<<
>>

§ 2. Право частной собственности на землю

Право частной собственности на землю по-прежнему остается одним из актуальных вопросов. Высказываются различные, порой противоположные, точки зрения на допустимость такого права в обществе и природе.

Н.А. Бердяев указывал: "Частная собственность на землю есть более одухотворенное отношение к земле, чем национализация и социализация земли. Частная собственность на землю делает возможной любовь к земле, к полю и лесу, вот к этому дереву, около которого сидели деды и прадеды, к дому, воспоминаниям и преданиям, связанным с этой землей и ее прежними владельцами, она поддерживает связь времен и поколений.

Национализация и социализация земли вызывает исключительно потребительски корыстное отношение к земле, грубо материалистическое, лишенное всякой душевной теплоты, она сделает невозможной близкую связь с прошлым" lt;1gt;.

--------------------------------

lt;1gt; Бердяев Н.А. Философия неравенства. Письма к недругам по социальной философии // Исупов К., Савкин И. Русская философия собственности (XVII - XX вв.). С. 304.

К.П. Победоносцев утверждал: "Право на поземельную собственность до сих пор неразрывно связано с обеспечением личных прав человека. Поземельная собственность дает человеку более твердое и независимое право, чем всякая другая. Ни на чем так не утверждается, ни с чем так тесно не связывает свою личность человек, как с землей. Следя за историческим развитием личности, мы замечаем, что наряду с этим развитием последовательно развивается и право человека на полное и исключительное обладание землей. Чем независимее это обладание, тем свободнее и независимее выступает гражданская личность и наоборот" lt;1gt;.

--------------------------------

lt;1gt; Победоносцев К.П. Курс гражданского права. СПб., 1868. Т. 1. Ч. 1. С. 11, 77.

В 1900 г. С.Н. Булгаков писал: "Свобода распоряжения землей вытекает из полноты прав современной личности и составляет необходимое завоевание новейшего хозяйственного индивидуализма при определенных ограничениях на пользование земельной собственностью в общественных интересах. Товарная форма земли, ее обращение на рынке являются необходимыми условиями современной организации сельского хозяйства, несмотря на тот вред, который проистекает из цены земли. Общественные формы, свободные от недостатков, можно сочинить лишь из головы. В действительности каждая форма имеет своим последствием смешение добра и зла и больший перевес того или другого определяет относительную устойчивость и пригодность этой формы. Мобилизация земли, т.е. ее свободный товарный оборот, есть основной нерв жизни современной деревни. Вся экономика крестьянского хозяйства немыслима, невозможна без мобилизации земельной собственности. Регулировать земельную мобилизацию - это все равно, что если бы кто-либо вздумал проникнуть в самое тонкое место организма, чтобы исправить там какой-нибудь ненравящийся нерв" lt;1gt;.

--------------------------------

lt;1gt; Булгаков С.Н. Капитализм и земледелие. СПб., 1990. Т. 2. С. 269.

Выступая против общинной формы землевладения, С.Ю. Витте писал: "Чтобы народ не голодал, чтобы труд его делался производительным, нужно дать ему свободно трудиться на земле, освободив его от попечительских пут, подчинить его общим нормам, сделать его полным и личным обладателем своего труда и своей земли, сделать его с точки зрения гражданского права персоною.

Человек не разовьет свой труд, если он не имеет сознания, что плоды его труда - суть его собственность и собственность его наследников" lt;1gt;.

--------------------------------

lt;1gt; Витте С.Ю. Воспоминания. М., 1923. Т. 1. С. 410.

Обосновывая необходимость введения права частной собственности на землю, А.А. Никонов подчеркивал: "Отчуждение крестьянина от собственности на землю, орудий труда и его плодов, полученного дохода оказалось пагубным. Самое дурное в этом деле - ничейность, обезличка, бросовость. Столь недопустима и несправедливость в распределении собственности" lt;1gt;.

--------------------------------

lt;1gt; Никонов А.А. Спираль многовековой драмы: аграрная наука и политика России (XVIII - XX вв.). М., 1997. С. 443.

Земельная собственность России имеет большую и порой драматическую историю.

К.Д. Кавелин утверждал: "У всех народов, во все времена история поземельных прав есть одна из важнейших страниц государственной, политической истории; около поземельных прав группируются выдающиеся государственные и политические события и реформы; словом, поземельные отношения глубочайшим образом вплетены в государственную жизнь всякого народа и отражают на себе его политические судьбы, со всеми важнейшими их изменениями и оттенками" lt;1gt;.

--------------------------------

lt;1gt; Кавелин К.Д. Избранные произведения по гражданскому праву. М., 2003. С. 69.

К.П. Победоносцев также писал, что во всех европейских странах понятие "земельная собственность" развивается параллельно с историей общественного права. Всякая перемена в отношениях владельца к земле вызывает перемену в общественных отношениях и наоборот. В нашей истории цивилистическое понятие о праве собственности на землю образовалось не вдруг и не само по себе, а постепенно, вместе с осознанием гражданской личности. Первый период юридического быта в России представляется периодом неосознанного владения землей. Земли было много, славяне жили родами на общей земле. Кто возделывал, тот и владел. Было ли это в состоянии вотчинного права, мы не можем сказать с полной достоверностью lt;1gt;.

--------------------------------

lt;1gt; См.: Победоносцев К.П. Курс гражданского права: В 3 т. / Под ред. В.А. Томсинова. Т. 1. С. 82.

И. Кант подчеркивал: "Владение всех людей на земле, которое предшествует всякому их правовому акту, - это первоначальное совместное владение (communio possessionis originaria), понятие, которое не есть эмпирическое и зависящее от условий времени понятие вроде вымышленного, но недоказуемого понятия первобытного совместного владения, а представляет собой понятие практического разума, a priori содержащее принцип, единственно согласно которому люди могут по правовым законам пользоваться местом на земле... Эмпирическим основанием приобретения было основанное на первоначальной общности земли физическое вступление во владение" lt;1gt;.

--------------------------------

lt;1gt; Кант И. Критика практического разума. С. 312 - 313.

Со времен первобытнообщинного строя и вплоть до образования Древнерусского государства не было частной собственности на землю. Славянские племена, проживавшие на территории от Черного моря до Белого и Балтийских морей в VI - VIII вв. родовыми общинами, не имели землю на праве собственности, а владели ею целым родом, общиной, выступавшей в общественной жизни публично-правовым образованием. Общинное вечевое устройство у славян проникло во все сферы их хозяйственной и политической деятельности.

Общинники сообща владели и пользовались землей, принадлежавшей общине ("куда соха, коса и топор ходили"), и имели равное право на участок (надел) пахотной земли без права ее отчуждения. В общем пользовании находились сенокосы, выгоны и леса. Предоставление земским общинам полного владения землей сохраняло единство и связь всей Русской земли lt;1gt;.

--------------------------------

lt;1gt; О родовом и территориально-общинном землевладении см. подробнее: Чичерин Б.Н. Собственность и государство. СПб., 2005. С. 401 - 424; Сергеевич В.И. Древности русского права: В 3 т. М., 2006. Т. 3: Землевладение. Тягло. Порядок обложения. С. 20, 314.

Дореволюционный исследователь российского права И.Д. Беляев обращал внимание на то, что первоначальной и самой распространенной многовековой формой поземельного владения у славян на Руси было общинное. Право собственности на землю принадлежало общине, а крестьяне-общинники владели участками земли лишь на праве пользования. Такой порядок имел место и в городских общинах lt;1gt;.

--------------------------------

lt;1gt; См.: Беляев И.Д. Лекции по истории русского законодательства / Отв. ред. О.А. Платонов. М., 2011. С. 97.

Г.Ф. Шершеневич отмечал, что есть мнения о существовании частной поземельной собственности на территории Древней Руси до прихода варягов lt;1gt;.

--------------------------------

lt;1gt; Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изд. 1907 г.). С. 171.

Например, К.А. Неволин писал, что "частные лица в самые древнейшие времена, несомнительно, обладали у нас поземельной собственностью, и нет никакой причины принимать, чтобы вся эта поземельная собственность или даже большая часть ее была приобретена ими от князя... По крайней мере, в Новгородских областях лица всех свободных званий имели и могли иметь вотчины. Из Судной новгородской грамоты видно, что в Новгороде земли принадлежали в собственность не только боярам и житым людям, но и купцам... Определительные известия о поземельной собственности в областях Средней России, вошедшей в состав Московского государства, начинаются со времени монгольского владычества" lt;1gt;.

--------------------------------

lt;1gt; Неволин К.А. История российских гражданских законов. М., 2006. Ч. 2. Кн. 2. С. 121 - 123.

Однако "Русской правде" не была известна категория "недвижимость", а, учитывая небольшую заселенность земель, их громадные площади, существование частной собственности на землю и вовсе представляется невероятным. Отношение к земле было фактическим, а не юридическим. Землю занимали для земледелия и скотоводства и пользовались ею до тех пор, пока она не истощалась, а затем переходили на другой участок, оставляя первый. Лицо имело право на землю не как индивид, а как член общественного союза. В Московском государстве не было места индивидуализму. Ради сохранности и охраны от внешних опасностей все несли обязанности перед государством лично или имущественно. Так возникла идея о принадлежности всей Русской земли единственно государю и о производном пользовании ею со стороны частных лиц. Отношение последних к земле выражалось в форме вотчинного или поместного права lt;1gt;.

--------------------------------

lt;1gt; См.: Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изд. 1907 г.). С. 171 - 173.

И.Д. Беляев подчеркивает, что подданные видели в государе не частного собственника, а владыку всей земли, и потому всю Русскую землю считали государственной lt;1gt;.

