Подготовка к созданию товарищества собственников жилья

Для организации товарищества собственников жилья необходимо убедить как можно большее число собственников (по возможности, всех) в том, что:

управление многоквартирным домом - жизненно важный вопрос для каждого собственника, поэтому надо обязательно принять участие в общем собрании, чтобы и само собрание, и принятые решения были обеспечены кворумом и законны;

управление товариществом собственников жилья как способ управления больше других подходит для данного дома, поэтому надо выбрать именно этот способ управления;

создание ТСЖ в доме необходимо, поэтому надо проголосовать за создание ТСЖ;

необходимо зарегистрировать ТСЖ как юридическое лицо, поэтому надо проголосовать за учреждение специального взноса для компенсации расходов, связанных с подготовкой документов и государственной регистрацией ТСЖ, а также предоставить инициативной группе требуемые данные о собственнике помещения;

необходимо сделать создаваемое ТСЖ сплоченным и работоспособным коллективом, поэтому надо вступить в ТСЖ.

Жизненный опыт показывает, что даже сравнительно простые, но затрагивающие чьи-то интересы вопросы, вынесенные на голосование без предварительной подготовки тех, кто будет голосовать, обычно сложно решить: или на собрание приходит мало людей и оно не правомочно принимать решения, или не набирается требуемого количества голосов.

Поэтому для того, чтобы решения по таким жизненно важным вопросам, затрагивающим каждого собственника квартиры, как выбор способа управления домом и самоорганизация собственников, были приняты, особенно важно, чтобы на общем собрании присутствовали как можно больше собственников, и чтобы они пришли с уже сложившимся положительным мнением по данным вопросам. Если собственники впервые услышат о том, что они должны выбрать способ управления домом, и о том, что кто-то из соседей хочет создать в доме ТСЖ, в ходе общего собрания, скорее всего, никаких решений принято не будет, а само собрание может закончиться конфликтом.

Чтобы создать товарищество собственников жилья, которое сможет успешно выполнять возложенные на него задачи, необходимо до того как созывать собственников на общее собрание, провести серьезную подготовительную работу. Работу по созданию товарищества собственников жилья рекомендуется осуществлять по следующим трем направлениям:

Повышение информированности собственников и обеспечение их понимания и поддержки при создании ТСЖ

Анализ возможных моделей управления / содержания многоквартирного дома и выбор наиболее подходящих моделей.

Подготовка к проведению общего собрания по выбору способа управления и созданию ТСЖ.

Направление I. Повышение информированности собственников и обеспечение их понимания и поддержки при создании ТСЖ

Данное направление рекомендуется выполнять по следующим шагам:

Формирование инициативной группы

Сбор первичной информации о доме и жителях

Анализ информации и планирование дальнейших шагов

Информирование собственников и установление «обратной связи»

Формирование «группы поддержки»

Шаг 1. Формирование инициативной группы

Когда мысль о создании ТСЖ возникла у кого-либо из собственников помещений в многоквартирном доме, чтобы ее реализовать, ему необходимо найти среди соседей - собственников тех, кто также задается вопросами содержания своего дома и понимает, что собственники должны сами принимать решения по этим вопросам.

Членам образовавшегося кружга единомышленников - инициативной группы, - нужно получше познакомиться, договориться о регламенте дальнейшей работы, распределить обязанности по сбору информации, подготовке информационных материалов и т.д.

Шаг 2. Сбор первичной информации о доме и жителях

Первая задача инициативной группы - собрать предварительную (доступную) информацию о:

доме (его площади, количестве жилых и нежилых помещений, составе общего имущества, границах земельного участка и т.п.; возрасте дома, технических параметрах, состоянии, проводившихся ремонтах);

собственниках помещений в доме (кто каким помещением владеет, сколько среди собственников граждан, сколько - юридических лиц, есть ли неприватизированные квартиры, есть ли незанятые собственниками (пустующие) помещения; примерный состав собственников: работающие, пенсионеры и т.д., обеспеченные, малообеспеченные, возрастной состав);

финансовых показателях содержания дома (размер платежей, есть ли неплательщики, в том числе злостные);

имеющихся возможностях организовать управление и содержание дома (есть ли среди собственников в доме специалисты, есть ли в районе, где расположен дом, управляющие и обслуживающие организации - муниципальные и частные, - предлагающие свои услуги собственникам и ТСЖ);

органах местного самоуправления (отношение ОМСУ к товариществам собственников жилья, есть ли программы их поддержки, есть нормативные акты об участии города как собственника в общих расходах на содержание и ремонт многоквартирных домов, представительстве в ТСЖ, есть ли городская или региональная программа капитального ремонта);

• товариществах собственников жилья (основах законодательства, требованиях к регистрации; сколько ТСЖ в городе (районе), есть ли их объединения или центры поддержки; есть ли ТСЖ в соседних домах, успешны ли они).

