<<
>>

Муниципальная программа по ПРОВЕДЕНИЮ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ - ПРОГРАММА ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ СУБСИДИЙ

Принимаемые для получения средств Фонда муниципальные адресные программы по проведению капитального ремонта многоквартирных домов являются, по сути, программами предоставления субсидий на эти цели, поскольку органы местного самоуправления в соответствии с Законом сами не проводят работы по капитальному ремонту, а только предоставляют для этого средства ТСЖ и управляющим организациям, выбранным собственниками помещений в многоквартирных домах.

Формирование программы по проведению капитального ремонта многоквартирных домов как программы субсидий требует от органов местного самоуправления полной перестройки привычного подхода, отказа от позиции муниципалитет проводит капитальный ремонт, знает, где, что и как надо делать. Должен быть провозглашен новый принцип — му-

Муниципалитет может, в рамках установленных правил, помочь тем собственникам многоквартирных домов, кто сам хочет привести свой дом в надлежащее состояние и готов

Этот подход не просто новый и непривычный. Он еще вызывает и много опасений,

поскольку, в соответствии с Законом, бюджетные средств получают и самостоятельно распоряжаются ими ТСЖ и управляющие организации. У органов местного самоуправления после перечисления товариществам и управляющим организациям субсидий практически не остается механизмов управления реализацией муниципальной программы, а ответственность за реализацию региональной адресной программы по проведению капитального ремонта многоквартирных домов, за целевое расходование средств Фонда несут высшее должностное лицо (руководитель высшего исполнительного органа государственной власти) субъекта Российской Федерации и главы муниципальных образований.

В Законе отсутствуют положения о порядке формирования муниципальной (и региональной) адресной программы по проведению капитального ремонта многоквартирных домов с использованием средств Фонда, и это чревато для органов местного самоуправления определенными рисками.

Далее перечислены возможные риски муниципальной программы.

Завышенные

ожидания

НАСЕЛЕНИЯ

Безусловно, на капитальный ремонт каждого многоквартирного дома средств Фонда, регионального и местного бюджетов просто не хватит, поэтому жители, обманувшиеся в своих ожиданиях, могут быть недовольны.

| Капитальный ремонт:

СТИМУЛИРОВАНИЕ

ИНИЦИАТИВ

СОБСТВЕННИКОВ

ЖИЛЬЯ

Несбалансированность

ПЛАНИРУЕМОГО ОБЪЕМА

ремонтов и финансовых РЕСУРСОВ ДЛЯ их выполнения

Этот риск может возникнуть в связи с двумя обстоятельствами.

Первое. Для включения многоквартирного дома в перечень муниципальной программы на момент ее формирования в соответствии с ч. 4 ст. 15 Закона требуется лишь «наличие решений общих собраний членов товариществ собственников жилья, членов жилищных, жилищно-строительных кооперативов или иных специализированных потребительских кооперативов либо собственников помещений в многоквартирных домах об участии в указанной адресной программе».

Иными словами, на этой стадии достаточно только желания собственников помещений получить бюджетную поддержку, но не требуется, чтобы они при этом уже приняли какие-то решения о видах/ объемах работ по капитальному ремонту и взяли на себя определенные обязательства по доле/размеру и порядку финансирования капитального ремонта. Протоколы о принятии собственниками помещений этих решений и утвержденная общим собранием смета расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома должны быть представлены в орган местного самоуправления уже после того, как последним принято решение о распределении бюджетных средств между многоквартирными домами, включенными в региональную адресную программу по проведению капитального ремонта, и товарищества и управляющие организации получили уведомления об объеме средств, предусмотренных на капитальный ремонт конкретного дома.

Таким образом, если следовать только прямым указаниям Закона, при формировании муниципальной программы органы местного самоуправления могут не знать, какие именно работы по капитальному ремонту многоквартирного дома захотят провести собственники помещений и какая сумма субсидии для конкретного дома может потребоваться, а собственники помещений, со своей стороны, не принимают решения о видах работ и стоимости капитального ремонта до тех пор, пока не узнают, сколько средств им выделит муниципалитет.