--------------------------------

lt;1gt; См.: Беляев И.Д. Указ. соч. С. 98.

Н.П. Огарев писал: "Если прилагать к русской почве прусскую философию, по которой сколько не разделяй в мысли государство от государя, на деле все же окажется, что государство - это государь, то мы невольно придем к заключению, что поземельная собственность - государева. Если же прилагать к вопросу русский народный смысл, который века говорил и барину и царю: "Мы ваши, а земля наша", то дойдешь до обратного заключения, что поземельная собственность общественная, мирская, земская" lt;1gt;.

--------------------------------

lt;1gt; Огарев Н.П. Государственная собственность // Исупов К., Савкин И. Русская философия собственности (XVII - XX вв.). С. 102.

В IX в. с образованием единого Древнерусского государства (Киевской Руси) возникает феодальная собственность на землю, создаваемая, в частности, путем ограничения земельных площадей свободных крестьян-общинников. Лидирующим собственником становится великий князь. По мнению советского историка Л.В. Черепнина, в X - XI вв. на Руси преобладала верховная собственность государства на землю, а основную массу населения составляли смерды-общинники, сохранившие личную свободу, но подвергавшиеся государственной эксплуатации lt;1gt;. Дань собиралась путем полюдья - объезда киевскими князьями и их дружинниками восточнославянских племенных княжеств lt;2gt;. С переходом восточнославянских земель под непосредственную власть киевской династии Рюриковичей дань стали собирать князья-наместники (возникла система "кормления") lt;3gt;.

--------------------------------

lt;1gt; См.: Черепнин Л.В. Русь: спорные вопросы истории феодальной земельной собственности в IX - XV вв. // Новосельцев А.П., Пашуто В.Т., Черепнин Л.В. Пути развития феодализма: Закавказье, Средняя Азия, Русь, Прибалтика. М., 1972.

lt;2gt; См.: Мавродин В.В. Древняя и средневековая Русь. СПб., 2009. С. 171.

lt;3gt; См.: Собственность на землю в России: история и современность / Под ред. Д.Ф. Аяцкова. М., 2002. С. 16, 17.

Помимо дани, по утверждению С.М. Соловьева, княжеское (государственное) имущество увеличивалось благодаря торговым и судным пошлинам, доходам от публичного (княжеского) имущества, принадлежавшего старшему князю на праве частной собственности. Это имущество пополнялось в результате захвата пустующих земель, покупки земель у других лиц, а также в результате отнятия земель у провинившихся бояр и помещиков. Ученый подчеркивал, что "при общем родовом владении князья имели частную собственность, разбросанную в разных волостях: отец раздавал сыновьям свои села без всякого соответствия столам, на которых они должны были сидеть... На землях, принадлежавших князьям в частной собственности, они могли строить города и отдавать их детям в частную же собственность" lt;1gt;.

--------------------------------

lt;1gt; Соловьев С.М. Соч.: В 18 кн. М., 1993. Кн. 2. Т. 3 - 4: История России с древнейших времен. С. 11.

Например, до нас дошли сообщения о принадлежавших князьям городах Вышгороде, Изяславе, Белгороде, являвшихся центрами хозяйства князя. На территории княжеской земли недалеко от города находились княжеские села. Князья захватывали свободные земли и угодья, экспроприировали землю у общин, превращая сельских людей (рядовичей, закупов, наймитов, смердов) в рабочую силу своего хозяйства. Вместе с землей, угодьями, нивами, лугами, угодьями захватывались, дарились и раздавались сидевшие на земле общинники. Их собственность экспроприировалась, а они сами, всей общиной, превращались в собственность князя, боярина, церкви, передавались по наследству, продавались, дарились lt;1gt;. По свидетельству летописца Нестора, у княгини Ольги были свой особенный город, собственное село, свои особые места рыбной и звериной ловли lt;2gt;.

--------------------------------

lt;1gt; См.: Мавродин В.В. Древняя и средневековая Русь. С. 176, 177, 185.

lt;2gt; См.: Неволин К.А. История российских гражданских законов. Ч. 2. Кн. 2. С. 14.

Княжеские земли делились на два разряда: 1) уступленные князю земщиной; 2) приобретенные от частных собственников в результате купли или расчищенные от диких лесов за счет княжеских расходов. Первая категория земель не становилась собственностью князя, и он владел ею вплоть до окончания своего княжения. Вторая категория земель становилась собственностью князя и сохранялась за ним на постоянной основе lt;1gt;.

--------------------------------

lt;1gt; См.: Беляев И.Д. Указ. соч. С. 98.

М.Н. Покровский также обращал внимание на возникновение феодальной (частной) собственности за счет общинного землепользования. Разлагаясь, общинная собственность уступала индивидуальной. Более сильные семьи захватывали большие части земли, а более слабые теряли ее, попадая в экономическую, а затем и политическую зависимость от сильных соседей lt;1gt;. Частная собственность в феодальный период появилась на более поздней ступени развития первобытнообщинного строя в результате общественного разделения труда, появления новых предметов и орудий труда, повышения производительности труда, развития обмена.

--------------------------------

lt;1gt; См.: Покровский М.Н. Русская история: В 3 т. Т. 1. С. 29, 35.

И.Д. Беляев обращал внимание на то, что в Новгородской республике бояре были крупнейшими земельными собственниками (вотчинниками, владетелями), способными приобретать землю в собственность и охранять ее. Каждый, кто расчищал землю, корчевал дикий лес или возделывал дикое поле собственными средствами, становился полным ее владельцем, собственником. Вотчина lt;1gt; являлась владением, передаваемым по наследству, вотчинник имел право отчуждать (продавать, дарить) свою землю другим лицам. Значительная часть вотчинных земель представляла собой частные владения великих московских князей и других владетельных лиц lt;2gt;. К концу XV в. больше половины вотчин на Руси принадлежали 68 крупным землевладельцам lt;3gt;. Уместно заметить, что в Правде Ярослава отсутствуют сведения о вотчинах феодалов. Однако в Правде Ярославичей уже содержатся упоминания о вотчинах совместно с огнищанами, тиунами, старостами, смердами, ремесленниками, холопами и рабами lt;4gt;.

--------------------------------

lt;gt; Поначалу термин "вотчина" означал землю, полученную лицом от своего отца, деда. Потом вотчиной стали называть и земли в уездах, приобретаемые на праве собственности в вечное и потомственное владение. См.: Неволин К.А. История российских гражданских законов. Ч. 2. Кн. 2. С. 116.

lt;2gt; См.: Беляев И.Д. Лекции по истории русского законодательства / Отв. ред. О.А. Платонов. С. 98.

lt;3gt; См.: Собственность на землю в России: история и современность / Под ред. Д.Ф. Аяцкова. С. 21.

lt;4gt; Справедливости ради необходимо заметить, что Русь не знала рабовладельческого строя как общественно-экономической формации.

Вотчинное право феодала хотя и было самым приближенным по своему содержанию к классическому (римскому) праву собственности, не имело полной самостоятельности: оно принадлежало вотчиннику настолько, насколько он был служилым человеком и княжеским подручником. С обладанием вотчиной соединялась обязанность служить государеву службу. В отличие от западноевропейского вассального права верховная собственность сюзерена была не частной, а государственной, не дробилась и не подлежала уступке lt;1gt;.

--------------------------------

lt;1gt; См.: Победоносцев К.П. Курс гражданского права: В 3 т. / Под ред. В.А. Томсинова. Т. 1. С. 87 - 89.

В феодальном обществе между землевладельцами-феодалами существовали своеобразные иерархические отношения: от крупных зависели более мелкие, от тех - еще более мелкие и т.д. lt;1gt;.

--------------------------------

lt;1gt; См.: Покровский М.Н. Русская история: В 3 т. Т. 1. С. 29, 35.

Необходимо иметь в виду, что в феодальный период на территории Западной Европы существовала так называемая разделенная, расщепленная, зависимая собственность феодалов (dominium divisium), при которой подчиненный собственник (вассал) имел возможность владения и пользования феодом (земельным участком) сюзерена лишь в определенных пределах, установленных последним lt;1gt;. У нас же вотчинная власть получала свойство власти государственной, а государственная власть проникалась вотчинным началом. Слияние того и другого создало старинный тип нашего землевладения. Этот тип, бесспорно, государственного, а не гражданского происхождения lt;2gt;.

--------------------------------

lt;1gt; О разделенной собственности см. подробнее: Венедиктов А.В. Избранные труды по гражданскому праву: В 2 т. Т. 2. С. 61 - 191; Владимирский-Буданов М.Ф. Указ. соч. С. 337 - 344; Гражданское право: Учебник: В 3 т. / Под ред. А.П. Сергеева. Т. 1. С. 606.

lt;2gt; См.: Победоносцев К.П. Курс гражданского права: В 3 т. / Под ред. В.А. Томсинова. Т. 1. С. 85.

Наряду с развитием светского землевладения во второй половине XI в. возникли церковные и монастырские вотчины. Известны пожалования земель Киево-Печерскому, Юрьеву монастырям, Смоленской епископии и др. lt;1gt;. Исследуя правовой режим монастырского имущества, историк В.О. Ключевский писал о земельной монастырской собственности, возникшей в результате вкладов по душе, вкладов для пострижения, а также на основе купли lt;2gt;. Что касается городов, то член городской общины, так же как и сельской соседской, не мог ни продать, ни заложить участок городской земли, состоящий в его ведении.

--------------------------------

lt;1gt; См.: Беляев И.Д. Лекции по истории русского законодательства / Отв. ред. О.А. Платонов. С. 84, 85, 90, 97, 98; Собственность на землю в России: история и современность / Под общ. ред. Д.Ф. Аяцкова. С. 21, 22; Хорошкевич А.Л. Русь и Восточная Европа в XIII - XV вв. // История Европы. М., 1992. Т. 2. Ч. 2. С. 449.

lt;2gt; См.: Ключевский В.О. Русская история: В 5 т. М., 2002. Т. 2: Полный курс лекций. С. 33 - 41.

