Критерии отбора многоквартирных домов ДЛЯ МУНИЦИПАЛЬНОЙ ПРОГРАММЫ

Как уже отмечалось, критерии отбора многоквартирных домов нужны для того, чтобы:

собственники помещений в многоквартирных домах, их товарищества и управляющие организации понимали, кому и почему орган местного самоуправления будет оказывать предпочтение при включении в муниципальную программу для предо-

ставления субсидий на проведение капитального ремонта;

органы местного самоуправления получили простой механизм принятия решения о ранжировании многоквартирных домов (заявок на включение в муниципальную программу), позволяющий избежать возможных претензий по поводу необоснованного, необъективного подхода к отбору домов — «участников» программы;

у собственников помещений был стимул принимать решение о проведении комплексного капитального ремонта с внедрением энергосберегающих технологий и создавать ТСЖ (конечно, преимущества создания товариществ и вложения средств в повышение энергоэффективности многоквартирного дома должны повсеместно и постоянно разъясняться и демонстрироваться на практических примерах).

В Методических рекомендациях определено, какие критерии могут использоваться при оценке обращений ТСЖ и управляющих

организаций в орган местного самоуправления о включении многоквартирного дома в муниципальную программу:

технические критерии:

продолжительность эксплуатации многоквартирного дома после ввода в эксплуатацию или последнего комплексного капитального ремонта;

техническое состояние объектов общего имущества в многоквартирном доме (наличие угрозы безопасности жизни или здоровью граждан, сохранности общего имущества и имущества граждан);

комплексность капитального ремонта (включение в него всех или части установленных Законом видов работ при наличии объективной потребности в их проведении);

качественное улучшение технических характеристик многоквартирного дома в результате планируемого капитального ремонта (приоритет отдается повышению энергоэффективности);

организационные критерии:

уровень самоорганизации собственников помещений в многоквартирном доме в отношении управления им (приоритет ТСЖ с

учетом продолжительности их работы до подачи обращения на участие в программе);

доля собственников (голосов собственников), подавших голоса за решения о проведении капитального ремонта и его долевом финансировании, от общего числа собственников помещений (голосов собственников) в многоквартирном доме;

степень готовности многоквартирного дома к капитальному ремонту (наличие проектной документации, включая смету расходов, выбор и предварительный договор с подрядчиком);

финансовые критерии:

доля финансирования из внебюджетных источников в общей стоимости капитального ремонта (доля прямых инвестиций частных собственников помещений в многоквартирном доме и заемных средств, привлекаемых собственниками);

финансовая дисциплина собственников помещений в многоквартирном доме (уровень суммарной задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг).

Хотя перечень критериев отбора рекомендован Фондом, далеко не все субъекты РФ в свою очередь рекомендовали их своим муниципальным образованиям, а те далеко не всегда приняли и использовали их при формировании муниципальных программ. Особенно важно, какие именно значения критериев были приняты и как эти критерии использовались.

В табл. 1 в качестве примера приведены критерии отбора многоквартирных домов, максимальное количество баллов, присваиваемых заявке на включение многоквартирного дома в муниципальную адресную программу по каждому критерию, и коэффициент весомости критериев, рекомендованные администрацией Тверской области (Постановление от 14.03.2008 № 56-па) своим муниципальным образованиям при формировании перечня многоквартирных домов, подлежащих капитальному ремонту в рамках муниципальных программ. Аналогичные критерии и их значения установлены и в ряде других регионов.

Таблица 1. Критерии отбора многоквартирных домов в Тверской области

| Капитальный ремонт:

СТИМУЛИРОВАНИЕ

ИНИЦИАТИВ

СОБСТВЕННИКОВ

ЖИЛЬЯ

* В случае если многоквартирный дом не оснащен лифтовым оборудованием, полным перечнем считается перечень работ в соответствии с ч. 3 ст. 15 Закона, за исключением ремонта или замены лифтового оборудования.

Согласно порядку включения многоквартирных домов в региональную программу, принятому в Тверской области, для ранжирования заявок на включение дома в муниципальную программу, поступивших в орган местного самоуправления, используется сумма баллов, присваиваемых заявке при ее оценке по каждому критерию. Таким образом, в данном случае критерии отбора используются по принципу комплексной оценки: заявка оценивается по каждому из критериев, а для ранжирования заявок (определения места многоквартирного дома в очереди на право включения в муниципальную программу и получения субсидии) используется сумма набранных по всем критериям баллов.

