<<
>>

§ 3. Право частной собственности на помещения, здания, строения и предприятия



Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (п.
2 ст. 15 ЖК РФ). Жилые помещения относятся к недвижимому имуществу lt;1gt;. Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" подробно регламентирует процедуру регистрации прав на жилое помещение как объект недвижимости.
--------------------------------
lt;1gt; Закон РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 "Об основах жилищной политики" включал в понятие "недвижимость" в жилищной сфере: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития; жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы (ст. 1).

К жилым помещениям относятся: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната lt;1gt;. Согласно Жилищному кодексу РФ (ЖК РФ) жилым домом признается индивидуально-определенное здание, состоящее из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме lt;2gt;, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также из помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (ст. 16) lt;3gt;.
--------------------------------
lt;1gt; Закон РФ "Об основах жилищной политики" относил к жилым помещениям, входившим в жилищный фонд страны, совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, жилые помещения из фондов жилья для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.
lt;2gt; Многоквартирным домом признается совокупность двух квартир и более, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством. См.: Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г.
N 47.

КонсультантПлюс: примечание.
Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (под ред. П.В. Крашенинникова) включен в информационный банк согласно публикации - Статут, 2005.

lt;3gt; См. подробнее: Андреев Ю.Н. Судебная защита жилищных прав граждан: теория, законодательство, практика. СПб., 2008. С. 11 - 133; Дроздов И.А. Обслуживание жилых помещений: гражданско-правовое регулирование. М., 2006. С. 44 - 60; Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. М., 2006. С. 104 - 136; Фаршатов И.А. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. М., 2006. С. 82 - 164.

По нашему мнению, жилым домом (домовладением) считается капитальное строение с жилыми комнатами и подсобными помещениями, хозяйственными постройками, отвечающее строительным, техническим, противопожарным и санитарно-техническим требованиям, пригодное для постоянного или преимущественного проживания людей, расположенное на земельном участке, пригодном для нахождения на нем дома, хозяйственных построек, для ведения личного подсобного хозяйства lt;1gt;.
--------------------------------
lt;1gt; К.П. Победоносцев называл домом "строение, назначенное для постоянного жительства и имеющее прочную связь с землей (прочный фундамент), с совокупностью служебных к нему построек, а не отдельное здание, имеющее нежилое и временное назначение (например, сарай и т.п.)" (Победоносцев К.П. Курс гражданского права: В 3 т. / Под ред. В.А. Томсинова. Т. 1. С. 34). Анализируя дореволюционное российское законодательство, В.Б. Ельяшевич писал, что "под именем "дом" обозначены земельные участки со строениями, предназначенные для жилья. Этот термин заменил понятие "дворы" (Ельяшевич В.Б. Избранные труды о юридических лицах, объектах гражданских правоотношений и организации их оборота: В 2 т. М., 2007. Т. 2. С. 21).

Порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, установлены Правительством РФ на основе Жилищного кодекса РФ и других федеральных законов (п. 3 ст. 15 ЖК РФ). Так, согласно Положению о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции жилые помещения должны располагаться преимущественно в домах, расположенных в жилой зоне в соответствии с функциональным зонированием территории. Жилое помещение должно обеспечивать безопасное пребывание граждан в помещениях; быть снабжено необходимыми инженерными системами, инфраструктурой; защищено от проникновения дождевой, талой и грунтовой воды; иметь допустимую высоту, инсоляцию, звукоизоляцию; обеспечивать пожарную безопасность, естественное освещение, экологическую безопасность и т.д. lt;1gt;. Положение распространяется на все находящиеся в эксплуатации жилые помещения независимо от формы собственности.
--------------------------------
lt;1gt; Согласно Федеральному закону от 30 марта 1999 г. N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарным правилам и нормам (ст. 23).

Градостроительный кодекс РФ (ГсК РФ) также предъявляет ряд требований к собственникам возводимого жилья при жилищном строительстве, капитальном ремонте, перепланировке, переоборудовании, проектировании строительства, устанавливает предельные размеры земельных участков и параметры разрешенного строительства (градостроительный регламент).
Федеральный закон от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" указывает на возможность (с соблюдением соответствующих норм) строительства и перестройки жилого строения, хозяйственных строений и сооружений на садовом земельном участке; жилого строения или жилого дома, хозяйственных строений и сооружений - на дачном земельном участке; некапитальных жилых строений, хозяйственных строений и сооружений - на огородном земельном участке.
По одному из заслушанных дел Конституционный Суд РФ признал неконституционными отдельные нормы Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан". Согласно выводам Суда дачные земельные участки так же, как и садовые земельные участки, предоставляются гражданам или приобретаются в целях отдыха, однако при этом не исключается возможность возведения на дачном земельном участке не только жилого строения без права регистрации проживания в нем, но и жилого дома с правом регистрации проживания в нем lt;1gt;.
--------------------------------
lt;1gt; См.: Постановление Конституционного Суда РФ от 14 апреля 2008 г. N 7-П.

В многоквартирном доме гражданину (гражданам) может принадлежать на праве частной собственности квартира (квартиры) в этом доме, а на праве общей долевой собственности (с собственниками других квартир) - помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме lt;1gt; (межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (п. 1 ст. 36 ЖК РФ).
--------------------------------
lt;1gt; Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома (п. 2 ст. 290 ГК РФ).

По нашему мнению, ст. 290 ГК РФ следует дополнить такой существенной составляющей общего имущества собственников многоквартирного дома, как земельный участок, обслуживающий данный дом lt;1gt;. Концепция 2009 г. предлагает рассмотреть вопрос о возможности включения в текст ГК РФ положений, допускающих одновременное возникновение права общей долевой собственности на земельный участок и возведенное на нем здание (жилое и нежилое) как на единый объект недвижимости (п. 3.5) lt;2gt;.
--------------------------------
lt;1gt; См., например: Постановление Конституционного Суда РФ от 28 мая 2010 г. N 12-П.
lt;2gt; Ранее действовавший Федеральный закон от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" предусматривал термин "кондоминиум". Под ним понимался единый комплекс недвижимого имущества, который включает земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости и в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, публично-правовых образований (домовладельцев), а остальные части (общее имущество) - в их общей долевой собственности (ст. 1).