Для российского землевладения со времен великого князя Владимира характерным было (наряду с вотчинами) и поместное землевладение, отличающееся от вотчин более существенными ограничениями и отсутствием прав на отчуждение поместья. Данный вид землевладения являлся как бы условным, на время службы или пожизненно, но без права продавать, закладывать или передавать по наследству, т.е. в пользование lt;1gt;. От помещика требовалось, чтобы он выходил на войну в известном вооружении и с определенным числом слуг, соответствующим количеству земли, данной ему в поместное владение. Еще великий князь Владимир давал своим дружинникам землю не в собственность, а в поместное владение, пользование на период несения княжеской службы. Оставляя службу, они теряли право на поместную землю.

--------------------------------

lt;1gt; Г.Ф. Шершеневич отмечал, что, по существу, это было жалованьем, но не деньгами, а натурой. См.: Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изд. 1907 г.). С. 173. Также см.: Беляев И.Д. Указ. соч. С. 99.

Возникновение поместий не является российским изобретением: оно было характерно и для других стран, причем не только в системе княжеской (государственной) собственности, но и в вотчинной собственности светских и духовных феодалов, а также в собственности на городское имущество lt;1gt;. Период наибольшего расцвета поместного права относится к XVI - XVII вв. В течение XVII в. происходило сближение правового режима вотчин и поместий вплоть до Указа Петра I "О единонаследии" 1714 г., устранившего всякие различия между двумя важнейшими институтами земельной и иной собственности в России. Манифесты Петра III и Екатерины II устранили последние пережитки условности и зависимости дворянского землевладения от воинской и иных видов государственной службы, превратив его в полную и безусловную земельную собственность дворянства.

--------------------------------

lt;1gt; См., например: Победоносцев К.П. Указ. соч. С. 87, 88; Венедиктов А.В. Избранные труды по гражданскому праву: В 2 т. Т. 2. С. 170.

Опираясь на "Русскую правду", В.Е. Рубаник выделяет следующие формы земельной собственности в Киевской Руси: 1) княжеский домен; 2) боярская вотчина; 3) монастырская вотчина; 4) личная вотчина церковных иерархов; 5) земля общины; 6) лично-семейный земельный участок; 7) незаселенные свободные (государственные) земли.

Основными способами возникновения земельной собственности названного периода этот ученый называет: 1) раздачу князем земель за службу и для службы; 2) освоение свободных земель (заимка); 3) прямой захват общинных земель со стороны князя и бояр; 4) куплю; 5) дарение; 6) наследование; 7) мену lt;1gt;.

--------------------------------

lt;1gt; См.: Рубаник В.Е. Собственность и право собственности: юридические, философские, социологические, экономические подходы в их историческом развитии: В 3 т. М., 2010. Т. 1. С. 245.

Особенностью общественного строя феодальных республик в период феодальной раздробленности (XII - XV вв.) было сосредоточение политической власти в руках боярства - верхушки крупных феодалов-землевладельцев местного происхождения. Если во главе сословия феодалов в княжествах Северо-Восточной и Юго-Западной Руси стоял князь, то в феодальной республике (Новгород, Псков) участие в управлении государством и доступ к земельной собственности определялись принадлежностью к правящей боярской группировке. В первой категории названных регионов князь выступал в качестве главы политической власти и верховного распорядителя земель своего княжества. Он наделял светских и духовных феодалов землей с зависимым населением lt;1gt;. Все жители городов и деревень, не попавшие в непосредственную зависимость феодалов (так называемые черные люди), рассматривались как подданные князя - главы феодального государства lt;2gt;. В Новгородском и Псковском княжествах (республиках) местное боярство сумело сохранить за собой непосредственное управление огромными земельными фондами, которыми оно распоряжалось без всякого участия княжеской власти lt;3gt;.

--------------------------------

lt;1gt; В период феодальной раздробленности на Руси самыми крупными землевладельцами (собственниками) являлись высшее духовенство, монастыри, церкви, владевшие деревнями, пригородными землями, рыбными угодьями на основании жалованных грамот.

lt;2gt; Русский удельный князь в период феодальной раздробленности "считал себя собственником всей территории княжества", причем "его государственные верховные права так сливались с владельческими, вытекавшими из поземельной собственности, что и сами рассматривались как статьи простого поземельного хозяйства" (Ключевский В.О. Русская история: В 5 т. М., 2001. Т. 4: Боярская дума Древней Руси. С. 103).

lt;3gt; См.: Российское законодательство X - XX веков: В 9 т. / Под общ. ред. О.И. Чистякова / Отв. ред. В.Л. Янин. Т. 1: Законодательство Древней Руси. С. 321 - 323.

Псковская судная грамота lt;1gt; содержала в своих статьях много новелл. Так, она впервые стала различать движимое ("живот") и недвижимое имущество ("отчину"), наследственное землевладение ("вотчину") и условное ("кормлю") lt;2gt;; предусмотрела порядок приобретения права собственности по давности владения; установила процедуру разрешения спора о праве собственности на лесные участки; регламентировала порядок разрешения споров, связанных с выкупом земли. Именно Псковская судная грамота впервые предусмотрела, что в случае спора о земельном владении стороны обязаны представить суду свои грамоты на право владения спорной землей и доставить свидетелей (окольных людей), которые могли бы подтвердить межи их земельных участков lt;3gt;.

--------------------------------

lt;1gt; Первые 50 статей Псковской судной грамоты приняты на вече в 1397 г. См.: Российское законодательство X - XX веков: В 9 т. / Под общ. ред. О.И. Чистякова. Т. 1. С. 345.

lt;2gt; См. подробнее: Крассов О.И. Земельное право: Учебник. С. 70.

lt;3gt; См.: Российское законодательство X - XX веков: В 9 т. / Под общ. ред. О.И. Чистякова. Т. 1. С. 344 - 386.

С середины XV в. стала активно развиваться система условного (поместного) землевладения неотчуждаемой земельной собственности, обусловленной службой землепользователя lt;1gt;. Вначале массовые раздачи земель осуществлялись великими князьями на территории присоединенной к Московскому государству Новгородской земли. К началу XVI в. около половины новгородских земель было роздано в поместья. В конце XV в. поместное землевладение распространилось и на другие территории Российского государства, причем за счет черных и дворцовых земель. Следует заметить, что поместные земли упоминаются в Судебнике 1497 г. lt;2gt;.

--------------------------------

lt;1gt; Термин "поместье" появился в конце XV в.

lt;2gt; См.: Собственность на землю в России: история и современность / Под ред. Д.Ф. Аяцкова. С. 27 - 29.

В конце XV - середине XVI в. развитие получила сельская поземельно-территориальная община. В научной литературе отсутствует единство мнений по вопросу ее земельной правосубъектности. Одни ученые полагают, что уже к XV - XVI вв. общинной собственности не существовало, было лишь общинное землевладение на государственных и частных землях, поскольку земля принадлежала государству (черносошные земли) и частным собственникам (светским вотчинникам, помещикам, духовным корпорациям). Другие видят в черносошных (волостных) землях форму свободной крестьянской собственности. Третьи предпочитают говорить о расчлененной (между государством-князем и волостной общиной) форме собственности lt;1gt;.

--------------------------------

lt;1gt; Там же. С. 31.

Л.В. Данилова пишет: "Если Киевская Русь IX - X вв. - это общество переходное от родоплеменного строя к государственному сословному, то Россия конца XVIII в. поднялась на стадию генезиса капитализма. Наряду с массовым сохранением общинных форм собственности, генетически восходящих к догосударственному прошлому восточных славян и удерживавших многие черты этого прошлого, за истекшие столетия возникла собственность нового типа, связанная с социальной дифференциацией общества" lt;1gt;. Для подворно-участковой формы сельской общины было характерно самоуправление, тяглообложение, свободное распоряжение угодьями. Важнейшей функцией передельной общины становилось внутриобщинное земельное урегулирование в виде уравнительно-передельной системы lt;2gt;.

--------------------------------

lt;1gt; Собственность в России: Средневековье и раннее Новое время / Отв. ред. Н.А. Горская. М., 2001. С. 131.

lt;2gt; Там же.

В период монголо-татарского господства (XIII - XV вв.) все завоеванные русские земли были объявлены ханской собственностью, а удельные русские князья считались лишь наместниками хана lt;1gt;. Но в указанный период общинное землевладение сохранилось. В общине действовала круговая порука по уплате податей и отбыванию повинностей. Размер земельного надела каждого крестьянина-общинника зависел от его имущественного состояния. Владелец мог передать закрепленный за ним земельный участок по наследству, сдать внаем, продать при условии преемственности тягла lt;2gt;.

--------------------------------

lt;1gt; Неволин К.А. История российских гражданских законов. Ч. 2: Книга вторая об имуществах. С. 124.

lt;2gt; См.: Крассов О.И. Земельное право: Учебник. С. 71.

В период образования централизованного Русского государства (начало XIV - первая половина XVI в.) путем объединения русских земель великий московский князь становится государем этих земель и одновременно крупнейшим земельным феодалом, владеющим княжеским доменом, дворцовыми и черносошными землями. Дворцовые земли принадлежали князю и членам его княжеской фамилии лично, а черносошные земли - как государю Земли русской. Княжеские земли переходили по наследству к старшему сыну на основе первородства и единонаследия.

