235. Может ли право застройки земельного участка быть признано вещным правом?

В практике ФАС ЗСО (см. постановление от 18.05.2005 NФ04-2492/2005(10791-А03-33)) встретилось следующее дело. В 1992г. администрацией муниципального образования проводился аукцион по продаже имущественного права на застройку земельного участка.

ФАС ЗСО согласился с позицией апелляционной инстанции, удовлетворившей иск. Само решение представляется спорным, поскольку Главархитектура в момент выдачи задания (в период действия соглашения) не нарушала прав и законных интересов застройщика, однако нас интересует следующее утверждение суда: в соответствии со ст.216, 268 ГК истец является владельцем вещного права и в силу ст.305, п.4 ст.216 ГК имеет право на защиту его владения, в том числе от незаконных действий собственника.

В этой части позиция суда представляется соответствующей закону. Право застройки чужого земельного участка не поименовано в ГК в качестве вещного. Тем не менее перечень вещных прав, указанных в ст.216 ГК, не является исчерпывающим. Равным образом в нормах гражданского законодательства нельзя встретить указания на закрытость такого перечня. При этом необходимо иметь в виду следующее. Возникновение вещных прав на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации (п.1 ст.131 ГК), п.1 ст.4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Согласно п.1 ст.131 ГК регистрации подлежат право собственности, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК и иными законами. Поскольку право застройки не предусмотрено законом в качестве вещного, то оно и не может быть зарегистрировано, а следовательно, не может и возникнуть. Однако в указанном нами споре вещное право застройки было предоставлено лицу до вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», поэтому в силу ст.6 Закона должно признаваться возникшим и существующим, хотя и не обладающим вещной природой.