Собственникам комнаты (комнат) в коммунальной квартире на праве общей долевой собственности в данной квартире принадлежат помещения, используемые для обслуживания более одной комнаты (ст. 41 ЖК РФ).
Собственники жилого помещения вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего им имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц (п. 2 ст. 209 ГК РФ). Они обязаны осуществлять право владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением lt;1gt; в соответствии с его назначением (ст. 288 ГК РФ). Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается lt;2gt;. Пользование жилым помещением должно осуществляться с соблюдением требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических норм, в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, правилами содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 17, п. 4 ст. 30 ЖК РФ). Законодательно предусмотрено прекращение права собственности на бесхозно содержащееся жилое помещение в принудительном (судебном) порядке (ст. 293 ГК РФ).
--------------------------------
lt;1gt; Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора (п. 2 ст. 288 ГК РФ). Сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также с иным не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ (ст. 288 ГК РФ). См.: Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8. Использование собственником жилого помещения не по назначению может привести к прекращению права собственности на него (ст. 293 ГК РФ).
lt;2gt; Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (п. 2 ст. 17 ЖК РФ). Налицо противоречие норм Гражданского кодекса РФ и Жилищного кодекса РФ.

Собственники несут солидарную (с другими дееспособными членами семьи) ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением (п. 1 ст. 292 ГК РФ), несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля таких обязательных расходов определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме (ст. 39 ЖК РФ) lt;1gt;. Собственники комнат в коммунальной квартире также несут бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире (п. 1 ст. 41 ЖК РФ).
--------------------------------
lt;1gt; См.: Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491.

Собственник квартиры в многоквартирном доме не вправе: 1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме; 2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение (п. 4 ст. 37 ЖК РФ).
Жилищный кодекс РФ содержит ряд требований (ограничений) к собственникам жилья относительно переустройства и перепланировки жилых помещений (ст. ст. 25 - 28) lt;1gt;.
--------------------------------
lt;1gt; См. также: Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г. N 170.

Вещные и иные права, обременения (ограничения) этих прав на жилые помещения и иные объекты недвижимости подлежат государственной регистрации в установленном законом порядке в ЕГРП.
Гражданский кодекс РФ предусматривает особенности оборота жилых домов, квартир, частей жилого дома или квартиры: их продажи (ст. 558), найма (гл. 35), ренты (пожизненного содержания с иждивением) (ст. ст. 601 - 605), наследования и т.д., а Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" содержит подробные правила и требования к ипотеке жилых домов и квартир (гл. XIII).
Гражданский кодекс РФ не раскрывает понятия "нежилое помещение", "сооружение", это делают Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", который относит нежилые помещения к числу объектов недвижимости, входящих в состав зданий и сооружений (ст. 1, п. 6 ст. 12), Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", который рассматривает жилые дома и иные строения, сооружения, непосредственно связанные с землей, как разновидность зданий, способных быть объектом ипотеки (ст. 5), а также Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которые предусматривают, что нежилые помещения есть составляющие зданий и сооружений и требуют внесения в реестр реквизитов нежилого помещения (этаж, размер, назначение, площадь и т.п.).
Градостроительный кодекс РФ указывает на помещения как на часть объекта капитального строительства (здание, строение, сооружение, строительство которых не завершено), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек (ст. 1) lt;1gt;.
--------------------------------
lt;1gt; Общероссийский классификатор основных фондов ОК 013-94, утвержденный Постановлением Комитета РФ по стандартизации, метрологии и сертификации от 26 декабря 1994 г. N 359, определяет нежилые здания как архитектурно-строительные объекты, назначение которых - создание условий для труда, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. Нежилые здания используются для административных, производственных, учебных, лечебных, культурно-просветительских и других целей и могут включать нежилые помещения (магазины, столовые и т.д.).

С точки зрения русского языка здание - это архитектурное сооружение, постройка, дом, а сооружение - родовое понятие по отношению к зданию. Сооружение - это всякая значительная постройка (различных видов и назначения) lt;1gt;.
--------------------------------
lt;1gt; См.: Ожегов С.И., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка. М., 1997. С. 227, 747.

Ввиду нечеткости терминологии действующего отечественного законодательства понятия "здание", "строение", "сооружение", "нежилое помещение" и их соотношение неоднозначно оцениваются в научной среде. Так, В.В. Витрянский полагает, что попытка дать юридические понятия зданий и сооружений нецелесообразна, поскольку они не относятся к числу правовых категорий lt;1gt;.
--------------------------------
lt;gt; См.: Витрянский В.В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе // Хозяйство и право. 2003. N 6. С. 8.

Однако большинство исследователей приходят к вполне обоснованному выводу о существовании таких общих признаков здания (сооружения), как искусственность возведения, привязка к определенному земельному участку lt;1gt;, невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению, самостоятельность, законченность. Таким образом, под зданием (сооружением) понимается любой искусственно возведенный на (под) земельном участке самостоятельный объект, фундаментально связанный с земельным участком, который используется (или может быть использован) по целевому назначению и перемещение которого невозможно без несоразмерного ущерба для него lt;2gt;. Кроме того, здания и сооружения конструктивно рассчитаны на длительный срок эксплуатации lt;3gt;.
--------------------------------
lt;1gt; В отличие от здания право собственности на нежилое помещение в здании не обусловлено наличием прав на земельный участок.

КонсультантПлюс: примечание.
Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского "Договорное право. Договоры о передаче имущества" (Книга 2) включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2002 (4-е издание, стереотипное).

lt;2gt; См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. М., 2006. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. С. 446, 447; Дурнева Т.Н. Помещение как объект гражданского права // Актуальные проблемы гражданского права: Сб. ст. / Под ред. О.Ю. Шилохвоста. М., 2005. Вып. 9. С. 307, 308.
lt;3gt; См.: Литовкин В.Н. Право собственности и другие вещные права на жилище // Жилищное право. 2001. N 2. С. 55.

Категория "строение" активно применялась в советский период для обозначения отдельно стоящей постройки капитального или некапитального типа, однако в настоящее время, по существу, произошло ее поглощение понятием "здание". Сооружение как вид объекта капитального строительства - это обобщающее определение всего того, что построено ("здания и другие сооружения"), либо такие инженерно-строительные объекты, которые предназначены не для пребывания людей, а для технического, инженерного назначения lt;1gt;.
--------------------------------
lt;1gt; См.: Бартонь Н.Э., Чернов И.Е. Архитектурные конструкции. М., 1974. С. 3; Булгаков С.Н. Философия, концепция и принципы создания современных производственных зданий // Промышленное и гражданское строительство. 2001. N 2. С. 17; Кузьмина И.Д. Объекты права собственности в здании // Вещные права: система, содержание, приобретение: Сб. науч. тр. в честь проф. Б.Л. Хаскельберга / Под ред. Д.О. Тузова. М., 2008. С. 110.