Бояре, "вольные слуги", получившие земли от великого князя, имели право отчуждать их различными способами, владельцы земельных поместий, получившие земельные участки на время службы, такими правами не обладали lt;1gt;. Судебник 1497 г. рассматривал поместные земли как великокняжеские lt;2gt;.

--------------------------------

lt;1gt; См.: История отечественного государства и права: Учебник: Ч. 1 / Под ред. О.И. Чистякова. С. 105; Крассов О.И. Земельное право: Учебник. С. 71, 72.

lt;2gt; См.: Российское законодательство X - XX веков: В 9 т. / Под общ. ред. О.И. Чистякова. Т. 2. С. 93.

Владение тесно сочеталось с несением военной, придворной и иной службы. Условность феодального землевладения проявлялась в самых различных формах и объеме, начиная с условного и пожизненного владения землей и заканчивая разнообразными ограничениями приобретения и свободного распоряжения так называемым населенным имением (землей с прикрепленными к ней крепостными). В полном соответствии с условностью, связанностью земельной собственности находилась и личная зависимость нижестоящих членов феодальной лестницы от вышестоящих, феодальная сословная иерархия - это одновременно и земельная, и личная иерархия. В отличие от классического римского права с его четким разграничением между правом собственности и правом на чужую вещь в феодальном обществе преобладающую роль играло не право свободной, необремененной собственности, обеспечивающее его носителю возможную полноту всестороннего и исключительного господства над вещью, а разнообразные формы связанной, обремененной собственности lt;1gt;.

--------------------------------

lt;1gt; См.: Венедиктов А.В. Избранные труды по гражданскому праву: В 2 т. Т. 2. С. 96, 105.

В период сословно-представительной монархии Московского государства (вторая половина XVI - XVII в.) оформляется исключительное и сословное право феодалов на землю и феодально-зависимых крестьян. Судебники 1497 и 1550 гг. содержали нормы повышенной юридической ответственности за нарушение границ феодальной земельной собственности. Земское соборное уложение 1649 г. закрепило на законодательном уровне правовой режим поместий, санкционировало способы возникновения и расширения поместного землевладения, включая освоение запущенных земель, некоторым образом сблизило правовой режим поместий и вотчин, разрешив их обмен и введя институт прожиточного поместья.

Поместье из средства обеспечения государевой службы становилось средством обеспечения помещиков как служилого сословия. В частности, Соборное уложение предусматривало, что владельцами поместий могли быть бояре, дворяне, думные дьяки, стольники, стряпчие, стрельцы и др.; определяло площади поместий; устанавливало порядок наследования поместья сыновьями (при определенных условиях часть земельного имущества поместья могли получить жена и дочери умершего); не допускало передачу поместий иностранцам; предусматривало введение писцовых, переписных и дозорных книг на поместья и вотчины.

Происходил процесс постепенного вытеснения поместья вотчиной. Владелец вотчины имел более широкие права по распоряжению своими землями, которые могли быть проданы, заложены, переданы по наследству. Право родового выкупа (преимущественное право наследников вотчинника выкупить ранее отчужденные вотчинные земли) стало одним из элементов режима вотчинного землевладения lt;1gt;.

--------------------------------

lt;1gt; См.: Российское законодательство X - XX веков: В 9 т. / Под общ. ред. О.И. Чистякова. / Отв. ред. А.Г. Маньков. М., 1985. Т. 3: Акты Земских Соборов конца XVI - начала XVII в. С. 340 - 357, 363, 377; Крассов О.И. Земельное право: Учебник. С. 73, 74.

Соборное уложение предоставило частновладельческим крестьянам право держать под условием уплаты оброка казне промысловые угодья на государственных, вотчинных и помещичьих землях (отхожие земли). Значительная часть дворов и населения в городах в XVII в. находилась на землях, принадлежавших отдельным (духовным и светским) феодалам, монастырям. Население этих земель освобождалось от посадского тягла (белые земли) lt;1gt;.

--------------------------------

lt;1gt; См.: Российское законодательство X - XX веков: В 9 т. / Под общ. ред. О.И. Чистякова. Т. 3. С. 340 - 357, 363, 377; Крассов О.И. Земельное право: Учебник. С. 73.

В.О. Ключевский утверждал, что "до половины XVI в. русские крестьяне были совершенно свободным сельским населением, и, несмотря на эту свободу, они не сделались классом земельных собственников; во всех актах этого времени... мы не найдем ни малейшего намека на существование у крестьян частной земельной собственности, они жили или на землях частных владельцев, или на государственных землях и лишь пользовались землей, а не были ее собственниками и считали сами черные земли государевой собственностью, а не своей" lt;1gt;.

--------------------------------

lt;1gt; Ключевский В.О. Лекции по русской истории, читанные на Высших женских курсах в Москве в 1872 - 1875 гг. / Под ред. Р.А. Киреевой, А.Ф. Киселева. М., 1997. С. 461.

По мнению К.П. Победоносцева, в период утверждения центральной власти московских государей было несколько видов частного землевладения, но ни один из них не соответствовал классическому типу права собственности. Крестьяне не имели самостоятельного права на землю помещиков (поместья), исполняли натуральные повинности и платили оброк по договору. В аналогичном положении находились монастырские, церковные крестьяне, а также черносошные крестьяне на землях великого князя. Владение городских обывателей тяглыми участками также было несвободным, ими нельзя было свободно распоряжаться.

Ни в одном из вышеупомянутых разрядов К.П. Победоносцев не видел самостоятельного права собственности на землю. Вотчинное право на нее предоставлялось в редких случаях по особой милости государя, и в таком случае прежняя черная и тяглая земля превращалась в белую. Исключением являлись новгородские области, где вотчинное владение землей в виде самостоятельного права существовало и для низших разрядов свободного населения. Это был едва ли не самый свободный вид частного землевладения в России lt;1gt;.

--------------------------------

lt;gt; См.: Победоносцев К.П. Курс гражданского права: В 3 т. / Под ред. В.А. Томсинова. Т. 1. С. 86.

Дореволюционный специалист по земельному праву Л.А. Кассо в 1905 г. писал, что "у нас только подворные участки полевой земли, а также усадьбы, где нет общинного пользования, должны считаться частной собственностью крестьян" lt;1gt;.

--------------------------------

lt;1gt; Кассо Л.А. Русское поземельное право. М., 1906. С. 180.

В Своде законов Российской империи земельной собственности было уделено большое внимание. Право собственности на землю определялось как "право на все произведения на поверхности ее, на все, что заключается в недрах ее, на воды, в пределах ее находящиеся, и, словом, на все ее принадлежности" (ст. 424). Право земельной собственности могло быть неполным, т.е. подвергаться различного рода ограничениям в рамках частного участия, общего участия, сервитутов и т.д. Земельное имущество относилось к категории недвижимого имущества, состоящего из "благоприобретенного" и "родового" имущества. Благоприобретенным имуществом, в частности, считалось: выслуженное или пожалованное имущество; имущество, купленное от родственника, у которого оно было благоприобретенным; имущество, нажитое собственным трудом и промыслом (ст. 397). К родовому имуществу относилось недвижимое имущество, приобретенное от родственников в результате наследования по закону (ст. 399) lt;1gt;.

--------------------------------

lt;1gt; О родовом и благоприобретенном имуществе см. подробнее: Победоносцев К.П. Курс гражданского права: В 3 т. / Под ред. В.А. Томсинова. Т. 1. С. 51 - 68; Неволин К.А. История российских гражданских законов. Ч. 2: Книга вторая об имуществах. С. 29 - 38.

Дворянские имения могли переходить по наследству только старшему сыну (система майората). Земельные наделы казенных и удельных крестьян не могли отчуждаться. Крестьянам было запрещено выходить из общины и закреплять за собой в частную собственность земельный надел.

И.Д. Беляев утверждал, что крестьянская община конца XIX в. могла наблюдаться в памятниках законодательства XIV - XVI вв., а ее корни уходят в самую глубокую древность, но искать их надо не в патриархальной собственности, а в собственности договорных общин. Б.Н. Чичерин, напротив, считал, что крестьянская община появилась намного позже, в силу правительственных распоряжений. По его мнению, сначала была патриархальная община, затем - владельческая и, наконец, государственная lt;1gt;.

--------------------------------

lt;1gt; Цит. по: Сергеевич В.И. Древности русского права: В 3 т. Т. 3. С. 316, 317, 322.

Большое внимание исследованию общинного землевладения конца XIX в. уделил Л.А. Кассо. Он обратил внимание, что действовавший на тот период закон определял общинную собственность как форму землевладения, при которой на пахотную землю устанавливается пользование с переделами и круговой порукой крестьян. Субъектом общинной собственности было крестьянское общество, состоявшее из населения того или иного населенного пункта (населенных пунктов) и признаваемое юридическим лицом со своим специфическим органом управления - сельским сходом.

В отличие от других юридических лиц конкретные земельные участки (паи) крестьянского общества находились в пользовании каждого общинника. Однако земельные массивы всего общества не являлись общим долевым или совместным имуществом крестьян-общинников и использование ими соответствующих земельных участков не относилось к разряду вещных прав на чужое имущество. Член общины имел право пользоваться усадьбой без всякого ее передела в течение всей своей жизни. Он также имел право пасти свой скот на общинных пастбищах и косить траву на сенокосных угодьях. Пахотная земля в пределах общины подвергалась периодическому переделу (не чаще одного раза в 12 лет). Право общинного участия не могло быть предметом свободного отчуждения или передачи во временное пользование других лиц: для этого требовалось разрешение сельского схода. Закон разрешал выдел члена из общины по согласию сельского схода с предоставлением бывшему участнику определенного размера пахотной земли, усадьбы после выплаты соответствующих налоговых платежей lt;1gt;.