Чтобы получить информацию о доме, его состоянии и экономических показателях, возможно, стоит познакомиться и установить взаимодействие с организацией, у которой в настоящее время дом находится в управлении или обслуживании. Также стоит посетить для консультаций подразделения органов местного самоуправления, отвечающие за жилищно-коммунальное хозяйство и работу с общественностью, и местные некоммерческие объединения ТСЖ и кооперативов, у которых обычно можно получить не только информацию о том, как зарегистрировать ТСЖ, но и много полезных сведений об опыте товариществ в городе и стране.

Можно провести анкетирование собственников, чтобы собрать, хотя бы частично, информацию о том, кто каким помещением владеет, и начать составлять базу данных собственников помещений, которая понадобится для определения доли каждого собственника в праве общей долевой собственности на общее имущество и количества голосов для участия в общем собрании собственников помещений. Пример анкеты можно найти в приложении 1.1. к данному разделу пособия.

Рекомендуется собрать подборку публикаций из местной и центральной прессы по проблемам управления многоквартирными домами и ТСЖ и доступной методической литературы. Если есть возможность посетить тематические мероприятия - семинары, круглые столы, учебные курсы, - в своем городе или в других городах, этой возможностью необходимо воспользоваться.

Шаг 3. Анализ информации и планирование дальнейших шагов

Инициативной группе нужно несколько раз встретиться, чтобы изучить и обсудить собранные сведения, детально обсудить проблемы содержания общего имущества в многоквартирном доме. Желательно на встречи инициаторов создания ТСЖ приглашать представителей города, объединений ТСЖ, действующей жилищной организации и наладить с ними контакт. Это нужно, во-первых, для дальнейшего получения информации, необходимой для инвентаризации общего имущества в доме, оформления земельного участка, расчета долей в праве собственности на общее имущество, технической документации, агитационной информации для распространения среди других собственников в доме и др.; во-вторых, для обеспечения положительного отношения к создаваемому товариществу и возможной поддержки, включая обучение, предоставление методической и финансовой помощи.

Результатом этапа первоначальной активности собственников- инициаторов должна явиться уверенность в необходимости создания товарищества в доме, поскольку только убежденные в своей правоте и способные ее доказать люди смогут убедить других. Далее инициативной группе нужно выработать план работы по выяснению общественного мнения в доме по вопросам управления домом, информированию соседей - собственников и формированию их положительного отношения к созданию товарищества с целью формирования активной группы «поддержки».

Шаг 4. Информирование собственников помещений в многоквартирном доме и установление " обратной связи "

После того, как члены инициативной группы собрали первичную информацию о доме и собственниках, а также выработали в своем кругу понимание необходимости создания ТСЖ, следует начать информационную кампанию в доме, распространяя среди соседей информацию о способах управления домом и преимуществах товариществ собственников жилья. Для этого можно использовать имеющиеся доски объявлений или информационные стенды в подъездах, распространение буклетов и листовок через почтовые ящики. Примеры информационных листков приведены в приложениях 1.2. и 1.3.

Следует отметить, что печать или копирование письменной информации стоит денег, и расходы членов инициативной группы на эти цели потом должны быть возмещены всеми собственниками в доме (решение об этом принимает общее собрание). Если же нет возможностей профинансировать эту работу, нужно обратиться за помощью в местную некоммерческую организацию, оказывающую поддержку ТСЖ, или в органы местного самоуправления: возможно, они смогут предоставить уже готовые материалы, типографским способом изданные, или окажут содействие в копировании информационных материалов для распространения.

В любом случае, нельзя забывать об устных способах информирования - индивидуальных или общих беседах с соседями. Одновременно, в процессе распространения членами инициативной группы информации среди других собственников, активистам нужно устанавливать "обратную связь" - получение откликов на агитацию и выяснение возможностей дальнейшего взаимодействия с собственниками.

Для получения более точной информации о представлениях и предпочтениях собственников помещений относительно вариантов управления домом, инициативной группе целесообразно провести небольшой опрос-анкетирование собственников помещений по проблемам содержания и ремонта общего имущества в данном доме. Анализ результатов такого опроса поможет членам инициативной группы обозначить технические и социальные проблемы в доме, выяснить степень информированности других собственников и выявить их предпочтения по заданным вопросам, а также определить потенциальных активистов и добровольных помощников. Изучить мнения собственников можно через проведение опроса, например, по форме, приведенной в приложении 1.4.

Получив представление о мнении собственников помещений в доме по вопросам управления и содержания общего имущества, членам инициативной группы необходимо более глубоко и аргументировано проработать свои предложения по выбору способа управления, организации принятия общих решений и созданию товарищества. Эти предложения должны включать обращение к собственникам помещений в многоквартирном доме по поводу целесообразности создания ТСЖ (пример обращения - в приложении 1.5.), описания конкретных предлагаемых моделей организации управления и обслуживания, и, желательно, предварительные расчеты будущих расходов и размера платежей собственников. Собственники должны представлять, как будет управляться дом в случае, если будет создано ТСЖ и если оно не будет создано, каковы преимущества делегирования функций управления товариществу, каковы ожидаемые результаты управления и сколько это будет стоить для каждого собственника. Подробнее об этом будет сказано далее.