Здания, сооружения (строения) в соответствии с Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" должны соответствовать документам территориального планирования, проектной документации, зафиксированы в техническом паспорте и поземельной книге. Их строительство, перестройка и снос должны производиться в строгом соответствии со строительными нормами и правилами, генеральными планами, правилами землепользования и застройки, градостроительными регламентами, зонированием территории, видами разрешенного использования земельного участка, регламентированными Градостроительным кодексом РФ.
По верному выражению Д.А. Максимовича, помещение - это особый, отличный от здания имущественный объект, представляющий собой относительно самостоятельную неотъемлемую часть здания, конструктивно, технически, пространственно обособленную от него. Помещение не может быть в принципе выделено в натуре из здания, оно не может существовать вне его lt;1gt;.
--------------------------------
lt;1gt; В то же время ученый называет помещение натуральной долей - обособленную до уровня объекта права собственности индивидуально определенную часть здания, предоставляющую автоматически ее владельцу (собственнику помещения) соответствующую долю в праве общей собственности на здание, в котором помещения принадлежат более чем одному лицу. См.: Максимович Д.А. Совершенствование правового режима зданий и помещений // Законы России: опыт, анализ, практика. 2009. N 7. С. 23; Он же. Помещение как натуральная доля в праве общей собственности на здание // Законы России: опыт, анализ, практика. 2008. N 11. С. 23.

И.М. Исрафилов вполне обоснованно полагает, что Гражданский кодекс РФ специально не выделяет нежилые помещения, поскольку объединил их в числе объектов гражданских отношений под общим названием "здание", включающим весь спектр нежилых (производственных, культурных и т.п.) и жилых строений. Нежилое помещение может означать как здание в целом, так и его часть lt;1gt;.
--------------------------------
lt;1gt; См.: Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. 1997. N 10. С. 12.

Некоторые юристы считают, что помещения, выступающие составными частями неделимой вещи - дома (здания), вообще не являются объектами материального мира, реальными вещами или их частью, объектами права собственности, а представляют собой "кубатуру", "воздух" внутри здания, юридически выражаемый лишь идеальной долей в праве общей собственности на дом lt;1gt;, что "помещение лишено какого-либо материального выражения" и является лишь вещью в юридическом смысле lt;2gt;.
--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.
Статья Е.А. Суханова "К понятию вещного права" включена в информационный банк согласно публикации - "Правовые вопросы недвижимости", 2005, N 1.

lt;1gt; Е.А. Суханов предлагает по примеру Германии и Австрии установить на неделимую вещь (здание) общую долевую собственность, а конкретную часть вещи - реальную долю (квартиру или нежилое помещение) предоставлять сособственнику в пользование или, как в Австрии, в пользование на особом ограниченном вещном праве. См.: Суханов Е.А. К понятию вещного права // Гражданское право. 2004. N 1. С. 7 - 12; Он же. О понятии и видах вещных прав в российском гражданском праве // Журнал российского права. 2006. N 12. С. 48, 49; Вещные права и права на нематериальные объекты // Вестник ВАС РФ. 2007. N 7. С. 21; Писков И.П. Гражданско-правовой режим зданий и сооружений: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2003. С. 170 - 193; Алексеев В.А. Недвижимое имущество: правовой режим и государственная регистрация прав: Автореф. дис. ... д-ра юрид. наук. М., 2008. С. 11.
lt;2gt; См.: Гришаев С.П. Нежилые помещения как объекты гражданского права // Гражданин и право. 2006. N 1. С. 46.

По мнению В.А. Лапача, помещения - это не просто части зданий, а части, не существующие вне зданий и без зданий, следовательно, самостоятельность нежилых помещений как объектов прав доказать невозможно. Единым объектом права является все здание в целом. С точки зрения права и методологии учета здание, а не его функциональные или конструктивные части считается объектом этого учета. Ученый предлагает известный механизм общей (долевой, совместной) собственности в отношении совладений отдельных нежилых помещений в одном здании без осуществления преимущественного права покупки и права на выдел доли, причем лишь в отношении объектов государственной и муниципальной собственности, не отрицая возможности применения модели долевой собственности на общее имущество в многоквартирном жилом доме по аналогии lt;1gt;.
--------------------------------
lt;1gt; См.: Лапач В.А. Система объектов гражданских прав: теория и судебная практика. СПб., 2002. С. 376, 379 - 381, 384.

Отдельные юристы предлагают включить помещения (жилые и нежилые) в число объектов недвижимости исходя не из их естественных свойств, а политико-правовых и практических соображений. В настоящее время в обороте находится огромное количество помещений и нельзя лишать прав на индивидуальные помещения миллионы граждан. Авторы этого предложения не исключают случаи установления вместо права индивидуальной собственности на помещение доли в праве общей собственности на строение в целом lt;1gt;.
--------------------------------
lt;1gt; См.: Иванов А.А. Права на землю и иное недвижимое имущество - основа стабильного гражданского оборота // Вестник гражданского права. 2007. N 2. Т. 7. С. 22, 23.

Однако для введения в число объектов гражданских прав нежилых помещений, по утверждению К.И. Скловского, нет ни теоретических, ни практических оснований. Выход из сложившейся ситуации он видит в принадлежности здания нескольким лицам без возникновения права исключительной собственности на нежилое помещение. Очевидно, что такое решение не может обойтись без юридической фикции. Первым и наиболее очевидным вариантом может быть фикция долевой собственности на здание у его собственника. Тогда продаваться будет доля в праве на здание с соблюдением преимущественного права покупки. Ученый предлагает также предусмотреть свободно отчуждаемое вещное право на часть здания, например право пользования помещением, которое отличается от общей собственности тем, что не предусматривает ограничений на продажу в виде преимущественного права покупки. Возможно установление сервитутного или иного вещного права, а также преобразование вещного права по соглашению всех владельцев здания в право общей собственности lt;1gt;.
--------------------------------
lt;1gt; См.: Скловский К.И. Некоторые проблемы права на нежилое помещение // Вестник ВАС РФ. 2003. N 8. С. 84.

С.А. Степанов предлагает "комплексную конструкцию составной недвижимой вещи", предусматривающую возможность образования одного недвижимого объекта (например, помещения) в составе другого недвижимого имущества (например, здания) - так называемой объектно-правовой матрешки lt;1gt;.
--------------------------------
lt;1gt; См.: Степанов С.А. Составная недвижимая вещь // Журнал российского права. 2004. N 8. С. 39.

