IV. Порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления,
а именно: контроль качества предоставляемых услуг, порядок выявления и формы фиксирования фактов недопоставки или отсутствия поставки жилищно-коммунальных услуг, а также лица, подписывающие соответствующие акты.
Детальная регламентация процедуры фиксации ненадлежащего исполнения и неисполнения договора позволит с легкостью оформить возникновение таких фактов и уверенно расторгнуть договор управления многоквартирным домом с недобросовестной управляющей организацией. Необходимо закрепить ответственность управляющей организации за некачественные услуги, нарушение сроков их поставки. При этом желательно предусмотреть письменный досудебный порядок урегулирования претензий, который позволит на первых стадиях возникшего спора пресечь немотивированные иски в суд от недобросовестных компаний, нацеленных исключительно на сбор всевозможных платежей.В договор целесообразно включить порядок расходования средств, сэкономленных в результате специальных мероприятий, проводимых управляющей организацией (например, внедрение программ по энергосбережению).
Договор управления многоквартирным домом специфичен тем, что восполнение недостающих положений осуществляется не посредством заключения дополнительно к базовому договору договоров-приложений, а путем принятия решений общим собранием собственников помещений многоквартирного дома .
--------------------------------
См.: Свит Ю.П. Об организационном характере договора управления многоквартирным домом // Гражданское право. 2013. N 3. С. 18 - 21.
Согласно ч. 5 ст. 162 ЖК РФ срок действия договора составляет от одного года до пяти лет. При этом если отсутствуют заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом, по окончании срока его действия договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению договора управления многоквартирным домом не позднее чем через 30 дней со дня его подписания.
Однако если управляющая компания - новичок на рынке жилищно-коммунального хозяйства либо вызывает сомнения, лучше заключать договор на меньший срок.Согласно ч. 7 ст. 155 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят управляющей организации. Таким образом, все финансовые потоки по дому проходят через управляющую организацию. Это означает, что "бухгалтерия" управляющей организации будет осуществлять формирование платежного документа за жилищно-коммунальные услуги, рассчитывать льготы, субсидии, вводить данные приборов учета, осуществлять перерасчеты, применять всевозможные тарифы поставщиков коммунальных услуг и т.д. Многие юристы полагают, что основная масса финансовых нарушений управляющих организаций находится в этом узле. В качестве существенной рекомендации они советуют включать в договор управления условия относительно расчетов за жилищно-коммунальные услуги и регистрацию граждан через систему государственных инженерных служб (известную как ЕИРЦ). Система инженерных служб (ЕИРЦ) - это общегородская стабильно работающая система, которая позволяет домовладельцам на первых этапах становления отношений с управляющей компанией не задумываться о правомерности и доступности начислений, о судьбе платежей (дошли ли они до поставщиков). Выбирая расчеты за жилищно-коммунальные услуги и регистрацию граждан посредством системы инженерных служб, домовладельцы получают возможность сосредоточиться на качестве услуг, предоставленных управляющими компаниями .
--------------------------------
См.: Хмелевской Д.С. Договор управления многоквартирным домом (статья для журнала "Домашний адвокат") [Электронный ресурс] // .
Управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год (ч. 11 ст. 162 ЖК РФ). При этом управляющая организация обязана обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности (в части исполнения такой управляющей организацией договоров управления многоквартирным домом), о выполняемых работах и услугах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядке и условиях их предоставления, о стоимости данных услуг и работ и т.д.
в соответствии со стандартом раскрытия информации, утверждаемым Правительством РФ (ч. 10 ст. 161 ЖК РФ). Кроме того, на всех общедомовых собраниях должен присутствовать представитель управляющей компании, чтобы осведомлять жильцов с планами работы в будущем и выслушивать их пожелания. Также в отчете по желанию жильцов компания должна представить показания внутридомовых счетчиков.Таким образом, законодательством фактически установлена возможность финансового контроля за деятельностью управляющей организации.
Управляющая организация выбирается на общем собрании жильцов. Решения общего собрания фиксируются в протоколе общего собрания, проект которого, как правило, готовится заранее. В протоколе обязательно должны быть указаны:
- явочный лист собственников многоквартирного дома, принявших участие в собрании, содержащий реквизиты правоустанавливающих документов, площадь и адрес помещения, находящегося в собственности, личные подписи собственников;
- гарантийные письма компаний-кандидатов, содержащие заверенные проекты соответствующих договоров управления соответствующим многоквартирным домом (существенные условия договора заранее отработаны с инициативной группой жильцов многоквартирного дома);
- бюллетени голосования по числу собственников, принявших участие в собрании (указываются решения каждого собственника по каждому вопросу повестки дня, подписанные собственноручно);
- протокол счетной комиссии, отражающий данные о подсчете голосов;
- заверенные копии правоустанавливающих документов на помещения многоквартирного дома;
- место, время и форму проведения собрания, повестку дня и способ ее доведения до всех собственников дома, результаты голосования и принятые решения по каждому вопросу повестки дня, фамилию, имя, отчество каждого выступающего и краткое содержание выступления каждого, собственноручные подписи председательствующего на собрании и секретаря собрания.