Несложные расчеты (умножение максимально возможного балла по отдельному критерию на коэффициент весомости данного критерия) позволяют понять, как распределяются критерии по степени важности для органов государственной власти и органов местного самоуправления (табл. 2). Видно, что наибольшее количество баллов (40) заявка от многоквартирного дома может получить, если собственники помещений приняли решение о проведении капитального ремонта, в результате которого повысится энергоэффективность дома.

Таблица 2. Распределение критериев по степени важности для органов власти и органов местного самоуправления

СОБСТВЕННИКОВ

ЖИЛЬЯ

Критерий «доля внебюджетного финансирования в общей стоимости капитального ремонта» также носит стимулирующий характер.

Конечно, пока такие случаи немногочисленны и такие решения принимаются главным образом собственниками с доходами выше средних — главное, что речь идет именно о дорогих, повышающих энергоэффективность дома ремонтах. Они выделяются из сегодняшнего общего ряда «выборочных» дешевых ремонтов, направленных на латание дыр. На их примере можно оценивать эффективность новых проектных решений и современных материалов и технологий, с тем чтобы затем рекомендовать их для более широкого использования — другим собственникам в других домах.

Понятно, что критерии, связанные со сроком эксплуатации многоквартирного дома и его техническим состоянием, наиболее важны с точки зрения органов власти. При всей кажущейся похожести, это разные критерии. Техническое состояние дома зависит не только от того, как долго он эксплуатировался, но и от того, как он содержался все эти годы, а для сравнительно новых домов (возможность включения которых в программу капитального ремонта органы власти часто вообще не хотят рассматривать, хотя Закон не установил никаких ограничений в этом смысле) — от качества их строительства. Чем дольше срок эксплуатации многоквартирного дома, тем большее количество баллов получает заявка ТСЖ или управляющей организации.

Традиционная позиция муниципалитетов: в программу надо включать дома, в наибольшей степени нуждающиеся в ремонте. И эта позиция понятна. Но за выбранными домами стоят будущие получатели субсидий. Поэтому данный критерий должен обязательно дополняться показателями, подтверждающими готовность собственников внести свою долю в финансирование капитального ремонта и их добросовестность как плательщиков за содержание общего имущества в доме и коммунальные услуги.

Например, если за решение о проведении капитального ремонта и его долевое финансирование в одном доме подано 2/з голосов собственников помещений, а в другом — 99% (при условии, что данные не сфальсифицированы), то второму дому стоит отдать предпочтение. Если при этом орган местного самоуправления видит, что уровень сбора платы за жилое помещение и коммунальные услуги в первом доме 80%, а в другом — 98%, то, видимо, собственники помещений во втором доме с большей вероятностью выполнят принятые на себя обязательства по долевому финансированию капитального ремонта и можно не

опасаться неприятностей при включении этого дома в программу.

Риски муниципальной программы, связанные с неоплатой собственниками помещений своей доли стоимости капитального ремонта, будут меньше, если один из финансовых критериев сформулировать так, чтобы у муниципалитета было четкое представление о том, каким собственники помещений (ТСЖ, управляющая организация) видят порядок сбора собственных средств на долевое финансирование капитального ремонта: с какого момента, в каком размере и с какой периодичностью (ежемесячно или иначе) они будут вносить плату на капитальный ремонт, сколько времени, по их расчетам, понадобится, чтобы собрать нужную сумму, и т.д. В этом смысле преимущества явно будут у тех многоквартирных домов, которые на момент подачи заявки уже располагают нужной суммой (скорее всего, этого можно ожидать, если в доме создано ТСЖ, которое уже сформировало фонд ремонтов).

Хочется подчеркнуть, что предоставление товариществом собственников жилья или управляющей организацией порядка финансирования капитального ремонта (за счет средств ТСЖ или средств собственников помещений) не является согласно Закону условием, необходимым для включения многоквартирного дома в муниципальную адресную программу, но может использоваться органами местного самоуправления как один из критериев при отборе заявок.

Критерий «готовность к капитальному ремонту (наличие проектной документации и подрядчика)» играл чуть ли не определяющую роль при формировании многих муниципальных программ в 2008 г. На самом деле отсутствие проектной документации и подрядчика на момент подачи заявки на участие в муниципальной программе может не иметь особого значения при условии, что формирование и реализация программ будут носить не «лихорадочный», как сегодня, а планомерный характер. Если программа формируется заблаговременно (например, в течение трех последних месяцев года принимаются заявки на участие в программе будущего года с реальным финансированием в мае-апреле), то у собственников помещений будет достаточно времени на то, чтобы обдумать и принять решение, собрать собственные средства, а у ТСЖ и управляющих организаций - чтобы заказать проектную документацию и выбрать подрядчика в случае включения многоквартирного дома в программу.