В юридической литературе существует точка зрения, согласно которой в законе может быть предусмотрено право собственности на нежилое помещение в здании как самостоятельный объект права с дополнительным правом собственности на общее имущество в этом здании по аналогии с правом на общее имущество в многоквартирном жилом доме lt;1gt;. Подобное решение предлагала и Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе 2003 г., авторы которой считали, что собственник здания, желающий распорядиться отдельным помещением, должен сначала произвести выдел этого помещения, зарегистрировать свое право собственности на него, в результате чего вместо права на здание возникает право собственности на отдельное помещение lt;2gt;.
--------------------------------
lt;1gt; См.: Иголкина Н.Л. К вопросу о нежилом помещении как самостоятельном объекте гражданских прав // Актуальные проблемы гражданского права: Сб. ст. / Под ред. О.Ю. Шилохвоста. Вып. 8. С. 75.
lt;2gt; Последнее предложение Концепции было подвернуто критике как осложняющая имущественный оборот процедура предварительного оформления прав на нежилое помещение в здании при продаже этого помещения. См.: Степанов С.А. О неделимости объектов недвижимости // Цивилистические записки: Межвуз. сб. науч. тр. Вып. 4. М., 2005. С. 188.

По нашему мнению, современный имущественный оборот и юридическая практика в целях наиболее полного удовлетворения законных имущественных интересов собственников, учитывая потребность усиленной защиты их имущественных прав, требуют признания нежилых помещений самостоятельными объектами права наряду с признанием в определенных законом случаях вещного права на здание (остальные части здания). Наличие права собственности на одно из помещений в здании исключает возможность обладания правом собственности на это же помещение, в том числе на все здание других лиц. В этом случае возможно лишь применение режима общей долевой собственности на имущество общего пользования в этом здании (по аналогии с режимом общей долевой собственности на имущество в многоквартирном доме) в виде права раздельной собственности на другие помещения в этом здании. Реализация предложения о создании правовой конструкции общей долевой собственности на все здание существенным образом усложнит владение, пользование и распоряжение отдельными жилыми помещениями, находящимися в здании, состоящем из нежилых помещений нескольких собственников (сособственников) lt;1gt;.
--------------------------------
lt;1gt; Н.Л. Иголкина обоснованно отмечает, что при режиме общей собственности на все здание ни один из сособственников не сможет произвести улучшения или изменения занимаемой им части здания, сособственники долевой собственности обладают правом преимущественной покупки. См.: Иголкина Н.Л. К вопросу о нежилом помещении как самостоятельном объекте гражданских прав // Актуальные проблемы гражданского права: Сб. ст. / Под ред. О.Ю. Шилохвоста. Вып. 8. С. 175, 176.

Представляется, что сделанный вывод соответствует доктрине права и современной судебно-арбитражной практике. Арбитражные суды рассматривают нежилое помещение как объект недвижимости, отличный от здания или сооружения, в котором оно находится и с которым неразрывно связано lt;1gt;.
--------------------------------
lt;1gt; См.: информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" (п. 2).

Например, по одному из рассмотренных дел арбитражный суд вынес следующее решение: "Права могут быть зарегистрированы либо на здание или сооружение в целом, либо на самостоятельные вторичные объекты - нежилые помещения, входящие в его состав. Регистрация права собственности одного лица на нежилое помещение, входящее в состав здания, исключает возможность регистрации права иного лица на все это здание" lt;1gt;. Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ разъяснил, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. ст. 249, 289, 290 ГК РФ lt;2gt;. В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания (п. 1). Пленум подчеркнул, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП. При переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это (п. п. 3 и 5).
--------------------------------
lt;1gt; Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 5 августа 2002 г. N А98-77/02.
lt;2gt; Статья 290 ГК РФ посвящена правовому режиму общей долевой собственности на имущество в многоквартирном доме.

Если собственник здания в соответствии со ст. 24 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" принимает решение о выделении из состава здания одного или нескольких помещений, то при внесении в реестр записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости право собственности на здание в целом прекращается ввиду утраты зданием правового режима объекта недвижимости, на который может быть установлено право собственности одного лица, о чем делается соответствующая запись в реестре. В этом случае право общей долевой собственности на общее имущество здания возникает с момента поступления хотя бы одного из помещений, находящихся в здании, в собственность иного лица.
Если собственником всех помещений в здании становится одно лицо, оно вправе, обратившись с заявлением к органу, осуществляющему государственную регистрацию прав, избрать правовой режим здания как единого объекта. В этом случае с момента внесения в реестр соответствующей записи возникает право собственности указанного лица на здание и прекращается его право собственности на отдельные помещения lt;1gt;.
--------------------------------
lt;1gt; См.: Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 г. N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания".

Концепция 2009 г. рассматривает помещение как конструктивно и пространственно обособленную часть (трехмерный объем) внутри здания, пригодную для использования. Основные помещения могут быть самостоятельными объектами права собственности, а вспомогательные (нежилые) могут входить лишь в состав общего имущества. Право собственности на помещение (жилое и нежилое) возникает с момента государственной регистрации, при этом собственник помещения не может быть одновременно собственником здания, в котором оно находится (здание в этом случае является лишь объектом технического учета). Лицо, которое приобрело все помещения в здании, вправе трансформировать право собственности на отдельные помещения в право собственности на здание в целом.
Концепция предлагает дополнить Гражданский кодекс РФ положениями о нежилых помещениях, а также главой "Право собственности на здания, сооружения и иные объекты недвижимости". Избранное Концепцией направление в решении поднятой проблемы заслуживает поддержки с учетом складывающейся судебной практики.
В научных работах встречаются возражения против включения объектов незавершенного капитального строительства в число объектов недвижимости lt;1gt;. На наш взгляд, законодатель обоснованно включил объекты незавершенного строительства в состав недвижимого имущества. Незавершенные объекты капитального строительства тесно связаны с землей, представляют большую экономическую ценность для их будущих собственников, фактически и юридически участвуют в юридико-имущественном обороте, являются объектом купли-продажи, аренды и т.п. (с соблюдением соответствующих правовых условий), увеличивая тем самым стоимость земельного участка, на котором находится незавершенный объект. В большинстве случаев объекты незавершенного капитального строительства не могут быть отделены от земельного участка без причинения вреда их дальнейшему хозяйственному использованию по назначению. Статьей 130 ГК РФ предусмотрено, что перечень недвижимых вещей не является закрытым и может быть дополнен.
--------------------------------
lt;1gt; Е.А. Суханов, ссылаясь на то, что такого вида недвижимого имущества, как объект незавершенного строительства, не знает ни одно законодательство мира и что названный объект недвижимости представляет собой "типичное наследие прежнего правопорядка, предлагает исключить его из числа недвижимости". См.: Суханов Е.А. О понятии недвижимости и его влияние на иные гражданско-правовые категории // Вестник гражданского права. 2008. N 4. С. 34.

Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусматривает возможность государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства на основании документов, подтверждающих факт его создания (ст. 25) lt;1gt;.
--------------------------------
lt;1gt; Право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

О том, что объекты незавершенного строительства отнесены законом (ст. 130 ГК РФ) к недвижимому имуществу, уточнил совместный Пленум Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ lt;1gt;. Согласно судебной и арбитражной практике "право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда и при необходимости собственнику совершить с этим объектом сделку" lt;2gt;.
--------------------------------
lt;1gt; См.: Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (п. 30). Также см.: Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (п. 16).
lt;2gt; Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (п. 16).

Концепция 2009 г. обоснованно предлагает законодательно предусмотреть нормы, стимулирующие собственника объекта незавершенного строительства к своевременному завершению строительства возводимого объекта.
Много неясностей существует и в отношении такого объекта недвижимости, как предприятие. Термин "предприятие" имеет социально-экономическое и правовое значение, рассматривается юридической наукой и законодательством как объект права. С экономической точки зрения предприятие - это место (сфера) соединения трех известных факторов производства: природных ресурсов, труда и капитала, это имущественно обособленная хозяйственная единица, предназначенная для решения хозяйственно-производственных задач, производства потребительских благ, товаров, услуг и способная к самовоспроизводству lt;1gt;. Предприятие всегда характеризовалось экономистами как торговый промысел, бизнес ведущего его лица, определенный вид деятельности, экономически обособленный от личного имущества ведущего "дело" предпринимателя lt;2gt;. В русском языке термин "предприятие" понимается как "задуманное, предпринятое кем-нибудь дело" lt;3gt;.
--------------------------------
lt;1gt; См.: Основы предпринимательского дела / Под ред. Ю.М. Осипова, Е.Е. Смирной. М., 1996. С. 22.
lt;2gt; См., например: Суханов Е.А. Предприятие и юридическое лицо // Хозяйство и право. 2004. N 4. С. 23.
lt;3gt; См.: Ожегов С.И. Словарь русского языка. М., 1988. С. 471.

С позиции французского социолога М. Деспакса, предприятие - это "автономный организм, образованный прочным союзом двух тесно связанных между собой ячеек: экономической ячейки, объединяющей материальные элементы, необходимые для функционирования производства; и социальной ячейки, состоящей из человеческих элементов, которые необходимы для того, чтобы использовать материальные элементы экономической ячейки" lt;1gt;.
--------------------------------
lt;1gt; Цит. по: Кулагин М.И. Избранные труды. М., 1997. С. 30.

Немецкий правовед О. Гирке называл предприятием в узком смысле созданную посредством промысла область деятельности вместе с включенными в ее состав и присоединенными к ней вещами и правами, в том числе долгами. В широком смысле предприятие рассматривалось этим ученым как экономическая единица, состоящая из следующих трех элементов: 1) экономическая единица, включающая область деятельности, вещи и права; 2) собственно предпринимательская деятельность, ведение промысла; 3) предпринимательское сообщество между владельцем области деятельности и его наемными работниками lt;1gt;.
--------------------------------
lt;1gt; Цит. по: Грибанов А.В. Предприятие как имущественный комплекс (объект права) по праву России и Германии. М., 2010. С. 69, 70.

В начале XX в. Г.Ф. Шершеневич отмечал, что под торговым предприятием понимается организованное на частных началах соединение личных и имущественных средств, направленных на извлечение прибыли путем планомерной хозяйственной деятельности. К материальному составу предприятия он относил место деятельности предприятия (фабрики, заводы, магазины и проч.), товары в виде сырья, полуфабрикатов, вспомогательные материалы, кассу, исключительные права (право на фирму, на товарный знак, на промышленные изобретения). Ученый подчеркивал, что предприниматель - организатор торгового предприятия - дает ему свое имя, выделяет для него часть своего имущества, несет на себе риск успеха и получает все выгоды. Он призывает к соучастию определенное число сотрудников (управляющих, приказчиков, рабочих и др.). Организованное таким образом торговое предприятие предстает самостоятельным членом экономического оборота, самостоятельным меновым хозяйством. Торговое предприятие составляет самостоятельную, обособленную часть имущества предпринимателя, которая может отчуждаться, сдаваться в аренду, завещаться, закладываться и т.д. Во всех этих юридических актах предприятие выступает как объект, комплекс прав и обязанностей lt;1gt;.
--------------------------------
lt;1gt; См.: Шершеневич Г.Ф. Курс торгового права. М., 2005. Т. 1: Введение. Торговые деятели. С. 166 - 169.

П.П. Цитович определял предприятие через понятие торговли как массу имущества, над которой и для которой непрерывно совершается деятельность торговца, собранную вместе, как одно целое, имеющее своего хозяина и принадлежащее этому хозяину как его торговое предприятие. Ученый обращал внимание на то, что торговля имеет свой "ход", совершаемый и после смерти хозяина lt;1gt;.
--------------------------------
lt;1gt; См.: Цитович П. Очерк основных понятий торгового права. С. 38, 39.

А.И. Каминка характеризовал торговое предприятие как "всю совокупность отношений, образующих промысел лица, совокупность всего того, что относится до ведения данного торгового промысла" lt;1gt;.
--------------------------------
lt;1gt; Каминка А.И. Очерки торгового права. СПб., 1912. С. 112.