Как полагают юристы, при подготовке и проведении общего собрания собственников многоквартирного дома следует установить, какой процент голосов имеет муниципальная (городская) собственность, какой процент имеют собственники нежилых помещений.
Такая информация позволит заблаговременно уяснить позицию достаточно активных и весомых представителей собственников, спрогнозировать их решение, сделать все возможное для того, чтобы такие решения максимально отражали интересы собственников помещений многоквартирного дома, а не интересы аффилированных, в той или иной степени, управляющих организаций .--------------------------------
См.: Хмелевской Д.С. Указ. соч.
Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом. Однако в юридической литературе преобладает мнение, согласно которому при управлении многоквартирными домами управляющими организациями применить правила о расторжении договора и возмещении убытков при ненадлежащем исполнении обязательств по предоставлению коммунальных услуг в большинстве случаев сложно, так как договор с управляющей организацией заключается всеми собственниками и отказаться от него в одностороннем порядке можно только по решению общего собрания собственников (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ). При этом смена управляющей организации отнюдь не является гарантией получения в последующем качественного товара, так как проблемы с качеством коммунальных ресурсов могут возникать по обстоятельствам, зависящим от ресурсоснабжающей организации. Даже при непосредственном заключении договоров о ресурсоснабжении собственники часто не могут воспользоваться правом расторжения договора, так как иной продавец необходимого коммунального ресурса на данной территории отсутствует .
--------------------------------
См.: Шехтер А.И. Указ. соч.
Основным преимуществом управляющих компаний, обслуживающих сектор жилищно-коммунального хозяйства, является их высокотехническая оснащенность.
Одна из главных функций управляющей компании - содержание дома в соответствии с санитарными нормами. Для этого регулярно проводится уборка всех помещений, входящих в состав общего имущества. Все работы выполняются с использованием современной техники, даже вестибюли и подъезды убираются при помощи специального промышленного передвижного пылесоса. Коэффициент полезного действия таких приборов значительно выше, чем использование человеческого труда. Если управляющая компания не имеет нужного оборудования или специалистов для проведения всего спектра работ, она может воспользоваться услугами сторонних организаций путем заключения с ними договора. В этом случае уборкой подъездов будет заниматься клининговая компания, охрану будет обеспечивать частное предприятие, а обслуживать ТВ-антенну - работники кабельного телевидения.После заключения договора на управляющую компанию ложится обязанность круглосуточно отвечать за снабжение горячей и холодной водой, подачу электричества и тепла, систему водоотведения. Так, например, в процессе подготовки к отопительному сезону управляющая компания должна провести мытье и опрессовку системы отопления, проверку целостности остекления, плотность закрывания входных дверей. Жилой дом должен принять и разрешить его эксплуатацию в зимних условиях инспектор теплоснабжающей организации. Жильцы дома имеют полное право перед началом отопительного сезона потребовать от компании данное разрешение.
Немаловажным достоинством управляющей организации являются ее кадры. Будучи профессионалами, они знают, когда, что, в каком объеме и с кем необходимо согласовать, чтобы создать жителям благоприятную атмосферу проживания. Поэтому прямой обязанностью управляющей организации становится подписание договоров с ресурсоснабжающими организациями. Так, например, управляющая компания отвечает за состояние придомовой территории: на ней не должно быть мусора. Поддержание чистоты во дворе обеспечивается наличием мусорных контейнеров, расположенных на специальной площадке.
В этой части управляющая компания обязана заключить договор со специализированными автотранспортными предприятиями, которые производят вывоз мусора.Очевидно, что управляющая организация своими силами не в состоянии выполнить весь комплекс работ и оказать все услуги, которые предполагаются в рамках данного договора. И, собственно, эта задача на нее не возлагается. Об этом говорилось в интервью с Г.П. Хованской: "...именно организация, т.е. заключение договоров со сторонними работниками или организациями на производство работ или предоставление услуг, выстраивание договорных взаимоотношений со смежными организациями, поставщиками, а также с собственниками, нанимателями и арендаторами - главная функция управляющей организации" .
--------------------------------
Правовые аспекты управления многоквартирным домом (интервью с Г.П. Хованской, членом Комитета Государственной Думы по строительству и земельным отношениям) // СПС "КонсультантПлюс".
Если возникает ситуация, когда предоставление какой-либо услуги становится невозможным, управляющая компания обязана информировать об этом жильцов дома не позднее чем за сутки. Если возникновение такого рода неудобств связано с проведением ремонта, объявление должно появиться на входных дверях за 10 дней до начала работ. Управляющая компания обязана организовать круглосуточную работу аварийно-диспетчерской службы, которая будет принимать заявки от жителей дома на срочный выезд в результате поломки одной из систем снабжения дома. В случае предоставления услуг низкого качества или непредоставления этих услуг жильцы вправе требовать уменьшения суммы квартплаты и отчета управляющей компании по произведенным тратам.