Иначе говоря, решения о капитальном ремонте многоквартирного дома принимаются не исходя из объективной потребности в проведении тех или иных работ, а «под выделенный объем средств». Следовательно, работы заранее не планируются, собственники не могут оценить, какое финансовое бремя они должны взять на себя, проектная документация не разрабатывается, подрядчики не выбираются. Все это придется делать в очень короткий срок после получения уведомления органа местного самоуправления о выделении средств. Если муниципалитет на свое усмотрение включил в муниципальную программу определенный перечень работ по капитальному ремонту для конкретного дома, то велика вероятность того, что собственники на общем собрании примут решение о выполнении других видов работ. В результате муниципальная программа будет нуждаться в корректировке (и соответственно, изменения потребуется внести в региональную программу, о чем Фонд должен быть уведомлен).

Второе. Несбалансированность муниципальной программы может быть вызвана тем, что при ее формировании орган местного самоуправления еще не знает, на какой объем средств Фонда и средств регионального бюджета может рассчитывать муниципальное образование. В этом случае в муниципальную программу может быть

Собственники помещений или ТСЖ не смогут обеспечить требуемую Законом долю софинансирования

КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА

Длительное неиспользование перечисленных бюджетных средств товариществами или управляющими

ОРГАНИЗАЦИЯМИ

Выбор товариществами собственников жилья ненадежных подрядчиков, неумение договориться об обоснованной цене договора подряда И КОНТРОЛИРОВАТЬ качество работ по КАПИТАЛЬНОМУ РЕМОНТУ

включено большее количество многоквартирных домов, чем реально отремонтировать на фактически предоставленные муниципальному образованию средства Фонда, субъекта Российской Федерации и средства, предусмотренные в местном бюджете на софинансиро- вание муниципальной программы. В этом случае у муниципального образования или возникают невыполненные обязательства перед собственниками помещений тех домов, которые включены в программу, но не получат субсидию, или объем бюджетных средств для всех домов будет «урезан», чтобы дать субсидии всем, но при этом объем ремонтов по каждому дому должен быть уменьшен.

Если орган местного самоуправления выполнит свои обязательства и перечислит товариществам и управляющим организациям в полном объеме средства, сформированные из всех источников — Фонда, регионального и местного бюджетов, а ТСЖ или собственники помещений не внесут на проведение капитального ремонта свою долю, то это означает неисполнение требования Закона. Муниципальная и региональная программы будут считаться невыполненными до тех пор, пока доля небюджетного финансирования капитального ремонта не будет выплачена в полном объеме.

Этот риск возникает тогда, когда организация, управляющая домом, не прорабатывает до общего собрания финансовые вопросы проведения капитального ремонта. В результате, принимая решение об участии в муниципальной программе, собственники помещений не представляют себе возможную стоимость будущего капитального ремонта, а также какую сумму составляет требуемая Законом обязательная доля софинансирования капитального ремонта за счет средств собственников помещений (или средств ТСЖ), то есть какое финансовое бремя ляжет на каждого собственника в доме.

Столкнувшись впоследствии с тем, что размер платы за капитальный ремонт слишком велик для них, собственники или не платят (и местные администрации вынуждены искать какие-то варианты решения этой проблемы, чаще всего не соответствующие Закону), или отказываются от капитального ремонта, а муниципалитет встает перед необходимостью корректировать утвержденную муниципальную программу.

Бюджетные средства могут достаточно долго лежать на отдельном расчетном счете ТСЖ или управляющей организации, а работы не начинаются, потому что не разработана проектная документация для проведения ремонта, или не выбран подрядчик, или с ним затянулись переговоры. Такие задержки в использовании средств будут тормозить завершение муниципальной программы в целом.

Возможность совершения неграмотных действий при выборе и взаимодействии с подрядчиками со стороны ТСЖ вызывает большие опасения у местных администраций, поскольку у товариществ раньше практически не было опыта распоряжения значительными денежными суммами.

Таким образом, есть основания сомневаться в том, что цена подрядного договора, заключенного товариществом, будет соответствовать сметной стоимости работ, указанной в муни-

СОБСТВЕННИКОВ

ЖИЛЬЯ

ципальной программе (а это потребует корректировки программы или по стоимости, или по объему работ), что товарищества сумеют включить в подрядный договор условия, защищающие их интересы, а также проконтролировать объем и качество выполняемых подрядчиком работ.

Многие недостатки Закона, связанные с неопределенностью порядка формирования муниципальных и региональных программ, были сглажены решениями и методическими рекомендациями Фонда по разработке региональной адресной программы по проведению капитального ремонта многоквартирных домов (далее - Методические рекомендации).

