Роль ТСЖ и управляющих ОРГАНИЗАЦИЙ В ФОРМИРОВАНИИ МУНИЦИПАЛЬНОЙ ПРОГРАММЫ ПО проведению капитального ремонта многоквартирных домов

Таким образом, от политики субъекта РФ и муниципального образования зависит, действительно ли собственники квартир смогут воспользоваться теми по-настоящему большими возможностями, которые предоставляет Закон.

Но у этой медали есть и оборотная сторона: готовы ли сами собственники квартир использовать возможности Закона? А вот это в значительной степени зависит от того, какую роль берут на себя товарищества собственников жилья и управляющие многоквартирными домами организации.

Если муниципальная адресная программа формируется как программа субсидий, когда муниципалитет объявляет, что у него есть (будут) деньги на капитальный ремонт и их можно получить на определенные виды работ, и при этом установлены определенные критерии и приоритеты при рассмотрении заявок, — тогда нужно принять соответствующее решение на общем собрании и подать заявку на участие в программе. После оценки всех заявок будет объявлено, какие многоквартирные дома включены в программу.

При таком подходе главным при формировании программы становится процесс принятия решений на уровне многоквартирного дома непосредственно собственниками помещений. А это определяет особую роль ТСЖ и управляющих организаций. С одной стороны, от них зависит, как и какие решения принимаются на уровне дома, действительно ли в этом участвуют собственники помещений. С другой стороны, ТСЖ и управляющие организации представляют собственников помещений перед органами местного самоуправления. Поэтому то, насколько правильно правление товариществ и управляющие организации работают с собственниками квартир, насколько продуманные, взвешенные и ответственные решения принимаются, и будет определять успех муниципальной программы. Фактически участие в муниципальной программе — это настоящий экзамен для ТСЖ и управляющих организаций, экзамен на профессионализм в управлении многоквартирным домом и на умение взаимодействовать с собственниками помещений.

Экзамен на профессионализм заключается в том, что товарищества и управляющие организации должны:

оценить объективную потребность многоквартирного дома в ремонте;

сопоставить эту реальную потребность с теми возможностями получить финансовую поддержку, которые предоставляет Закон;

обосновать потребность в размере финансирования капитального ремонта;

рассчитать возможный размер бюджетной субсидии и требуемую сумму долевого финансирования со стороны собственников помещений, а также то, какая финансовая нагрузка ляжет на каждого из них.

Казалось бы, небольшая доля участия собственников в финансировании ремонта — 5% при проведении комплексного ремонта, включающего все виды работ, указанные в Законе, может означать

достаточно крупную сумму с точки зрения доходов большинства семей (до 15-20 тыс. руб. с квартиры). Поэтому товарищество или управляющая организация должны предусмотреть разные варианты порядка сбора этих средств, когда размер ежемесячной платы на ремонт варьировался бы в зависимости от продолжительности периода оплаты. Это все очень сложные вопросы, которые должны быть проработаны до того, как они будут вынесены на рассмотрение собственников помещений. Точно так же, до собрания, следует подготовить и технико-экономические обоснования по техническим и финансовым вопросам капитального ремонта. Люди должны обладать всей информацией, необходимой для принятия решений, хорошо понимать, какая ответственность ляжет на них при включении многоквартирного дома в муниципальную программу - короче говоря, решение собственников помещений должно быть осмысленным и ответственным.

Примут ли они решение о проведении капитального ремонта (и какого рода будет это решение) - во многом зависит от умения членов правлений ТСЖ и представителей управляющих организаций убедить собственников помещений в необходимости тех или иных работ, доказать преимущества использования муниципальной субсидии для проведения комплексного капитального ремонта и внедрения ресурсосберегающих технологий, показать, как можно с меньшими финансовыми нагрузками это сделать.

К сожалению, большинство управляющих организаций работать с собственниками помещений пока не умеют, потому что это «вчерашние» муниципальные организации, которые всегда ориентировались и продолжают ориентироваться на органы местного самоуправления.

Решение о проведении капитального ремонта согласно Жилищному кодексу вправе принять только общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме независимо от того, есть в нем ТСЖ или нет. При этом решение о проведении ремонта принимается не просто большинством голосов присутствующих на собрании собственников помещений, а не менее чем двумя третями голосов от общего количества голосов собственников помещений в этом доме. И это очень жесткое требование и чрезвычайно сложная задача, если действительно добиваться, чтобы такое решение было принято в соответствии с законодательством.

Не умея или не желая работать с людьми, многие управляющие организации вместо обсуждения всего комплекса вопросов, связанных с капитальным ремонтом, идут по более легкому пути - собирают подписи под протоколом общего собрания в заочной форме с решением о желании участвовать в муниципальной программе и согласием оплатить 5% от неизвестной никому суммы. В результате такого «принятия решений» собственники помещений отказываются платить, а многоквартирные дома исключаются из муниципальных программ, как только выясняется, что расходы на оплату капитального ремонта составляют хоть сколько-то значимую для семьи

| Капитальный ремонт:

СТИМУЛИРОВАНИЕ

ИНИЦИАТИВ

СОБСТВЕННИКОВ

ЖИЛЬЯ

сумму. «Если бы сразу предупредили, сколько придется платить, то голосовали бы против ремонта или начали бы копить» — так говорят многие собственники квартир, отказывающиеся от капитального ремонта своих домов.

Информационная и разъяснительная работа с людьми на уровне каждого отдельного многоквартирного дома является самым «узким местом» при формировании муниципальной программы по проведению капитального ремонта.

Собственники квартир в 46 домах областного центра (Челябинск) не готовы использовать средства федерального бюджета только потому, что 5% от общего объема ремонтных работ им все равно придется оплачивать из своего кармана (chelyabinsk.rfn.ru, 25.09.2008 16:41).

Пенсионерка рассказала, что требование управляющей компании внести более двух тысяч рублей на реконструкцию кровли и системы отопления для нее оказалось неожиданным.

- Полгода назад представители домкома собрали с нас подписи: мол, мы согласны участвовать в программе капитального ремонта жилья и внести пять процентов от необходимой суммы, — пояснила Ирина Васильевна. — Сказали, что запросят один миллион рублей на ремонт крыши, а нашу долю возьмут с ежемесячных коммунальных платежей. Ни о каких двух тысячах и речи не было. А теперь выясняется, что наш дом получил не миллион рублей, а почти два — не только на кровлю, но и на ремонт системы отопления. Денег, что накоплены на счету, не хватает на взнос пяти процентов — вместо необходимых 95 тысяч рублей там всего 30. Сначала объявили, что с каждой квартиры надо сдать по 2300 рублей. Потом учли арендуемые подвалы и площадь квартир, вышло по 1600—1700. Но с моей пенсией и эта сумма неподъемная. Если бы сразу предупредили, что нужно платить две тысячи, я бы не стала подписываться или откладывала бы потихоньку деньги (Российская газета — Алтай. 2008. 2 сент.).