Статья 65. Возведение залогодателем зданий или сооружений на заложенном земельном участке

1. На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель

вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания

или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

и сооружения не распространяется право залога, и залогодатель может распоряжаться

ими, как это предусмотрено пунктом 2 статьи 64 настоящего Федерального закона.

Если возведение залогодателем на заложенном земельном участке здания

или сооружения влечет или может повлечь ухудшение обеспечения, предоставленного

залогодержателю ипотекой этого участка, залогодержатель вправе в соответствии

с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации потребовать

изменения договора об ипотеке, в том числе, если это необходимо, путем распространения

ипотеки на возведенное здание или сооружение.

2. Возведение зданий или сооружений на заложенном земельном участке,

если права залогодержателя удостоверены закладной, допускается только в случае,

если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий,

которые в ней отражены.

Комментарий к статье 65

1. Если договор об ипотеке не запрещает, то залогодатель как собственник

земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять

их перестройку или снос (п.1). При возникновении права собственности на вновь

создаваемое недвижимое имущество в соответствии с правилами ст.219 ГК РФ залогодатель

может распоряжаться им (см. п.2 ст.64 Закона и комментарий к нему), поскольку

на него не распространяется право залога.

В ситуации, когда возможно ухудшение обеспечения, предоставленного залогодержателю

ипотекой, из-за возведения залогодателем построек на заложенном земельном

участке, залогодержатель вправе по нормам п.2 ст.450 ГК РФ сделать следующее:

1) потребовать изменения договора об ипотеке; 2) распространить ипотеку (путем

изменения договора об ипотеке) на возведенное здание или сооружение.

Нормы п.2 ст.450 ГК РФ предусматривают изменение или расторжение договора

по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. В этой

связи, во-первых, возведение залогодателем соответствующих объектов на заложенном

участке не является нарушением условий договора об ипотеке, если в нем не

предусмотрено иное (ч.1 п.1 ст.65 Закона).

договора об ипотеке залогодателем у залогодержателя нет оснований выдвигать

требование об изменении договора об ипотеке.

2. Возведение построек (здания или сооружения) на заложенном земельном

участке может повлечь ухудшения обеспечения вследствие воздействия следующих

причин:

- ограничение прав землевладельца вследствие обременения сервитутом зданий

и сооружений, возведенных на земельном участке (ст.277 ГК РФ);

- изменение целевого использования участка из-за вновь построенных (реконструированных)

объектов;

- признание постройки самовольной на основе правил ст.222 ГК РФ;

- ухудшение экологического состояния участка и т.п.

На указанные и другие причины, влекущие ухудшение обеспечения, предоставленного

залогодержателю ипотекой, он безусловно должен иметь возможность адекватно

реагировать, чтобы защитить свои права. Но при этом ему надлежит оставаться

в рамках существующих правил. Поэтому взаимоотношения сторон при ипотеке земельных

участков должны быть определены в договоре об ипотеке с особой тщательностью,

чтобы в последующем избежать возможных споров и обращения в суд для их разрешения.

3. Норма п.3 предусматривает такое построение отношений между сторонами,

когда о возведении зданий или сооружений на заложенном земельном участке следует

договариваться заблаговременно на стадии заключения договора об ипотеке и

внесения права залогодателя на будущую постройку в содержание закладной, составляемой

по правилам ст.14 Закона (см.комментарий к ней).