Основная ценность Методических рекомендаций заключается в следующем.

Субъекту РФ рекомендовано до формирования муниципальных программ определить ключевые параметры будущей региональной программы, включая:

условия предоставления муниципальным образованиям финансовой поддержки на проведение капитального ремонта многоквартирных домов за счет средств Фонда и средств бюджета субъекта РФ, в том числе минимальный размер обязательного финансирования за счет средств местного бюджета;

порядок распределения средств Фонда и средств бюджета субъекта РФ между муниципальными образованиями, претендующими на получение финансовой поддержки;

планируемый объем долевого финансирования региональной программы за счет средств Фонда и средств бюджета субъекта РФ;

размер предельной стоимости проведения капитального ремонта в расчете на 1 м2 общей площади помещений в многоквартирных домах;

методику расчета размера субсидии на капитальный ремонт многоквартирного дома;

рекомендуемые критерии и порядок включения многоквартирных домов в региональную программу.

Органам местного самоуправления муниципальных образований рекомендовано принять муниципальный правовой акт о подготовке муниципальной программы, в котором определить:

условия предоставления субсидии (включая выбор собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления им, принятие решения об участии в муниципальной программе и о долевом финансировании капитального ремонта за счет средств ТСЖ либо собственников помещений в многоквартирном доме);

виды работ по капитальному ремонту, на которые может быть предоставлена субсидия (с учетом положений ч.

3 ст. 15 Закона);

методику расчета размера субсидии;

сроки подачи обращения на включение многоквартирного дома в муниципальную программу и перечень документов, прилагаемых к этому обращению;

приоритеты и критерии ранжирования многоквартирных домов для их отбора в муниципальную программу.

Кроме этого, органам местного самоуправления рекомендовано организовать информационно-разъяснительную работу с населением и оказывать методическую помощь товариществам собственников жилья и управляющим организациям по проведению общих собраний и подготовке обращений и документов, необходимых для участия в муниципальной программе.

Если субъект РФ и муниципальные образования следуют этим рекомендациям и заранее принимают решения по вышеперечисленным вопросам, то степень неопределенности как для муниципальных образований при формировании муниципальных адресных программ, так и для собственников помещений при принятии ими решений о проведении капитального ремонта и участии в муниципальной программе существенно снижается.

Как показал опыт первого года реализации Закона, лишь незначительная часть субъектов РФ (среди них Тверская область, Республика Башкортостан, Ставропольский край, Республика Бурятия) приняли правовые акты о подготовке региональных программ, определив в них правила игры для муниципальных образований. Остальные регионы предоставили органам местного самоуправления право действовать на свой страх и риск при формировании муниципальных программ по проведению капитального ремонта многоквартирных домов.

В свою очередь органы местного самоуправления большинства муниципальных образований при формировании муниципальных программ на 2008 год пренебрегли рекомендациями Фонда и не опре- делелили публичные правила игры для собственников помещений в многоквартирных домах на своих территориях. Вместо этого многие администрации, стремясь снизить вышеперечисленные риски, решили включить в адресный перечень многоквартирных домов, подлежащих ремонту в рамках муниципальной программы, только те дома, которые находятся в управлении «надежных» управляющих организаций (МУПов или тех, что были созданы в результате их реорганизации). Есть даже муниципальные программы, в которые не включены дома ни одного ТСЖ или ЖСК.

Понятно, что такие решения вызвали негативную реакцию у представителей товариществ собственников жилья и жилищных кооперативов и явились реальным антистимулом для собственников помещений объединяться в ТСЖ или выбирать частную управляющую организацию, не имеющую предыстории муниципального ЖЭУ. Возможные последствия нетрудно предугадать — муниципальное образование столкнется с тем, что количество многоквартирных домов, в которых созданы товарищества собственников жилья, или количество частных управляющих организаций и доля многоквартирных домов, которыми они управляют, не соответствуют условиям Закона для получения средств Фонда в 2009—2011 гг.