Свод законов Российской империи рассматривал заводы, фабрики, лавки в качестве недвижимости, торгового заведения, элементов предприятия (ст. 384 ч. 1 т. X) lt;1gt;. Таким образом, законодательство дореволюционной России признавало предприятия объектом, а не субъектом торговой (предпринимательской) деятельности; рассматривало его в экономическом смысле как торговый промысел (бизнес), как определенный вид деятельности, экономически обособленный от личного имущества ведущего дело предпринимателя lt;2gt;.
--------------------------------
lt;1gt; В дореволюционной России предприятие признавалось объектом, а не субъектом торговой (предпринимательской) деятельности. Жалованная грамота на права, вольности и преимущества благородному российскому дворянству 1785 г. императрицы Екатерины II позволяла дворянам приобретать торговые и ремесленные предприятия в деревнях. Российское законодательство конца XVIII в. разрешило горожанам приобретать фабрики и деревни к заводам. Императорский Указ 1761 г. относил приписанные к заводам деревни, крестьян и земли к недвижимому имуществу, а заводские строения, материалы и инструменты - к движимому. Указ Петра III от 20 апреля 1762 г. причислил к недвижимому имуществу сами фабрики и заводы, а Указ Правительствующего сената от 11 октября 1762 г. объявил недвижимыми вещами фабрики, заводы, мануфактуры, дворы, а также медные и железные рудники. См.: Законодательство Екатерины II / Отв. ред. О.И. Чистяков, Т.Е. Новицкая. М., 2001. Т. 2. С. 35; Новицкая Т.Е. Правовое регулирование имущественных отношений в Российской империи во второй половине XVIII века. М., 2005. С. 200 - 257.
lt;2gt; См.: Суханов Е.А. Предприятие и юридическое лицо // Хозяйство и право. 2004. N 7. С. 40. Отдельные юристы полагают, что предприятие обязано своим происхождением семейному союзу, поскольку семья на ранних ступенях человеческой культуры представляла собой не только автократически организованную ячейку государства, но и древнейшую форму организации хозяйства, в рамках которой семья производила товары для рынка. См., например: Бегичев А.В. Наследование предприятия. М., 2006. С. 1.

С конца 1920-х и до середины 1960-х гг. в нашей стране функционировали государственные (хозрасчетные) предприятия, которые не имели прав юридического лица и права собственности на закрепленное за ними государственное имущество. Государство рассматривало их в качестве номинальных субъектов хозяйственной деятельности lt;1gt;. А.В. Венедиктов определял хозрасчетное предприятие как государственное предприятие, организованное в виде самостоятельной хозяйственной единицы с правами юридического лица, действующего на началах хозяйственного или коммерческого расчета в соответствии с плановыми заданиями руководящего государственного органа, и отвечающее по своим обязательствам лишь имуществом, не изъятым из оборота lt;2gt;.
--------------------------------
lt;1gt; См. подробнее: Венедиктов А.В. Государственная социалистическая собственность. М.; Л., 1948. С. 759; Новицкий И.Б. История советского гражданского права. М., 1957. С. 167, 168.
lt;2gt; См.: Венедиктов А.В. Правовая природа государственных предприятий. Л., 1928. С. 7.

Гражданский кодекс РФ признает предприятие объектом права, имущественным комплексом, недвижимостью, используемой для осуществления предпринимательской деятельности, и включает в него все виды имущества, предназначенные для его деятельности, в том числе земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 132).
Анализируя содержание вышеуказанной статьи, можно сделать вывод о том, что российский законодатель предусмотрел особый вид объекта гражданского права (sui generis) и, несмотря на то что в состав предприятия могут входить не только вещи, но и имущественные и неимущественные права, включая права требования (активы), долги (пассивы), деловую репутацию, клиентелу (goodwill), исключительные права, приравнял предприятие к юридическому понятию "недвижимость".
Особенности предприятия как объекта гражданского права проявляются: 1) в упоминании предприятия как имущественного комплекса не в статье, посвященной движимым и недвижимым вещам (ст. 130 ГК РФ), а в дополнительной статье (ст. 132 ГК РФ); 2) в неоднородности элементов, входящих в этот объект по воле законодателя, а не в силу неразрывности с землей; 3) во включении в имущественный комплекс не только вещей, но и имущественных прав, обязанностей (права требования, долги), а также неимущественных абсолютных (исключительных) прав lt;1gt;.
--------------------------------
lt;1gt; См.: Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сб. памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. А.Л. Маковский. М., 1998. С. 280.

Существенными свойствами предприятия как имущественного комплекса являются: 1) наличие материальных и нематериальных составляющих; 2) сбалансированность прав и обязанностей для обеспечения эффективного участия предприятия в имущественном обороте; 3) детализация имущества, входящего в состав предприятия; 4) формализация сделок в отношении имущества комплекса; 5) наличие обеспечительных мер по защите прав кредиторов предприятия; 6) специфика способов защиты прав участников купли-продажи предприятия; 7) особенности обременений (ограничений) вещных прав на предприятие lt;1gt;.
--------------------------------
lt;1gt; См.: Степанов С.А. Имущественные комплексы в гражданском праве // Проблемы теории гражданского права. М., 2003. С. 32, 33.

Авторы Концепции 2009 г. в качестве необходимых признаков технологического имущественного комплекса выделяют: 1) объединение различных объектов движимого и недвижимого имущества единым хозяйственным назначением; 2) наличие в составе этого комплекса земельного участка (прав на земельный участок).
Однако в состав предприятия не всегда входят земельные участки, а также связанные с ними здания, строения и сооружения. Деятельность того или иного предприятия может строиться на арендуемом земельном участке, с помощью арендуемого (чужого) офиса или вовсе без этих объектов. Наличие в составе предприятия материальных объектов ("тело предприятия") может не являться общеобязательным признаком предприятия. Последнее, будучи имущественным комплексом в силу закона, может не иметь "вещественных" доказательств своего существования, за исключением имущественных прав, но нуждается в дополнительных действиях по организации производства lt;1gt;.
--------------------------------
lt;gt; См.: Гумаров И.Б. Понятие вещи в современном гражданском праве России // Хозяйство и право. 2000. N 3. С. 79, 80; Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование: Науч.-практ. пособие. М., 1996. С. 195; Гражданское право / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 1997. Ч. 2. С. 106.

Согласно законодательству многих зарубежных стран в предприятие как объект права наряду с вещественными элементами входят права и клиентелла, причем движимость в общей структуре имущественного комплекса-предприятия в последние годы преобладает и становится основной имущественной ценностью в хозяйственном обороте lt;1gt;. Предприятие является объектом, выпадающим из классификации недвижимых и движимых вещей, поскольку не является вещью, даже сложной lt;2gt;.
--------------------------------
lt;1gt; См.: Гражданское и торговое право зарубежных государств / Отв. ред. Е.А. Васильев, А.С. Комаров. Т. 1. С. 338.
lt;2gt; См.: Козырь О.М. Указ. соч. С. 280, 281.