Результатом этого этапа информирования собственников должно стать пробуждение их активности - обращения, звонки, вопросы членам инициативной группы относительно прав и обязанностей собственников, стратегии управления общим имуществом в многоквартирном доме и преимуществах создания ТСЖ. В ответ нужно организовать консультации для собственников, предоставление ответов на заданные вопросы.

Распространив информационные материалы с аргументированными предложениями по созданию ТСЖ и организации управления в доме, и, ответив на вопросы собственников, полезно повторить опрос мнения собственников, чтобы понять:

какое влияние имеет на соседей инициативная группа,

как дальше вести подготовку к созданию товарищества,

какие ресурсы собственников можно будет привлечь в будущем.

Пример анкеты для выяснения возможных добровольческих ресурсов приведен в приложении 1.6. Если положительное отношение к управлению товариществом в доме не сформировалось, если заметно сопротивление кого-либо из собственников, вряд ли создание ТСЖ пройдет без проблем. В таком случае необходимо решать:

можно ли, скорректировав аргументы, продолжить агитацию среди соседей, провести индивидуальные консультации и все же вынести вопрос о товариществе на общее собрание,

или же нужно продумать другие пути, например, - предложить собственникам выбрать заключение договора с управляющей компанией, а через год вернуться к обсуждению создания ТСЖ.

Собственник помещения самостоятельно решает, быть или не быть членом ТСЖ. Возможна ситуация, когда некоторые собственники помещений не поддержат создание ТСЖ и не сочтут нужным состоять в нем. Целесообразно объяснять собственникам негативные последствия такого решения: неучастие собственника в товариществе лишит его права влиять на решения ТСЖ, поскольку этот собственник не будет иметь права голоса на общем собрании членов ТСЖ. Вместе с тем, все решения такого собрания для него будут обязательны. У собственника, не являющегося членом ТСЖ, не будет права знакомиться со всей документацией товарищества. Таким образом, не являясь членом ТСЖ, собственник лишается возможности контролировать работу товарищества и его органов управления. Поэтому, если в доме создано товарищество, в интересах собственника быть его членом.

Основной аргумент в пользу организации в доме ТСЖ - возможность контролировать расходование денежных средств. Кроме того, объединение собственников в товарищество служит улучшению микроклимата в доме, так как люди, участвуя в собраниях, обсуждая насущные вопросы деятельности товарищества, лучше узнают друг друга, приучаются действовать сообща и в общих интересах, создавая тем самым благоприятную атмосферу в доме и комфорт совместного проживания.

Шаг 5. Формирование «группы поддержки»

Если результаты опросов соседей - собственников говорят о том, что общее отношение к созданию ТСЖ положительное, надо подумать о том, как вовлечь максимально широкий круг собственников помещений в процесс принятия решений, связанных с управлением домом. Нужно стараться создать в многоквартирном доме самоуправляемый коллектив собственников (примерная схема такого коллектива приведена ранее, в разделе 2), в центре которого находится группа наиболее активных и пользующихся доверием собственников помещений, постоянно участвующих в решении текущих вопросов, - это будет правление ТСЖ или некий «комитет собственников помещений», если товарищество не будет создано. Следующая группа активных собственников способствует существованию постоянной связи между правлением («комитетом собственников», управляющей организацией) и собственниками помещений (выборные представители подъездов). Вокруг этого актива - ряд общественных комиссий, в которые входят собственники помещений, обладающие профессиональными знаниями, необходимыми для решения специальных задач по управлению и содержанию дома (технических, финансовых, юридических, контрольно-ревизионных и др.), и которые могут посвятить этому ограниченное время, но квалифицированные рекомендации этих людей помогают правлению разрабатывать предложения, а собственникам помещений - принимать обоснованные решения. К ним примыкает группа людей, интересующихся делами своего дома и готовых участвовать в каких-то разовых мероприятиях - например, проведение опросов (своеобразная «группа поддержки»). Если подобная система сложится, будет поддерживаться и развиваться в доме, то круг неактивных собственников помещений, полностью отстраненных от интересов дома, будет очень ограничен и постепенно станет совсем малочисленным.

Направление II. Анализ возможных моделей управления / содержания многоквартирного дома и выбор наиболее подходящих моделей.

Выше уже было сказано, что создание товарищества собственников жилья не является само по себе целью собственников, а только инструментом организации управления многоквартирным домом и согласования интересов собственников.

Создание добрососедских отношений, формирование сплоченного коллектива собственников помещений в многоквартирном доме - это только половина задачи, стоящей перед товариществом. Вторая половина - создать работоспособную систему управления домом, отвечающую запросам и возможностям собственников, и, желательно, лучшую и более эффективную, чем та, что была в доме до ТСЖ.