--------------------------------

lt;1gt; См.: Кассо Л.А. Указ. соч. С. 180 - 188; Хауке О.А. Крестьянское земельное право (подробное систематическое пособие к изучению действующего законодательства и практики по вопросам крестьянского землевладения). М., 1914. С. 5.

Дореволюционные комментаторы Свода законов Российской империи подчеркивали, что "крестьянские надельные земли (как усадебные, так и полевые) составляют особый вид владения, резко отличающийся от права собственности, полного господства над имуществом по смыслу ст. 420 и находятся в пользовании не отдельных лиц - крестьян-собственников, а принадлежат или крестьянскому обществу, или двору, причем старший член двора или семьи является лишь распорядителем надела" lt;1gt;.

--------------------------------

lt;1gt; Законы гражданские с разъяснениями Правительствующего сената и комментариями русских юристов. С. 61.

В период проведения крестьянской реформы 1861 г. вопрос о предоставлении земли в собственность решался путем наделения бывших крепостных крестьян землей (усадебной и полевой) лишь после выплаты последними соответствующей выкупной цены. До выполнения указанного обязательства временнообязанные крестьяне должны были выполнять в пользу помещика различного рода повинности и имели лишь право пользования полученным земельным участком. В течение девяти лет надельные земли не могли отчуждаться и закладываться.

Крестьянская реформа 1861 г. сохранила две исторически сложившиеся формы землевладения: общинное и подворное. Общинник не имел право отчуждать используемый надел земли, а в случае выхода из общины терял право на получение какой-либо компенсации lt;1gt;.

--------------------------------

lt;1gt; См.: Крассов О.И. Земельное право: Учебник. С. 76, 77; Российское законодательство X - XX веков: В 9 т. / Под общ. ред. О.И. Чистякова. С. 200 - 240.

Радикальные изменения земельного строя России произошли в результате аграрной реформы П.А. Столыпина. Каждый член общины (домохозяин) получил право выхода из общины с предоставлением (выделом) ему в собственность определенной части земельного массива (земельного надела). С 14 июня 1910 г. крестьяне-общинники были признаны частными собственниками земли в тех общинах, где земельные переделы не осуществлялись в течение последних 24 лет. Домохозяин имел право на объединение всех выделяемых ему разрозненных земельных участков в одном месте в виде отруба или хутора lt;1gt;.

--------------------------------

lt;1gt; Там же.

Принципиально новое отношение к земельной собственности возникло в России в связи с совершением социалистической революции. Конституция РСФСР 1918 г. объявила землю, леса, недра и воды объектом исключительной государственной собственности и общенародным (национальным) достоянием (ст. 3). Изложенная норма была позднее воспроизведена в Конституциях СССР 1936 г. и 1977 г.

Земельный кодекс РСФСР 1922 г. установил базовую правовую модель землепользования, просуществовавшую до 1980-х гг. Согласно этой модели в России отменялось право частной собственности на землю; все земли в пределах ее территории признавались исключительной собственностью государства и составляли единый государственный земельный фонд; земля изымалась из гражданского (имущественного) оборота и передавалась физическим и юридическим лицам на праве пользования. Право пользования землей приобрело производный и зависимый от права государственной социалистической собственности характер. Право землепользования стало бессрочным, строго нормированным, трудовым, целевым и безвозмездным lt;1gt;.

--------------------------------

lt;1gt; См.: Чубаров В.В. Кодификация российского земельного законодательства (взгляд с позиции частного права) // Кодификация российского частного права / Под ред. Д.А. Медведева. С. 273 - 279.

Основы законодательства Союза ССР и союзных республик о земле 1990 г. разрешили аренду земельных участков, ввели понятие пожизненного наследуемого владения землей. Законы РСФСР "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" и "О земельной реформе" восстановили частную собственность на землю. В ст. 12 Конституции РСФСР 1978 г. (в ред. от 15 декабря 1990 г.) было утверждено право частной собственности на землю, но с 10-летним мораторием на ее куплю-продажу. Земельный кодекс РСФСР 1991 г. также предусмотрел право частной собственности на землю (ст. 7), правда, без возможности совершения сделок в отношении земельных участков (за исключением двух случаев). 9 декабря 1992 г. в ст. 12 Конституции РСФСР 1978 г. были внесены изменения, касающиеся отчуждения собственниками полученных и приобретенных в собственность земельных участков без изменения целевого назначения независимо от сроков вступления в собственность, но с определенными ограничениями.

Конституция РФ 1993 г. заложила современные правовые основы действующего земельного строя нашей страны. Граждане получили право иметь в частной собственности землю, равным (как и иные подвиды собственности) образом владеть, пользоваться и распоряжаться ею (с учетом законных ограничений), защищать ее. Появилась конституционная гарантия того, что никто не может быть лишен своего земельного имущества иначе как по решению суда, с предварительным и равноценным возмещением (ст. ст. 8, 9, 35, 36). Право частной собственности на землю было отнесено к разряду основных прав и свобод человека и гражданина, которые стали неотчуждаемыми (ст. 17); непосредственно действующими (ст. 18); определяющими смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления, защищаемыми со стороны государства (ст. 2); обеспеченными правосудием (ст. 18).

Содержание конституционного права собственности на землю и иные природные ресурсы определяет публично-правовой режим этих объектов, предусматривает исключительную компетенцию (ведение) Российской Федерации (ст. 71), совместное ведение (ст. 72), ведение субъектов РФ (ст. 73); предоставляет государству правомочия и возлагает определенные обязанности в отношении земли и природных ресурсов lt;1gt;.

--------------------------------

lt;1gt; См.: Дубовик О.Л. Экологическое право. М., 2004. С. 183.

Конкретизация конституционных положений была произведена в Земельном кодексе РФ. Например, граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с Земельным кодексом РФ, федеральными законами не могут находиться в частной собственности lt;1gt;.

--------------------------------

lt;1gt; Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ согласно федеральному законодательству о Государственной границе РФ, и на иных установленных особо территориях РФ в соответствии с федеральными законами (п. п. 2 и 3 ст. 15 ЗК РФ).

Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность и быть объектами гражданско-правовых сделок. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Право собственности на земельный участок удостоверяется документами в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Не подлежат возврату земельные участки, не подлежит возмещению или компенсации стоимость земельных участков, которые были национализированы до 1 января 1991 г. в соответствии с законодательством, действовавшим на момент национализации земельных участков (ст. ст. 25 - 27 ЗК РФ).

Если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в его границах поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, а также растения. Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под его поверхностью, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц (п. п. 2, 3 ст. 261 ГК РФ). Собственники земельного участка могут возводить на нем здания, сооружения; осуществлять их перестройку или снос; разрешать строительство другим лицам при условии соблюдения градостроительных и строительных норм, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 1 ст. 263 ГК РФ).

В содержание права собственности граждан на земельный участок входят правомочия по владению, пользованию и распоряжению этим участком с учетом его целевого назначения, экологических и природоохранных требований, по совершению иных действий с земельным участком, не противоречащих закону и не нарушающих права и законные интересы других лиц, включая соседей. Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (ст. 36 Конституции РФ).

Как отмечено в п. 3 ст. 3 ЗК РФ, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Гражданский кодекс РФ устанавливает, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах (ст. 129), а также констатирует, что "владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом, осуществляется их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц" (ст. 209). В Федеральном законе от 26 января 1996 г. N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" подчеркнуто, что нормы части второй Кодекса, касающиеся сделок с земельными участками, применяются в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством (ст. 13).

Собственники земельного участка вправе продать его, подарить, передать в залог или аренду, распорядиться иным образом в установленном законом порядке, если соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в нем (п. 1 ст. 260 ГК РФ).

Земельный кодекс РФ предусматривает особенности купли-продажи земельных участков (ст. 37), их аренды (ст. 22), сервитутного использования (ст. 23) и т.д. Важным источником регулирования оборота земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения являются Федеральный закон от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также одноименные законы субъектов РФ.

При использовании земельного участка его собственник имеет права: 1) использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды, обводненные карьеры в соответствии с законодательством РФ; 2) возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; 3) проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водные объекты в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями; 4) осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.

Собственник земельного участка имеет право собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации, за исключением случаев передачи земельного участка в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение либо безвозмездное срочное пользование (ст. 40 ЗК РФ).

Объектом права частной собственности на землю выступают земельные участки. Земля является природным ресурсом, основой жизни и деятельности человека (ч. 1 ст. 9 Конституции РФ) и в то же время недвижимым имуществом, объектом права, основой градостроительной, сельскохозяйственной и иной человеческой деятельности; выполняет важнейшие социальные, экологические и экономические функции lt;1gt;.

--------------------------------

lt;1gt; Подробнее о понимании земли в широком и узком смыслах см.: Чубуков Г.В. Земельное право России: Учебник. М., 2005. С. 8, 9; Дегтев А.В. Земля как объект земельных и гражданских правоотношений // Право и экономика. 2005. N 8. С. 23.

Для земли как специфической недвижимой вещи характерны:

1) нерукотворность (она создана без участия человека), незаменимость, неперемещаемость, невосполнимость, неуничтожаемость, непотребляемость; 2) преимущественно публичный характер ее использования; 3) многочисленность ограничений и обременений, исключение участков недр и некоторых категорий земель из оборота, ограничение оборота; 4) деление земель на категории по целевому назначению, зонирование lt;1gt;.

--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.

Статья С.А. Боголюбова "Земельное законодательство и Концепция развития гражданского законодательства" включена в информационный банк согласно публикации - "Журнал российского права", 2010, N 1.

lt;1gt; См.: Боголюбов С.А. Земельное законодательство и Концепция развития гражданского законодательства // Проблемы совершенствования гражданского законодательства: Материалы ежегод. науч. чт. памяти проф. С.Н. Братуся / Отв. ред. В.М. Жуйков. М., 2010. С. 59.