Предприятие признается недвижимостью не в силу его нераздельной связанности с землей (предприятие может мобильно перемещаться в пространстве), не в связи с наличием в имущественном комплексе-предприятии объектов недвижимого имущества, а в силу распространения на него данного правового режима по воле законодателя ввиду особой значимости для государства и общества создания условий для нормальной предпринимательской деятельности, обеспечивающей потребителей вещами, работой и услугами. Особая значимость предприятий как имущественных комплексов в решении современных социально-экономических задач, повышенная материальная ценность имущественных и неимущественных составляющих предприятия влекут установление особого правового режима самого предприятия, включая регистрацию прав на недвижимое имущество, их усиленную защиту lt;1gt;.
--------------------------------
lt;1gt; См.: Саватье Р. Теория обязательств: юридический и экономический очерк. М., 1972. С. 58.

Для предприятия как имущественного комплекса "на ходу" характерно наличие определенной сферы предпринимательской деятельности, самой предпринимательской деятельности, гармоничное соотношение вещей и имущественных прав, необходимых для достижения предпринимательской цели, участие правоспособного и дееспособного предпринимателя, возглавляющего эту деятельность. Весь имущественный комплекс, все входящие в него движимые и недвижимые вещи, права, обязанности нацелены на достижение позитивной предпринимательской цели, на нормальное функционирование (взаимодействие) труда, капитала, вещей и природных ресурсов. Именно целевому назначению предприятия как имущественного комплекса, его непосредственному функционированию, а также проявлению бизнес-деятельности в действительности обязано своим происхождением словосочетание "предприятие на ходу".
Предприятие представляет собой надлежащим образом организованный процесс осуществления предпринимательской деятельности с помощью входящих в его состав элементов lt;1gt;. Предприятие есть единое, комплексное образование, состоящее из взаимосвязанной и взаимообусловленной совокупности различного по своей правовой природе и режиму имущества, необходимого для непосредственного осуществления на его базе предпринимательской деятельности. Предприятие - довольно неустойчивый и подверженный динамичному изменению в условиях рыночной экономики и конкуренции объект, позволяющий учитывать специфику предприятия и существо обязательств, изменять состав наличного имущества, не нарушая при этом основное качество предприятия. Большинство элементов, входящих в состав имущественного комплекса-предприятия, подвержены физическому и моральному износу, являются потребляемыми lt;2gt;.
--------------------------------
lt;1gt; См., например: Грибанов А.В. Предприятие как имущественный комплекс (объект права) по праву России и Германии. С. 135.
lt;2gt; См., например: Жариков В.В. Особенности правового режима предприятия и отдельных видов имущества, входящего в его состав // Актуальные проблемы гражданского права: Сб. ст. / Под ред. О.Ю. Шилохвоста. Вып. 7. С. 122 - 124.

По выражению В.С. Ема, предприятие - это "юридическое соединение движимых и недвижимых вещей, имущественных прав и обязанностей, исключительных прав и особых нематериальных активов (деловой репутации), трудовых ресурсов вокруг фигуры предпринимателя" lt;1gt;. Ученый подчеркивает, что любому организованному предпринимательскому делу присущи: 1) статический элемент, обособленный от иного имущества (комплекс материальных и нематериальных составляющих); 2) динамический элемент (осуществление планируемых действий); 3) цель (производство товаров, оказание услуг); 4) продолжительное участие в имущественных отношениях; 5) людские ресурсы lt;2gt;.
--------------------------------
lt;1gt; Ем В.С. Договор продажи предприятия (научно-практический комментарий действующего законодательства) // Законодательство. 2005. N 6. С. 10.
lt;2gt; См.: Ем В.С. Договор продажи предприятия как форма отчуждения и приобретения бизнеса. С. 43.

Интересно заметить, что многие латиноамериканские правоведы рассматривают предприятие в трех измерениях: 1) как субъективно-динамическое начало (деятельность предпринимателя); 2) как объективно-статическое начало (имущество - результат деятельности предпринимателя); 3) как внутренне-персональное начало (объединение предпринимателя и работников) lt;1gt;.
--------------------------------
lt;1gt; См.: Беликова К.М. Правовое регулирование торгового оборота и кодификации частного права в странах Латинской Америки. М., 2010. С. 249.

Отечественный законодатель рассматривает предприятие и как субъект права (унитарные государственные и муниципальные предприятия (ст. ст. 113 - 115 ГК РФ)), внося тем самым диссонанс в стройную систему учения об объектах и о субъектах права и вызывая дискуссии об обоснованности существования этого понятия в качестве субъекта права lt;1gt;.
--------------------------------
lt;1gt; В России времен Петра I действовали казенные предприятия - прототипы современных унитарных предприятий. См. подробнее: Владимирский-Буданов М.Ф. Указ. соч. С. 677.

Так, В.А. Дозорцев утверждает, что смешение в термине "предприятие" субъекта и объекта права представляет практическую опасность. Он предлагает исключить из Гражданского кодекса РФ предприятие и право хозяйственного ведения как институты гражданского права lt;1gt;.
--------------------------------
lt;1gt; См.: Дозорцев В.А. Принципиальные черты права собственности в Гражданском кодексе // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сб. памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. А.Л. Маковский. С. 251, 254.

Е.А. Суханов считает, что в частноправовом хозяйстве предприятие (производственно-технический, имущественный комплекс, находящийся в собственности хозяйственных обществ, товариществ) может быть только объектом права собственности, предполагая, что конструкция унитарного предприятия как юридического лица есть порождение прежнего экономического и общественного строя. По его мнению, сохранение такого субъекта права не отвечает требованиям рыночной экономики lt;1gt;.
--------------------------------
lt;1gt; См.: Суханов Е. Предприятие и юридическое лицо // Хозяйство и право. 2004. N 7. С. 3 - 6.