Если же создается ситуация, когда прежняя система управления домом, которая не устраивала собственников по уровню качества работы или размеру оплаты, но, тем не менее, обеспечивала содержание дома в надлежащем состоянии, будет разрушена с появлением товарищества, а новая, столь же или более эффективная, не создана, - смысл в создании такого товарищества теряется.

Поэтому чрезвычайно важно еще до того, как призывать собственников проголосовать за создание товарищества собственников жилья, проработать вопрос о том, что будет после регистрации ТСЖ и, самое главное, как будет управляться и обслуживаться многоквартирный дом: какие работы и услуги будет оказывать само товарищество, какие - заказывать на рынке, где найдет специалистов, какие собственные ресурсы сможет привлечь и т.д.

Необходимо проанализировать возможные схемы и модели организации управления, содержания и ремонта дома при создании товарищества, а также для других способов управления, не предусматривающих создание ТСЖ, сравнить все варианты, обдумать их применимость к данному многоквартирному дому и сделать предварительную оценку расходов.

Следует иметь в виду, что способ управления товариществом собственников жилья позволяет собственникам разработать гибкую систему управления, отвечающую каждодневным запросам собственников и позволяющую изменять отдельные «звенья» системы, чтобы достичь желаемого уровня эффективности и качества. Кроме того, предлагаемые на рассмотрение модели управления и содержания могут сочетаться между собой, а если выбранная собственниками модель не дала ожидаемых результатов, ее можно изменить, скорректировать или просто выбрать другой путь организации процессов управления.

Направление III. Подготовка к проведению общего собрания собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома по выбору способа управления и создания ТСЖ

Организационные вопросы подготовки и проведения общего собрания включают в себя следующие шаги:

Изучение нормативных, правовых документов по проведению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

Расчет долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме каждого собственника помещений данного дома и определение количества голосов каждого собственника на общем собрании (на основании технической документации на многоквартирный дом и сведений о собственниках помещений)

Определение удобного для собственников помещения времени и места проведения собрания

Подготовку повестки дня собрания и предложений по основным вопросам

Действия по уведомлению собственников помещений об общем собрании и его повестке

Разработку сценария общего собрания

Подготовку необходимых форм и проектов документов для проведения собрания и принятия решений

Подготовку места проведения собрания и необходимых наглядных материалов для обсуждения вопросов повестки собрания.

Шаг 1. Изучение нормативных, правовых документов и методических рекомендаций по проведению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть проведено:

в очной форме, то есть при совместном присутствии собственников помещений в конкретном месте и в конкретное время для обсуждения вопросов, поставленных на голосование;

в форме заочного голосования - без совместного присутствия собственников помещений путем передачи в письменной форме решений собственников по поставленным на голосование вопросам (ст. 47 ЖК РФ). Форма заочного голосования применима при решении любых вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания.

Проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в смешанной «очно-заочной» форме не допускается законодательством.

Общее собрание собственников помещений может быть созвано по инициативе физических или юридических лиц, являющихся собственниками помещений данного многоквартирного дома.

Инициаторами проведения первого общего собрания собственников могут быть собственник или несколько собственников помещений в данном доме (ст. 45 ч. 1 ЖК РФ);

Общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников (ст. 45 ЖК РФ).

Необходимо обратить внимание на то, что режим голосования по вопросам выбора способа управления и создания товарищества собственников жилья различен:

• выбор способа управления многоквартирным домом, в том числе способа управления товариществом собственников жилья — решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принимаемое большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме (кворум собрания - более чем 50 % голосов от общего числа голосов) (ЖК, ст. 44, ч. 2, ст. 45, ч. 3, ст. 46, ч. 1);

• решение о создании товарищества собственников жилья принимается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме более чем 50 % от общего числа голосов всех собственников помещений в многоквартирном доме (ЖК, ст. 136, ч. 1).

Если инициативная группа собственников провела большую и результативную подготовительную работу, и есть уверенность в том, что подавляющее большинство собственников придет на общее собрание и проголосует за создание товарищества, то оба решения - по выбору способа управления и по созданию ТСЖ, - можно принять за один раз.

Однако практика показывает, что на самое первое собрание собственников собрать труднее, чем на последующие. Поэтому, вероятнее всего, понадобится провести два собрания: сначала организовать собрание, включив в повестку дня вопрос выбора способа управления товариществом собственников жилья, а затем, через некоторое время, - второе собрание, по вопросам создания товарищества. Далее приводятся рекомендации по проведению общего собрания собственников, созываемого для принятия решения о создании товарищества собственников жилья.

Шаг 2. Расчет долей в праве общей собственности на общее имущество и количества голосов каждого собственника

Доля собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (п.1 ст. 37 ЖК РФ).

