за ребенком. Указанные лица могут лично распорядиться своей

земельной долей либо выслать доверенность на распоряжение ею своим доверенным лицам, которые распорядятся земельной долей в соответствии с указаниями временно отсутствующего работника. Если работник не имеет возможности лично явиться либо выслать доверенность, принадлежащая ему земельная доля отходит к невостребованным

земельным долям с правом последующего востребования в

случае его возвращения в хозяйство (в течение установленного законодательством Российской Федерации срока

исковой давности);

наследники лица, имевшего право на получение в собственность земельной доли, но умершего к моменту выдачи

свидетельства (в течение установленного срока исковой

давности). Важно подчеркнуть, что перечисленные лица

имеют право на первичное получение земельной доли только в одной сельскохозяйственной коммерческой организации. Кроме того, Указом Президента Российской Федерации

от 7 марта 1996 г. разрешено руководителям и специалистам сельскохозяйственных органов, специалистам сельскохозяйственного профиля органов местного самоуправления

и органов государственной власти субъектов Российской

Федерации, в том числе руководителям и специалистам,

проработавшим в колхозах, совхозах и других сельскохозяйственных организациях не менее пяти лет, получать в

собственность земельные участки (для ведения крестьянского хозяйства и использования в иных целях) бесплатно

за счет свободных земельных паев хозяйств на тех же условиях, какие предусмотрены для бесплатной передачи земельных участков или земельных долей гражданам - сельским товаропроизводителям. Споры, связанные с правом на

получение имущественного пая и размером этого пая, разрешаются судом. Теперь посмотрим, в каком порядке происходят подготовка и выдача документов о праве на земельные доли. Внутрихозяйственные комиссии по приватизации земли и реорганизации проводят следующую работу:

- организуют проведение инвентаризации сельскохозяйственных угодий; - составляют (уточняют) списки лиц,

имеющих право на получение земельных долей в соответствии с законодательством; - рассчитывают (уточняют)

размеры земельных долей; - подготавливают пакет документов по выдаче свидетельств на право собственности на

земельные доли; - организуют выдачу подготовленных районными комитетами по земельным ресурсам и землеустройству свидетельств на право собственности на земельные доли. После того как соответствующий пакет документов подготовлен внутрихозяйственной комиссией, он утверждается высшим органом управления сельскохозяйственной организации, предприятия (общим собранием, собранием уполномоченных, администрацией и т.п.) и представляется в администрацию района. Администрация района (глава органа районного самоуправления) после получения документов в месячный срок принимает решение о передаче

земель в общую собственность участников (членов) сельскохозяйственной коммерческой организации (предприятия)

и о выдаче им свидетельств на право собственности на

земельные доли. Свидетельства должны быть выданы в

срок, не превышающий 1 месяца со дня принятия решения

районной администрацией. Оформляет и выдает свидетельства на право собственности на земельные доли лицам,

имеющим право на их получение, районный

комитет по земельным ресурсам и землеустройству, он же

их регистрирует. Моментом возникновения права собственности на земельную долю является дата принятия администрацией района решения о передаче земли в общую

собственность участников (членов) сельскохозяйственной

коммерческой организации (предприятия). Свидетельства

собственникам земельных долей выдаются по форме, утвержденной Указом Президента Российской Федерации "О

регулировании земельных отношений и развитии аграрной

реформы в России" от 27 октября 1993 г.1 Однако и свидетельства, выданные еще до вступления в силу этого

Указа, имеют такую же законную силу. Временным документом, который при реорганизации сельскохозяйственных

предприятий может удостоверять право собственности на

земельную долю, служит выписка из приложения к документу, удостоверяющему право общей собственности на землю

(решению местной администрации, государственному акту).

Такая выписка выдается районным комитетом по земельным

ресурсам и землеустройству, а при получении свидетельства о праве собственности на земельную долю подлежит

сдаче. В принятом 7 марта 1996 г. Указе Президента Российской Федерации "О реализации конституционных прав

граждан на землю" отмечено, что с начала 1991 г. в результате проведения реформы 12 млн. сельских жителей

стали собственниками земельных долей. Указом предписано

Правительству Российской Федерации и органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации принять

меры к завершению в 1996 г. выдачи членам сельскохозяйственных организаций и другим гражданам - собственникам земельных долей свидетельств на право собственности на земельные доли. Установлено, что выдача и регистрация этих свидетельств производятся бесплатно. Органы местного самоуправления обязаны были в течение месяца со дня опубликования данного Указа направить всем

собственникам земельных долей извещения о порядке получения зарегистрированных в соответствии с российским

законодательством свидетельств на право собственности

на земельные доли (для тех, кто ранее их не получил).

Невостребованные земельные доли, на которые не поступили заявления на получение свидетельств на право собственности, сохраняются за сельскохозяйственными организациями (или передаются сельскохозяйственным организациям), которые используют их в течение трех лет. Если

за это время собственник земельной доли не подал заявление на получение свидетельства на право собственности

на земельную долю и не принял решение об использовании

земельной доли, она остается в пользовании сельскохозяйственной организации еще на три года.

__________________________________________________________

1 САПП. 1993.ь 44. Ст. 4191.

__________________________________________________________

Невостребованные земельные доли передаются сельскохозяйственным коммерческим организациям с их согласия,

если же сельскохозяйственная коммерческая организация

отказывается от использования невостребованных долей,

они зачисляются в фонд перераспределения земель района.

Не допускается передача одной земельной доли нескольким

сельскохозяйственным коммерческим организациям. Невостребованные земельные доли передаются с указанием их

собственника, а сельскохозяйственная организация в отношении них осуществляет только представительство в соответствии со ст. 183 ГК. Она несет перед собственниками невостребованных долей ответственность по всем претензиям, которые они могут предъявить в отношении пользования принадлежащими им, но не востребованными земельными долями. Сельскохозяйственная организация также

вносит в бюджет налоговые и иные обязательные платежи

за невостребованные земельные доли. К сожалению, не

везде на местах оперативно и правильно организована выдача документов на земельные доли. Кое-где допускаются

проволочки, гражданам приходится сталкиваться с бюрократизмом чиновников. Многое здесь зависит от исполнительности районных администраций, а также от позиции

органов власти в краях, областях и республиках, входящих в состав Российской Федерации. Положительным является, например, опыт Самарской области, где уже 3 апреля 1996 г. принято постановление главы администрации

области "О мероприятиях по исполнению Указа Президента

Российской Федерации от 7 марта 1996 г. "О реализации

конституционных прав граждан на землю". В нем намечены

конкретные действия органов исполнительной власти по

исполнению отдельных норм Указа - например, завершить

выдачу свидетельств на право собственности на земельные

доли - и установлен график проверок исполнения. В ближайшее время администрацией Самарской области будет утвержден Временный порядок купли-продажи гражданам земельных долей и условия выкупа их у собственников органами местного самоуправления. Необходимо иметь в виду,

однако, что Положением о реорга-низации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий установлены изъятия из общего порядка

приватизации земли в отношении специализированных хозяйств. Обязательным условием реорганизации этих хозяйств является сохранение выполнения ими особых производственных функций по основной специализации. Поэтому

выделение части имущества и земли, обеспечивающих выполнение данных функций, в натуре при выходе из состава

хозяйства не допускается в госу-дарственных племенных и

конных заводах, государственных конюшнях, ипподромах,

селекционно-гибридных центрах, государственных семенных

инспекциях и лабораториях по сортоиспытанию сельскохозяйственных культур, сортоиспытательных станциях и

участках, предприятиях по воспроизводству ценных видов

рыб. Реорганиза-

ция же учебно-опытных, учебно-производственных, опытно-производственных и других хозяйств высших и средних

сельскохозяйственных учебных заведений, научно-исследовательских институтов, совхозов, техникумов, совхозов-колледжей, опытных хозяйств ма-шиноиспытательных

станций, опытно-селекционных станций, ботанических садов - при обязательном объединении имущественных и земельных долей (паев) в размере, обеспечивающем учебный

или исследовательский процесс. Причем на земельные доли

не распределяются опытные поля (участки) научно-исследовательских учреждений и учебных заведений. Специализированные племенные колхозы и совхозы, овощеводческие

совхозы с мелиоративными системами, семеноводческие,

рисоводческие, плодоводческие, виноградские, чаеводческие, хмелеводческие, по выращиванию лекарственных трав,

эфиромаслич-ных культур, зверосовхозы реорганизуются с

сохранением целостности специализированных участков

производства, технологических линий или технологически

неделимых объектов, необходимых для сохранения сложившейся специализации производства. В реорганизуемых животноводческих комплексах, птицефабриках и парниково-тепличных комбинатах в случае, если земельные площади хозяйства достаточны лишь для обеспечения кормами

животноводства, работник не вправе получить земельную

долю в натуре при выходе из хозяйства. Без выделения

земельной доли в натуре реорганизуются также сельскохозяйственные предприятия, расположенные в городской черте. Указанные нормы закреплены в п. 20-23 и 26 упомянутого Положения. В связи с этим в тексте Указа Президента Российской Федерации "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" записано:

"Права по выделению земельных долей (паев) в натуре не

распространяются на работников сельскохозяйственных

предприятий, реорганизация которых производится в соответствии с пунктами 20-23 и 26 Положения о реорганизации". Так, гр-н Р. был членом колхоза "Заветы Ильича"

(Московская область), впоследствии преобразованного в

Ассоциацию крестьянских хозяйств, а затем в сельскохозяйственный кооператив - агрофир-му "Русь". Р. вышел из

колхоза, написав заявление о выделении приходящегося на

его долю земельного участка для ведения крестьянского

хозяйства, но ответа не получил. Тогда он обратился в

суд, и решением Домодедовского городского народного суда Московской области его иск был удовлетворен. Однако

заместитель Председателя Верховного Суда Российской Федерации принес протест на данное решение, который был

удовлетворен президиумом Московского областного суда1.

Выяснилось, что колхоз "Заветы Ильича" был спе-циализированным хозяйством, имел основное производственное на

__________________________________________________________

1БВС. 1994. ь 1. С. 13-14.

__________________________________________________________

правление - выращивание телок. Войдя в агрофирму

"Русь", сохранил свою специализацию. Агрофирма же - животноводческий комплекс, имеет большое стадо крупного

рогатого скота и испытывает острый дефицит в земельных

площадях для обеспечения скота грубыми и сочными кормами, поэтому в силу Постановления от 4 сентября 1992 г.

и утвержденного им Положения работник, выходящий из такого хозяйства, не вправе получить земельную долю в натуре. В этих случаях земельный участок для ведения фермерского хозяйства может быть выделен администрацией

района за счет земель, находящихся в ее распоряжении

для этих целей. В таких случаях собственнику земельной

доли следует использовать эту долю другими способами, о

которых идет речь в данной главе. Собственность на земельную долю не имела бы смысла, если бы собственники

не имели права распорядиться своими долями. Однако закон не может не ограничивать направления использования

земельных долей, поскольку государство в виде этих долей предоставило крестьянам бесплатно лучшие, т. е.

пригодные для производства сельхозпродукции, земли и не

может допустить их разбазаривания, массовой распродажи

для несельскохозяйственных целей. Поэтому в законодательстве существует исчерпывающий перечень прав собственников по распоряжению земельными долями. Лица, которым принадлежат земельные доли, должны знать, что

объем этих прав не оставался неизменным со времени начала земельной и аграрной реформ, он изменялся и расширялся. В Указе Президента Российской Федерации "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в

РСФСР" 1991 г.1 речь идет только о праве работников

сельскохозяйственных предприятий продать земельную долю

другим работникам хозяйства или самому хозяйству; граждане, выходящие из колхозов и совхозов, могли обменять

земельную долю или сдать ее в аренду, а получить участок в натуре можно было лишь в случае создания крестьянского хозяйства. Положение о реорганизации колхозов,

совхозов... допускает также для любого владельца земельной доли возможность сдать ее в аренду другим владельцам долей, передать по наследству и внести в качестве взноса в создаваемое товарищество, АО или кооператив. Указ Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 г. добавляет сюда залог земельной доли, сдачу в аренду (любым гражданам и юридическим лицам), а

также продажу - но только для целей производства сельскохозяйственной продукции (т. е. организациям, ведущим

сельскохозяйственное производство, фермерским хозяйствам, гражданам, работающим в сельскохозяйственных

предприятиях и организациях либо проживающим на селе м

ведущим личное подсобное хозяйство). В настоящее время

в отношении перечня прав по распоряжению земельными долями действует последний по времени норма

__________________________________________________________

1 ВВС РСФСР.1992. ь 1. Ст. 53.

