Размер предельной стоимости КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА КАК РЕГУЛЯТОР комплексности и качества ремонтов

Зададимся вопросом: в какой степени в первый год реализации Закона удалось решить вторую общегосударственную задачу — стимулировать собственников помещений проводить ремонты, изменяющие качество многоквартирного дома, повышающие его энергоэффективность? Речь, повторим, идет о комплексном капитальном ремонте с использованием современных эффективных строительных материалов и технологий, обеспечивающих качественное улучшение условий проживания в многоквартирных домах и повышение их энергоэффективности.

Параметром региональной (и, соответственно, муниципальной) программы, призванным обеспечить такое стимулирование, является размер предельной стоимости капитального ремонта многоквартирных домов (в расчете на 1 м2 помещений в доме).

Согласно методическим рекомендациям Фонда, назначение утверждаемого размера предельной стоимости капитального ремонта не в том, чтобы ограничить стоимость капитального ремонта (которая утверждается решением общего собрания собственников помещений), а в том, чтобы ограничить максимальный размер бюджетной поддержки в случае, если собственники помещений примут решение о проведении очень дорогого ремонта. Иными словами, если реальная стоимость капитального ремонта, одобренная общим собранием, будет равна или больше суммы, определяемой как произведение суммарной общей площади помещений собственников в многоквартирном доме и утвержденного региональной программой размера предельной стоимости капитального ремонта, то сумма финансовой поддержки будет определяться исходя из этой расчетной величины, а все, что сверх «расчетной стоимости», собственники помещений должны оплачивать сами (дополнительно к доле софи- нансирования стоимости капитального ремонта, рассчитанной по размеру предельной стоимости капитального ремонта).

Таким образом, собственники вольны принимать любое решение относительно стоимости капитального ремонта.

| Капитальный ремонт:

СТИМУЛИРОВАНИЕ

ИНИЦИАТИВ

СОБСТВЕННИКОВ

ЖИЛЬЯ

«пределы», чтобы не брать на себя дополнительное финансовое бремя. Поэтому важно, какой именно размер предельной стоимости капитального ремонта утверждается субъектом РФ и используется муниципальным образованием при формировании муниципальной программы.

Методические рекомендации Фонда советуют субъектам РФ при установлении этого показателя учитывать:

В какой степени в первый год реализации Закона удалось стимулировать собственников помещений проводить ремонты, изменяющие качество многоквартирного дома?

полный перечень работ по капитальному ремонту, установленный ч. 3 ст. 5 Закона, включая мероприятия по энерго-, ресурсосбережению, в том числе установку общедомовых приборов учета потребления коммунальных ресурсов и систем регулирования теплопотребле- ния в многоквартирном доме с наиболее сложными конструктивными и техническими параметрами в данном муниципальном образовании, обеспечивающими максимальный уровень благоустройства;

данные о среднем уровне рыночных цен, сложившихся в муниципальном образовании, на отдельные виды работ по капитальному ремонту с использованием современных эффективных строительных материалов и технологий.

Таким образом, Фонд рекомендует установить такой размер предельной стоимости капитального ремонта, который действительно позволял бы собственникам помещений принимать решения о комплексном капитальном ремонте, включая энергосберегающие мероприятия, и получать на такой ремонт бюджетную поддержку в размере, обусловленном долей участия в расходах самих собственников (не менее 5%).

Сколько же стоит комплексный (то есть включающий все виды работ, указанных в ч. 3 ст. 15 Закона) капитальный ремонт? Ответить на этот вопрос поможет изучение различных пилотных и демонстрационных проектов, которые осуществляются при поддержке международных спонсоров.

Например, в рамках одного такого проекта была разработана проектная документация для полной «санации» панельного девятиэтажного многоквартирного дома в Санкт-Петербурге (суммарная общая площадь квартир - 10 700 м2). Если подсчитать стоимость всех видов работ, на которые может быть получена бюджетная поддержка в соответствии с Законом, то стоимость капитального ремонта дома составляет 63 130 тыс. руб., или 5900 руб. на 1 м2 помещений собственников (в первой половине 2008 г.). Последняя цифра может использоваться в качестве ориентира, когда мы говорим о потребности в средствах на модернизацию многоквартирного жилищного фонда и о размере предельной стоимости капитального ремонта в рамках региональной (муниципальной) программы.

Итак, мы видим, что капитальный ремонт, направленный на повышение качества, энергоэффективности многоквартирного дома,

стоит дорого — на собственника условной двухкомнатной квартиры площадью 50 м2 в вышеописанном санкт-петербургском доме приходится 295 тыс. руб. (табл. 3). Хотя это несравнимо дешевле, чем купить квартиру в новом доме (и в том и другом случае собственники улучшают условия своего проживания), для большей части населения расходы на капитальный ремонт дома в таком размере совершенно непосильны. Именно поэтому возможность для собственника помещений оплатить до 95% стоимости ремонта за счет средств бюджетной субсидии, а именно такую возможность предоставляет ему Федеральный закон № 185-ФЗ, трудно переоценить.