Определение количества голосов каждого собственника на общем собрании производится в следующем порядке:

- устанавливается общее количество голосов собственников помещений. Чаще всего в многоквартирном доме общее количество голосов устанавливается равным 100 (или 100 %). При большом количестве помещений в многоквартирном доме общее количество голосов может устанавливаться иным образом, например, равным 1000 или числу, эквивалентному общей площади жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме;

составляется реестр собственников помещений в многоквартирном доме. Инициатор общего собрания, для составления реестра собственников, может получить необходимые сведения: в бюро технической инвентаризации (количество помещений и их общая площадь), из копий правоустанавливающих документов на помещения, хранящихся в управляющей организации либо непосредственно от собственников (например, при вручении уведомления о проведении общего собрания, или из заполненных бюллетеней для голосования, если собрание проводится в форме заочного голосования);

рассчитывается доля в праве общей собственности на общее имущество и количество голосов, которыми обладает каждый собственник помещения. В дальнейшем указанные сведения будут необходимы для определения кворума на общем собрании и при голосовании.

Доля каждого собственника определяется путем деления площади помещения (по свидетельству о собственности) на сумму площадей жилых и нежилых помещений в доме (по экспликации БТИ), находящихся в соответствующих видах собственности (частной, государственной), по следующей формуле:

Д = S (помещения собственника) / S (всех помещений в многоквартирном доме),

Г де, Д - доля собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

S (помещения собственника) - общая площадь жилого или нежилого помещения, принадлежащее конкретному собственнику;

Д - доля собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

К общ. - общее количество голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

В приложении 2.1. к данному разделу пособия приведен примерный Реестр собственников помещений в многоквартирном доме с расчетом долей в праве общей собственности на общее имущество и количества голосов собственников.

Шаг 3. Определение времени и места проведения собрания

Рекомендуется проводить собрание в нерабочие дни или в вечернее время, когда большая часть собственников помещений не заняты на работе. Место проведения собрания должно быть максимально близко к дому, в котором собственники владеют помещениями.

Для проведения общего собрания правление товарищества (управляющая организация) должно подобрать такое помещение, в котором достаточно мест для всех собственников помещений в доме (или место, где можно временно разместить необходимое количество стульев для участников собрания, которые можно в уведомлении и объявлении попросить захватить с собой из дома).

Шаг 4. Подготовка повестки дня собрания и предложений по основным вопросам

Нужно иметь в виду, что решения общего собрания должны быть вынесены собственниками помещений только по вопросам, поставленным в повестке общего собрания. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня общего собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.

Повестка дня общего собрания собственников помещений по вопросу создания ТСЖ может, например, включать:

Выбор председателя и секретаря общего собрания, утверждение состава счетной комиссии.

О создании ТСЖ.

Принятие устава ТСЖ.

Избрание правления.

Избрание ревизионной комиссии.

Организационные вопросы:

о наименовании ТСЖ;

о государственной регистрации ТСЖ;

об учреждении специального взноса собственников помещений на цели создания и регистрации ТСЖ;

о проведении следующего общего собрания собственников жилья по организации управления общим имуществом.

Пример содержания повестки дня приведен в рамках примерного сценария и протоколов общего собрания в приложениях 2.6., 3.1., 3.3.

Заранее, до проведения общего собрания целесообразно, чтобы инициативная группа обратилась к собственникам помещений в многоквартирном доме по поводу целесообразности создания ТСЖ, а также провела мероприятия с целью убедить собственников в преимуществах создания ТСЖ. В перечень таких подготовительных целевых мероприятий может входить предоставление информации о возможных моделях организации управления домом, их преимуществах и недостатках, проведение бесед с собственниками по вопросам организации деятельности ТСЖ, обеспечение возможности ознакомления собственников с проектом устава ТСЖ, получение откликов, сбор предложений и дополнений к проекту устава ТСЖ.

После обсуждения и одобрения возможных перспектив по управлению многоквартирным домом (создания ТСЖ) инициативная группа проводит уточнение повестки дня общего собрания, а также доработку проекта устава ТСЖ с учетом мнения собственников помещений.

В результате работы на данном этапе инициативная группа должна подготовить все необходимые позиции для презентации на общем собрании: проекта предложений по созданию ТСЖ и примерный устав ТСЖ, кандидатур членов правления и ревизионной комиссии ТСЖ.

Хорошо, если презентацию предложений инициативной группы можно сопроводить наглядной информацией, например, плакатами. Также стоит подумать о раздаточных информационных материалах. В ходе собрания можно поставить вопрос о возмещении собственниками понесенных инициативной группой расходов на печать и копирование этих материалов.

Довольно скоро после того, как решение о создании ТСЖ будет принято, инициативной группе (правлению) необходимо будет провести еще одно общее собрание собственников, посвященное решению вопросов, связанных с содержанием общего имущества многоквартирного дома и рассмотрению предложений по организации управления общим имуществом.