Н.Н. Алексеев писал: "В отличие от других объектов земля единственна и невосстановима. Землю нельзя вновь произвести, как всякое другое орудие производства, ее в некоторых отношениях можно только поддерживать в известном состоянии, не истощая и не расхищая. Земля есть основной плацдарм, на котором происходит история государства, она есть необходимое естественное условие государственной жизни" lt;1gt;.

--------------------------------

lt;1gt; Алексеев Н.Н. Русский народ и государство. С. 266.

Согласно ст. 11.1 ЗК РФ земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами lt;1gt;. Так, в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" к индивидуальным характеристикам земельного участка относятся: кадастровый номер участка, его месторасположение, площадь, границы, целевое назначение. В кадастре недвижимости должны также содержаться сведения: о вещных правах на земельный участок; об их ограничениях и обременениях; о кадастровой стоимости участка; о лесах, водных и иных природных объектах, расположенных в пределах земельного участка; о категории земель, к которой отнесен земельный участок; о разрешенном использовании участка (ст. 7).

--------------------------------

lt;1gt; Концепция гражданского законодательства 2009 г. предлагает определять земельный участок как участок поверхности земли, границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке, прошедший государственный кадастровый учет. Федеральный закон от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О земельном кадастре" определял земельный участок как часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами (ст. 1).

Большую помощь в индивидуализации земельных участков, определении их границ оказывают нормы Федерального закона от 18 июня 2001 г. N 78-ФЗ "О землеустройстве", а также Правил кадастрового деления территории Российской Федерации, Правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 6 сентября 2000 г. N 660.

Правовой режим отдельных видов земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием (п. 2 ст. 7 ЗК РФ). С учетом целевого назначения земли подразделяются на несколько категорий, включая земли населенных пунктов, сельскохозяйственного назначения (гл. 14 - 18 ЗК РФ).

Актуальным вопросом для нашей страны остается реализация правового принципа "единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов".

В.В. Чубаров верно отмечает, что римский принцип "superficies solo cedit" ("все, что на поверхности, следует за земельным участком") реализуется в законодательстве РФ по трем направлениям: 1) приоритет зданий, строений, иных объектов недвижимости перед земельными участками, на которых эти объекты находятся lt;1gt;; 2) независимое друг от друга (самостоятельное) участие земельных участков и иных объектов недвижимости в обороте; 3) приоритет земельных участков перед расположенными на них зданиями, строениями, сооружениями lt;2gt;.

--------------------------------

lt;1gt; См.: Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8.

lt;2gt; См.: Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. С. 258 - 271.

Несмотря на то что Земельный кодекс РФ установил принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, согласно которому "все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами" (подп. 5 п. 1 ст. 1) lt;1gt;, его воплощение в жизнь не всегда возможно, поскольку нормы Гражданского кодекса РФ не рассматривают здания, строения, сооружения и земельный участок, на котором находятся эти объекты, единым объектом, допуская возможность принадлежности земельного участка и находящейся на нем недвижимости разным собственникам lt;2gt;.

--------------------------------

lt;1gt; Строительство зданий, сооружений допускается лишь на земельном участке, предоставленном застройщику в установленном законом порядке. Отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, строения, сооружения, если они принадлежат на праве собственности одному лицу, не допускается (п. 4 ст. 35 ЗК РФ).

lt;2gt; См. подробнее: Козырь О.М., Маковская А.А. "Единая судьба" земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества (реальность и перспективы) // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2003. N 2. С. 95 - 114.

Концепция развития гражданского законодательства 2003 г. отмечала, что действующее законодательство РФ в той части, в какой оно призвано регулировать отношения собственности на земельные участки и на расположенные на них здания, сооружения или иные объекты недвижимого имущества и оборот этих участков и зданий, внутренне противоречиво. Оно рассматривает земельные участки, с одной стороны, как самостоятельные и участвующие в обороте вполне независимо друг от друга объекты, для которых могут быть установлены различные правовые режимы, а с другой - как физически и юридически взаимосвязанные виды недвижимого имущества. В частности, Земельный кодекс РФ не проявляет должной последовательности в реализации принципа единства земельного участка и иных объектов недвижимости, расположенных на нем lt;1gt;.

--------------------------------

lt;1gt; Названная Концепция констатировала, что необходимо последовательно проводить принцип "единой судьбы" земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества посредством создания такого правового регулирования, при котором собственник здания обязательно должен иметь право пользования земельным участком, на котором расположено это здание, в рамках какого либо вещного или обязательственного института, а если собственник здания и собственник земельного участка совпали в одном лице, их разделение впоследствии не допускается, за исключением случаев, прямо установленных в законе: изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд будет сопровождаться выкупом расположенных на нем зданий только в том случае, когда использование земельного участка в целях, в которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на здание (п. 1 ст. 239 ГК РФ); в случае, когда здание находится на земельном участке, изъятом из гражданского оборота, оно все же может быть отчуждено, и новый собственник здания приобретет другое, отличное от права собственности, право на земельный участок (п. 4 ст. 35 ЗК РФ). См.: Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе // Совет при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства. Исследовательский центр частного права / Под ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской. М., 2004. С. 90.

Е.А. Суханов пишет, что земля как недвижимость по российскому праву до сих пор не является главной вещью в отношении находящихся на ней строений и сооружений, а принцип единства, провозглашенный в Земельном кодексе РФ, реализуется крайне непоследовательно: 1) неудачная формулировка Земельного кодекса РФ дает возможность толковать этот принцип, как правило, о том, что именно здание определяет судьбу земельного участка, а не наоборот; 2) установлены довольно серьезные исключения из этого правила (п. 4 ст. 35); 3) в Кодексе появляется некое "право на использование части земельного участка", возникающее у приобретателя здания, строения и сооружения, которое находится на чужом земельном участке (п. 1 ст. 35) lt;1gt;.

--------------------------------

lt;1gt; См.: Суханов Е.А. Ограниченные вещные права // Ученые-юристы МГУ о современном праве / Под ред. М.К. Треушникова. М., 2005. С. 184; Суханов Е.А. Кодификация законодательства о вещном праве // Кодификация российского частного права / Под ред. Д.А. Медведева. С. 82; Проблемы совершенствования кодификации российского гражданского законодательства // Актуальные вопросы российского частного права: Сб. ст., посвященных 80-летию со дня рождения проф. В.А. Дозорцева. М., 2008. С. 23.

По справедливому замечанию Е.В. Максимовой, переход прав на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение или сооружение (либо наоборот) - одна из наиболее спорных проблем земельного законодательства, поскольку законодатель зачастую недостаточно последовательно подходит к регулированию одних и тех же отношений в различных законодательных актах. Она сетует на то, что по Гражданскому кодексу РФ в одних сделках здание и земельный участок выступают как одно целое, в других - как два самостоятельных объекта; существуют необоснованные различия в регулировании одних и тех же сделок, совершаемых со зданием и с земельным участком; предусматривается значительное число исключений, при которых допускается оборот зданий без оборота земельных участков; присутствуют прямые противоречия между нормами различных нормативных актов, регулирующих одни и те же отношения, и т.д. lt;1gt;.

--------------------------------

lt;1gt; См.: Максимова Е.В. Переход прав на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение или сооружение // Экологическое право. 2004. N 5. С. 34.

Создавшаяся ситуация, по мнению Е.А. Барановой, связана с унаследованным от греческого (восточного) права российской правовой доктриной и законодательством принципом разделения по горизонтали собственности на недвижимость (на земельный участок и постройки). Вызвана она и особыми историческими условиями развития права в России: признанием земли объектом публичной собственности, изъятым из оборота в советском праве, продолжительным отсутствием четкого законодательного регулирования отношений с землей в российском пореформенном праве. По мнению ученого, наиболее рациональной моделью юридического соединения земельного участка с недвижимыми (неподвижными, прочно связанными с ним) объектами является конструкция единой вещи. Сохранение для экономически взаимосвязанных объектов (земельного участка и прочно связанных с ним строений) двух равных по объему прав нецелесообразно. Введение же в российское право конструкции единого объекта могло бы значительно упростить и стабилизировать поземельный оборот lt;1gt;.

--------------------------------

lt;1gt; См.: Баранова Е.А. К вопросу о понятии единого объекта недвижимости в гражданском праве Германии // Законодательство и экономика. 2004. N 12. С. 23.

О.М. Козырь и А.А. Маковская для случаев, когда земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимого имущества находятся в собственности одного лица, предлагают установить правило, согласно которому земельный участок и расположенные на нем объекты хотя и не рассматриваются в качестве единого объекта гражданских прав, но в гражданском обороте, когда речь идет о возможном отчуждении здания или земельного участка, должны выступать вместе. Не должно иметь значения, какой объект первоначально предполагается к отчуждению: здание или земельный участок. Смысл правового режима "единого объекта" в данном случае состоит не в том, что принадлежность следует за главной вещью, а в том, что не может быть разорвана юридическая связь земельного участка и расположенного на нем здания и они должны переходить от одного лица к другому одновременно lt;1gt;.

--------------------------------

lt;1gt; См.: Козырь О.М., Маковская А.А. "Единая судьба" земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества (реальность и перспективы).

Концепцию единого объекта, сложной вещи, состоящей из земельного участка и прочно связанных с ним иных объектов, предлагает и И.Д. Кузьмина lt;1gt;.

--------------------------------

lt;1gt; См.: Кузьмина И.Д. Понятие правового режима зданий, сооружений как объектов недвижимости // Цивилистические исследования. Вып. 1 / Под ред. Б.Л. Хаскельберга, Д.О. Тузова. М., 2004. С. 204.