__________________________________________________________

тивный акт, посвященный этому вопросу, - Указ Президента Российской Федерации "О реализации конституционных

прав граждан на землю". Более детально отдельные моменты распоряжения долями урегулированы в одобренных упоминавшимся выше постановлением Правительства Российской

Федерации от 1 февраля 1995 г. рекомендациях о порядке

распоряжения земельными долями и имущественными паями.

Большинство прав по распоряжению земельными долями не

требуют выдела их в натуре в качестве конкретного, ограниченного на местности земельного участка. Когда такой участок в счет земельной доли выделен и предоставлен, на него оформляются соответствующие документы о

праве собственности на земельный участок (а не долю) и

речь идет уже о распоряжении участком, а не земельной

долей. Передача же земельной доли на тех или иных основаниях от одного лица другому лицу (физическому или

юридическому) фактически выглядит как передача документов о праве собственности на данную земельную долю. Выделение земельной доли в натуре, т. е. предоставление

земельного участка в размерах, указанных в документах

на земельную долю, может быть осуществлено только в

особых, установленных законом случаях, о которых пойдет

речь ниже. Без выдела же в натуре собственник земельной

доли может распорядиться ею - без согласия на то других

участников долевой собственности - следующим образом: обменять на имущественный пай или на земельную долю в

другом хозяйстве; - продать; - передать по наследству;

- передать на условиях договора ренты и пожизненного

содержания; - внести в уставный капитал или паевой фонд

сельскохозяйственной организации. В каждой сельскохозяйственной организации в ходе реорганизации производится раздел земли на доли, а имущества - на паи, поэтому все работающие в хозяйстве и пенсионеры становятся

обладателями как земельной доли, так и имущественного

пая. Они могут обменяться между собой: например, группа

граждан-участников сельскохозяйственной организации хочет, объединив свои имущественные паи и обменяв дополнительно на имущественные паи собственные земельные доли, получить затем эти паи в натуре в виде Здания и

оборудования либо получить денежную компенсацию,

ку-пить все необходимое и создать самостоятельную коммерческую организацию по ремонту техники. В свою очередь, получить допол-нительные земельные доли путем обмена на имущественные паи может быть выгодно тем, кто

собирается создавать крестьянское (Фермерское) хозяйство. Для оформления таких сделок могут применяться правила купли-продажи земельной доли, о которых речь пойдет ниже, только

в качестве средства платежа будет указываться денежный

эквивалент стоимости имущественных паев. В принципе не

запрещен и обмен земельными долями внутри одной сельскохозяйственной организации, но вряд ли он имеет какой-либо смысл, поскольку размеры долей одинаковы, а

расположение их на местности не определяется. Другое

дело - обмен долями между членами разных сельскохозяйственных организаций: здесь и размер долей может отличаться, и играет роль как расположение этих организаций, так и их организационно-правовая форма и экономические показатели деятельности. Только надо иметь в виду, что совершить обмен земельных долей между собой могут только участники сельскохозяйственных предприятий,

еще находящихся в процессе реорганизации, где сохраняется коллективная собственность на землю. Если же земельная доля внесена в уставный капитал коммерческой

организации - такой, как акционерное общество, - то,

как мы увидим дальше, право собственности гражданина на

нее теряется и обменять ее нельзя. В последнем Указе

Президента Российской федерации (от 7 марта 1996 г.)

купля-продажа земельных долей уже не оговаривается условием "только для целей сельскохозяйственного производства". И действительно, здесь не возникает никакой

опасности распродажи сельскохозяйственных земель, ведь

продается не земельный участок, а только земельная доля, получить которую в натуре можно как раз исключительно для ведения сельского хозяйства. Единственное

условие, установленное сейчас законом для продажи земельных долей, - соблюдение правил, предусмотренных ст.

250 ГК Российской Федерации. В этой статье говорится,

что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности

имеют преимущественное право покупки продаваемой доли

по цене, за которую она продается, и на прочих равных

условиях. Продавец доли обязан известить в письменной

форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием

цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от

покупки или не приобретут продаваемую долю в течение

месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права

покупки любой другой участник долевой собственности

имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном

порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Указом Президента Российской Федерации от 7 марта

1996 г. разрешено также органам местного самоуправления

по заявлению собственника выкупать его земельную долю в

целях пополнения фонда перераспределения земель и передачи (продажи) юридическим лицам и гражданам Российской

Федерации для производства сельскохозяйственной продукции. Порядок и условия выкупа устанавливаются, органами

государственной власти субъектов Рос-

сийской Федерации (республик, краев, областей в составе

Федерации). Продавец и покупатель заключают договор

купли-продажи земельной доли по установленной форме.

Договор может быть нотариально удостоверен и зарегистрирован в соответствии с действующим законодательством.

Оплата за земельную долю может производиться единовременно или в рассрочку. Земельная доля переходит в собственность покупателя независимо от того, какая форма

оплаты (единовременная или в рассрочку) предусмотрена

договором. Дарение земельного пая и передача его по

наследству производятся по общим правилам, установленным гражданским законодательством. Для того чтобы подарить земельную долю гражданину или юридическому лицу,

необходимо заключить договор дарения, согласно которому

одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) данную земельную долю. Поскольку речь в данном случае идет о дарении недвижимого имущества (земли), такой договор согласно ст. 574 ГК Российской Федерации должен быть заключен обязательно в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Упоминавшийся Указ Президента

Российской Федерации "О реализации конституционных прав

граждан на землю" впервые предусматривает и еще одну

возможность для владельцев земельной доли - передать ее

на условиях договора ренты и пожизненного содержания.

Такие договоры также регулируются новым ГК. По договору

ренты собственник земельного пая передает его в собственность другому лицу, которое в обмен обязуется выплачивать периодически ренту (в виде определенной денежной суммы либо предоставления иных средств на содержание). Причем может быть установлена обязанность выплачивать ренту бессрочно - это будет постоянная рента или

на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Договор ренты следует удостоверить нотариально, а поскольку речь идет о передаче земли, то и зарегистрировать в государственных органах. Необходимо отметить,

что земельная доля при договоре ренты может передаваться и бесплатно, и за плату - в зависимости от Договоренности сторон. За просрочку выплаты ренты плательщик

уплачивает получателю ренты проценты. Их размер по общему правилу ст. 395 ГК Российской Федерации определяется существующей в месте жительства получателя ренты

учетной ставкой банковского процента на день, когда

должна была состояться очередная выплата ренты. Но договором может быть установлен и другой размер процентов. Права на получение постоянной ренты можно уступить

по договору другим лицам либо передать по наследству.

Постоянная рента выплачивается в деньгах в размере,

устанавливаемом догово-

ром, причем может быть предусмотрено увеличение размера

выплачиваемой ренты пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда. Можно предусмотреть в договоре выплату постоянной ренты

путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме

ренты. Если договором не предусмотрено иное, постоянная

рента выплачивается по окончании каждого календарного

квартала. Плательщик постоянной ренты вправе отказаться

от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа, но он обязан сообщить об этом в письменной форме не позднее чем

за три месяца до прекращения выплаты ренты. Договором

может быть установлен и более длительный срок. Можно,

например, предусмотреть, что право на выкуп постоянной

ренты не может быть осуществлено при жизни получателя

ренты или в течение иного срока (но не свыше 30 лет с

момента заключения договора). Обязательство по выплате

ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа

получателем ренты (если иной порядок выкупа не предусмотрен договором). В определенных случаях сам получатель постоянной ренты вправе требовать ее выкупа плательщиком. Например, если плательщик просрочил выплату

ренты более чем на год, если он признан не-платежеспособным, если земельная доля передана в общую собственность; договором могут быть предусмотрены и другие случаи. Выкуп производится по цене, определенной договором

постоянной ренты. Если в договоре условия о выкупной

цене отсутствуют, устанавливается цена, соответствующая

годовой сумме подлежащей выплате ренты, плюс, если земельная доля передавалась под выплату ренты бесплатно,

в выкупную цену включается цена этой земельной доли.

Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего земельную долю под выплату

ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. Допускается установление пожизненной ренты в

пользу нескольких граждан. Тогда их доли в праве на получение ренты считаются равными (если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты). В случае смерти

одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты

(но договором может быть предусмотрено и иное), а в

случае смерти последнего получателя ренты обязательство

выплаты ренты прекращается. Пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты (как правило, по окончании

каждого календарного месяца) в течение его жизни. Размер пожизненной ренты, определяемой в договоре, в расчете на месяц должен быть не менее минимального размера

оплаты труда, установленного законом, и подлежит увеличению по мере его увеличения.

В случае существенного нарушения договора пожизненной

ренты плательщиком получатель вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты или расторжения договора и

возмещения убытков. Если же под выплату пожизненной

ренты земельная доля отчуждалась бесплатно, получатель

ренты вправе потребовать так-же выплаты ее стоимости.

Договор ренты может быть заключен также в форме договора пожизненного содержания с иждивением, по которому

гражданин передает принадлежащую ему земельную долю в

собственность плательщика ренты, а тот обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и(или) указанного им третьего лица (лиц). Обязанность плательщика ренты в этом случае может включать

обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а

если этого требует состояние здоровья гражданина, также

и уход за ним. Договором может быть предусмотрена и оплата плательщиком ренты ритуальных услуг. В договоре

пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего общего содержания с иждивением.

Она должна составлять на месяц не менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом. Споры

об объеме содержания, если они возникли между сторонами, разрешаются судом. Договором может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина

периодических платежей в деньгах. При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата земельной доли,

переданной в обеспечение пожизненного содержания, либо

выплаты ему выкупной цены. Передача земельной доли на

условиях выплаты ренты или пожизненного содержания один из наиболее удобных вариантов распоряжения своей

земельной долей для пенсионеров, которые могут заключить соответствующий договор с сельскохозяйственной организацией. В Указе Президента Российской Федерации "О

реализации конституционных прав граждан на землю" ничего не говорится о возможности залога земельной доли.

Этот вопрос будет решен в Дальнейшем законодательстве с

принятием нового ЗК и специального закона, регулирующего порядок внесения в залог земельных Участков. Все вышеперечисленные способы распоряжения земельной до-лей

были связаны с ее отчуждением, т. е. переходом в собственность другого лица. Существует еще возможность передачи земельной доли в пользование за плату другому

лицу или организации, при которой у владельца земельной

доли остается право собственности на нее - это сдача в

аренду земельной доли. Земельная доля может быть передана в аренду только крес-тьянским (фермерским) хозяйствам, сельскохозяйственным органи-зациям или гражданам

для ведения личного подсобного хозяйства.