Шаг 5. Уведомление собственников помещений об общем собрании и его повестке

В соответствии с Жилищным кодексом (часть 4 статьи 45) сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме:

заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме или

вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись

или

размещено в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

Сообщение о проведение общего собрания направляется собственником помещения, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, не позднее, чем за десять дней до даты проведения общего собрания.

В соответствии с Жилищным кодексом (часть 5 статьи 45) в сообщении о проведении общего собрания указываются:

сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);

дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

повестка дня данного собрания;

порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Примеры объявления и уведомлений о проведении общего собрания, списка уведомленных приведены в приложениях 2.2., 2.3. и 2.4.

Если для оповещения об общем собрании используется способ размещения объявлений в доступных для собственников местах, необходимо направить письменное сообщение представителям собственников помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности.

При вручении уведомлений собственникам помещений одновременно можно получить информацию, кто из собственников не сможет участвовать лично в собрании (в связи с отъездом или занятостью, по болезни и другим причинам). В этом случае полезно напомнить собственникам, что у них есть право направить на собрание своего представителя и предложить им форму доверенности.

В соответствии с Жилищным кодексом (часть 2 статьи 48) представитель собственника помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме действует в соответствии с полномочиями, предоставленными составленной в письменной форме доверенности на голосование. Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями пунктов 4 и 5 статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации (то есть, удостоверена организацией, в которой доверитель работает или учится, жилищно-эксплуатационной организацией по месту жительства или администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором он находится на излечении; доверенность от имени юридического лица выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это его учредительными документами, с приложением печати этой организации) или удостоверена нотариально. Представитель собственника помещения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, действует на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с полномочиями, основанными на указаниях федеральных законов, актов уполномоченных на то государственных органов или актов органов местного самоуправления либо составленной в письменной форме доверенности на голосование, с приложением печати соответствующих государственных органов или актов органов местного самоуправления. Примерная форма доверенности приведена в приложении 2.5.

Шаг 6. Разработка сценария общего собрания собственников жилья

Инициативная группа может заранее разработать сценарий (порядок проведения) собрания, чтобы продумать последовательность всех этапов собрания, начиная от регистрации участников и до подведения итогов собрания.

В сценарии рекомендуется заранее определить, сколько времени отводится на обсуждение каждого вопроса повестки собрания, кто будет делать сообщения и кто может выступить в поддержку предложений инициативной группы или дать необходимую справку, например, техническую или финансовую.

Даже если ход собрания будет отличаться от сценария, он поможет сориентироваться председателю собрания, насколько при обсуждении того или иного вопроса можно отклониться от запланированного времени, чтобы успеть в разумные сроки завершить собрание.

Рекомендуется предусмотреть в сценарии варианты действий, если решение по отдельным вопросам не принято или не может быть принято (например, если кворум имеется, но голосов присутствующих на собрании собственников не достаточно для принятия решения о создании товарищества собственников жилья). В этом случае можно проголосовать за принятие решения по данному вопросу путем заочного голосования, а данное собрание использовать в информационноразъяснительных целях (для еще одного обсуждения всех проблемных вопросов).

Пример сценария общего собрания приведен в приложении 2.6.

Шаг 7. Подготовка необходимых форм и проектов документов для проведения собрания и принятия решений.

Не позднее, чем за месяц до проведения общего собрания следует приступить к подготовке необходимых документов, уведомлений о проведении собрания, форм для заполнения, раздаточных и наглядных материалов, составить соответствующий перечень собственников и принадлежащих им помещений.

Кроме того, необходимо подготовить предложения, связанные с проведением самого собрания: кандидатуры председателя и секретаря собрания, кандидатуры членов счетной комиссии, регламент собрания, предложения по доведению до собственников принятых собранием решений, оформлению и хранению протокола.

Требуемые для создания товарищества собственников жилья документы, прежде всего, включают устав ТСЖ. Устав - это внутренний «нормативный» документ товарищества собственников жилья. Это свод правил, по которым осуществляются взаимоотношения между членами товарищества и самим товариществом, как организацией. В случае возникновения конфликтов, требующих рассмотрения в судебном порядке, судья будет обращаться к законодательству и затем - к уставу товарищества. Естественно, устав ТСЖ не может противоречить закону. Если закон и нормативные акты не регулируют какой- либо важный для данного многоквартирного дома вопрос внутреннего взаимодействия, и не содержат прямых запретов товариществу устанавливать порядок взаимодействия по данному вопросу, ТСЖ вправе установить такой порядок в своем уставе. В то же время, если законом товариществу переданы полномочия установить тот или иной порядок взаимодействия в многоквартирном доме, то товарищество обязано такой порядок предусмотреть.