Особое место среди критериев отбора многоквартирных домов занимает критерий, связанный с наличием в многоквартирном доме товарищества собственников жилья. Одни муниципалитеты вообще не используют этот критерий, говоря, что все способы управления многоквартирым домом должны быть равнозначны (однако при этом местные администрации чаще всего отдают приоритет «знакомым» управляющим организациям, особенно МУПам и бывшим МУПам). Но есть и другие примеры.

По общей оценке, прозвучавшей на II Всероссийском совещании по управлению многоквартирными домами товариществами собственников жилья, которое прошло 7-8 октября 2008 г. в Москве, именно ТСЖ демонстрируют лучший опыт участия в муниципальных программах. У них практически нет проблем ни со сбором средств на долевое финансирование капитального ремонта, ни с

СОБСТВЕННИКОВ

ЖИЛЬЯ

организацией самих работ, ни с контролем над подрядчиками. И в общем, этого следовало ожидать, поскольку в товариществах выше степень вовлеченности собственников помещений в принятие решений, люди осознают ответственность за свой дом, лучше дисциплина платежей. Другая ситуация в многоквартирных домах, где собственники разобщены, — здесь привыкли возлагать ответственность на управляющую организацию, а не на себя. Да и управляющие организации еще не научились (а часто и не хотят) вовлекать собственников помещений в управление многоквартирным домом.

На вышеупомянутом совещании своим опытом делились представители отдельных муниципальных образований, которые при подготовке второй муниципальной программы изменили значение критерия, связанного с созданием ТСЖ в многоквартирном доме. Эти муниципалитеты понимают, что создание товариществ необходимо стимулировать, потому что для получения средств Фонда в 2009—2011 гг. согласно Закону требуется существенно увеличить долю многоквартирных домов, где созданы ТСЖ.

Способы решения этой задачи муниципалитеты используют самые разные. Одни резко увеличивают степень предпочтения товариществ в сравнении с управлением домом управляющими организациями. При этом сами дома/товарищества ранжируются пропорционально опыту их работы (чем раньше создано товарищество, тем больше баллов ему присваивается). Другие, напротив, отдают предпочтение только что созданным ТСЖ. Нельзя не отметить, что второй подход выглядит уж слишком тенденциозным, ведь поощряется не просто создание товариществ собственников жилья, а создание их «под конкретную задачу». Можно предположить, что такие товарищества перестанут существовать, как только будет решена задача, ради которой они создавались.

Все вышеперечисленные критерии отбора относятся напрямую к многоквартирному дому и его собственникам. Но иногда муниципальные образования отбирают многоквартирные дома в программу на основании критериев, не имеющих отношения ни к дому, ни к собственникам помещений в нем. Например, судьба дома может зависеть от того, в каком районе города он находится: если в «передовом» по числу созданных на его территории ТСЖ, то дому будет отдано предпочтение в сравнении с аналогичными домами в других районах, не столь «продвинутых». Еще один «критерий» — какая управляющая организация управляет домом (муниципальная или частная, надежная или ненадежная, то есть имеет ли задолженность перед налоговыми органами или поставщиками коммунальных ресурсов).

Хочется еще раз обратить внимание органов местного самоуправления на то, что отбор участников для муниципальной программы проведения капитального ремонта, которая реализуется как программа субсидий, должен происходить на основании оценки именно собственников помещений и их многоквартирного дома — никакие иные показатели, не зависящие от будущих получателей субсидий, их воли, желания, инициативы и ответственности, в расчет браться не должны.

Подводя итог, подчеркнем, что разработка и применение системы критериев помогают муниципалитету управлять рисками муници-

пальной программы в условиях, когда Закон сформулировал только ограниченный перечень условий, которым должны соответствовать многоквартирные дома (получатели субсидий), претендующие на включение в муниципальную программу (получение муниципальной субсидии). Собственники жилья должны понимать, что муниципальная программа формируется через подачу заявок СНИЗУ (от собственников помещений через ТСЖ и управляющие организации) и что существуют определенные критерии, соответствие которым помогает опередить других претендентов на бюджетную помощь. Такое понимание стимулирует к проявлению инициативы и повышает уровень ответственности самих людей за то решение, которое они принимают.