>>

Бюджетные средства - решение ДВУХ ГЛАВНЫХ ПРОБЛЕМ СОДЕРЖАНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ

Последние несколько лет капитальный ремонт многоквартирных домов стал одной из самых злободневных и наиболее часто обсуждаемых тем в большинстве российских городов. При этом с каждым годом все отчетливее проявляется противоречие между законодательством и общепринятой практикой проведения капитального ремонта, разница в отношении к этому вопросу граждан и органов местного самоуправления.

Жилищный кодекс Российской Федерации (далее также ЖК РФ) возложил ответственность за состояние многоквартирных домов на собственников жилых и нежилых помещений в таких домах. Собственники должны нести бремя расходов на содержание общего имущества, в том числе на капитальный ремонт, пропорционально их долям в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Решения о проведении капитального ремонта и порядке его финансирования собственники помещений принимают на общем собрании. Органы местного самоуправления, выполняя свои обязанности собственника муниципального жилищного фонда, как и другие собственники, участвуют в финансировании капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме в доле, относящейся к муниципальным жилым (и нежилым) помещениям (пропорциональной площади помещений, находящихся в муниципальной собственности).

Органам местного самоуправления, как публичной власти, Жилищным кодексом дано право предоставлять управляющим организациям, товариществам собственников жилья либо

жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов в целях создания условий для управления многоквартирными домами (ст. 165 ЖК РФ). В данном случае предоставление бюджетных средств является мерой поддержки собственников жилья, а не обязанностью органов местного самоуправления.

Таким образом, ответственность за проведение капитального ремонта законодательно переложена с местных администраций на собственников помещений.

Между тем и в общественном сознании, и в сознании чиновников и депутатов разного уровня продолжает доминировать убеждение, что капитальный ремонт многоквартирных домов — обязанность государства и местной власти. Именно в соответствии с этим убеждением администрации муниципальных образований разрабатывали муниципальные программы капитального ремонта, изыскивали для них средства в местных бюджетах, формировали титульные списки многоквартирных домов, подлежащих ремонту, проводили муниципальные конкурсы по выбору

ремонтных подрядных организаций, контролировали и принимали выполненные работы.

Собственники помещений были фактически исключены из процесса принятия решений, связанных с капитальным ремонтом, не могли контролировать ни объем, ни качество работ. Размер платы за капитальный ремонт или вообще не устанавливался (потому что согласно Жилищному кодексу ее должны установить сами собственники помещений каждого отдельного дома на общем собрании, а эти собрания не проводились), или устанавливался решением органов местного самоуправления как некий усредненный «общегородской тариф». В первом случае все расходы на капитальный ремонт целиком ложились на местный бюджет. Во втором случае деньги собственников помещений всех многоквартирных домов через единый расчетно-кассовый центр собирались в «городской фонд», из которого осуществлялось финансирование капитального ремонта ограниченного числа домов, включенных решением органов местного самоуправления в «титульный список».

Такой механизм финансирования как нельзя лучше соответствовал русской поговорке «С миру по нитке — бедному рубашка». При этом собственники квартир не задумывались о том, сколько средств нужно на ремонт их дома, как их обеспечить. Они только ждали, когда им сделают ремонт, в лучшем случае «обивали пороги» администрации, добиваясь включения дома в программу ремонта. Эту же практику унаследовали управляющие организации, получившие от муниципалитетов в управление многоквартирные дома.

Подобная практика, при которой собственники помещений не принимают самостоятельных решений о проведении капитального ремонта, а их средства могут расходоваться на ремонт другого дома, являющегося имуществом других собственников, противоречит основному принципу законодательства: собственник имущества содержит его за свой счет.

Более того, такая практика усугубляет главную проблему, связанную с содержанием многоквартирных домов, - ОТСУТСТВИЕ ОТВЕТСТВЕННОГО КОЛЛЕКТИВНОГО СОБСТВЕННИКА. Граждане, приватизировавшие свои квартиры, вполне освоились с ролью их собственников и теми выгодами, которые можно извлечь из своего имущества, но собственники квартир до сих пор не стали собственниками дома и плохо исполняют свои обязанности собственников общего имущества, подразумевающие общую ответственность за состояние многоквартирного дома, необходимость вместе заботиться о нем.

Изменение отношения как граждан, так и представителей органов власти и органов местного самоуправления к вопросу ответственности за состояние многоквартирных домов и проведение их капитального ремонта, формирование ответственных коллективных собственников многоквартирных домов - чрезвычайно актуальная и весьма непростая задача общегосударственного масштаба.