На практике применяются разные подходы к содержанию устава товарищества собственников жилья. Первый подход заключается в разработке только самых необходимых правил и норм, касающихся внутренней организации, деятельности ТСЖ и его взаимоотношений с другими лицами и организациями, которые никак не отражены в законодательстве и по которым прямые полномочия переданы ТСЖ. Устав, разработанный в соответствии с таким содержательным подходом, как правило, короткий, не дублирует положения законов и нормативных актов, но может содержать отсылки к ним. Несмотря на явные достоинства - краткость, возможность быстро охватить основные правила, - есть и серьезный недостаток в таком уставе. Большинство собственников помещений не обладают достаточным знанием законодательства и не имеют ни активного доступа к нормативной базе, ни временем, чтобы изучить все положения законов и нормативных актов, которые регулируют взаимоотношения в ТСЖ и на которые даны (или не даны) ссылки в уставе. Из-за этого могут возникать конфликтные ситуации между членами ТСЖ.

Другой подход к разработке устава ТСЖ заключается в стремлении предусмотреть в уставе положения по всем возможным вопросам, так или иначе связанным с деятельностью ТСЖ, пользованием и управлением общим имуществом, взаимоотношениями между собственниками помещений в доме и т.п. При таком подходе в устав переносятся все соответствующие нормы законодательства, кроме того, разработчики стараются, используя личный опыт и известный им опыт других ТСЖ, включать в устав положения, разрешающие проблемы, спорные и конфликтные ситуации, - зачастую даже те, с которыми данное товарищество ранее не сталкивалось и может вообще никогда не столкнуться. Хотя такой устав содержит много важных правил, однако его недостатком является перегруженность невостребованными нормами и трудный для постижения объем.

Например, ассоциации собственников жилья (аналог российских ТСЖ) в США имеют уставы, один экземпляр которых может насчитывать несколько сотен страниц и весить более четырех килограммов. Тем не менее, даже при таких всеобъемлющих уставах ассоциации собственников жилья в США довольно часто обращаются в суды по вопросам, которые так и не нашли в уставе своего отражения.

Сложность заключается в поиске «золотой середины» - устава, содержащего все правила и положения, необходимые для устойчивой жизнедеятельности товарищества собственников жилья, но в то же время доступного для прочтения и понимания.

Типового устава товарищества, который нужно было бы использовать, не существует[2]. Десять лет назад существовавшее тогда Министерство по земельной политике, строительству и жилищнокоммунальному хозяйству утвердило примерный устав ТСЖ (Приказ Минземстроя РФ от 3.08.1998 г. № 35 "Об утверждении примерного устава товарищества собственников жилья"). Данный приказ еще не отменен и до сих пор действует, хотя утвержденный им устав разработан на основе не действующего с 2005 года Закона «О товариществах собственников жилья». В некоторых городах, например, в Москве, органы местного самоуправления в помощь инициативным собственникам утверждают примерные уставы ТСЖ, которые носят рекомендательный характер. Также примеры уставов можно найти в местных некоммерческих объединениях товариществ и центрах поддержки ТСЖ.

Можно также воспользоваться примером устава товарищества собственников жилья, приведенным в приложении 4.1. к настоящим рекомендациям. При его подготовке был использован лучший опыт примерных уставов, принятых ранее различными структурами, и уставов товариществ собственников жилья из разных городов России.

Данный пример устава товарищества собственников жилья содержит:

общие положения о статусе товарищества,

цели и предмет деятельности товарищества,

положения о членстве в товариществе,

порядок управления общим имуществом в многоквартирном доме, а также имуществом товарищества,

права и обязанности товарищества,

права и обязанности членов товарищества,

порядок образования и использования средств товарищества,

порядок внесения платежей и взносов,

процедуры для руководства деятельностью товарищества, в том числе:

порядок принятия решений членами товарищества и органами управления товарищества,

порядок проведения общих собраний товарищества, заседаний правления,

порядок избрания в органы управления товарищества и руководящих лиц,

порядок работы ревизионной комиссии и инициативных (общественных) комиссий товарищества,

порядок изменения устава,

порядок реорганизации и ликвидации товарищества,

ряд других правил и процедур.

Предлагаемый устав товарищества собственников жилья имеет ряд особенностей. Прежде всего, нужно отметить, что данный пример устава подготовлен, в основном, для товарищества, действующего в одном многоквартирном доме, и мало учитывает особенности ТСЖ, созданного при объединении нескольких многоквартирных или жилых (индивидуальных) домов[3]. Для таких ТСЖ устав будет дорабатываться в будущем.

Рекомендуемый устав, предлагая те или иные правила, нередко содержит оговорку: «если общим собранием членов ТСЖ не установлено иное». Это позволяет сделать деятельность товарищества более гибкой и избежать частого внесения изменений в устав, требующего государственной регистрации.