В рассматриваемом примере, если субсидия составит 95% стоимости капитального ремонта, то финансовая нагрузка на собственника условной двухкомнатной квартиры уменьшится с 295 тыс. руб. до 14 750 руб. И хотя это тоже достаточно значимая для большинства семей сумма, собственники могут принять такой порядок ее внесения, чтобы ежемесячная плата была приемлемой. Например, если плата за капитальный ремонт будет выплачиваться в течение, скажем, года, то ежемесячный платеж составит 1229 руб.

Следовательно, возможность получения субсидии может стать хорошим стимулом для собственников жилья не бояться принимать решения о дорогостоящем комплексном капитальном ремонте.

ремонта, поскольку не смогут получить соответствующую его стои-

Таблица 3. Расходы на ^              ’              j              j              j              j

финансирование капитального ремонта мости субсидию. В этом случае предельная стоимость капитального

общего имущества ремонта будет играть роль антистимула.

в многоквартирном доме (на примере 9-этажногс 3-подъездного панельного многоквартирного дома, общая площадь помещений - 10 700 м2)

Субъекты Российской Федерации (или муниципальные образования в регионах, где субъект РФ не устанавливал прогнозируемые параметры будущей региональной программы, а лишь зафиксировал в программе фактически сложившиеся в муниципальных обра-

СОБСТВЕННИКОВ

ЖИЛЬЯ

зованиях показатели) очень по-разному подошли к установлению размера предельной стоимости капитального ремонта.

На сайте Фонда, где размещена информация об одобренных заявках на предоставление финансовой поддержки для выполнения региональных программ по проведению капитального ремонта, нет сведений о размере утвержденных субъектами РФ показателях предельной стоимости капитального ремонта, но по данным, доступным для анализа, можно рассчитать такой интегрирующий показатель, как «средняя фактическая стоимость капитального ремонта многоквартирных домов в рамках региональной программы» (далее — средняя фактическая стоимость капитального ремонта), разделив общую стоимость капитального ремонта на общую площадь помещений многоквартирных домов, включенных в региональную программу.

По данным на 6 октября 2008 г., средства Фонда на финансирование программ по проведению капитального ремонта получили 67 субъектов РФ, из них на две программы — 19 регионов и на три программы — Тульская область. Только в 15 регионах средняя фактическая стоимость капитального ремонта превысила 1 тыс. руб. на квадратный метр, из них только в 7 регионах стоимость капитального ремонта выше 1400 руб./м2 (табл. 4).

Субъект РФ

Таблица 4. Максимальная средняя фактическая стоимость капитальных ремонтов многоквартирных домов в субъектах Российской Федерации

Средняя фактическая стоимость капитального ремонта, руб./м2

2031,46

1958,85

1710,83

1542,02

1472,26

1467,69

1417,61

1391.00

1117.01

Ханты-Мансийский АО Республика Башкортостан Республика Алтай Амурская область Республика Мордовия Самарская область Курганская область Тюменская область Рязанская область Еврейская автономная область:

1082,03

1303,77

1072,73

первая программа

вторая программа Республика Хакасия Пензенская область:

1072,59

1354,72

1056,75

1033,87

1011,68

первая программа

вторая программа Кабардино-Балкарская Республика Республика Дагестан Ставропольский край

В 21 субъекте РФ средняя фактическая стоимость капитального ремонта составила 500-900 руб./м2, а примерно в 20 регионах она меньше 400 руб./м2.

Таблица 5. Минимальная средняя фактическая стоимость капитальных ремонтов многоквартирных домов в субъектах Российской Федерации

Субъект РФ              Средняя              фактическая              стоимость              капитального

ремонта, руб./м2

Можно ли серьезно говорить об улучшении условий проживания граждан в многоквартирных домах, если стоимость проведенного ремонта составила 149-250 руб./м2? Даже если это был только ремонт кровли, очень сомнительно, чтобы при этом использовались современные кровельные материалы с длительным сроком эксплуатации. Значит, проведенный ремонт не более чем видимость, и через пару лет собственникам помещений придется снова решать проблемы своего дома, но, вероятно, уже полностью за свой счет.

И это не единичные случаи: в Саратовской области в региональную программу со средней фактической стоимостью ремонта 149 руб./м2 вошел 1451 многоквартирный дом с общим числом проживающих 241,67 тыс. человек; в Челябинской области в две региональные программы со средней фактической стоимостью ремонта 234,54 и 243,61 руб./м2 в общей сложности вошли 2107 многоквартирных домов, в которых живут 394,4 тыс. человек. Скажут ли спасибо все эти люди за такой ремонт их домов?

| Капитальный ремонт:

СТИМУЛИРОВАНИЕ

ИНИЦИАТИВ

СОБСТВЕННИКОВ

ЖИЛЬЯ