Второй важнейшей проблемой содержания многоквартирных домов является НЕОПРАВДАННО БОЛЬШОЕ ПОТРЕБЛЕНИЕ ВСЕХ ВИДОВ РЕСУРСОВ, особенно тепловой энергии. Потребление энергии российскими многоквартирными домами как минимум в полтора раза больше, чем в аналогичных климатических услови-

| Капитальный ремонт:

СТИМУЛИРОВАНИЕ

ИНИ

СОБСТВЕННИКОВ

ЖИЛЬЯ

ях в западноевропейских странах, что говорит о чрезвычайно низкой энергоэффективности нашего жилищного фонда. Повышение энергоэффективности многоквартирных домов — вторая общегосударственная задача, решить которую возможно только в условиях профессионального управления каждым домом и осознания собственниками помещений экономических выгод от общедомовых ресурсосберегающих мероприятий. В изменившейся системе управления жилищным фондом управляющая организация должна обосновать и предложить собственникам наиболее экономически эффективную программу ремонта дома и порядок (механизм) ее финансирования, а собственники —принять взвешенное решение и нести ответственность за его выполнение.

Те муниципальные программы капитального ремонта, которые выполнялись в последние годы в отдельных городах, в силу недостаточности средств местных бюджетов были незначительными по количеству ремонтируемых многоквартирных домов и практически никак не влияли на качество последних, поскольку имели целью лишь восстановление эксплуатационных характеристик, а не улучшение их в сответствии с современными требованиями.

Реальная возможность начать по всей стране решать одновременно обе указанные выше важнейшие проблемы появилась с принятием Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ (далее - Закон) и созданием государственной корпорации - Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства (далее - Фонд), призванного оказать финансовую поддержку субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям в предоставлении средств на проведение капитального ремонта многоквартирных домов товариществам собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам (далее - товарищества собственников жилья или ТСЖ) и выбранным собственниками помещений управляющим организациям.

В соответствии с Законом использование средств Фонда, а также региональных и местных бюджетов, направляемых на капитальный ремонт многоквартирных домов, позволяет:

поощрять принятие собственниками помещений в многоквартирных домах на общих собраниях самостоятельных решений по поводу выбора способа управления своим многоквартирным домом и проведения его капитального ремонта;

проводить при капитальном ремонте многоквартирных домов работы, направленные на ресурсосбережение (утепление фасадов, установку приборов учета потребления ресурсов и узлов управления внутридомовыми инженерными системами элект- ро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения).

Несомненная значимость Закона также в том, что он заставляет органы местного самоуправления при использовании средств Фонда и средств софинансирования из региональных бюджетов отказаться от практики прямого вложения бюджетных средств в проведение капитального ремонта общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (немуниципального имущества!) и перейти

на новый механизм использования бюджетных средств, соответствующий Жилищному и Бюджетному[1] кодексам, — предоставление субсидий.

В чем отличительные признаки механизма субсидий на капитальный ремонт многоквартирных домов? В обобщенном виде их можно сформулировать следующим образом.

Органы местного самоуправления не подменяют собой собственников помещений в принятии решений о проведения капитального ремонта, напротив — порядок предоставления бюджетных средств должен стимулировать собственников жилья принимать самостоятельные решения о проведении ремонта (если вы, собственники помещений, не приняли решения о проведении капитального ремонта своего дома, никто не примет это решение за вас).

Субсидии предоставляются на основе заявительного принципа (если вы, собственники помещений, через ТСЖ или управляющую многоквартирным домом организацию не обратились за предоставлением бюджетной помощи на капитальный ремонт вашего дома, то никто не пойдет к вам предлагать помощь).

Заявители — товарищество собственников жилья или управляющая домом организация — должны действовать в соответствии с решениями общих собраний собственников помещений в рамках предоставленных полномочий.

Бюджетные средства предоставляются только на условии софинан- сирования расходов на капитальный ремонт со стороны собственников помещений (помощь оказывается только тем, кто готов вложить в улучшение своего имущества собственные средства).

При ограниченности бюджетных средств, они будут предоставляться на конкурентной основе с использованием заранее объявленных критериев отбора получателей бюджетной помощи (бюджетных средств для оказания помощи всем не хватит, поэтому будем выбирать, кому предоставить помощь в первую очередь).

Бюджетные средства могут способствовать не только капитальному ремонту (восстановление исходного состояния), но и модернизации многоквартирных домов, направленной на ресурсосбережение, через установление особых условий предоставления финансирования (бюджетные средства направляем не на «латание дыр», а на изменение качества жилья, приведение его в состояние, соответствующее современным требованиям, прежде всего в области рационального энергопотребления).

Условия предоставления бюджетных средств могут способствовать решению и других задач, например стимулировать создание ТСЖ, если объявлено, что собственники помещений, создавшие товарищество в своем доме, будут иметь преимущества перед теми, кто товарищество не создал.

Таким образом, субсидии как механизм использования бюджетных средств обеспечивают проведение капитального ремонта, но не вследствие принятия административных решений, а через стимулирование собственников помещений в многоквартирных домах принимать такие решения.