Арендодатель и арендатор заключают договор аренды земельной доли, который подлежит регистрации в установленном порядке на местах в комитетах по земельным ресурсам и землеустройству, а по желанию сторон может

быть также заверен нотариально. Договоры аренды земельных долей заключаются на срок не менее трех лет. Арендодателями могут выступать как отдельный собственник,

так и группа собственников земельных долей (например,

группа работников реорганизованного хозяйства вступила

в сельскохозяйственный кооператив и сдала свои земельные доли в аренду этому кооперативу). В последнем случае заключается многосторонний договор аренды земельных

долей. К договору аренды прилагается план арендуемого

земельного участка, который выдается арендодателю (одному из арендодателей, если договор многосторонний) и

арендатору. Для того чтобы можно было приступить к использованию арендуемой земельной доли, она должна быть

выделена в натуре в качестве земельного участка. Рекомендации о порядке распоряжения земельными долями говорят о том, что действия по выделению в натуре земельного участка, соответствующего арендованной земельной доле (долям), имеет право осуществлять с согласия арендодателя (арендодателей) арендатор. Например, если арендатор - гражданин, он возбуждает ходатайство о предоставлении земельного участка в натуре для ведения

крестьянского или личного подсобного хозяйства в том же

порядке, как если бы получал участок в счет доли, принадлежащей ему на праве собственности. В тех же Рекомендациях упоминается, что в случае заключения многостороннего договора аренды земельные участки в натуре

каждому арендодателю могут не выделяться. Разумеется,

нужды в таком выделении не возникает, если в аренду

сдаются все земельные доли, полученные работниками данного хозяйства, одному сельскохозяйственному предприятию (организации). В любом случае в свидетельство на

право собственности на земельную долю каждого арендодателя вносится соответствующая запись о передаче доли в

аренду. Условия оплаты определяются договором аренды. В

счет арендной платы арендодатель (арендодатели) может

получить деньги, продукцию или услуги. Договором может

быть установлено, что земельный налог выплачивает арендатор. Арендатор может использовать арендуемый земельный участок только для сельскохозяйственного производства и не имеет права его продавать, закладывать или отчуждать каким-либо другим образом. Площадь земель сельскохозяйственного назначения, арендуемых для производства сельскохозяйственной продукции, не ограничивается.

Для большинства граждан, получивших земельные доли в

ходе реорганизации сельскохозяйственных предприятий и

желающих

продолжать работу в сельскохозяйственном производстве,

выбор способов распоряжения земельной долей сводится к

двум возможностям: внесения доли в уставный капитал

(паевой фонд) сельскохозяйственной коммерческой организации либо получения ее в натуре для ведения крестьянского или личного подсобного хозяйства - в зависимости

от того, желает ли человек хозяйствовать на земле индивидуально или как участник коллективного формирования.

Необходимо отчетливо понимать, что создание в ходе аграрной реформы организаций с коллективной собственностью на землю имеет промежуточный, временный характер. Конечная цель - создание условий для повышения эффективности сельхозпроизводства путем формирования

многоукладной экономики на селе, включающей сеть коммерческих организаций современных организационно-правовых форм и семейных фермерских хозяйств. То, что в аграрной сфере экономики до сих пор кое-где действуют так

называемые коллективные предприятия (они часто именуются совхозами, ассоциациями, даже акционерными обществами), уже не соответствует новому законодательству. Коммерческие организации, в том числе сельскохозяйственные, могут функционировать только в тех формах, которые

предусмотрены ГК. При этом ни в хозяйственных обществах

и товариществах, ни в кооперативах действующим законодательством не предусмотрена коллективная собственность

их участников (или членов) на имущество в том числе на

землю. Как уже упоминалось, участники акционерного общества другого общества, товарищества обязаны внести

вклад в уставный капитал данной организации в порядке,

размерах, способами и в сроки, которые предусмотрены

учредительными документами этой коммерческой организации. В сельском хозяйстве работники реорганизованных

колхозов и совхозов, вступая во вновь создаваемые коммерческие организации, вносят в качестве таких вкладов

свои имущественные паи и земельные доли. При этом, как

подчеркива-

лось, право собственности на эти доли и

паи переходит к самой коммерческой организации1. При

внесении земельных долей в ус- тавный капитал сельскохозяйственной коммерческой организации этой организации

как юридическому лицу выдаются свидетельство на право

собственности на земельный участок, площадь которого

соответствует внесенным земельным долям, и план этого

участка. Свидетельство на право собственности на земельную долю лица, внесшего свою долю в уставный капитал указанной организации, теряет юридическую силу. Те

доли, на которые разделен уставный или складочный капи-тал в обществах с ограниченной ответственностью и в

товарищест- вах, не следует путать с земельными долями.

Доли в капитале, так же как акции в акционерном обществе, служат для начисления на

__________________________________________________________

1 ГК. Ст. 66

__________________________________________________________

них соответствующего процента прибыли. При выходе гражданина из состава участников хозяйственного общества,

товарищества ему возмещается стоимость части имущества

коммерческой организации, соответствующая его доле в

уставном капитале (или принадлежащим ему акциям). В

дальнейшем при совершенствовании законодательства, возможно, будут учтены особенности сельскохозяйственных

коммерческих организаций, предусмотрена возможность получения обратно земельного пая лицами, выходящими из

состава таких организаций. В ст. 1 Федерального закона

"Об акционерных обществах" от 24 ноября 1995 г. прямо

указано, что особенности создания правового положения

акционерных обществ, созданных на базе реорганизованных

колхозов, совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, а также крестьянских (фермерских) хозяйств,

обслуживающих и сервисных предприятий для сельскохозяйственных производителей, определяются федеральными

законами. И такие специальные законы уже разрабатываются. Благоприятный для владельцев земельных долей порядок установлен Законом о сельскохозяйственной кооперации. Согласно п. 3 ст. 10 этого Закона при реорганизации сельскохозяйственной организации ее член (участник)

вправе передать выделенный ему земельный участок или

причитающуюся ему земельную долю в счет паевого взноса

в паевой фонд кооператива с условием или без условия их

возврата в натуральной форме в случае выхода из кооператива. То есть при вступлении как в производственный

сельскохозяйственный кооператив (в том числе колхоз),

так и в потребительский гражданин может внести в качестве паевого взноса свою земельную долю с условием ее

возврата в дальнейшем, если он примет решение выйти из

кооператива. А когда вносится не земельная доля, а непосредственно земельный участок, то может быть поставлено условие возврата его в натуральном виде. Статья 18

Закона о сельскохозяйственной кооперации гласит, что в

соответствии с уставом кооператива либо в соответствии

с решением общего собрания членов кооператива и с согласия лица, выходящего из кооператива, может быть предусмотрена выплата стоимости паевого взноса в натуральной форме в виде земельного участка или другого имущества кооператива. При выдаче земельного участка в

счет паевого взноса размер земельного участка определяется исходя из размера паевого взноса выходящего члена

кооператива и стоимости земельного участка, на основании которой он был засчитан в паевой взнос. Место нахождения земельного участка, выдаваемого выходящему

члену кооператива в счет его паевого взноса в соответствии с уставом кооператива, или решением общего собрания членов кооператива, или решением суда, устанавливается решением правления кооператива. Однако наиболее

удобно для владельцев земельных долей пользоваться другим разрешенным законом механизмом - внесением

в уставный капитал не самой земельной доли, а лишь пра-

ва пользования ею. При этом право собственности на земельную долю остается у лица, передавшего ее в качестве

доли участия в уставном капитале, а сельскохозяйственная организация получает право использовать земельный

участок, равный этой доле, в своей хозяйственной деятельности. Такая передача права пользования отличается

от передачи в аренду: в последнем случае пользование

долей сельскохозяйственной организацией осуществляется

за плату и, соответственно, означает, что гражданин ничего не вносит в уставный капитал или паевой фонд этой

организации (он может и не быть вообще членом, участником данной организации). Поскольку доля участия каждого

лица в уставном капитале, паевом фонде должна быть

рассчитана, то и право пользования земельной долей оценивается в рублях. Такая оценка устанавливается соглашением участников сельскохозяйственной коммерческой организации. Она учитывается наряду с имущественными паями и другими вкладами членов данной организации. Право

пользования земельной долей может быть внесено в уставный капитал организации на срок не более трех лет - затем можно вносить его снова. Главное, что по истечении

срока, на который было внесено право пользования земельной долей в уставный капитал, собственник земельной

доли сохраняет возможность выделения в натуре земельного участка в счет своей доли (разумеется, по основаниям, предусмотренным законодательством). В случае внесения в уставный капитал сельскохозяйственной коммерческой организации права пользования земельными долями к

ее учредительному договору прилагается план земельного

участка, общая площадь которого соответствует площади

земельных долей, на которые передано право пользования,

и список лиц, внесших это право. В свидетельство на

право собственности на земельные доли лиц, внесших право пользования земельными долями в уставный капитал,

районным комитетом по земельным ресурсам и землеустройству вносится соответствующая запись о совершенной

сделке. При внесении права пользования земельной долей

в уставный капитал сельскохозяйственной коммерческой

организации земельные участки в натуре каждому собственнику могут не выделяться (особенно если передает

такое право пользования целая группа собственников или

даже все члены реорганизуемого хозяйства). Главное, что

делает возможным внесение права пользования земельной

долей в уставный капитал сельскохозяйственной коммерческой организации, - это наличие в уставе или учредительном Договоре данной организации условий осуществления такого права. Уставом, учредительным договором может быть вообще установлено, что не допускается внесение права пользования земельной долей - только внесение

самой земельной доли с передачей права собственности на

нее. Лицам, внесшим земельную долю или право пользования ею в уставный капитал сельскохозяйственной коммерческой организации,

на основании ее учредительного договора выдается документ, удостоверяющий долю их участия в уставном капитале. Формирование земельных массивов из земельных участков, соответствующих земельным долям, переданным в уставный капитал сельскохозяйственной коммерческой организации, производится с согласия собственников земельных долей и с учетом требований по рациональной организации территории и компактного землепользования. В случае возникновения разногласий между лицами, вносящими в

уставный капитал свои земельные доли, и лицами, вносящими в него право пользования земельными долями, применяется порядок распределения земли, предусмотренный

постановлением Правительства Российской Федерации "О

реформировании сельскохозяйственных предприятий с учетом практики Нижегородской области" от 27 июля 1994 г.

ь 8741, о котором пойдет речь далее. Земельные споры,

возникающие при этом, могут быть разрешены судом. Мы

рассмотрели порядок внесения в уставный капитал (паевой

фонд) сельскохозяйственных коммерческих организаций земельных долей или права пользования ими, но не следует

забывать, что в качестве паевого взноса или вклада в

уставный капитал может быть передан и непосредственно

земельный участок, если гражданин таковым располагает

(например, получил землю в натуре для ведения фермерского хозяйства, но не смог обеспечить рентабельное производство и решил вступить в коллективное хозяйство,

кооператив, товарищество и т.п.). В этом случае участок

переходит в собственность сельскохозяйственной коммерческой организации, его стоимость засчитывается как доля гражданина в уставном капитале этой организации. К

сожалению, в земельном законодательстве практически ничего не говорится о том, возможно ли внесение в уставный капитал только права пользования земельным участком

(как представляется, такое положение сложилось потому,

что у нас еще мало граждан, обладающих на праве собственности достаточными для производственных целей земельными участками; этот пробел в законодательстве со

временем должен быть восполнен). В то же время ст. 66

ГК Российской Федерации гласит, что вкладом в имущество

хозяйственного товарищества или общества могут быть

деньги, ценные бумаги, другие вещи или имущественные

права либо иные права, имеющие денежную оценку. Следовательно, по нашему мнению,право пользования земельным

участком может быть оценено в денежном выражении и внесено в уставный капитал коммерческой организации. Но

для этого учредительный договор или устав данной организации должен содержать подробные условия, на которых

вносится право пользования землей: сроки, порядок денежной оценки, порядок регистрации такой сделки и т.д.

Ориентиром здесь могут служить правила, установленные

для внесения в уставный капитал прав пользования земельной долей.

__________________________________________________________

1 СЗ. 1994. ь 15. Ст. 1787.

