259. Возникает ли общая собственность в случае приобретения нежилого помещения, расположенного в здании?

Кассационная инстанция признала несостоятельным довод ОАО о том, что «решением акционеров АООТ в собственность ЗАО были переданы только нежилые помещения площадью 1956,8 кв. м, но не передавались какие-либо конструктивные элементы здания, например крыша, и поэтому в силу п.2 ст.218 ГК долевая собственность у истца на крышу не возникла».

Суд указал, что нежилые помещения, принадлежащие ЗАО, находятся на пятом этаже пятиэтажного здания, поэтому крыша является их неотъемлемой составляющей частью. Согласно п.1 ст.246 ГК распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, может осуществляться только по соглашению всех ее участников. При таких обстоятельствах суд указал, что договор аренды в части предоставления во владение и пользование ОАО мест на крыше здания для установки антенн не соответствует требованиям действующего гражданского законодательства и поэтому в этой части является ничтожным (см. постановление ФАС ЦО от 22.06.2005 NА08-8652/04-22).

Данное судебное решение поднимает вопрос о том, как возникает общая собственность при приобретении отдельных помещений в нежилых зданиях.

Как известно, в подавляющем большинстве случаев помещения во вновь возведенных нежилых объектах отчуждают по мере нахождения покупателей, т.е. в течение определенного временного периода. Если исходить из способа возникновения общей собственности на неделимое имущество (общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (п.4 ст.244 ГК)), то можно придти к выводу, что общая собственность возникает при одновременном попадании неделимого объекта в собственность нескольких лиц. Нежилое же здание попадает в обладание нескольких лиц не сразу и не целиком, а постепенно (по мере заключения договоров купли-продажи) и по частям.

Отчуждение конкретных помещений в построенном здании, строго говоря, вообще не является способом образования общей собственности, поскольку в собственность нескольких лиц попадает не здание целиком (как неделимая вещь), а конкретные помещения.

Что же происходит с недвижимым нежилым зданием, в котором все помещения обрели своих собственников по отдельным договорам купли-продажи? Ответ может быть только один – само здание как объект вещных прав прекращает свое юридическое бытие. Вместо одного (ранее существовавшего) объекта прав мы получаем несколько (по числу приобретенных лицами помещений).

Арбитражная практика также не признает образование общей собственности при приобретении отдельных помещений, расположенных в здании. Вот некоторые примеры.

Апелляционная инстанция, оставляя в силе решение суда, указала, что на момент предъявления иска собственниками здания являются ООО «Текстильторг-Сибирь» и ООО «НТП «Трамп». ООО «НДВ-99» является только собственником оговоренных в договоре купли-продажи нежилых помещений, а не части здания.

В соответствии со ст.244 ГК общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором. Поскольку в настоящее время отсутствует закон, предусматривающий возникновение общей собственности на объект недвижимости в случае приобретения нежилого помещения в объекте недвижимости, не являющемся жилым домом, нельзя применять по аналогии закон, не регулирующий спорные правоотношения. В соответствии со ст.554 ГК в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Материалами дела установлено, что сторонами заключен договор купли-продажи, согласно которому ООО «Медиалайн» продало ООО «НДВ-99» нежилое помещение площадью 773,6 кв. м в здании, принадлежащем продавцу.

Приведенная судебная практика в целом соответствует позиции Президиума ВАС РФ, который указал следующее. ООО обратилось с иском к обществу о признании права долевой собственности на общее имущество (коридоры, лестницы, туалетные комнаты, крышу, подвал, аварийный выход, инженерные коммуникации) в здании. Как следует из материалов дела, сторонами заключен договор купли-продажи, согласно которому общество продало ООО нежилое помещение площадью 110 кв. м в здании, принадлежащем продавцу.

Судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о том, что договором предусмотрена продажа только одного помещения, о продаже мест общего пользования и инженерных коммуникаций в договоре не упомянуто. Суд правомерно сослался на ст.218 ГК. В силу данной статьи право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Поскольку договором не предусматривалось отчуждения обществом помещений общего назначения ООО, суд обоснованно признал, что истец не приобрел право собственности на спорное имущество (постановление Президиума ВАС РФ от 10.09.2002 N3673/02).

В качестве примера, когда возникает общая собственность при приобретении нежилого помещения в здании по договору можно привести решение ФАС МО: «Исковые требования мотивированы тем, что крыша и помещения в здании являются общей долевой собственностью, однако ответчик использует данные помещения в коммерческих целях, сдавая их в аренду, при этом оставляя полученные доходы от нее себе, без распределения между собственниками общей долевой собственности.

По мнению заявителя кассационной жалобы, от ответчика к истцу перешло право на нежилые помещения и доля в праве общей собственности на вспомогательные помещения; при сдаче крыши одним из собственников в коммерческую эксплуатацию доход от ее аренды должен распределяться между всеми сособственниками, так как крыша является частью общего долевого имущества. Из свидетельств о государственной регистрации права видно, что истец является собственником нежилого помещения восьмого этажа (комнаты N10-14, 23) и обладает 6466/449730 долей в праве на места общего пользования.

Таким образом, истец является собственником объекта, определенного в договоре купли-продажи, в соответствии с которым ему была выделена соответствующая доля в праве собственности на места общего пользования для обслуживания помещений.

В указанном договоре стороны конкретно определили передаваемое имущество, объекты и размер доли в праве собственности. При этом стороны согласовали, что под вспомогательными помещениями подразумеваются помещения санитарно-гигиенического назначения, лестницы, холлы, коридоры, иные помещения, необходимые для эксплуатации переданных помещений. Таким образом, право на крышу либо доля в праве собственности на нее истцу не передавались, в связи с чем вывод судов о том, что истец основывает свои требования на праве, которого не имеет, правомерен (см. постановление ФАС МО от 17.08.2005 NКГ-А40/7495-05).

Как отмечалось выше, право общей долевой собственности на места общего пользования в нежилых зданиях не возникает автоматически, в отсутствие их раздела по прямому соглашению между сособственниками. Действующим законодательством не предусмотрена возможность возникновения общей собственности на места общего пользования в случае приобретения нежилого помещения в здании, не являющемся жилым домом (см. постановление ФАС УО от 19.09.2006 NФ09-8281/06-С3).