Есть и примеры того, что в муниципальных образованиях устанавливалось больше условий включения многоквартирных домов в муниципальную программу, чем в Законе, и/или эти условия были более жесткими. Например, некоторые субъекты РФ и местные администрации установили обязательное требование наличия проектной (проектно-сметной) документации на проведение капитального

СОБСТВЕННИКОВ

ЖИЛЬЯ

ремонта, прошедшей государственную экспертизу, уже при подаче заявки на участие в муниципальной программе; другие требовали, чтобы доля софинансирования капитального ремонта со стороны собственников помещений была 10%. Понятно, что такие условия, увеличивающие финансовое бремя собственников помещений, создали дополнительные трудности для принятия на уровне многоквартирных домов решений о проведении капитального ремонта и об участии в муниципальной программе.

Многие муниципальные образования ввели при рассмотрении заявок ТСЖ и управляющих организаций настолько жесткую проверку «обоснованности» представляемых смет расходов на капитальный ремонт, исключая из них все расходы, не укладывающиеся в «нормативы» и прогнозируемый рост стоимости подрядных работ, что вошедшие в утвержденные муниципальные и региональные программы показатели стоимости капитального ремонта для конкретных домов оказались существенно ниже, чем цены, предложенные затем подрядными организациями. Кроме того, в стоимость капитального ремонта оказались не включены расходы на изготовление проектной документации и ее экспертизу (хотя Закон дает такую возможность).

В результате предоставляемых из бюджета средств оказалось недостаточно для проведения запланированных работ в конкретных домах, и встал вопрос или об увеличении суммы финансирования ремонта со стороны собственников помещений (что возможно только в очень редких случаях), или об уменьшении перечня работ под реальное финансирование, внесении изменений в муниципальную и региональную программы и согласовании этих изменений с Фондом.

Немалые сложности с формированием и реализацией программ по проведению капитального ремонта многоквартирных домов создал и Фонд, когда потребовал от субъектов РФ указывать в приложении к региональной программе кроме общей (суммарной) стоимости капитального ремонта каждого многоквартирного дома еще и отдельно стоимость каждой запланированной работы (что не предусмотрено Законом). Определение общей стоимости капитального ремонта и разбивка этой суммы на стоимость отдельных видов работ происходила в спешке, «на глазок». В результате, если при выборе подрядных организаций цена отдельных работ, установленная договором подряда, отличалась от указанной в программе, муниципалитеты или не разрешали товариществам и управляющим организациями изменять распределение средств между видами работ, даже если общая стоимость капитального ремонта оставалась в пределах утвержденной программой величины, или наоборот - это вызывало лавину изменений в программе и, соответственно, необходимость объяснять их в Фонде.

В первый год реализации Закона усилия местных властей были главным образом сосредоточены на достижении показателей реформирования ЖКХ, установленных Законом как условия получения средств Фонда. Кроме того, у них не было опыта и ясного понимания принципов и механизма предоставления бюджетных средств на капитальный ремонт в виде субсидий. Добавило сложностей и то обстоятельство, что в утвержденных региональных и местных бюд-

жетах на 2008 год не были предусмотрены средства на софинан- сирование программ по проведению капитального ремонта в соответствии с требованиями Закона. Поэтому необходимо было найти деньги и пройти процедуру внесения изменений в бюджеты. Из-за неоднократно изменявшихся требований Фонда к содержанию и форме документов, прилагаемых к заявке на предоставление финансовой поддержки, было много бумажной волокиты. Возможно, именно по этим причинам в регионах не проводились широкие информационно-разъяснительные кампании.

Большинство собственников помещений в многоквартирных домах остались в неведении о предоставляемых им Законом возможностях, об условиях получения бюджетной помощи и о критериях, которыми руководствуются органы местного самоуправления, отбирая многоквартирные дома для программы. В результате в подавляющем большинстве случаев собственники помещений формально подписались под решениями, навязанными управляющими организациями, которые в свою очередь выполняли указания местной администрации.

Массовой практикой была также дезориентация собственников помещений, когда управляющие организации вначале объявляли, что ничего дополнительно не придется платить, что требуемые средства будут внесены за счет «текущих платежей» или тех денег, что уже раньше вносились «на капремонт», а затем все-таки требовали оплату.

Формальное принятие решений, непонимание собственниками помещений того, какие обязательства они принимают на себя, привели затем к проблемам с обеспечением требуемой доли/суммы небюджетного финансирования капитального ремонта, отказам от проведения капитального ремонта и исключениям многоквартирных домов из утвержденных и представленных в Фонд региональных программ.