__________________________________________________________

Пока удобнее всего вносить земельный участок в паевой

фонд сельскохозяйственных кооперативов, где, как уже

отмечалось, можно оговорить условия его возврата в натуре при выходе из кооператива. Указом Президента Российской Федерации "О реализации конституционных прав

граждан на землю" от 7 апреля 1996 г. установлено, что

отныне передача земельных долей или права пользования

ими в уставный капитал сельскохозяйственных организаций

осуществляется на основании договоров между собственниками долей и сельскохозяйственными организациями. Такие

договоры должны регистрироваться в установленном порядке на местах в комитетах по земельным ресурсам и землеустройству. Правительству Российской Федерации поручено

в ближайшее время утвердить примерные формы этих договоров. Но пока примерные формы не изданы, договоры заключаются в произвольной форме. Все, что говорилось до

сих пор о внесении земельных долей в уставный капитал

или паевой фонд сельскохозяйственной коммерческой организации, относится в основном к случаям, когда колхоз,

совхоз, другое сельскохозяйственное предприятие целиком

преобразуются в такую коммерческую организацию. Но в

процессе реорганизации бывает и по-другому: например,

коллектив решает на месте крупного многоотраслевого хозяйства создать несколько более мелких коммерческих организаций (кооперативов, товариществ и др.) на базе отдельных бригад, форм, производств или по другим признакам. При такой ситуации, конечно, необходимо бывает

отграничить в натуре земельные участки, переходящие в

собственность вновь образуемых организаций, в соответствии с количеством земельных долей работников, учреждающих каждую из этих организаций. Как лучше произвести в

таких случаях выделение земли? В качестве одного из

способов можно использовать методики так называемой нижегородской модели. В Нижегородской области в ходе реформы была успешно произведена реорганизация целого ряда сельскохозяйственных предприятий с одновременным

разделом на несколько более компактных организаций. Накопленный опыт обобщен учеными-экономистами, широко

пропагандируется и применяется в разных регионах страны. Постановлением Правительства Российской Федерации

"О реформировании сельскохозяйственных предприятий с

учетом практики Нижегородской области" от 27 июля 1994

г. ь 8741 утверждено Положение о реформировании сельскохозяйственных предприятий, которым рекомендовано

пользоваться всем коллективам, принявшим решение о реорганизации по данной модели, при условии, что в хозяйстве уже получены свидетельства на право собственности на земельные доли и имущественные паи. Собственники земельных долей и имущественных паев реорганизуемых сельскохозяйственных предприятий самостоятельно

принимают решение о создании коммерческих организаций

(установ

__________________________________________________________

1СЗ. 1994. ь 15. Ст. .1787.

__________________________________________________________

ленных законом форм) либо об осуществлении индивидуальной трудовой деятельности. К участию в создании новых

сельскохозяйственных кооперативов, акционерных и иных

обществ, а также товариществ могут привлекаться выделившиеся до принятия решения о реформировании из данного сельскохозяйственного предприятия крестьянские хозяйства и сельскохозяйственные организации. Новые юридические лица, крестьянские хозяйства, индивидуальные

предприниматели регистрируются в установленном порядке,

после чего они начинают заключать между собой договоры

по передаче земельных долей и имущественных паев в целях их консолидации для последующего получения в натуре. Договорная кампания заканчивается, когда не менее

95% земельных долей и не менее 95% суммы имущественного

паевого фонда распределены по различным основаниям между субъектами предпринимательской деятельности (оставшиеся невостребованными доли и паи передаются сельскохозяйственным организациям, согласным их принять, для

осуществления представительства без доверенности в отношении этих долей и паев). Затем начинается распределение земли и имущества на внутрихозяйственном аукционе. Каждое физическое или юридическое лицо, владеющее

земельными долями и имущественными паями, подает заявку

на участие в аукционе, указав в ней вид предполагаемой

деятельности, количество балло-гектаров и паевых рублей, которыми такое лицо распоряжается, а также перечень земельных участков и имущества, на которые претендует заявитель. Земля и имущество могут быть приобретены на аукционе лишь с целью создания (расширения) сельскохозяйственных предприятий или обслуживающих сельскохозяйственное производство организаций или для индивидуальной крестьянской деятельности. Общая оценка заявленных земельных участков не должна превышать суммы

балло-гектаров, указанной в свидетельствах, которыми

распоряжается заявитель. Аукционы проводятся в соответствии с Правилами проведения внутрихозяйственных

аукционов по распределению земли и имущества при реорганизации сельскохозяйственных предприятий, утвержденными в качестве приложения к рассматриваемому Положению

о реформировании. Аукционы по распределению земли и

имущества проводятся раздельно, причем вначале - земельный аукцион. На него выставляются все земельные

участки, подлежащие распределению; в качестве средства

платежа используются балло-гектары. Внутрихозяйственная

комиссия по приватизации земли и реорганизации хозяйства формирует лоты. Земельные участки, разделенные между собой дорогами, другими искусственными и естественными границами, включаются в отдельные лоты. Если поле

севооборота состоит из нескольких самостоятельных

участков, то каждый участок включается в отдельный лот.

Если на поле имеется несколько выделенных землеустроителями разных по качеству

земли участков, то каждый из них включается в отдельный

лот с учетом данных внутрихозяйственной оценки. Комиссия не позднее чем за три недели до окончания срока подачи заявок на участие в земельном аукционе обязана

предоставить следующую информацию: карту с границами

земельных участков составляющих лоты, список земельных

лотов и их стартовые цены в балло-гектарах; правила

аукциона и дату его проведения; формы и сроки подачи

заявок на участие в аукционе. При проведении аукциона

земельные лоты выставляются в следующем порядке: пашня,

многолетние насаждения, сенокосы и пастбища. Лоты по

пашне выставляются по севооборотам, полям и участкам.

Участки сенокосов и пастбищ выставляются в порядке,

указанном в акте инвентаризации земель. Залежи для целей проведения аукциона включаются в один из видов

сельскохозяйственных угодий по фактическому использованию. Победителем торгов за лот считается участник, согласившийся с наибольшей ценой. Если победивший претендент на земельный лот не имеет достаточно балло-гектаров для приобретения всего лота, он получает часть лота

в гектарах, соответствующую количеству оставшихся у него балло-гектаров, поделенному на цену в баллах за гектар, которую он предложил. Такой победитель должен использовать все остающиеся балло-гектары для приобретения данного лота. Таким образом, каждый заявитель может

приобрести лот частично только один раз в ходе аукциона. В течение двух недель после окончания аукциона

участники, выигравшие земельные участки, могут обмениваться ими. Для этого они подают заявки во внутрихозяйственную комиссию, которая и утверждает своим решением факты обменов и оформляет их как дополнения к протоколу аукциона. По результатам аукциона устанавливаются границы земельных участков, передаваемых физическим

и юридическим лицам. Собственникам земельных участков,

полученных по результатам аукциона, выдаются документы,

удостоверяющие право собственности на землю. Земли лесного и водного фондов, а также другие несельскохозяйственные земли, находившиеся в постоянном пользовании

реформированного хозяйства, передаются в пользование

вновь созданным сельскохозяйственным организациям: каждая получает расположенные внутри ее сельхозугодий или

прилегающие к этим сельхозуго-дьям земли. Если на одни

и те же земли претендует несколько вновь созданных

сельскохозяйственных организаций, то распределение между ними производится пропорционально площади их сельскохозяйственных угодий. В принципе для получения группой собственников земельных долей, решивших образовать

новую сельскохозяйственную коммер-ческую организацию,

земельных участков в натуре вовсе не обязательно проведение описанной процедуры земельного аукциона (осо-бенно если сельскохозяйственное предприятие реорганизуется

це-

ликом - скажем, в акционерное общество, - а выделяются

из него лишь несколько человек для создания кооператива

или отдельных крестьянских хозяйств). Земля может быть

выделена группе лиц в том же порядке, что и одному

собственнику земельной доли: соответствующая процедура

зафиксирована в Рекомендациях о порядке распоряжения

земельными долями и имущественными паями. Правда, может

возникнуть сомнение такого рода: в перечне прав собственников земельных долей, записанных в п. 4 Указа Президента Российской Федерации от 7 марта 1996 г., говорится о выделении земельного участка в натуре лишь для

ведения крестьянского (фермерского) и личного подсобного хозяйства. Как же быть, если объединяется для совместного производства группа собственников земельных

долей? Однако в п. 10 того же Указа читаем: "Местоположение земельного участка, выделяемого в счет земельных

долей для образования крестьянского (фермерского) хозяйства, сельскохозяйственного кооператива, иных сельскохозяйственных организаций и личного подсобного хозяйства... определяется в месячный срок по соглашению

между собственниками земельных долей". Таким образом,

можно сделать вывод, что предоставление земельных

участков в счет долей для ведения сельскохозяйственного

производства в любых его организационно-правовых формах

является обязательным. Об этом говорится и в п. 4 Указа

: "Выделяемые в натуре в счет земельных долей земельные

участки могут использоваться только для производства

сельскохозяйственной продукции". Конечно, созданию

крестьянских хозяйств в ходе земельной и аграрной реформы в законодательстве придается приоритетное значение. Еще до проведения приватизации земли в колхозах и

совхозах было установлено, что, если работающие в них

граждане пожелают выйти из состава колхоза, совхоза и

вести крестьянское (фермерское) хозяйство, им предоставляются участки, изымаемые из земель указанных сельскохозяйственных предприятий (ст. 59 ЗК). С тех пор

действует разный порядок предоставления земель для ведения крестьянского хозяйства гражданам, работающим в

сельскохозяйственных предприятиях, организациях, и иным

гражданам. Указом Президента Российской Федерации "О

неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в

РСФСР" от 27 декабря 1991 г. ь 3231, которым вводилась

реорганизация колхозов, совхозов, руководители хозяйств

обязывались в течение одного месяца со дня подачи заявления о создании крестьянского (фермерского) хозяйства

выделить земельные доли работника и членов его семьи в

натуре. В Указе Президента Российской Федерации "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" от 27 октября 1993 г. ь 1767 речь идет

уже о праве собственников земельных долей на выдел земельного участка в натуре не только для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, но и для расширения до

установленной нормы участка, используемого под личное

подсобное хозяйство и индивидуальное жилищное строительство.

__________________________________________________________

1 ВВС РСФСР. 1992. ь 1. Ст. 53.

__________________________________________________________

Для выделения одной или нескольких земельных долей в

натуре любых правомерных целях собственники земельных

долей подают заявления в администрацию района (города)

на имя представителей сособственников земельного участка или на имя руководителя сельскохозяйственной коммерческой организации, которая использует земельный участок. В заявлении указывается количество земельных долей, включая находящиеся в собственности, взятые в

аренду или полученные в качестве взноса в уставный капитал (для образующихся юридических лиц), их общая площадь, оценка в балло-гектарах, а также перечень полей

и участков, которые хотят получить заявители. Общая

оценка заявленных участков в балло-гектарах не должна

превышать сумму балло-гектаров, указанную в свидетельствах на право собственности на земельные доли заявителей. В случае, если собственниками земельных долей (т.

е. членами сельскохозяйственной организации) был заранее определен земельный массив для выделения в натуре

земельных участков, если его площадь достаточна для

удовлетворения всех заявлений, а заявители согласны получить землю на данном массиве и между ними не существует споров, земельные участки выделяются на данном

массиве. Во всех остальных случаях администрация района

в недельный срок со дня получения заявления о выделении

земельных долей уведомляет об этом других собственников

соответствующей сельскохозяйственной коммерческой организации (предприятия), а также предоставляет информацию

о каждом поданном заявлении всем заинтересованным лицам. Не позднее чем через месяц со дня подачи заявления

о выделении земли должно состояться собрание собственников земельных долей или их представителей, которое

принимает решение о местоположении земельных участков,

предоставляемых заявителям в счет выделяемых земельных

долей. В решении перечисляются земельные массивы, урочища и поля, на которых заявителям предлагается выбрать

себе земельный участок, или предлагаются конкретные земельные участки. Оценка предлагаемых заявителям участков в балло-гектарах не может быть ниже указанной в заявлении. В случае, если собрание собственников земельных долей или их представителей не приняло решение о

местоположении земельных участков, предоставляемых заявителям в счет земельных долей, до истечения указанного

срока, оно принимает решение о проведении внутрихозяйственного аукциона или об ином способе определения местоположения выделяемых участков. Решение оформляется

про-токолом, который должен быть подписан всеми собственниками земли или их представителями. Этот протокол

может выполнять функцию договора между собственниками.