Кроме того, устав предусматривает право общего собрания членов ТСЖ, а в некоторых случаях - общего собрания собственников помещений, принимать решения по отдельным вопросам самого устава. Таким образом предоставлена возможность собственникам в конкретный момент времени сообща договориться о порядке решения важных вопросов деятельности ТСЖ, - таких как порядок внесения обязательных, вступительных, специальных и других взносов, связанных с предметом деятельности Товарищества, выбор председателя правления и др.

На примере вопроса о порядке, включая сроки, внесения платежей и взносов покажем, насколько важно для деятельности ТСЖ и для всего дома в целом иметь возможность коллективного принятия решений собственниками. Жилищный кодекс устанавливает, что «плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок

2 гр

не установлен договором управления многоквартирным домом» . То есть, для такого способа управления, как привлечение управляющей организации, предусмотрено право управляющей организации взимать плату за жилое помещение и коммунальные услуги в сроки, дающие ей возможность рассчитываться по всем своим платежам с поставщиками и подрядчиками в срок и без ущерба для ее деятельности. Есть ли такая возможность у товарищества собственников жилья?

В зарубежной практике практически повсеместно объединения собственников жилья пользуются порядком внесения платежей, предусматривающим авансовые платежи, - как за управление, содержание и ремонт общего имущества - фиксированная сумма ежемесячно, - так и за коммунальные услуги, потребление которых измеряется приборами учета: как правило, на основании приборов учета за прошедший период рассчитывается «прогнозная» сумма платежа, а по истечении следующего периода товарищество производит перерасчет со своим членом. Это позволяет объединению собственников сразу вовремя профинансировать расходы, возникающие в первые месяцы деятельности, вовремя рассчитываться по налогам, вносимым в начале периода (как НДС в России) и избегать проблемы задолженностей перед управляющими и подрядными организациями, перед организациями коммунального комплекса.

Большинство экспертов склоняются к мнению, что подобную возможность при желании могут обеспечить и члены ТСЖ в России. В соответствии с Жилищным кодексом «члены товарищества собственников жилья ... вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления товарищества собственников жилья ...»'. Установление высшим органом управления ТСЖ - общим собранием - порядка, включая сроки, внесения платежей и взносов в ТСЖ, даст возможность принять наиболее подходящее товариществу решение с точки зрения развития деятельности и удовлетворения ожиданий собственников жилья.

Рекомендуемый устав содержит детальные положения, касающиеся организации деятельности товарищества собственников жилья, проведения общих собраний его членов, работы правления, председателя правления, - который, подчеркнем, сам по себе не является органом управления товарищества, - ревизионной комиссии, предусматривает возможность создания общественных комиссий. Предлагаемый пример устава также содержит сводные процедуры реорганизации и ликвидации товарищества, соответствующие действующему законодательству.

Стоит подумать о том, чтобы обеспечить возможность ознакомления собственников жилых и нежилых помещений с проектом устава ТСЖ, чтобы учесть их мнение и получить полезные предложения и дополнения.

Помимо устава, к проведению общего собрания собственников необходимо подготовить ряд форм и других документов, к которым относятся:

перечень собственников помещений с указанием количества голосов каждого собственника (приложение 2.1.);

уведомления о проведении собрания (приложения 2.2, 2.3. и 2.4.);

бланки списков собственников, уведомленных о проведении собрания, и списков собственников, получивших бланки решений (при заочной форме) (приложения 2.3. и 2.4.);

формы доверенностей для собственников помещений дома, которые не смогут лично присутствовать на общем собрании собственников помещений (приложение 2.5.);

бланки решений (бюллетени), если собрание проводится в форме заочного голосования (приложение 3.2.);

лист регистрации собственников для участия в общем собрании в очной форме (приложение 3.1.);

листы голосования собственников, участвующих в общем собрании в очной форме (приложение 3.1.);

форму протокола общего собрания (приложение 3.1 и 3.3.);.

Шаг 8. Подготовка помещения для проведения собрания

Рекомендуется заранее определить, кто и где будет проводить регистрацию участников собрания, и заготовить формы регистрационных листов, позволяющие быстро определить, есть ли необходимый кворум.

Место для председателя собрания должно позволять ему видеть всех участников, а для секретаря необходимо обеспечить стол, чтобы у него была возможность вести протокол собрания.

Рекомендуется предусмотреть отдельное место для приглашенных на собрание лиц, которые не будут участвовать в голосовании (это облегчит работу по подсчету голосов).

Конструктивному обсуждению вопросов повестки собрания будет способствовать, если в помещении, где будет проходить собрание, есть возможность разместить наглядные материалы (плакаты, фотографии и др.), а основную информацию и предложения по созданию ТСЖ и управлению домом, которые будут обсуждаться на собрании, рекомендуется заранее представить в наглядной форме (плакаты с анализом моделей управления, данными расчетов по расходам на содержание и ремонт, расходами на регистрацию ТСЖ и осуществление его деятельности, расчетом размера членских взносов в ТСЖ и др.). Для плакатов можно использовать любые подручные материалы (например, небольшие куски обоев, упаковочную бумагу).