Таким образом, в целом практика первого года реализации Закона не способствовала действительному стимулированию инициатив собственников помещений, принятию ими взвешенных решений касательно видов работ и стоимости капитального ремонта, пониманию своей ответственности за эти решения, включая участие в финансировании капитального ремонта в требуемой Законом минимальной доле. Повсеместное использование органами местного самоуправления прежних административных подходов к формированию муниципальных программ привело ко всем тем сложностям и проблемам, которые можно было прогнозировать на основе анализа положений Закона.

Поэтому на региональном и местном уровнях необходимо:

сформулировать прозрачные и понятные правила предоставления бюджетной помощи на проведение капитального ремонта, критерии, приоритеты и процедуру отбора многоквартирных домов для включения в муниципальную (региональную) программу;

СОБСТВЕННИКОВ

ЖИЛЬЯ

широко и заранее оповестить население об этих правилах и критериях (чтобы у собственников помещений было время обдумать и принять решение, а у товариществ собственников жилья и управляющих организаций — подготовить требуемые документы), а затем строго их соблюдать.

Только применение заранее установленных критериев отбора многоквартирных домов при формировании муниципальной адресной программы может снизить риски органов местного самоуправления при ее реализации.

<< | >>
Источник: И. Генцлер. СТИМУЛИРОВАНИЕ ИНИЦИАТИВ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ 2012. 2012

Еще по теме Муниципальная программа по ПРОВЕДЕНИЮ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ - ПРОГРАММА ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ СУБСИДИЙ:

  1. § 2. Управление частными многоквартирными домами
  2. 8. Многоквартирный дом
  3. Бюджетные средства - решение ДВУХ ГЛАВНЫХ ПРОБЛЕМ СОДЕРЖАНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ
  4. Муниципальная программа по ПРОВЕДЕНИЮ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ - ПРОГРАММА ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ СУБСИДИЙ
  5. Критерии отбора многоквартирных домов ДЛЯ МУНИЦИПАЛЬНОЙ ПРОГРАММЫ
  6. Размер предельной стоимости КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА КАК РЕГУЛЯТОР комплексности и качества ремонтов
  7. Роль ТСЖ и управляющих ОРГАНИЗАЦИЙ В ФОРМИРОВАНИИ МУНИЦИПАЛЬНОЙ ПРОГРАММЫ ПО проведению капитального ремонта многоквартирных домов
  8. § 1. Предоставление жилого помещения на время капитального ремонта или реконструкции дома
  9. Комментарий к статье 88. Порядок предоставления жилого помещения в связи с проведением капитального ремонта или реконструкции дома
  10. Статья 88. Порядок предоставления жилого помещения в связи с проведением капитального ремонта или реконструкции дома
  11. Правовой статус управляющей компании многоквартирного дома
  12. Выбор способа управления многоквартирным домом
  13. Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме
  14. Статья 88. Порядок предоставления жилого помещения в связи с проведением капитального ремонта или реконструкции дома
  15. Статья 158. Расходы собственников помещений в многоквартирном доме
  16. Статья 88. Порядок предоставления жилого помещения в связи с проведением капитального ремонта или реконструкции дома
  17. Статья 158. Расходы собственников помещений в многоквартирном доме
  18. Капитальный ремонт в многоквартирном доме. Нормативные документы по капитальному ремонту
  19. ЗАЯВЛЕНИЕ об отказе от заключения договора с «Региональным фондом капитального ремонта многоквартирных домов области» о формировании фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и об организации проведения капитального ремонта
- Авторское право России - Аграрное право России - Адвокатура - Административное право России - Административный процесс России - Арбитражный процесс России - Банковское право России - Вещное право России - Гражданский процесс России - Гражданское право России - Договорное право России - Европейское право - Жилищное право России - Земельное право России - Избирательное право России - Инвестиционное право России - Информационное право России - Исполнительное производство России - История государства и права России - Конкурсное право России - Конституционное право России - Корпоративное право России - Медицинское право России - Международное право - Муниципальное право России - Нотариат РФ - Парламентское право России - Право собственности России - Право социального обеспечения России - Правоведение, основы права - Правоохранительные органы - Предпринимательское право - Прокурорский надзор России - Семейное право России - Социальное право России - Страховое право России - Судебная экспертиза - Таможенное право России - Трудовое право России - Уголовно-исполнительное право России - Уголовное право России - Уголовный процесс России - Финансовое право России - Экологическое право России - Ювенальное право России -