Решения о выделении земли принимаются единогласно. Единогласие считается достигнутым, если в течение месяца

со дня уведомления каждого сособственника о местоположении земельных

участков, предоставляемых в счет выделяемых земельных

долей, или способе его определения заявители и внутрихозяйственная комиссия по приватизации земли и реорганизации сельскохозяйственных коммерческих организаций

(предприятий) не получили возражений в письменной форме

ни от кого из сособственников. Если между сособственниками и заявителями достигнуто согласие по вопросу выделения земельных участков в счет земельных долей, то

оформляется протокол о выделении земельных участков, в

котором указываются количество земельных долей заявителей, их оценка в балло-гектарах, перечень выделенных

участков и их общая оценка в балло-гектарах с приложением планов этих участков, выполненных в масштабе имеющегося для данной территории планово-картографического

материала. Протокол подписывают представители сособственников, каждого заявителя и районного комитета по

земельным ресурсам и землеустройству. Протокол представляется в районный комитет по земельным ресурсам и

землеустройству и служит основанием для выноса в натуру

границ земельных участков. Районный комитет по земельным ресурсам и землеустройству в месячный срок со дня

получения протокола о выделении земельных участков или

протокола внутрихозяйственного аукциона оформляет соответствующие документы на выделенные земельные участки.

При наличии разногласий между собственниками и заявителями или между несколькими заявителями по поводу выделения земельных участков, а также при отсутствии согласия о способе определения местоположения этих участков

решение принимает орган местного самоуправления при

участии комитетов по земельным ресурсам и землеустройству. При этом должны быть обеспечены рациональная организация территории (компактное размещение) и качество

земель выделяемого участка не ниже среднего по хозяйству. При несогласии собственников земельных долей с

местоположением выделяемого им земельного участка споры

решаются в судебном порядке. Законодательство субъектов

Российской Федерации вносит в установленный порядок отдельные дополнения и уточнения. Так, Законом Свердловской области "О регулировании земельных отношений на

территории Свердловской области" от 6 декабря 1995 г.

определено, что собственник земельной доли, подавший

заявление о выделении ее в натуре, вправе обратиться в

суд, если собрание собственников земельных долей отказывает в предоставлении участка, уклоняется от принятия

решения или допускает просрочку с, принятием решения, а

также если он не согласен с решением собрания. Этим же

Законом предписано предоставлять для крестьянских хозяйств земельные участки, имеющие кадастровую оценку,

как правило, на уровне средней кадастровой оценки по

данному хозяйству. Если же качество земель окажется ниже этой оценки, органы местного самоуправления устанавливают для таких хозяйств нало-

говые и иные льготы. А если размер земельной доли окажется меньше среднерайонной нормы бесплатной передачи

земли в собственность, то члены крестьянского хозяйства, выходящие из коллектива сельскохозяйственной организации, вправе обратиться в органы местного самоуправления с заявлением о передаче им в собственность из земель запаса бесплатно дополнительных земельных участков. Принятый Воронежской областной думой 25 мая 1995

г. Закон "О регулировании земельных отношений в Воронежской области" несколько ограничивает права собственников земельных долей по распоряжению ими: продать или

подарить долю можно только участникам общей собственности или самому сельскохозяйственному предприятию.

Этим же законом установлено, что при реорганизации

сельскохозяйственных предприятий выделяются земли, подлежащие предоставлению в первую очередь, их местонахождение определяется трудовым коллективом с учетом требований по рациональной организации территорий и компактного землепользования. При этом собственник земельной

доли имеет право заявить о выделении земельного участка

в натуре меньшей площади, чем ему причитается в соответствии с его долей, остальная часть может быть компенсирована имуществом или деньгами. Гражданам необходимо знать и местное законодательство, для того чтобы

правильно представлять себе объем принадлежащих им

прав.

3. Земли крестьянских хозяйств

После длительного перерыва наше общество снова обратило

внимание на крестьянские хозяйства. В начале реформ они

были интересны в качестве мелких производителей товарной сельскохозяйственной продукции. Имея в виду эти цели, к ним и обращался Закон о крестьянском (фермерском)

хозяйстве. Из определения, данного в ст. 1 Закона, следует, что крестьянское хозяйство - это самостоятельный

хозяйствующий субъект с правами юридического лица

представленный отдельным гражданином, семьей или группой дру-их лиц, осуществляющих производство, переработку и реализацию сельскохозяйственной продукции на основе использования имущества и земельных участков1. Субъекты использования земельного участка в крестьянском

хозяйстве - это глава крестьянского хозяйства и его лены. Дело в том, что ГК уточнил положение крестьянского

хозяйства в том что касается его принадлежности статусу

юридического лица, поскольку, что значит "пользоваться

правами юридического лица", при применении этого положения на практике было ясно не всем и не всегда: то ли

крестьянское хозяйство не является юридическим

__________________________________________________________

1 Лица,

работающие в хозяйстве по трудовому договору, членами

крестьянского хозяйства не являются, их отношения с

крестьянским хозяйством регулируются трудовым правом.

__________________________________________________________

лицом, а только пользуется его правами, то ли раз оно

пользуется правами юридического лица, значит, данным

лицом и является. С формальной, юридической точки зрения считать крестьянское хозяйство юридическим лицом и

раньше было нельзя, поскольку закон его таковым прямо

не называл. Теперь ситуация несколько прояснилась. В

соответствии со ст. 23 ГК глава крестьянского хозяйства, осуществляющего деятельность без образования юридического лица, признается предпринимателем с момента

государственной регистрации в качестве индивидуального

предпринимателя. И это имеет те последствия, что к

предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно

применяются правила ГК, которые регулируют деятельность

юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения1. В соответствии со ст.

257 ГК правом общей совместной собственности на имущество и на землю наделяются все его члены, если законом и договором не предусмотрено иное. Последнее положение стоит того, чтобы остановиться на нем подробнее.

Тем более, что решение этого вопроса имеет прямой выход

на земельные проблемы. С тем, что касается установления

"иных" отношений по поводу имущества по договору, в

принципе все ясно: если члены крестьянского хозяйства

при его образовании или впоследствии не заключили между

собой договор о том, что имущество и земля находятся в

какой бы то ни было иной форме собственности (общей долевой или в собственности главы или одного из членов на усмотрение крестьянского хозяйства), то действует

норма ст. 257 ГК об общей совместной собственности. Но

вот с утверждением статьи о том, что законом может быть

установлено иное, пока существуют проблемы. Дело в том,

что Законом Российской Федерации "О крестьянском (фермерском) хозяйстве", хотя и устаревшим во многих частях, но все-таки действующим, как раз и предусмотрено

"иное", а именно права на землю крестьянского хозяйства

переданы главе хозяйства. И как быть в такой ситуации?

Просто проигнорировать действующую норму нельзя: у законов есть свой порядок вступления в действие и прекращения действия. Это и в принципе неверный подход к законодательству, хотя примеры такой "забывчивости" в

последнее время мы встречаем не так уж и редко. Выбрать

для применения какую-то одну норму, например норму ГК,

потому что она более "новая" или "справедливая", тоже

нельзя, так как для прекращения действия нормы закона

эти основания тоже несущественны. Выход представляется

в том, что до принятия нового Закона о крестьянском хозяйстве, проект которого находится в стадии подготовки,

могут существовать как крестьянские хозяйства с имущественным режимом, основанным на Законе о крестьянском

хозяй1'

__________________________________________________________

ГК. Ст. 23. П. 3.

__________________________________________________________

стве (в его документах это должно быть отражено), так и

с имущественным режимом, установленным ГК, т. е. на

праве общей собственности на землю, но и это должно

быть отражено в документах крестьянского хозяйства.

Возможен и третий вариант, когда члены хозяйства на основании ГК заключают договор, в соответствии с которым

устанавливают тот имущественный режим (в том числе и

для земли), какой посчитают нужным. В принципе тогда,

когда такая структура, как крестьянское хозяйство, находится в стадии поиска формы и своего места в законодательстве, подобная свобода выбора, возможно, вещь и

не такая плохая. Теперь несколько подробнее остановимся

на субъектном составе крестьянского хозяйства, т. е.

кто и каким образом может стать его членом (участником). Содержание ст. 5 Закона о крестьянском хозяйстве

говорит о том что право на создание крестьянского хозяйства и получение земельного участка для этих целей

имеет каждый дееспособный гражданин РСФСР (Российской

Федерации), достигший 18-летнего возраста, имеющий навык сельскохозяйственных работ. Требование дееспособности и достижения 18-летнего возраста представляется

единым требованием наличия гражданской дееспособности в

полном объеме. Однако мы уже знаем, что приобретение

полной гражданской дееспособности в соответствии с ГК

возможно и до совершеннолетия в случае вступления в

брак или эмансипации. Кроме того, полная гражданская

дееспособность требует от ведущего крестьянское хозяйство соответствия другим требованиям дееспособности, о

которых говорилось ранее. Однако следует оговориться,

что эти требования в полной мере следует предъявлять

только к главе крестьянского хозяйства, поскольку именно он в соответствии с ГК будет являться индивидуальным

предпринимателем. Что касается членов крестьянского хозяйства, то ими по действующему Закону о крестьянском

хозяйстве считаются трудоспособные члены семьи и другие

граждане, ведущие хозяйство. Жаль, что такое определение совсем не учитывает возможности семейного членства

в крестьянском хозяйстве, в соответствии с ним членами

семейного крестьянского хозяйства не могут считаться ни

старики (лица пенсионного возраста), ни несовершеннолетние дети, ни вообще нетрудоспособные члены семьи.

Получается, что эти лица, оставаясь членами семьи и зачастую принимая участие в ведении хозяйства, не имеют

на его имущество никаких прав, даже права наследования.

Разумеется, можно сказать, что при данном противоречии

в свои права вступают нормы семейного законодательства.

Но это сделать реально не так просто, если в крестьянском хозяйстве семейное имущество фактически не отделено

от, назовем его так, производственного. Как стать членом крестьянского хозяйства и как это членство прекращается? По правилам организации крестьянского хозяйства

при пода-че заявления глава крестьянского хозяйства

приводит список буду-

щих членов, затем, в соответствии с этим списком, состав крестьянского хозяйства регистрируется местными органами власти. Но как быть, если крестьянское хозяйство

уже создано и его состав зарегистрирован? Проблема эта

важна и естественна, так как состав крестьянского хозяйства подвижен. Например, нужно ли регистрировать новых членов? Логично предположить, что нового члена таковым должны признать другие члены хозяйства, и прежде

всего глава. Для семейных крестьянских хозяйств издавна

существовало правило, по которому член семьи становился

членом крестьянского двора по рождению, вне зависимости

от возраста, неродственники принимались в члены в качестве известных праву того времени примаков. Они приписывались к соответствующему крестьянскому двору. Такое положение целесообразно внести и в современное законодательство о крестьянских хозяйствах. Прекращение

членства в крестьянском хозяйстве на основании законодательства наступает в случае выхода (выдела из хозяйства, смерти и, как следует понимать, лишения трудоспособности - по возрасту или по болезни). Земельный участок нужен крестьянскому хозяйству прежде всего для

сельскохозяйственного производства, значит, те земли,

которые крестьянское хозяйство использует, оно использует в сельскохозяйственных целях. И из каких категорий

они ни были бы предоставлены хозяйству, эти земли становятся землями сельскохозяйственного использования,

исключая, конечно, земли лесов, вод, особо охраняемых

территорий, которые, входя в границы крестьянского хозяйства, сохраняют свой режим использования, или в соответствующем порядке они должны быть переведены в категорию сельскохозяйственных земель. О том, где и каким

образом взять земли для ведения крестьянского хозяйства, уже был предварительный разговор в частях, рассказывающих об источниках предоставления земли гражданам

вообще. Напомним, что это могут быть приватизационные

способы (из фондов перераспределения и земель запаса),

а также способы, предусмотренные ГК для приобретения

имущества. Рассмотрим в отдельности для каждого источника получения земли процедуру получения из него земельного участка для ведения крестьянского хозяйства.

Как гласила ст. 7 Закона о крестьянском (фермерском)

хозяйстве, граждане, изъявившие желание вести крестьянское хозяйство, включая и тех, кто переезжает из других

регионов на постоянное жительство, подают заявление с

необходимыми обоснованиями в районную (городскую) администрацию по месту расположения участка. Местная администрация направляет указанное заявление в земельную

комиссию для подготовки материалов. Порядок выдачи документов, удостоверяющих право на землю, закреплен Инструкцией о порядке выдачи (замены) государственных актов на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей, утвержденной Комитетом по земельной реформе

и земельным ресурсам при Правительстве Российской Федерации 9 марта 1992 г.,

а также порядком выдачи и регистрации Свидетельства о

праве собственности на землю и Порядком выдачи и регистрации договоров аренды земли сельскохозяйственного

назначения, договоров временного пользования землей

сельскохозяйственного назначения, утвержденными Комитетом по земельной реформе и земельным ресурсам при Правительстве Российской Федерации 20 мая 1992 г. В этих

документах достаточно подробно описан порядок действий

по составлению и выдаче соответствующих документов. Что

касается особенностей организации крестьянских хозяйств

членами колхозов и работниками совхозов, то об этом говорит Закон о крестьянском (фермерском) хозяйстве в ст.