Другая часть исследователей полагают, что предприятие является не объектом, а субъектом права, поскольку в ст. 132 ГК РФ речь идет не о предприятии, а об имуществе предприятия. Хозяйственное законодательство традиционно рассматривало предприятие как хозяйствующий субъект, осуществляющий силами трудового коллектива определенную хозяйственную деятельность. Подмена понятия "предприятие" понятием "юридическое лицо" исключает возможность участия трудового коллектива в управлении lt;1gt;.
--------------------------------
lt;1gt; См.: Лаптев В.В. Проблемы предпринимательской (хозяйственной) правосубъектности // Государство и право. 1999. N 11. С. 15 - 17; Он же. Субъекты предпринимательского права: Уч. пособие. М., 2003. С. 55 - 57; Предпринимательское (хозяйственное) право в современных условиях // Проблемы предпринимательского (хозяйственного) права в современной России: труды Института государства и права РАН / Отв. ред. В.В. Лаптев, С.С. Занковский. М., 2007. С. 3 - 12; Толстой Ю.К. К разработке теории юридического лица на современном этапе // Проблемы современного гражданского права: Сб. ст. / Отв. ред. В.Н. Литовкин, В.А. Рахмилович. М., 2000. С. 110; Гражданское право России: Курс лекций / Отв. ред. О.Н. Садиков. М., 1997. Ч. 2: Обязательственное право. С. 151; Семеусов В.А. Предприятие как субъект предпринимательской деятельности // Сибирский юридический вестник. 1999. N 3; Черноморец А.Е. Некоторые теоретические проблемы права собственности в свете Гражданского кодекса РФ // Государство и право. 1996. N 1. С. 97.

По нашему мнению, предприятие как сосредоточие материальных и финансовых ресурсов для достижения определенных хозяйственно-производственных целей (производство продукции, выполнения работ, оказание услуг) является лишь объектом гражданского права, имущественным комплексом в силу прямого указания закона и существует при юридическом лице - коммерческой организации, индивидуальном предпринимателе, некоммерческой организации, занимающейся предпринимательской деятельностью в дозволенных пределах. Выполнению предпринимательских задач способствует деятельность трудового коллектива, члены которого находятся в трудовых (служебных) отношениях с организацией (индивидуальным предпринимателем) - работодателем. Работники не являются субъектами, а тем более объектами, гражданского права и участвуют лишь в трудовом процессе, объединяя своим производительным трудом материальные ресурсы коллективного или индивидуального предпринимателя, орудия и предметы труда, создавая при этом прибавочный для предпринимателя продукт lt;1gt;.
--------------------------------
lt;1gt; Большинство зарубежных стран не признают предприятие самостоятельным субъектом права. См.: Кулагин М.И. Государственно-монополистический капитализм и юридическое лицо // Избранные труды по акционерному и торговому праву. М., 2004. С. 34; Флейшиц Е.А. Торгово-промышленное предприятие в праве западноевропейском и РСФСР. Л., 1924. С. 156; Беликова К.М. Указ. соч. С. 251.

Еще в 1912 г. А.И. Каминка утверждал, что признание торгового предприятия юридическим лицом сводило бы на нет само понятие юридического лица lt;1gt;. Р. Саватье также писал, что предприятие как таковое не является юридическим лицом. В соответствии с нормами права имущество предприятия принадлежит либо физическому лицу - собственнику капитала данного предприятия, либо юридическому лицу - компании, которая создала это предприятие lt;2gt;.
--------------------------------
lt;1gt; См.: Каминка А.И. Очерки торгового права / Под ред. В.А. Томсинова. С. 98.
lt;2gt; См.: Саватье Р. Указ. соч. С. 42.

Представляется, что введение в Гражданский кодекс РФ понятия "предприятие" как субъекта гражданского права (в виде унитарных предприятий) вызвано определенными историческими и социально-экономическими особенностями развития страны на современном этапе. В дальнейшем, в результате эволюционного развития имущественных и организационных отношений производства, обмена и потребления, унитарные предприятия как субъекты гражданского права могут быть заменены на иные организационно-правовые формы (возможно, на публичные юридические лица, хозяйственные общества).
Авторы Концепции 2009 г. подчеркивают, что "понимание предприятия как объекта права соответствует классическим представлениям рыночного хозяйства, тогда как понимание предприятия в качестве субъекта права является следствием сохранения в современном российском гражданском праве институтов прежнего, советского гражданского права, основанного на государственной, плановой экономике" lt;1gt;.
--------------------------------
lt;1gt; Авторы Концепции 2009 г. полагают, что государственные, муниципальные унитарные предприятия бесперспективны. Статья 132 ГК РФ, в силу которой предприятие как имущественный комплекс следует рассматривать в качестве недвижимой вещи (недвижимости), не реализована. Входящие в состав предприятия здания, строения, сооружения регистрируются как отдельные объекты недвижимости, а регистрация предприятия в качестве объекта недвижимости порождает трудноразрешимые вопросы. Предлагаем исключить из ст. 132 ГК РФ признание предприятия недвижимой вещью.

<< | >>
Источник: Андреев Ю.Н.. Собственность и право собственности: цивилистические аспекты: монография. М.: Норма, Инфра-М,2013. 320 с.. 2013

Еще по теме § 3. Право частной собственности на помещения, здания, строения и предприятия:

  1. 21.1. Понятие и формы права собственности
  2. §2. Понятие «непреодолимой силы» в советской правовой литературе
  3. Глава  V ОБЩАЯ   ХАРАКТЕРИСТИКА   ГРАЖДАНСКОПРАВОВЫХ ОТНОШЕНИЙ
  4. § 3. Приобретение и прекращение права собственности
  5. Глава 3. Защита права собственности и иных вещных прав
  6. § 3. Становление и развитие отечественного законодательства о собственности
  7. § 1. Общая характеристика основных видов права собственности
  8. § 2. Право частной собственности на землю
  9. § 3. Право частной собственности на помещения, здания, строения и предприятия
  10. § 1. Способы возникновения права собственности
  11. § 2. Приобретение права частной собственности
  12. § 1. Возникновение права собственности граждан и юридических лиц на землю
  13. § 3. Земельный участок как объект частной собственности юридического лица
  14. Глава четырнадцатая Акционерная собственность в России1
  15. 3.3. Гражданское Право[3]
  16. § 4. Развитие права
- Авторское право России - Аграрное право России - Адвокатура - Административное право России - Административный процесс России - Арбитражный процесс России - Банковское право России - Вещное право России - Гражданский процесс России - Гражданское право России - Договорное право России - Европейское право - Жилищное право России - Земельное право России - Избирательное право России - Инвестиционное право России - Информационное право России - Исполнительное производство России - История государства и права России - Конкурсное право России - Конституционное право России - Корпоративное право России - Медицинское право России - Международное право - Муниципальное право России - Нотариат РФ - Парламентское право России - Право собственности России - Право социального обеспечения России - Правоведение, основы права - Правоохранительные органы - Предпринимательское право - Прокурорский надзор России - Семейное право России - Социальное право России - Страховое право России - Судебная экспертиза - Таможенное право России - Трудовое право России - Уголовно-исполнительное право России - Уголовное право России - Уголовный процесс России - Финансовое право России - Экологическое право России - Ювенальное право России -