Закон предоставляет собственникам огромные возможности по использованию в муниципальном образовании средств Фонда.

СОБСТВЕННИКОВ

ЖИЛЬЯ

Во-первых, именно собственники помещений (а не местная администрация) на общем собрании самостоятельно принимают решение участвовать в муниципальной адресной программе по проведению капитального ремонта многоквартирных домов, определяют перечень работ по капитальному ремонту, утверждают смету расходов на его проведение и размер долевого финансирования капитального ремонта за счет собственных средств (средств собственников помещений или средств ТСЖ), но не менее 5% от предоставляемых средств.

Во-вторых, получателями бюджетных средств являются ТСЖ и управляющие организации, выбранные собственниками помещений (а не уполномоченные структуры местной администрации), которые затем самостоятельно привлекают подрядные организации для проведения капитального ремонта, заключают с ними договоры, контролируют и принимают выполненные работы.

В-третьих, перечень видов работ по капитальному ремонту, на проведение которых может быть предоставлена финансовая поддержка, достаточно большой, чтобы собственники помещений могли провести комплексный капитальный ремонт и ресурсосберегающие мероприятия в своем доме, а доля бюджетной субсидии, которую могут получить собственники помещений в многоквартирном доме (через товарищество или выбранную собственниками управляющую организацию), в стоимости капитального ремонта беспрецедентно большая - до 95%. Для сравнения, в Словакии из средств государственного бюджета предоставляются субсидии на устранение дефектов панельных домов, возникших из-за недостатков проектных решений и технологии строительства. Максимальный размер субсидии может составить 50% затрат на устранение дефекта (ремонт), но с ограничениями по максимальной сумме в расчете на одну квартиру. В Венгрии финансовая поддержка товариществам и жилищным кооперативам осуществляется из средств муниципальных бюджетов через ежегодные конкурсы грантов, размер которых не превышает 40% стоимости проводимых ремонтов. В Эстонии пособие на капитальный ремонт основных конструкций (несущих и ограждающих) и модернизацию многоквартирного дома составляет 10% стоимости работ с ограничением по максимальной сумме на один м2 общей площади квартир. При осуществлении программы капитального ремонта многоквартирных домов в Узбекистане размер финансирования из средств бюджета составляет 70% стоимости ремонта.

Необходимо подчеркнуть, что возможности, предоставляемые Законом собственникам помещений, - это потенциальные возможности. От органов местного самоуправления, от проводимой ими на местах политики зависит, действительно ли средства Фонда и средства регионального и местного бюджетов доступны для инициативных собственников жилья и их товариществ, насколько публичны и прозрачны процедуры отбора многоквартирных домов для включения в муниципальную программу, каковы правила определения суммы субсидии, позволяет ли размер субсидии провести комплексный капитальный ремонт и ресурсосберегающие мероприятия в доме и принимают ли такие решения собственники помещений.

Опыт первого года реализации Закона дал примеры самых разных подходов к формированию муниципальных программ.

ниципалитет может, в рамках установленных правил, помочь тем собственникам многоквартирных домов, кто сам хочет привести свой дом в надлежащее состояние и готов вложить в капитальный ремонт собственные средства.

вложить в капитальный ремонт собственные средства.

| >>
Источник: И. Генцлер. СТИМУЛИРОВАНИЕ ИНИЦИАТИВ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ 2012. 2012

Еще по теме Бюджетные средства - решение ДВУХ ГЛАВНЫХ ПРОБЛЕМ СОДЕРЖАНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ:

  1. § 1. Сервитуты как основание ограничения и обременения прав собственника недвижимого имущества
  2. Бюджетные средства - решение ДВУХ ГЛАВНЫХ ПРОБЛЕМ СОДЕРЖАНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ
  3. ПРЕДИСЛОВИЕ К ТРЕТЬЕМУ ИЗДАНИЮ
- Авторское право России - Аграрное право России - Адвокатура - Административное право России - Административный процесс России - Арбитражный процесс России - Банковское право России - Вещное право России - Гражданский процесс России - Гражданское право России - Договорное право России - Европейское право - Жилищное право России - Земельное право России - Избирательное право России - Инвестиционное право России - Информационное право России - Исполнительное производство России - История государства и права России - Конкурсное право России - Конституционное право России - Корпоративное право России - Медицинское право России - Международное право - Муниципальное право России - Нотариат РФ - Парламентское право России - Право собственности России - Право социального обеспечения России - Правоведение, основы права - Правоохранительные органы - Предпринимательское право - Прокурорский надзор России - Семейное право России - Социальное право России - Страховое право России - Судебная экспертиза - Таможенное право России - Трудовое право России - Уголовно-исполнительное право России - Уголовное право России - Уголовный процесс России - Финансовое право России - Экологическое право России - Ювенальное право России -