8, а подробнее об этом говорится в разделе, касающемся

использования земли коллективными сельскохозяйственными

организациями. Теперь перейдем к землеустроительным

вопросам организации фермерского (крестьянского) хозяйства. Это вопросы формы, состава, качества и расположения земель каждого конкретного хозяйства. Законодательство предусматривает выделение земельного участка

для ведения крестьянского хозяйства единым массивом.

Это требование является очень важным для организации

хозяйства. Во времена аграрной реформы 1906 г. при образовании хуторских хозяйств подчеркивалась необходимость не только ликвидации чересполосицы (когда пашня в

земельной общине делилась полосами между ее членами,

чтобы добиться справедливости в отношении качества земельных наделов), но и то, что земельный участок должен

приближаться по форме к квадрату. Подобного рода уточнение нужно было для образования хуторских хозяйств,

где усадьба располагалась в центре, а пашня, иные производственные земли - вокруг. Следует заметить, что для

членов колхозов, работников совхозов и других сельскохозяйственных предприятий законодательство предлагает

вариант, когда фермерам в первую очередь выделяются

внесевооборотные пахотные угодья, отдельные поля севооборота (по возможности без нарушения целостности отдельных земельных участков и без создания чересполосицы) (ст. 59 ЗК). Закон о крестьянском (фермерском) хозяйстве добавляет к этому не столько требование, сколько пожелание расположения участка ближе к жилью (ст.

8). Естественно и понятно, что выдел внесевооборотных

участков и участков и полей отдельного севооборота будет доминировать над всеми другими условиями, так что

хозяйства, скорее всего, будут образовываться, и уже

так получается, на периферии угодий сельскохозяйственных предприятий. Что касается принципов размещения

участков для ведения крестьянского хозяйства на землях

выпаса, фонда перераспределения, лесного фонда, то об

этом законодательство умалчивает. Хотя и здесь при размещении земельных угодий законодательством должна быть

замечена разница между удобным и неудобным для хозяйственной деятельности расположе-нием участков, аналогично описанному раньше.

Касаясь расположения земельных участков вообще, законодательство утверждает принцип, по которому государство

должно брать на себя первичное обустройство крестьянских хозяйств, создаваемых на территориях, где отсутствуют объекты производственного и социально-бытового

назначения: водообеспечение, телефонизация, строительство дорог, линий электропередач и т. д. производятся

за счет государства. Предполагается, что местные администрации должны оказывать помощь в возведении производственных объектов и жилья. То, что государственный и

местный бюджеты в состоянии обеспечить исполнение этого

требования закона в том объеме, в котором это необходимо для формирования известного количества хозяйств, вызывает большие сомнения. Здесь можно обратить внимание

на существовавший в российском земельном праве институт

так называемых дач общего владения. Так назывались земельные участки, принадлежавшие владельцам на праве общей собственности до раздела земли в натуре. Их основной отличительной чертой была обязательная временность

(конечность) общего владения землей, после определенного периода времени следовал обязательный раздел земли и

размежевание. Эта форма раздела земельной собственности, по мнению автора, заслуживает того, чтобы на ее основные принципы обратило внимание современное законодательство. Таким образом, объединения крестьянских хозяйств, в том числе и ассоциации крестьянских хозяйств,

в реформенное время имеют смысл не в самом по себе объединении, а в объединении как способе "цивилизованного"

раздела на единоличные хозяйства. Нерассмотренным остался вопрос размера предоставляемого земельного участка. Правовая сторона этого вопроса, равно как и проблемы земельной политики, как ни в одном из вопросов соприкасаются и с экономическими проблемами организации

крестьянского хозяйства. Мелкие семейные хозяйства имеют в решении этого вопроса свои специфические особенности. Здесь следует сразу отграничить вопросы наделения (предоставления) земли крестьянскому хозяйству при

его образовании, в особенности в ходе приватизации земель во время аграрной реформы, от вопросов движения

земельной собственности (земельных угодий, находящихся

в пользовании) во время существования и деятельности

крестьянского хозяйства на протяжении времени. Первое

связано не столько с целесообразностью организации

крестьянского хозяйства определенного размера, так получается в земельных реформах не только этого времени,

но и в прошлом, сколько со справедливым наделением земельными участками достаточного количества желающих организовать собственное хозяйство. Здесь возникают вопросы нормирования распределения земли, ее предоставления, определения размера участков, предоставляемых

бесплатно. Отсюда появляется необходимость в нормативных актах, определяющих принципы наделения крестьянских

хозяйств землей. Современные нормативные акты по своему

содержанию не

новы для истории. Принципы наделения крестьян землей

устанавливались и реформой 1861 г., и во время Столыпинской реформы, и с установлением норм трудового землепользования в 20-х гг. К этому времени принципы нормирования более или менее определились. Считалось, что

максимальная величина нормы наделения крестьянских дворов землей для трудового землепользования зависит от

возможности вовлечения сохраняемой ими (дворами) или

предоставляемой им земли в хозяйственный оборот; фактически нормы наделения могли оказаться и несколько ниже,

в зависимости от местных условий (фактическая наличность сельскохозяйственных земель, густота населения и

проч.). Признавалось, что для различных районов норма

наделения могла быть различна. Заметим сразу что в основу наделения крестьянских хозяйств в период 20-х гг.

этого столетия был положен принцип способности данным

крестьянским хозяйством обработать всю полученную землю. В основе его лежали выводы российских аграрников о

том, что крестьянское хозяйство может иметь в своем

пользовании такое количество земли (ему необходимо такое количество земли), которое крестьянское хозяйство в

состоянии обработать своими силами, т. е. силами членов

крестьянского хозяйства. В чем отличие от современных

принципов? Заметно, что они в первую очередь имеют в

виду возможности района в предоставлении земли всем желающим. С самого начала Законом о крестьянском хозяйстве (ст. 5) размер земельного участка предлагалось определять в каждом конкретном случае с учетом количества

членов крестьянского хозяйства, его специализации, а

также предельных норм, устанавливаемых в республике,

крае, области. При этом предельные размеры земельных

участков, предоставляемых для ведения крестьянского

(фермерского) хозяйства, устанавливаются краевыми, областными, автономных областей органами власти (ст. 36

ЗК); установление порядка норм предоставления земельных

участков для ведения крестьянского хозяйства содержится

в Указе Президента Российской Федерации "О порядке установления норм бесплатной передачи земельных участков"

от 2 марта 1992 г. По нашему мнению, когда земельное

законодательство говорит о предельных размерах земельных участков, предоставляемых Для ведения крестьянского

хозяйства (ст. 36 ЗК), речь безусловно идет о предельных нормах бесплатного предоставления земельных участков. Нормы (среднерайонные нормы) бесплатной передачи

земли в собственность граждан, ведущих крестьянское хозяйство, по Указу определяются из расчета всех площадей

сельскохозяйственных угодий в пределах сельскохозяйственных предприятий Района, за исключением земель, переданных в ведение сельских, поселковых, городских администраций, делимых на суммарную численность лиц, работающих в сельском хозяйстве (включая пен-сионеров,

ранее работавших в сельском хозяйстве, а также лиц, занятых в социальной сфере на селе). В данном случае учитываются территориальные возможности в границах одного

района и

демографическая ситуация в том же районе. В основе же

лежит принцип справедливого наделения землей без учета

специфики крестьянского хозяйства и его потребностей в

земле. Привести размер земельного участка крестьянского

хозяйства в соответствие с потребностями хозяйства возможность есть - путем дополнительной аренды земельного

участка или покупки дополнительного земельного участка.

Теперь несколько слов о "неприватизационных" источниках

получения земли крестьянами для организации крестьянского хозяйства. Прежде всего, речь идет о покупке земли. Сейчас в вопросах купли-продажи земли не существует

законодательных препятствий. Указом Президента Российской Федерации "О регулировании земельных отношений и

развитии аграрной реформы в России" от 27 октября 1993

г. собственники земельных участков вправе совершать с

землей все сделки, предусмотренные гражданским законодательством, в том числе и сделки купли-продажи. Тем не

менее процедура приобретения земли крестьянскими хозяйствами путем покупки требует детальной разработки,

так как в дальнейшем эта форма увеличения земельной

собственности крестьян и образования крестьянских хозяйств станет одной из основных. В этом должны помочь

скорейшая разработка и принятие новой редакции ЗК. Уже

приняты первая и вторая части ГК, Типовой договор купли-продажи земли, другие нормативные акты. Кроме покупки земельного участка конкурировать с этим способом будет аренда земли. На основе аренды (как это было везде

и всегда) будут организовывать свои хозяйства менее

обеспеченные крестьяне. По закону в качестве арендодателя в данном случае выступают местные органы государственной власти, граждане, юридические лица как собственники земли. Рассматривая все источники приобретения

земли крестьянскими хозяйствами, предусмотренные законодательством, нетрудно заметить, что все они имеют

"локальную" принадлежность: вопрос получения участка

решается на местном уровне. Последнее, о чем необходимо

сказать, обсуждая особенности земельных угодий крестьянских хозяйств, - это состав земельного участка каждого конкретного хозяйства. Земельный участок крестьянского хозяйства должен рассматриваться как единое целое

- объект права собственности или владения главы крестьянского хозяйства. Однако ведение хозяйства требует,

чтобы участок был разделен по целям использования. Это

вопрос внутреннего землеустройства. Кроме того, в собственности членов крестьянского хозяйства могут находиться земли разной ценности, а также земли, поросшие

лесом, водоемы и т.д. В связи со всем сказанным, должны

ли существовать особенности правового регулирования

различных частей земельного участка крестьянского хозяйства? Как представляется, разница будет заключаться

в правовом регулировании использования земель в зависимости: 1) от того, пред-

назначена ли данная часть земли для основной деятельности хозяйства (пашня, выпас и т.д.) или для подсобного хозяйства либо для возведения хозяйственных построек

и жилья; 2) от категории земель, полученных хозяйством

(например, земли лесов) или расположенных на территории

природных объектов (водоемы и т.д.); 3) от наличия

участков с особым режимом. Что же касается внутреннего

деления земель крестьянского хозяйства, то об этом ЗК

практически ничего не говорит. Закон Российской Федерации о крестьянском хозяйстве только один раз обмолвился

о том, что по согласию будущего главы хозяйства, выходящего из колхоза или совхоза, его земельный участок

может состоять из "приусадебного и производственного

земельных участков" (ст. 3). Не менее важным деление

земель крестьянского хозяйства оказывается и для налогообложения и взимания арендной платы. В общей сложности современные нормативные акты предлагают нам делить

земли на следующие типы: земли подсобного хозяйства и

земли производственного назначения (деление, как мы понимаем, необязательное); сельскохозяйственные угодья

(из них: пашни, многолетние насаждения, залежи, сенокосы, пастбища); леса и кустарники; земли, находящиеся

под водой; оленьи пастбища. Безусловно, собственнику

или пользователю земли дано право решать, каким образом

использовать его собственные земли. Тем более, что вмешательство в деятельность собственников земельных

участков, землепользователей, связанную с использованием земли, со стороны государственных, хозяйственных и

иных органов запрещено законодательством (ст. 54 ЗК).