Сложность возникшей ситуации объясняется различными подходами российского законодателя к решению обсуждаемой проблемы, его приверженностью законодательству Германии, Франции, США, различающемуся способами регулирования отношений недвижимости. За рубежом существуют концепции соотношения объектов недвижимости как основной вещи и принадлежности, как земельного участка и ее составляющих вещей, как земельного участка и других объектов, служащих земельному участку или другим объектам недвижимости по назначению, и т.д. В длительный период существования исключительной собственности Советского государства на землю главным объектом считались расположенные на земельном участке здания, сооружения, строения, судьбе которых следовал земельный участок. Земельный оборот в нашей стране был введен намного позже, чем оборот зданий, строений, сооружений, расположенных на публичных землях, и до настоящего времени цивилистическая доктрина земельного участка с находящимися на нем постройками как единого объекта недвижимости не обоснована должным образом.

Нам представляется, что должна возобладать концепция приоритета земельного участка как основы сложного комплекса - объекта недвижимости. В Гражданском кодексе РФ должна быть реализована модель единого объекта недвижимости, возникающего при совпадении в одном лице собственника земельного участка и собственника находящегося на нем иного недвижимого имущества. Дальнейшее отчуждение земельного участка не должно осуществляться без находящегося на нем объекта недвижимости.

В целях достижения поставленной задачи и понимания земельного участка как объекта недвижимости необходимо в полной мере учитывать отечественный и зарубежный опыт.

Римское частное право предусматривало наряду с движимыми вещами недвижимые телесные вещи (res inmobiles). К недвижимым вещам относились земельные участки (solum, res soli, fundi, praedia) и все то, что с ними было естественно или искусственно соединено так, что не могло быть отделено без повреждения сущности или формы - растения и строения, находившиеся на поверхности участка (ager - в деревне, area - в городе). Составные участки участка или строения (песок, мел, деревья, уголь и т.п.) лишались свойства недвижимой вещи в случае отделения от участка и не переходили к приобретателю участка lt;1gt;.

--------------------------------

lt;1gt; См.: Барон Ю. Система римского гражданского права. С. 132.

Германское гражданское уложение 1896 г. к существенным составным частям земельного участка относит вещи, прочно связанные с землей, в частности строения, продукты земельного участка, соединенные с почвой, а также вещные права, связанные с правом собственности на земельный участок. Они не могут быть отделены один от другого без разрушения или иного существенного изменения, быть предметом отдельных прав. К составным частям земельного участка не относятся вещи, связанные с землей для временных целей lt;1gt;. Аналогичные нормы есть в швейцарском Гражданском кодексе 1907 г.

--------------------------------

lt;1gt; См.: § 93 - 95 ГГУ. Также см.: Основные институты гражданского права зарубежных стран / Отв. ред. В.В. Залесский. М., 2009. С. 165, 166.

Гражданский кодекс Италии дает исчерпывающий перечень объектов, относящихся к недвижимому имуществу: земля, водные источники, ручьи, деревья, строения и другие сооружения, соединенные с землей постоянно или на определенное время, а также все то, что естественным или искусственным образом оказывается на земле lt;1gt;.

--------------------------------

lt;1gt; См.: Основные институты гражданского права зарубежных стран / Отв. ред. В.В. Залесский. С. 66.

Гражданский кодекс Нидерландов включает в состав недвижимых вещей землю, извлеченные из нее полезные ископаемые, растения на корню, здания и сооружения, соединенные с землей, все остальные вещи относятся к движимым вещам lt;1gt;.

--------------------------------

lt;1gt; См.: Гражданское и торговое право зарубежных государств / Отв. ред. Е.А. Васильев, А.С. Комаров. Т. 1. С. 318, 319.

Французское законодательство объявляет "недвижимым имуществом по природе" земельные участки, строения, а также мельницы, урожай на корню и плоды, не снятые с деревьев, различает "недвижимое имущество в силу своего назначения", к которому относит сельскохозяйственных животных, инвентарь, голубей, кроликов, солому, удобрения и т.п. Иными словами, законодатель объявляет недвижимым имуществом вещи, недвижимые по своей природе (земельные участки, строения) или по своему назначению lt;1gt;.

--------------------------------

lt;1gt; См.: Гражданский кодекс Франции (Кодекс Наполеона) / Пер. с фр. В. Захватаева; отв. ред. А. Довгерт. С. 227, 228; Суханов Е.А. О понятии недвижимости и его влиянии на иные гражданско-правовые категории // Вестник гражданского права. 2008. N 4. С. 38.

Непросто обстоит дело с англо-американским пониманием недвижимости (realty). Термины "движимое" и "недвижимое имущество" в Великобритании и большинстве штатов США отсутствуют и применяются судами указанных стран только в случаях, когда речь идет об отношениях с иностранным элементом, регулируемых нормами международного частного права. В английском праве исторически сложилось деление имущества на реальное (real property) и персональное (personal property). К первому виду относится имущество, в отношении которого может быть предъявлен реальный иск (иск о восстановлении владения), ко второму виду относится имущество, защищаемое персональным иском (иск, направленный на получение денежной компенсации).

В настоящее время английское законодательство и судебная практика включают в понятие реального имущества землю и имеющие с ней существенную связь здания, сооружения, растения, урожай на корню, постоянные принадлежности земли, зданий, сооружений, которые не могут быть отделены без повреждения земли или здания, сооружения, а также все права, связанные с землей и возведенными на ней зданиями, сооружениями. Иное имущество относится к персональному lt;1gt;.

--------------------------------

lt;1gt; См.: Гражданское и торговое право зарубежных государств / Отв. ред. Е.А. Васильев, А.С. Комаров. Т. 1. С. 319, 320; Безбах С.В. Регистрация вещных прав на недвижимое имущество в Англии и в США: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2004. С. 7, 11.

Впервые в российском законодательстве термин "недвижимость" упоминается в Указе Петра I о единонаследии 1714 г. Свод законов Российской империи (ст. 383 ч. 1 т. X) также различал движимые и недвижимые вещи, но не указывал их отличительные свойства.

Г.Ф. Шершеневич писал, что теоретически движимые и недвижимые вещи различаются по тому, способны ли они к перемещению без их уничтожения или повреждения lt;1gt;, а Л.А. Кассо подчеркивал, что "вещь, не подлежащая перенесению с одного места на другое, - это недвижимость; недвижимостью является, таким образом, прежде всего земля и, кроме того, все, что с нею постоянно и неразрывно связано" lt;2gt;.

--------------------------------

lt;1gt; См.: Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изд. 1907 г.). С. 96.

lt;2gt; Кассо Л.А. Русское поземельное право. М., 1906. С. 1.

Проект Гражданского уложения России предлагал признавать недвижимым имуществом "земли, а также строения или сооружения, неподвижно к земле прикрепленные, как то: дома, заводы, фабрики, мосты, плотины" lt;1gt;.

--------------------------------

lt;1gt; Проект предлагал, чтобы в состав недвижимого имущества (имение) входили "земельные участки, застроенные и незастроенные или находящиеся под дорогами или водами, а также сокровенные в недрах земли ископаемые, стоящие на корню деревья и прочие произрастения, пока они от земли не отделены", а также сервитуты. Временные подвижные или переносные постройки или сооружения признавались движимым имуществом. Вещи, предназначенные служить целям недвижимого и движимого имущества и связанные с ним своим назначением, признавались его принадлежностями (ст. ст. 33 - 38). См.: Гражданское уложение. Кн. 1. С. 93 - 99.

В советском законодательстве термин "недвижимое имущество" отсутствовал lt;1gt;. Лишь Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г. восстановили деление имущества на движимое и недвижимое, провозгласив недвижимым имуществом земельные участки и то, что с ними прочно связано (недвижимость по природе). В примерный перечень недвижимого имущества Основы включили здания, сооружения, предприятия, иные имущественные комплексы, а также иное имущество, которое может быть отнесено к недвижимому в силу закона (ст. 4).

--------------------------------

lt;1gt; Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. констатировал, что "с отменой частной собственности на землю деление имуществ на движимые и недвижимые упразднено".

Часть первая Гражданского кодекса РФ отнесла к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) земельные участки, участки недр lt;1gt; и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Также к недвижимым вещам были отнесены воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, подлежащие государственной регистрации, была предусмотрена также возможность включения в число недвижимых объектов иного имущества (ст. 130). В современной редакции Кодекса отсутствуют прежние нормы о включении в состав недвижимого имущества лесов, многолетних насаждений и обособленных водных объектов. Представляется, что этому способствовали изменения, затронувшие Лесной кодекс РФ и Водный кодекс РФ.

--------------------------------

lt;1gt; Недра являются частью земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения. Участки недр представляют собой геометризованные блоки недр. Недра, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственной собственностью. Поэтому в юридической литературе имеются обоснованные предложения исключить недра из перечня объектов недвижимости. См.: Закон РФ от 21 февраля 1992 г. N 2395-1 "О недрах". Также см.: О некоторых вопросах совершенствования гражданского законодательства (редакционный материал) // Правовые вопросы строительства. 2009. N 2. С. 29 - 38.

Современная Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации предлагает включить в Гражданский кодекс РФ нормы, регламентирующие право собственности на земельные участки, участки недр и водные объекты, подвергать их государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), отказаться от категории "лесной участок", заменив ее термином "земельный участок с особым правовым режимом" (п. 3.6.5), а также исключить из перечня объектов недвижимого имущества воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (п. 1 ст. 130 ГК РФ) lt;1gt;.