Поэтому важно выдержать равновесие сохранения права

собственника (пользователя) и общественно важной необходимости охраны земель сельскохозяйственного использования. Некоторые противоречия в этой связи можно заметить в законодательстве. Например, без всякого указания

на то, о каких землях идет речь, собственнику земли дается право возводить строения и сооружения на своей

земле (ст. 52 ЗК). Однако как быть с этим правом, предоставленным собственнику, если он реализует его на

землях, выделенных первоначально под пашню? Возникает

или нет здесь вопрос о неправомерном использовании земли? Законодательство отрицательно относится к самостоятельной реорганизации сельскохозяйственных угодий в

крестьянском хозяйстве. Основанием к этому становится и

налогообложение, которое, как известно, зависит от состава земель, и условия аренды земельного участка, купля-продажа земли, залог и другие предусмотренные правом

операции: во всех этих случаях собственник либо пользователь должны предоставлять последние сведения об

участке заинтересованным лицам или органам. Эта необходимость в некоторой степени способствует стабильности

использования земельных угодий крестьянским хозяйством.

Земельное законодательство предполагает возможность

включения в собственность крестьянского хозяйства земель лесных угодий. И так как эта возможность является

не такой редкой, ПОГОВОРИМ о ней отдельно.

Режим использования этих земель должен иметь отличия от

основного сельскохозяйственного землепользования. Существует мнение, и небезосновательное, что появляется

новая категория лесов - крестьянские леса1. В соответствии со ст. 10 Основ лесного законодательства Российской Федерации при реорганизации колхоза или совхоза в

другое сельскохозяйственное формирование ему предоставляется во владение лесной фонд этого колхоза или совхоза2. И следует согласиться с авторами комментария к Основам лесного законодательства Российской Федерации о

том, что к категории "других сельскохозяйственных формирований" - понятие, встречающееся в Основах несколько

раз, - относятся и крестьянские хозяйства. Но здесь по

тексту законодательства возникает несколько существенных вопросов. Первый относится к тому, что по смыслу

ст. 10 Основ на участки лесного фонда права получают

только хозяйства, образованные при реорганизации колхозов и совхозов, а при допущении более широкого толкования статьи - и крестьянские хозяйства, образованные путем выхода из коллективных сельскохозяйственных предприятий. Что касается крестьянских хозяйств, образованных иным путем, то о них Основы лесного законодательства не упоминают, и остается лишь предполагать, что

участки лесного фонда перераспределения будут иметь тот

же правовой режим по этому законодательному акту. Следующий существенный вопрос заключается в противоречии

лесного и земельного законодательства в решении вопроса

о содержании прав, предоставленных крестьянским хозяйствам на лесной фонд и земли лесного фонда. По лесному

законодательству лесной фонд передается на праве владения, в содержание которого входит в том числе право

проведения рубок промежуточного пользования, предоставления в долгосрочное владение (аренду) и временное

пользование по установленному порядку, противопожарное

и санитарное обустройство и т. д. По-особому решаются

вопросы ведения лесного хозяйства и охраны лесов. При

этом лесной фонд по лесному законодательству - это леса

и предоставленные для ведения лесного хозяйства земли.

Позиция же земельного законодательства относительно земель лесного фонда, в которые входят земли, покрытые

лесом, предоставленные для нужд лесного хозяйства и

лесной промышленности, развивалась следующим образом. В

соответствии со ст. 94 ЗК эти земли могли предоставляться для использования в сельскохозяйственных целях

только во временное пользование. Что касается предоставления земель иным крестьянским хозяйствам, то теперь

согласно Указу Президента Российской Федерации "О неотложных

__________________________________________________________

1 См. Заславская Л.А. К вопросу о правовом режиме крестьянских лесов //Проблемы совершенствования

сельскохозяйственного законодательства СССР в условиях

рынка. М.,1991. С.198. 2 См. Постатейный комментарий к

Основам лесного законодательства РФ //Законодательство

и экономика. 1994. ь 3-4. С. 24.

__________________________________________________________

мерах по ускорению земельной реформы" крестьянским хозяйствам можно выделять земли в лесах первой категории,

не включенных в состав природоохранного, рекреационного

и историко-культурного назначения, в том числе и для

ведения крестьянского хозяйства. Земли же лесов вообще

в соответствии с тем же Указом могут предоставляться

крестьянским хозяйствам по согласованию с органами лесного хозяйства для комплексного ведения сельского и

лесного хозяйства. Особенностью данного Указа является

то, что, предоставляя землю лесного фонда крестьянским

хозяйствам, не говорится об объеме прав, на которых эти

земли предоставляются. Другим нововведением пункта Указа Президента Российской Федерации от 27 декабря 1992

г. оказывается то, что крестьянское хозяйство кроме

сельскохозяйственной деятельности получает и иную цель

ведения хозяйства - лесное хозяйство, ведение которого

подчиняется действию лесного законодательства. Земли

вод также могут входить в границы крестьянского хозяйства, но режим их подчиняется ст. 95 ЗК, а также водному

законодательству Российской Федерации. С практической

точки зрения важно то, что по берегам водоемов (рек,

прудов, озер), полностью не входящих в границы крестьянских хозяйств и имеющих общерайонное и иное общественное значение, может устанавливаться особый режим использования. Право собственности на землю имеет наибольшее значение в правовой жизни крестьянского хозяйства в сравнении с иными правами, предоставленными гражданам, ведущим сельскохозяйственное производство в рамках этой хозяйственной конструкции. Земля имеет для хозяйства наибольшее экономическое значение, а право

собственности предоставляет субъекту наибольшие правовые полномочия по владению, пользованию и распоряжению.

Законодательство не предусматривает каких бы то ни было

изъятий из приведенного перечня прав собственников для

случая владения, пользования и распоряжения земельным

участком крестьянского хозяйства. Однако в ряде случаев

возникают специально оговоренные особенности, которые

необходимо рассмотреть. Во-первых, самостоятельно хозяйствовать собственник земли крестьянского хозяйства

может преимущественно в рамках сельскохозяйственного

производства, которое в соответствии с Законом о

крестьянском хозяйстве заключается в производстве, переработке и реализации сельскохозяйственной продукции.

Именно в соответствии с этим правом глава хозяйства может самостоятельно заниматься землеустройством своего

участка, решать, какая часть его эемли будет отведена

под пашню, какая под хозяйственные постройки. Нигде не

регламентируются эти вопросы, и размер пахотных угодий

в сравнении с иными угодьями хозяйства зависит от специ-ализации крестьянского хозяйства и интересов собственника. Право возведения жилья, производственных и

культурно-бытовых стро-ений соприкасается с вопросами

все того же самостоятельного ве-дения хозяйства и ограничено, с одной стороны, целевым исполь-

зованием земли, а с другой стороны, специализацией

крестьянского хозяйства. Согласно нашему допущению, что

крестьянское хозяйство может быть организовано как на

праве общей совместной собственности членов хозяйства

на землю, так и на праве на землю главы хозяйства, приходится рассматривать права членов хозяйства на земельные угодья с точки зрения того и другого случая отдельно. Сначала поговорим о возможных правах рядовых членов

хозяйства на земельный участок при предоставлении прав

на землю главе хозяйства. Если быть точным, то в смысле

права владения, пользования и распоряжения таких прав

нет. Статьи Закона о крестьянском (фермерском) хозяйстве и Земельный кодекс Российской Федерации упоминают о

таких правах, как согласиться или не согласиться на

продажу земельного участка, право наследования земельного участка. Обязанность главы хозяйства согласовывать

продажу участка с членами хозяйства следует считать ограничением его права собственности в части распоряжения

землей, но характера самостоятельного права на землю

членов хозяйства это ограничение не имеет. Однако с

юридической точки зрения для членов крестьянского хозяйства существенным является даже не само право согласиться или не согласиться с мнением главы по этому вопросу, а их право оспорить сделку о купле-продаже земли

в суде, основываясь на своем несогласии с совершением

этой сделки. И хотя нынешнее земельное законодательство

не предусматривает недействительности сделки по продаже

земельного участка в случае, предусмотренном ст. 58 ЗК

(необходимость согласия членов хозяйства на продажу

земли), гражданское законодательство, и на него можно

опираться в данном случае, признает недействительными

сделки, совершенные вопреки указаниям закона (ст. 168

ГК). Какими правами, кроме закрепленного права оспорить

сделку купли-продажи земли, может обладать член хозяйства, где все права на землю принадлежат главе? По идее

эти права должны быть связаны с совместным использованием земельного участка. Это должно означать, что глава

хозяйства не вправе запретить членам хозяйства обрабатывать земельный участок. Однако какие-либо другие возможные права членов хозяйства на землю, если попытаться

их представить, упираются в право и обязанность главы

хозяйства как в распоряжении землей, так и в организации хозяйственного процесса в целом. Поэтому члены хозяйства могут получить какие-либо права по использованию земли, но только с ведома и разрешения собственника

(например, разведение огорода, посев определенной культуры и т. д.). И в данном случае споры между собственником и членами хозяйства ни в коей мере не подлежат

рассмотрению в суде. Какие все же преимущества в земельных отношениях в сравнении с другими гражданами

имеют -члены хозяйства, если право на землю принадлежит

его главе?

Что касается Закона о крестьянском хозяйстве, то кроме

положения о необходимости согласия всех членов крестьянского хозяйства на продажу земельного участка члены

хозяйства упоминаются в нем и в Земельном кодексе Российской Федерации в связи с передачей земли по наследству. Эти два случая вряд ли дают право назвать членов

хозяйства правомочными субъектами земельных отношений в

том, что касается земель их собственного крестьянского

хозяйства. Роль главы и членов хозяйства в земельных

отношениях в данном случае настолько различна, что, говоря о членах крестьянского хозяйства, скорее следует

говорить об особом положении относительно земель хозяйства в сравнении с другими гражданами, чем о правах

на эту землю. Насколько может быть целесообразно такое

"распределение" прав? Основным конфликтным случаем,

возникающим из законодательства, является случай с многочисленным крестьянским хозяйством (т. е. насчитывающим несколько десятков членов). Очевидно, что при существующем в земельном и аграрном законодательстве порядке предоставления прав такого хозяйства на землю он

становится собственником очень большого земельного

участка, тогда как остальные члены оказываются по отношению к земле совершенно бесправными и абсолютно от нее

отчуждены. В данном случае положение ГК о предоставлении членам хозяйства права совместной собственности на

землю крестьянского хозяйства представляется обоснованным. Совершенно иное качество приобретают права членов

крестьянского хозяйства на землю при предоставлении

права общей совместной собственности на землю. В этом

случае члены хозяйства приобретают права собственников

и реализация права осуществляется на основе земельного

и гражданского законодательства, регулирующего эту форму собственности. Теперь несколько слов следует сказать

об обязанностях собственников земель крестьянского хозяйства и ответственности за неисполнение обязанностей

по земельному законодательству Российской Федерации.

Как можно заметить, все рассмотренные случаи реализации

права собственности можно отнести не только исключительно к крестьянским хозяйствам, но и к праву собственности на сельскохозяйственные угодья вообще, а некоторые стороны правового регулирования имеют отношение

к праву собственности на землю вообще. Включение в правовой оборот регулирования земельных отношений крестьянских хозяйств подвергается унификации и под-чиняется

общим принципам, предусмотренным для права частной

собственности на землю у нас в стране. Особенности же

правового реулирования должны (подчас так и есть на самом деле) зависеть от целевого - сельскохозяйственного

- использования земель. Что касается семейной (именно

семейной) структуры крестьянского хо-зяйства, то эти

особенности, как видим, еще недостаточно учтены современным законодательством.

Само собой разумеющейся является обязанность по своевременному внесению земельного налога. При этом государство, устанавливая порядок взимания налогов с земельной собственности, предполагает ряд льгот, важных

именно для развития крестьянских хозяйств (помимо того,

что этот вид налога - единственный, взимаемый с крестьянских хозяйств). Именно на основании предоставленных

льгот собственник земель крестьянского хозяйства, получивший нарушенные или малопродуктивные земли в соответствии с кадастровой оценкой, в течение 10 лет не

платит земельный налог. Не подлежат налогообложению и

крестьянские хозяйства, имеющие землю в стадии освоения. Право пожизненного наследуемого владения на землю

в крестьянском хозяйстве усложняет тот факт, что получить землю на праве владения можно только в рамках норм

бесплатного предоставления земли, дополнительные же

участки могут приобретаться в собственность либо их

можно арендовать. Получается, что при желании увеличить

свои земельные угодья крестьяне будут пользоваться землей на разных правах, что просто неудобно. Развиваются

право аренды земельного участка для ведения крестьянского хозяйства, право постоянного (бессрочного) пользования. То, что сейчас число арендных крестьянских хозяйств невелико по сравнению с основанными на праве

собственности, говорит лишь о том, что процесс приватизации земли для крестьянских хозяйств еще не завершен,

не завершено перераспределение земельной собственности

и, организуя крестьянское хозяйство, крестьяне предпочитают закрепить землю в пожизненное наследуемое владение или собственность. Основания же для распространения

аренды земли для ведения крестъянских хозяйств существуют, и они просты: отсутствие свободных земель, отсутствие у земледельческого населения достаточных

средств для покупки земли. Собственно, именно в этом и

заключается определенное преимущество организации

крестьянского хозяйства на праве аренды: в случае невозможности получить земли путем предоставления местными органами власти или выхода из коллективного сельскохозяйственного предприятия можно организовать производство в крестьянском хозяйстве, не осуществляя значительных затрат на приобретение земельного участка.

Арендное крестьянское хозяйство пользуется практически

теми же правами, - что и собственник и владелец земли,

и собственник земельного участка, заключая договор

аренды, не вправе препятствовать осуществлению этих

прав. По сути, при осуществлении договорных отношений

земля почти без изъятий переходит во владение и пользование всех членов или главы крестьянского хозяйства.

Арендодатель же, осуществляя право распоряжения своей

собственностью, не вправе по своему усмотрению лишить

арендатора права владеть и пользоваться его имуществом

в том виде, как это предусмотрено законом и договором.

Следует считать, что такой вариант аренды будет способствовать развитию крестьянских хозяйств, основанных

на этой форме права на землю. Завещание и наследование

земельного участка крестьянского хозяйства. Право наследования земельного участка, как уже говорилось, наиболее четко отличает членов хозяйства от всех остальных

граждан. Если члены крестьянского хозяйства владеют,

пользуются и распоряжаются землей на праве общей совместной собственности, то часть имущества умершего наследуют оставшиеся члены хозяйства. Когда земля принадлежит одному главе хозяйства, проблема завещания и наследования усложняется. Статья 10 Закона о крестьянском

(фермерском) хозяйстве и ст. 534 ГК закрепляют право

завещать имущество (землю) за тем, кому она принадлежит

на праве собственности. Значит, глава хозяйства, если

он оказывается собственником земли, имеет право завещать ее по своему усмотрению. Но в свободу завещания

вмешиваются интересы ведения хозяйства и условия членства в нем.

4. Личные подсобные хозяйства,садоводство,огородничество

В выходные дни пригородные станции

и электрички лучше всех знают, сколько людей отправляется к своим огородам и садикам. И как мы иной раз завидуем своим родственникам или друзьям, живущим в деревне, которые на своем участке рядом с домом могут вырастить свои помидоры или огурцы... Нас тянет к земле

вне зависимости от того, живем мы в городе или на селе.

И все мы вместе составляем огромную армию землепользователей, для которых "шесть соток" стали второй жизнью

отдыхом и пристрастием. Но давайте выясним, что это за

земли с точки зрения "сухой" правовой материи. Земельный кодекс в качестве особых видов землепользования

граждан выделяет: личные подсобные хозяйства, садоводство, ого-родничество, животноводство, сенокошение и выпас скота. Как ви-дите, разновидностей так много, что

все выносить в название параграфа мы не стали. Разберем, в чем разница между выделенными в нашем перечне

видами. И для начала выясним, чем отличается ЛПХ (так

для краткости часто называют личные подсобные хозяйства) от земель, предоставленных для садоводства, огородничества и других видов пользования. Способы ведения

хозяйства в том и другом случае практически одни и те

же. В том и в другом случае закон имеет в виду, что

землю используют граждане преимущественно для собственных нужд (хотя практика - каверзная вещь - и может привести примеры личных подсобных хозяйств размахом производства затмевающих иное крес-тъянское хозяйство). Значит, дело не в этом. А в чем?

Отличие первое. Земельный участок для ведения личного

подсобного хозяйства предоставляется гражданам, как

правило, живущим в сельской местности. Он должен быть

выделен рядом с домом. Статья 64 Земельного кодекса устанавливает, что только в качестве исключения земельные

участки около дома предоставляются в меньшем размере с

выделением остальной части участка за пределами жилой

зоны населенного пункта - в случае осуществления комплексной застройки населенных пунктов и в соответствии с

их генеральными планами и проектами планировки и застройки. Земли же для ведения садоводства, огородничества, сенокошения и животноводства выделяются всем желающим в собственность, пожизненное наследуемое владение

или пользование, но их распо-ложение никак не связано с

тем, где живут пользователи. Последнее, видимо, многие

читатели испытали на себе, добираясь к своему садовому

домику. Отличие второе. Участок для ЛПХ предоставляется

гражданину лично - в собственность или в пожизненное

наследуемое владение. Земли для садоводства, огородничества, животноводства хотя и могут предоставляться для

индивидуального использования (ст. 66 ЗК), тем не менее

по общему правилу земли передаются товариществу садоводов, огородников или животноводов, т. е. организации

граждан. Разумеется, правомочия граждан в отношении

земли в таких товариществах отличаются своеобразием,

однако общий смысл предоставления земли остается тем

же. Теперь, когда мы знаем, что земли ЛПХ и земли садоводов и огородников кое-чем отличаются, рассмотрим и

другие их особенности в рамках нашего параграфа. Предоставлением участков для ведения личного подсобного

хозяйства занимается местная администрация. Как мы уже

говорили, земли эти предоставляются в собственность или

в пожизненное наследуемое владение. Значит, собственник

или владелец земель ЛПХ пользуется теми же правами что

и другие собственники и владельцы земли, и на нем лежат

те же обязанности. При этом мы не забываем об особенностях использования этих земель как земель сельскохозяйственного назначения а это значит, что земли ЛПХ

(как, впрочем, и земли садоводческих и других товариществ) могут использоваться только в сельскохозяйственных целях. Иногда возникает вопрос: в чем, собственно,

разница между ЛПХ и крестьянским хозяйством? Приходится

признать что в том что касается ведения хозяйства, разница подчас заключается только в названии. Но, как ни

странно, именно это название играет для права огромную

роль. Потому что, если землевладение зарегистрировано

как землевладение крестьянского хозяйства, оно и подпадает под правовое регулирование земель крестьянских хозяйств со всеми его особенностями. Что касается земель

ЛПХ, то их использова-

ние регулируется своим законодательством, к крестьянским хозяйствам отношения не имеющим. Это отличие отражается в документах, удостоверяющих права на землю в

том и в другом случае (свидетельстве или государственном акте), при государственной регистрации землевладения. Земельные, участки, для садоводства, огородничества и животноводства, сенокошения и выпаса скота тоже

предоставляются местной администрацией в порядке, предусмотренном для предоставления земель гражданам из земель запаса и фондов перераспределения. В соответствии

со ст. 66 ЗК эти земельные участки состоят из земель,

находящихся в собственности или пожизненном наследуемом

владении членов указанных товариществ и земель общего

пользования товарищества. К землям общего пользования

относятся земельные участки, занятые охранными зонами,

дорогами, поездами, другими сооружениями и объектами

общего пользования. Эти земли находятся в пользовании

товарищества. Местная администрация выдает товариществу

документ, удостоверяющий право данного товарищества на

земли общего пользования. Каждый из членов садоводческого и других товариществ получает участок земли в

собственность или пожизненное наследуемое владение. И

каждому из садоводов и огородников выдается соответствующий документ, удостоверяющий его право на землю свидетельство или государственный акт о праве собственности, праве пожизненного наследуемого владения на землю. Само собой, если земельный участок закреплен за

членом товарищества в собственность, он может по своему

усмотрению распорядиться им - продать, заложить и т. д.

Могут ли члены товарищества препятствовать ему в этом?

Нет. Но вот использование участка оговаривается некоторыми условиями. Помимо того, что это земли опять-таки

сельскохозяйственного назначения, со всеми вытекающими

из этого ограничениями в использовании, ст. 66 ЗК утверждает, что использование земель товариществ в данном

случае оговаривается их уставами. Кроме перечисленных

видов использования сельскохозяйственных земель гражданами в аренду (если это земли запаса) или во временное

пользование (если это земли учреждений, организаций и

предприятий) предоставляются земли для огородничества,

сеноко-шения и выпаса скота. Земли запаса предоставляет

пользователям местная администрация, подписывая с ними

договор аренды. Земли предприятий и организаций предоставляют сами предприятия и организации на основании договора о временном пользовании земельными участками. То

есть в этом случае пользование имеет временный характер, но закон допускает и продление срока пользования.

Арендуемые или используемые на праве временного пользования земельные участки для огородничества на основании

ст. 68 ЗК предоставляются в целях выращивания овощей,

картофеля, бахче-вых и ягодных культур.

При необходимости на указанных землях могут возводиться

с учетом местных условий временные постройки индивидуального или общего пользования для отдыха, хранения

огородного инвентаря и укрытия от непогоды (те же садовые домики или сараи). Но при прекращении права пользования земельными участками, предоставленными для огородничества, возведенные на них временные постройки

подлежат сносу. Сносить их должны сами владельцы построек или за их счет без возмещения стоимости строения.

Эта строгая норма также установлена ст. 68 ЗК. Права

граждан на земли для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества и других видов сельскохозяйственного использования гарантируются законодательством, в частности принятый 17 апреля 1996 г. Указ

Президента Российской Федерации "О реализации конституционных прав граждан на землю" гарантировал, что земельные участки, полученные гражданами до 1 января 1991

г. и находящиеся в их пожизненном наследуемом владении

и пользовании, в том числе сверх установленных предельных размеров, и используемые ими для личного подсобного

хозяйства, коллективного садоводства, жилищного либо

дачного строительства, сохраняются за гражданами в

полном размере. Запрещается обязывать граждан, имеющих

указанные земельные участки, выкупать их и брать в

аренду.

<< | >>
Источник: С.А.Боголюбов и др.. Земля и право. Пособие для российских землевладельцев. 1998

Еще по теме Глава 3. Земли сельскохозяйственного назначения:

  1. Глава 1. Южноуральская деревня и власть в 1917-1918 гг.
  2. Статья 260. Общие положения о праве собственности на землю
  3. § 2. Право частной собственности на землю
  4. Глава 11. ЭКОЛОГИЧЕСКИЕ ПРЕСТУПЛЕНИЯ
  5. Глава 6. Секреты загородного рынка
  6. Глава 20. Развитие системы законодательства Республики Башкортостан
  7. Глава 2. Основные начала земельного законодательства
  8. Глава 3. Земли сельскохозяйственного назначения
  9. Глава 6. Особо охраняемые земли
  10. Глава 7. Практика правотворчества и правоприменения
  11. Глава 8.Управление в области использования и охраны земель
  12. Глава 9.Государственные и муниципальные земли, предоставление и регистрация земель
  13. Глава 10. Ответственность
  14. Глава 11. Граждане,юридические лица и оборот земельных участков
  15. Глава 12. Наши права на землю
  16. Глава 13. Плата за землю
  17. Глава XIV. ЗЕМЛИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ
- Авторское право России - Аграрное право России - Адвокатура - Административное право России - Административный процесс России - Арбитражный процесс России - Банковское право России - Вещное право России - Гражданский процесс России - Гражданское право России - Договорное право России - Европейское право - Жилищное право России - Земельное право России - Избирательное право России - Инвестиционное право России - Информационное право России - Исполнительное производство России - История государства и права России - Конкурсное право России - Конституционное право России - Корпоративное право России - Медицинское право России - Международное право - Муниципальное право России - Нотариат РФ - Парламентское право России - Право собственности России - Право социального обеспечения России - Правоведение, основы права - Правоохранительные органы - Предпринимательское право - Прокурорский надзор России - Семейное право России - Социальное право России - Страховое право России - Судебная экспертиза - Таможенное право России - Трудовое право России - Уголовно-исполнительное право России - Уголовное право России - Уголовный процесс России - Финансовое право России - Экологическое право России - Ювенальное право России -