--------------------------------

lt;1gt; Отдельные ученые-юристы предлагают исключить транспортные и иные мобильные средства из числа объектов недвижимости. См., например: Иванов А.А. Права на землю и иное недвижимое имущество - основа стабильного гражданского оборота // Вестник гражданского права. 2007. N 2. С. 23.

Однако установление правового режима недвижимого имущества для указанных технических средств вполне объяснимо. Эти средства обладают большой стоимостью, экономической значимостью, мобильностью, имеют большое значение для нашей страны с ее значительной по сравнению с другими европейскими странами территорией и требуют повышенного государственного контроля по их использованию. Поэтому вполне обоснованно отечественный законодатель, следуя юридико-формальному принципу, отнес обсуждаемые виды объектов к недвижимому имуществу. Согласно п. 2 ст. 131 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества. Именно такого рода регистрацию (специальную), по нашему мнению, предусматривают Кодекс торгового мореплавания РФ, Воздушный кодекс РФ, Кодекс внутреннего водного транспорта РФ. Согласно Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" до принятия соответствующих федеральных законов, основанных на положениях п. 1 ст. 131 ГК РФ, применяется действующий порядок регистрации прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (п. 1 ст. 33).

Недвижимое имущество - это юридическое понятие, включающее недвижимые вещи в силу их естественных свойств (земельные участки, участки недр), а также вещи, прочно связанные с землей (здания, строения, сооружения, жилые, нежилые помещения, имущественные комплексы) и, кроме того, социально значимые вещи, правовой режим которых приравнен к режиму недвижимости в силу закона. Указанные виды недвижимого имущества способны быть объектом гражданского права, принадлежать субъектам права, удовлетворять их законные потребности. Имущественные права на объекты недвижимости также входят в понятие "недвижимое имущество" и подвергаются государственной регистрации в установленном законом порядке в целях упорядочения системы недвижимых объектов в стране, их правопризнания, имущественного оборота и усиления защиты прав собственников lt;1gt;.

--------------------------------

lt;1gt; См.: Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе Российской Федерации // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сб. / Отв. ред. А.Л. Маковский. М., 1998. С. 276.

Д.И. Мейер писал, что нет необходимости, чтобы юридическое деление имущества на движимое и недвижимое совпадало с физической неподвижностью или подвижностью вещей. Вмешательство государства в имущественные (земельные) отношения и определение категории недвижимого имущества объясняется отнесением частных земельных участков к государственной территории и публичными (общественными) интересами lt;1gt;.

--------------------------------

lt;1gt; См.: Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2 ч. Ч. 1. С. 141, 142.

Необходимость установления правового режима недвижимого имущества объясняется невозможностью полного и абсолютного владения человеком земельными ресурсами планеты, большой ролью недвижимости в обеспечении кредита. С развитием цивилизации и экономического оборота значение правового деления имущества на движимое и недвижимое возрастает lt;1gt;.

--------------------------------

lt;1gt; См.: Васьковский Е.В. Учебник гражданского права. С. 118.

Если внимательно проанализировать содержание ст. ст. 130, 131 ГК РФ, то можно сделать вывод о том, что российский законодатель выделил следующие признаки недвижимого имущества: а) естественное свойство вещи (земельные участки, участки недр); б) прочная связь с земельным участком (здания, строения, сооружения, жилые и нежилые помещения, имущественные комплексы, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению); в) юридико-формальная потребность распространения правового режима недвижимого имущества на некоторые виды движимых вещей (воздушные, морские, речные суда и космические объекты).

По поводу приоритетного значения земли в системе объектов недвижимости И. Кант писал: "Земля (под которой подразумевается вся почва, пригодная для заселения) в отношении всего подвижного на ней должна рассматриваться как субстанция, а существование всего подвижного - лишь как присущность, и так же как в теоретическом смысле акциденции не могут существовать вне субстанции, так и в прагматическом смысле все подвижное на земле не может быть своим кого-то, если предварительно не будет допущено, что земля находится в его правовом владении (как его свое)" lt;1gt;.

--------------------------------

lt;1gt; Кант И. Критика практического разума. С. 311.

В настоящее время недвижимое имущество в силу Гражданского кодекса РФ характеризуется следующими чертами: 1) особый порядок приобретения права собственности на недвижимые вещи в силу давностного владения (ст. 234); 2) особый порядок распоряжения недвижимым имуществом (ст. 295); 3) действие особых правил совершения сделок с земельными участками и расположенными на них строениями (ст. ст. 271, 273); 4) исполнение обязательств по поводу недвижимого имущества происходит по месту нахождения имущества; 5) особый порядок обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество (ст. 349); 6) наследование недвижимых вещей и их правовой режим определяются по нормам права, действующим в месте их нахождения; 7) рассмотрение споров о праве собственности и иных вещных правах на недвижимые вещи по месту нахождения недвижимых вещей; 8) существование такого правового института, как ипотека (ст. 334); 9) обязательная государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним lt;1gt;.

--------------------------------

lt;1gt; См.: Гражданское право: Учебник / Отв. ред. В.П. Мозолин, А.И. Масляев. Ч. 1. С. 215, 216; Научно-практический комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / Под ред. В.П. Мозолина, М.Н. Малеиной. М., 2004. С. 225; Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации: В 3 т. / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. М., 2007. Т. 1: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный). С. 136; Коротких О.А. Право собственности на недвижимое имущество: особенности гражданско-правового регулирования: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2009. С. 9.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является не существенным признаком объекта недвижимости, а требованием закона по укреплению правового режима недвижимого имущества, правовым последствием признания недвижимой вещи объектом права. Государственная регистрация - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, являющийся доказательством существования зарегистрированного права lt;1gt;.

--------------------------------

lt;1gt; Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРП органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (п. 1 ст. 131 ГК РФ).

Государственная регистрация lt;1gt; позволяет решать публичные и частные задачи по совершенствованию имущественного оборота и правообладания: а) представляет предельно открытую, легальную и объективную информацию об объекте недвижимости и о правах на эту недвижимость; б) обеспечивает государственный контроль за совершением сделок с недвижимым имуществом (переходом прав на него), защищая при этом права и законные интересы субъектов права; в) вносит единообразие в процедуру регистрации прав на недвижимое имущество на всей территории РФ.

--------------------------------

lt;1gt; Для системы государственной регистрации характерны: 1) единство процедуры; 2) единство регистрирующих органов; 3) ведение ЕГРП; 4) открытость сведений о государственной регистрации прав. См.: Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Постатейный комментарий / Под ред. П.В. Крашенинникова. М., 2007. С. 22.

Государственная регистрация осуществляется на основе норм Конституции РФ, Гражданского кодекса РФ, Федеральных законов "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", "О государственном кадастре недвижимости", Правил ведения Единого государственного реестра прав и других нормативно-правовых актов.

Федеральный закон "О государственном кадастре недвижимости" регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением государственного кадастрового учета земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства, а также предусматривает существенные элементы характеристики объекта недвижимости: 1) вид объекта (здание, сооружение, объект незавершенного строительства или земельный участок); 2) кадастровый номер объекта недвижимости; 3) описание местоположения объекта недвижимости; 4) площадь объекта недвижимости.

<< | >>
Источник: Андреев Ю.Н.. Собственность и право собственности: цивилистические аспекты: монография. М.: Норма, Инфра-М,2013. 320 с.. 2013

Еще по теме § 2. Право частной собственности на землю:

  1. Помимо ГК и других федеральных законов, публичная собственность на землю регламентируется также действующим с 30 октября
  2. Собственность: экономический и правовой аспекты. Реформирование собственности в ходе становления и развития рыночных отношений.
  3. 18. ГОСУДАРСТВЕННАЯ СОБСТВЕННОСТЬ НА ЗЕМЛЮ В РФ: ПОНЯТИЕ, ВИДЫ, ОБЪЕКТЫ, СУБЪЕКТЫ, СОДЕРЖАНИЕ
  4. 20. ПОНЯТИЕ И СОДЕРЖАНИЕ ПРАВА ЧАСТНОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЛЮ
  5.   Необходимость новой редакции правил правописания
  6. 26.3. Право частной собственности на землю
  7. § 1. Концептуальные положения о юридической природе субъективного права на защиту lt;1gt;
  8. ТЕМА 15 ПРАВО ЧАСТНОЙ И ИНТЕЛЛЕКТУАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ, ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ПРАВА, СВОБОДА ЭКОНОМИЧЕСКОГО ПОВЕДЕНИЯ
  9. § 3. Ограничения свободы, неприкосновенности частной жизни человека
  10. § 1. Общая характеристика основных видов права собственности
  11. § 2. Право частной собственности на землю
  12. § 3. Право частной собственности на помещения, здания, строения и предприятия
  13. § 1. Просчеты в правовом регулировании права частной собственности
  14. § 3. Суть права частной собственности
- Авторское право России - Аграрное право России - Адвокатура - Административное право России - Административный процесс России - Арбитражный процесс России - Банковское право России - Вещное право России - Гражданский процесс России - Гражданское право России - Договорное право России - Европейское право - Жилищное право России - Земельное право России - Избирательное право России - Инвестиционное право России - Информационное право России - Исполнительное производство России - История государства и права России - Конкурсное право России - Конституционное право России - Корпоративное право России - Медицинское право России - Международное право - Муниципальное право России - Нотариат РФ - Парламентское право России - Право собственности России - Право социального обеспечения России - Правоведение, основы права - Правоохранительные органы - Предпринимательское право - Прокурорский надзор России - Семейное право России - Социальное право России - Страховое право России - Судебная экспертиза - Таможенное право России - Трудовое право России - Уголовно-исполнительное право России - Уголовное право России - Уголовный процесс России - Финансовое право России - Экологическое право России - Ювенальное право России -